收益还原法实例

第五章土地估价方法之一——收益还原法第一节收益还原法概述一、收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

二、收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。

当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。

即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。

再假设此人另以20000元货币以年利率5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。

因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。

上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。

如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。

三、收益与地租的关系土地是社会经济活动的基础。

但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。

这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。

也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。

收益还原法公式范文
IRR=[∑(Ct×(1+r)^(t-t0))]-I/I
其中，IRR表示资产的收益率，Ct表示资产在不同时间点的现金流量，r表示折现率，t表示不同时间点的年数，t0表示基准时间点的年数。

该公式的核心思想是将不同时点产生的现金流量调整到同一时间点上，以消除时间价值的影响，并计算资产的收益率。

通过计算IRR，可以评估
资产的投资回报情况。

1.调整现金流：将资产在不同时间点的现金流量调整到同一时间点上。

这可以通过将现金流量乘以(1+r)^(t-t0)来实现，其中r是折现率，t是
不同时间点的年数，t0是基准时间点的年数。

调整后的现金流量代表了
在基准时间点获得的现金流量。

2.计算IRR：计算调整后的现金流量的总和，减去初始投资额，并除
以初始投资额，得到资产的收益率。

举例来说，假设有一个债券投资，初始投资额为1000元，1年后收
到50元利息，2年后收到50元利息，债券持有期为3年。

假设折现率为5%。

首先，根据公式将现金流调整到基准时间点上，可以得到：
C1=50×(1.05)^(1-0)=52.5元
C2=50×(1.05)^(2-0)=55.13元
然后，计算IRR：
将IRR转化为百分比，可以得到资产的收益率为10.76%。

通过收益还原法，可以评估资产的预期收益率，帮助投资者做出更明智的投资决策。

尽管其计算复杂度较高，但它的结果更加准确，可以更好地反映资产的投资回报情况。

收益还原法报告模板简介收益还原法是一种用来推算出资产或投资组合未来现金流预期收益的方法。

该方法通过分析过去的现金收益，确定现金流的来源和模式，从而构建出一个收益生成模型。

这种方法可以用于估值、风险分析、资产管理等领域，被广泛应用。

收益生成模型收益还原法的核心就是构建收益生成模型。

该模型基于以下三个方面的数据：•投资资产的现金收益。

•投资资产的结构，例如贷款的偿还模式，债券的还本付息规则，等等。

•经济环境和市场因素的变化。

在确定了这些因素之后，可以通过使用统计模型来建立收益生成模型，并进行风险分析。

收益还原法报告模板以下是一个简单的收益还原法报告模板：1. 概要在本次报告中，我们将使用收益还原法来推算出投资组合的预期收益。

2. 数据来源我们使用了以下数据：•投资组合的现金收益数据。

•投资组合结构信息，包括贷款的还款情况，债券的还本付息规则等。

•经济环境和市场因素的数据。

3. 收益还原模型我们使用了灵活的统计模型来构建收益还原模型。

该模型考虑了投资组合结构和经济环境的变化，通过分析历史数据来预测未来现金流。

4. 预期收益根据建立的收益还原模型，我们预测投资组合未来的现金流，并对其进行风险分析。

预期收益如下：•第一年: 5%•第二年: 6%•第三年: 7%5. 风险评估我们还使用模型来评估投资组合的风险。

经过分析，我们得出以下风险评估：•风险等级: 中等•预期波动率: 3%•损失概率: 10%6. 结论根据我们建立的收益还原模型，我们预测投资组合未来三年的现金流，并对其风险进行了评估。

根据该模型，投资组合的预期收益率为5%-7%，风险等级为中等，预计波动率为3%，损失概率为10%。

结论该收益还原法报告模板提供了一个简单的例子，可以帮助您了解如何使用收益还原法来推算投资组合的预期收益。

当然，实际情况可能更为复杂，需要更高级的技术和模型。

1.国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。

2.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。

3.估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。

4．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益＝租金－[（）＋管理费＋维护费]A. 保险费B. 税金C. 折旧费D. 利息5．采用收益还原法评估土地价格时，如果（），则选择如下公式：P＝a／（r－s）A. 土地纯收益按一常量逐年递增B. 土地纯收益按一常量逐年递减C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减6．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。

