第三章 房地产价格及价值

房地产价格引言房地产是人们生活中不可或缺的一个重要组成部分。

房地产价格的变动对个人的财务状况、国家的经济发展以及社会稳定都有着重大的影响。

本文将探讨房地产价格的影响因素、价格趋势以及对经济的影响。

影响因素房地产价格受到多个因素的影响，以下是一些主要因素：1.供需关系：房地产市场的供需关系是房价变动的关键因素。

供大于求时，房价会下跌；需大于供时，房价会上涨。

2.经济发展：经济的增长和繁荣对房地产价格具有重要影响。

当经济增长迅速时，人们的购买力会提高，从而推动房价上涨。

3.土地成本：土地成本是房地产开发的重要组成部分，高昂的土地成本会使得开发商加大对房产的定价，进而导致房价上涨。

4.政府调控政策：政府的调控政策对房地产市场稳定起到了重要作用。

政府的调控政策有助于控制投资炒房行为、平衡市场供求关系。

5.利率水平：利率水平对房地产市场也有直接的影响。

较低的利率促使更多的人能够负担得起购房贷款，从而刺激了购房需求。

价格趋势房地产价格的走势是不断变化的，受到以上所述因素的不同影响，价格将呈现出不同的趋势。

1.上涨趋势：经济繁荣时期，土地成本上升，需求旺盛，供给较少，房价往往呈现上涨趋势。

2.下跌趋势：经济衰退时期，购买力下降，供大于求，土地成本下降，这将导致房价下跌。

3.平稳趋势：当供需关系较为平衡，政府调控政策得当时，房地产价格呈现相对平稳的趋势。

对经济的影响房地产价格对经济有着深远的影响，以下是一些主要方面：1.财富效应：房地产是人们最重要的存贮财富的方式之一，房地产价格的上涨将增加个人和家庭的财富，推动消费和投资。

2.投资效应：房地产市场是一个重要的投资领域，投资房地产有助于推动资金的流动，促进经济发展和就业增长。

3.金融稳定：房地产市场的波动与金融市场紧密相关，过度波动的房地产市场可能引发金融危机，对经济的稳定性产生负面影响。

4.税收收入：房地产交易会带来各种税收收入，这些税收又将用于基础设施建设和社会福利项目。

第三章 房地产价格和价值一、单项选择题1、（ ）是指对物品的有支付能力支持的需要。

A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求2、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（ ）。

A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、没有交换价值也一定没有使用价值C、没有使用价值肯定就没有交换价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值3、在通常情况下，（ ）出让的地价最低。

A、拍卖方式B、挂牌方式C、招标方式D、协议方式4、正常成交价格的形成条件不包括（ ）。

A、公开市场B、交易对象本身具备市场性C、较短的期间完成交易D、买者和卖者都具有完全信息5、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。

A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格6、成交价格围绕着（ ）而上下波动。

A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格7、下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（ ）。

A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值8、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值（ ）比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。

A、大大高于B、大大小于C、等于D、小于9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（ ）。

A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值10、对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。

A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值11、在评估投资价值时，折现率是（ ）。

A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率12、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（ ）。

A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。

《房地产估价理论与方法》公式总结第三章房地产价格和价值1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.最高买价≧成交价≧最低卖价3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。

4.房地价格=土地价格+建筑物价格5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第六章市场法及其应用1.可比实例数量3≦可比实例数量≦102..5≦可比实例规模≦23.1公顷=10000平米=15亩1亩=666.67平米1平方英尺=0.09290304平米1坪=3.30579平米平米下的价格=公顷下的价格/10000平米下的价格=亩下的价格/666.67平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平米下的价格=坪下的价格/3.305794.交易情况修正（百分率法）的一般公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S）5.交易情况修正（差额法）的一般公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）7.市场状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/1008.市场状况调整的价格指数法⑴定基价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格⑵环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格9.市场状况调整的价格变动率法⑴逐期递增或递减：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）＾期数=可比实例在估价时点的价格⑵期内平均上升或下降：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格10.房地产状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数：1/（1±R%）或 100/（100±R）11.房地产状况调整（差额法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格12.直接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分13.间接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）×（）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格标准化修正房地产状况调整上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。

A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产估价理论与方法复习思考题第三章房地产价格和价值价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。

价值三要素：使用价值、稀缺性和有效需求。

使用价值是指物品能用来满足人们的某种需要。

稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。

有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要—不仅愿意购买，而且有能力购买。

需要不等于有效需求，它只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

1.什么是房地产价格?房地产存在价格的前提条件有哪些?①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式偿付②价格是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的一般的元差别的人类劳动或抽象的人类劳动。

上述两种价格定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。

于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的“数量”，所以可将房地产价格定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价--货币或实物、无形资产和其他经济利益。

在现今市场经济社会，房地产价格通常用货币来表示，一般也是用货币来偿付，但也可能用实物等非货币形式来偿付，例如用房地产作价出资人股换取技术、设备等。

房地产与其他商品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求具有使用价值、稀缺性和有效需求。

使用价值是指房地产如果没有使用价值，人们就不会产生占有它的要求或欲望，更不会花钱去购买或租用它，因此也就不会有价格。

稀缺性是房地产显而易见是一种稀缺的物品。

有效需求是指对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭虽然需要，但是买不起;乙家庭虽然买得起，但是不需要，丙家庭既不需要，也买不起，丁家庭既需要，也买得起。

在这种情况下，只有丁家庭对这套住房有有效需求。

因此，分清需求与有效需求是非常重要的。

需要不等于有效需求，它只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

3 房地产估价原则与估价程序【本章学习目标】掌握房地产估价的基本程序及各环节的工作内容，了解房地产估价的原则及其在估价中的应用。

3.1 房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

这些法则或标准就是房地产估价原则。

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。

同时，在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有7项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则；（6）供求原则；（7）预期原则。

3.1.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。

但是在估价过程中，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。

当前，我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。

因此，现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。

在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。

第一章概论1、专业估价与非专业估价的本质区别①是专业估价机构和专业估价人员完成的；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤要承担法律责任。

2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。

独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。

四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？2、什么是专业的房地产估价？3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？5、了解中国房地产估价行业发展概况。

第二章房地产及其描述1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。

4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。