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第五章土地估价方法之一——收益还原法第一节收益还原法概述一、收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
二、收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。
即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。
再假设此人另以20000元货币以年利率5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。
因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。
上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。
如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。
三、收益与地租的关系土地是社会经济活动的基础。
但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。
这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。
也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
、评估方法收益还原法 市场比较法 剩余法 成本逼近法1、收益还原法 。
（1 ）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场 的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
对于待建、 在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。
用于测算收益水平的比较实例 应不少于 3 个。
（2） 确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
（3） 确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与 收益风险之间的关系。
2、市场比较法 。
（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市 场环境下的交易实例。
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例； 不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。
近三年内所在或相似区域 的交易实例不足 3个的，原则上不应选用市场比较法。
（2）比较实例的修正幅度不能超过 30%，即：（实例修正后的比准价格 -实 例价格）/实例价格W 30%。
3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。
即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格W 40%，对超过40%的，应另选实例予以替换。
实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑 因素之一。
3 、剩余法 。
1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规 划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。
（2）假设的项目开发周期一般不超过 3 年。
（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动 产正常价（5） 二、评估方法的运用 基准地价系数修正法格水平，不能采用估算的未来售价。
（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。
（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
4、成本逼近法。
第五章土地估价方法之一——收益还原法第一节收益还原法概述一、收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
二、收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。
即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。
再假设此人另以20000元货币以年利率5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。
因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。
上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。
如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。
三、收益与地租的关系土地是社会经济活动的基础。
但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。
这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。
也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。
因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。
四、收益还原法的基本公式（一）土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：式中：P——土地价格；a——土地纯收益；r——土地还原率。
（二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：式中：P、a、r含义同前；n——使用土地的年期或有土地收益的年期。
（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a i；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：式中：P、a、r含义同前；a i——第i年的纯收益；t——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为a i；t年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下：])1(11[)1()1(P 1tn t t i i i r r r a r a -=+-+++=∑ 式中：P 、a 、r 、a i 、t 、n 含义同前。
（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：式中：P 、a i 、r 含义同前；t ——未来土地价格已知的年限；P t ——未来第t 年的土地价格。
（五）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式1．土地使用年期无限时的计算公式式中：P 、a 、r 含义同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n年为a±（n-1）b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
2．土地使用年期有限时的计算公式式中：P、a、r、b、n含义同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
（六）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式1．土地使用年期无限时的地价计算公式式中：P、a、r含义同前；s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a（1±s），第三年为a（1±s）2，第n 年为a（1±s）n-1。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
r不变，递增时r>s，递减时（r＋s）>0。
2．土地使用年期有限时的地价计算公式式中：P、a、r、s、n含义同前。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
r不变，递增时r≠s，r＋s≠0 （七）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式式中：a1，a2…a n——分别为未来各年的纯收益；r1，r2…r n——分别为未来各年的还原利率。
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。
当公式中a i、r i、n按一定规律变化时，可推算出上述公式（一）至公式（六），也就是说公式（一）至公式（六）只不过是本公式的特例。
五、收益还原法的特点与适用范围1．收益还原法的特点（1）收益还原法具有严格的理论基础。
地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。
归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的纯收益。
它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后得到，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。
（2）收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”。
收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可以得到一定的利息，这个利息可相当于土地的纯收益。
所以，从确定土地收益人手，即可求得土地价格。
（3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度。
土地纯收益测定是否准确，还原率选择是否合适，直接影响土地价格的评估结果。
所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
2．收益还原法的适用范围收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。
同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。
这是收益还原法的一个缺点。
第二节收益还原法估价的程序和方法一、估价程序1．计算总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
2．计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。
总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。
因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。
3．计算土地纯收益从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4．确定合适的还原率还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。
一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。
5．选择公式求算地价根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。
二、总收益计算方法土地收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是在现状下实际取得的收益。
由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，所以不能用它作为评估的依据。
客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。
土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。
有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。
在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。
确定客观收益一般要考虑以下条件：（1）从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。
（2）收益必须是持续且有规律地产生的收益。
即采用长期可以固定取得的收益。
（3）收益是安全可靠的收益。
是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。
根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1．土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2．房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。
一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。
3．企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。
在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。
在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计人总收益之中。
另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。
三、总费用的计算总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。
根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：（一）土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：（1）土地税。