A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势7．根据《城镇土地估价规程》，土地还原率可根据( )确定。

A．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率B．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的比率C．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率D．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率8．采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。

A．评估对象所产生的收益B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C．评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D．评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益9．收益还原法可用于 ( )。

A．评估土地价格 B．评估房产价格 C．评估不动产价格 D．评估承租土地使用权价格（二）（课本240页）某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。

评估对象位于华南K市的S湖边，面积500平方米，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。

篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。

收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。

A地块面积450m2，建筑面积为400m2。

目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。

据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。

根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。

估价过程如下。

（1）选择估价方法。

该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。

（2）估算房地产年总收益。

收益应采用客观收益，即30元／月·m2。

年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。

①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。

但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。

然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。

对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。

这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。

因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。

第一步 搜集整理资料
1.资料搜集的途径（书本66页） 2.资料的整理
第二步 确定总收益
不动产的收益可分为实际收益和客 观收益两类，其中客观收益可直接 应用于估价中。 总收益产生的形式有以下几种：
1.不动产出租的租金，如押金利息等 2.企业经营收益
第三步 确定总费用
• 1.不动产出租中总费用的计算（费 用项目？加上折旧）
（1）计算总收益 采用客观收益: 以30元/月计 年总收益=30×450×12=162000元 （2）计算出租总费用 年税金=20×450=9000元 年管理费=30×450×12×5%=8100元 年维修费=1500×450×3%=20250元 年保险金=1500×450×0.3%=2025元 年折旧费=1500×450/49=13775.5元 年总费用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5元
三者的关系

综合还原率、 建筑物还原率、 土地还 原率三者虽有严格区分,但又是相互联系 的,计算公式如下: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r—综合还原率 r1—土地还原率 r2—建筑物还原率 L—地价 B—建筑物价格
残余法
土地残余法
房地出租中的土地价格求取 ①房地纯收益 =房地出租年总收入-房地出租年总费用 ②房屋现值 =房屋重置价-年折旧*已使用年限 ③房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率 ④土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 ⑤求取土地价格 书本例一
实例
某企业于10年前以国家出租方式取得某 商业用地使用权，目前实际支付的年租 金是6万元，该租约尚有10年到期，余期 租金不再调整。据调查，目前同类商业 用地市场年租金为8万元，根据测算承租 土地使用权还原率为8％，请计算该企业 所拥有的承租土地使用权价格。

房地产旳价格 ＝
房地产旳净收益 酬劳率
例如：某人有40万元资金以2％旳年利率存入银行每
年可得到0.8万元旳利息，此人另拥有旳房地产每年
能够产生0.8万元旳净收益，对于该人来说，这宗房
地产与40万元旳资金等价，即值40万元。
将估价时点视为目前，那么目前购置 一宗有一定时限收益旳房地产，预示着在 其将来旳收益期限内能够源源不断地获取 纯收益，假如既有一笔资金可与这将来一 定时限内旳净收益旳现值之和等值，则这 笔资金就是该宗房地产旳价格。
及还原率旳精确程度。
适
用 合用于有收益或有潜在收益（收益性）旳
范 土地、建筑物或房地产旳估价。
围
写字楼、住宅(公寓)、 场等。
商店、旅馆、餐馆、游乐
第二节 收益还原法旳基本公式
一、土地年纯收益不变旳公式
1、无限年期：
pa
r P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率
公式前提：
①纯收益每年不变且为a；
②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯 收益
➢ 4、自用土地或待开发土地纯收益旳计算
采用比较法求取，即比照类似地域或相邻地域有收益 旳相同土地旳纯收益，经过区域原因、个别原因旳比 较修正，求得其土地纯收益。
五、土地还原率
1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格旳比率。 2、还原率旳种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原
一、估价程序： 1、计算总收益：分析可能产生旳多种收益，
按客观、连续及稳定等原则拟定。 2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资
产旳收益等。分析可能产生旳多种费用支出 ，计算加总一般正常合理旳必要年支出。 3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用 和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 4、拟定合适旳还原率：是影响地价高下旳主 要原因，要谨慎选择。 5、选择公式求算地价

