收益还原法考点1 收益还原法的概念考点2 收益还原法的基本公式考点3 收益还原法不同情况下的公式考点4 收益还原法估价的基本步骤考点5 土地年总收益的概念、测算方法考点6 总费用的测算方法考点7 土地纯收益的概念及测算方法考点8 土地还原率的概念及确定方法考点9 土地价格的确定考点10 收益还原法的适用范围及基本条件考点1 收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
考点2 收益还原法的基本公式一般公式：考点3 收益还原法不同情况下的公式1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：式中：p—土地价格；a—土地纯收益；r—土地还原率。
2、当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：3、当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其i值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：，t年以后纯收益无变化，4、当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
r不变，递增时r≠s，r+s≠0。
9、当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：考点4 收益还原法估价的基本步骤1、总收益测算2．总费用测算3．不同条件下土地纯收益测算方法4．还原率5．评估价格计算公式的选择和估价结果的确定考点5 土地年总收益的概念、测算方法土地收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是在现状下实际取得的收益。
由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。
客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。
不同条件下土地年总收益的计算要求及方法（1）土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
（2）房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。
一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。
（3）企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。
确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。
考点6 总费用的测算方法不同条件下土地年总费用的构成及计算方法（1）土地租赁中总费用的计算①土地税。
指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。
如城镇土地使用税等。
②管理费。
指管理人员的薪水及其他费用。
一般以年租金额的3％计算。
③维护费。
指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。
（2）房地出租中总费用的计算①管理费。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。
管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2％～5％计算。
②维修费。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。
它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1.5％～2％计算。
③保险费。
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。
我国房屋的保险费率是1.5‰～2‰。
④税金。
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
关于税收标准，国家及各城市均有规定。
一般月租金在120元以下者只缴纳12％的房产税。
月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税5％、附加城建税0.35％、教育税附加0.05％等。
⑤计算房屋折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
其计算公式为：年折旧费 =（房屋重置价-残值）/耐用年限 = 房屋重置价×（1-残值率）/耐用年限如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。
相应的计算公式为：年折旧费 = 房屋重置价 / 房屋可使用年限房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限例题（单选）某建筑物占地面积为450m2，容积率为1.4，耐用年限为60。
已知该建筑物已使用10年，尚可使用40年，残值率为5％，重置价格为1800元／㎡，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为( )万元。
a．91.85 b．71.82c．86.18 d．90.72【答案】d建筑物的面积为450 m2×1.4=630 m2建筑物的重置价格为630×1800元／㎡=1134000元因为建筑物的耐用年限为60年,但是该建筑物已使用10年,尚可使用40年,也就是可以使用50年，小于耐用年限,所以不计算残值。
建筑物现值为1134000元×40/(10+40)=90.72答案应当是：d（3）企业经营费用的计算企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。
（4）农用地种植费用的计算以农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。
考点7 土地纯收益的概念及测算方法1、土地纯收益的概念以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。
2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法（1）土地租赁中的土地纯收益求取土地纯收益＝年租金总收入－年总费用（2）房地出租中的土地纯收益求取土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度＝房屋重置价－房屋总折旧（3）企业经营中的土地纯收益求取企业经营纯收益＝年经营总收入－年经营总费用土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益（4）自用土地或待开发土地的纯收益求取自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
（5）农地种植中纯收益求取农用地种植纯收益 = 年农产品总收入－年种植总费用考点8 土地还原率的概念及其确定方法1、土地还原率概念及种类（1）土地还原率的概念土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
（2）还原率的种类还原率分为以下三类：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率。
（3）土地还原率、综合还原率、建筑物还原率的关系公式1：r=(r1*l+r2*b)／(l+b)公式2：r＝[r1*l+(r2+d)b]／(l+b)式中：r—综合还原率；r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；l—地价；b—建筑物价格；d—建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
考点8 土地还原率的概念及其确定方法1、土地还原率概念及种类（1）土地还原率的概念土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
（2）还原率的种类还原率分为以下三类：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率。
（3）土地还原率、综合还原率、建筑物还原率的关系公式1：r=(r1*l+r2*b)／(l+b)公式2：r＝[r1*l+(r2+d)b]／(l+b)式中：r—综合还原率；r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；l—地价；b—建筑物价格；d—建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
2、土地还原率的确定方法（1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。
为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
（2）安全利率加上风险值调整确定还原率还原率＝安全利率 + 风险调整值安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