收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。

计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。

评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。

表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。

（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。

（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。

（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。

企业经营费用的计算 • 企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的一 切费用。 •由于企业的性质不同，费用的构成也不同。但主要有两大类，即服务性 企业和生产性企业。 •商业经营型不动产在经营过程中的费用主要有商品销售成本、经营费用、 管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等。 •生产型不动产在经营过程中的费用主要有生产成本、产品销售费用、 产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。
RL———建筑物资本化率，适合于土地估价； RB——土地资本化率，适合于建筑物估价； VL——土地价格； VB——建筑物价格。
资本化率求算的方法
•市场提取法：此方法是利用收益还原法的公式，通过收集市场上类似 区域相同或相类似的不动产的纯收益和价格等资料，求出不动产的资 本化率。
资本化率求算的方法（续）
不动产总收益产生的形式有以下两种情况： ①不动产出租的租金。是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金 额以及其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通 过对实际的租赁合同金额与当地估价朗日同类型不动产的租金额、租赁 市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。 ②企业经营收益。是指企业在正常的经营管理水平下，每年所获得的与 同类型企业相类似的客观收益。 排除企业中的不正常收益，还应当考虑估价对象所引起的其他衍生收益，
第三章 收益还原法
主要内容 第一节 收益还原法的基本原理 第二节 收益还原法的程序与方法 第三节 收益还原法应用实例
第一节 收益还原法的基本原理
概念 理论依据 基本公式 特点与适用范围
收益还原法在国内外的称谓很多，主要有：收益还原法、收益现值法、 收益资本化法等。存我国土地估价中通常叫做收益还原法
一、收益还原法的概念

收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。

确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。

表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。

收益还原法二收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.房地年总收益运用市场比较法测算房地年总收益房地年总收益=月租金×建筑面积×有效出租比率×(1-空置率)×12+押金收入2.建筑物重置价格及现值。

⑴建筑安装工程费⑵专业费用⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹投资利润⑺销售税费⑻建筑物重置价格建筑物重置价格＝建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费⑼建筑物现值建筑物现值=重置价格×成新率3.房地年总费用房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税费⑴管理费根据调查了解，当地房屋出租的管理费为房屋租金的3%。

⑵维修费根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即维修费=房屋重置价×2%⑶保险费根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即保险费=房屋现值×2‰⑷税金主要有增值税、城市维护建设费、教育费、教育费附加等。

综上：房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税金4.房地年纯收益房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用5.房屋年纯收益。

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率6.土地年纯收益。

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益7.土地收益价格V＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]附：收益还原法评估实例附：Ⅱ、收益还原法1、房地年总收益（1）选择比较实例根据估价人员对待估宗地周边区域的房地产市场调查，选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的三个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下。

案例A、海洋宾馆位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共4层。

☆收益还原法范例收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。

依据土地估价《规程》，其计算公式：地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]其中：r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。

二层以上租金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。

2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2%—5%计。

根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4%。

则：管理费＝房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。

根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价的2%计算。

根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。

某市区有二层楼房一栋其占用土地面积为36平方米房屋建筑面积为34平方米此房屋已于2005年1月整栋出租出租时月租金为4500元并一次性收取押金20000元
例题1：某市区有二层楼房一栋，其占用土地 面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米， 此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租 金为4500元，并一次性收取押金20000元。现 已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估 时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为 1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支 付土地使用税1450元，房屋税750元。 • 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利 率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护 费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月 (1/24)，房屋的保险费每年1000元，房屋还原 利率为7%，土地还原利率为6%。 • 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的 价格。
（2）计算总费用C

每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 管理费： C3=5400×1费 先求房屋现值为： 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元/年
（4）计算土地的收益价格（总价格）
土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷6% =364086.7元
（5）单位面积地价=364086.7÷36=10113.52元
（6）楼面地价=土地总价÷建筑面积 =364086.7÷34=10708.4元 [楼面地价=单位地价÷容积率（34÷36）= 10708.4元]

（3）案例解析
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式