第一节.房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中,凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。
房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一,地价蕴于房价之中,是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格由成本和利润两部分组成,用公式表示就是:商品房价格=成本+利润。
房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+ 流通费用+利润+税金。
具体来说,房地产价格由以下几部分组成。
（一生产成本1. 土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费,征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2. 拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3. 勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4. 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费。
它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。
5. 住宅小区基础设施建设费这是指建筑物 2 米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用,以及环卫绿化设施费。
第七章房地产营销策略--定价策略房地产市场营销6. 小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。
7. 管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用,主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等,还包括房产税、土地使用税、车船使用税等,收费标准是以上述1-6 项之和为基数取一百分比,具体比例由市、县人民政府确定。
8. 贷款利息计入成本的贷款利息,由市、县人民政府根据本地区商品住宅建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。
（二计划利润利润是指开发经营单位销售商品房屋后的销售收入扣除全部生产、销售成本,并缴纳税金之后的净利润。
（三税金税金是政府向房地产开发企业征集的列入商品住宅价格构成的营业税、城市维护建设税等项。
1. 营业税营业税是对发生营业行为的单位和个人以其营业收入为课税对象征收的一种税。
从事房地产开发建设的单位和个人根据营业额交纳税收前税率是5%,按下式计算营业税额二商品住宅营业收入额＞税率（%2. 城市维护建设税城市维护建设税是为适应城市建设需要对缴纳营业税的单位和个人征收的税。
（四住宅楼层、朝向和地段的差价楼层、朝向差价和地段的差价在公有住房出售时的规定。
1.楼层差价根据高层或多层房屋的高度、提升工具、光照时间和消费者习惯等具体情况,确定标准价格楼层与其余各层的差价率。
各楼层的差价率的代数和应趋近于零。
例如以多层住宅为例,以第一层价格为98%,则第二层为100%,顶层为96%,其他为102%,其计算公式为楼层差价=标准房价艰层差价率2.朝向差价房屋的朝向差价率是根据当地的气候、主风向和光照以及当地人们生活习惯确定不同朝向的差价率。
住宅的朝向以每套主居房朝向为准,如一房间有双重朝向择优朝向。
一般地,朝向增减差价率之和应为零。
如以向南差价率为102%,朝东100%,朝西95%,朝北92%,其计算公式为朝向差价=标准房价刪向差价率3. 地段差价根据城市土地级差情况,将城市土地划分成不同地段,确定相应的地段差价率。
新建房屋的出售价格的构成和制订,应有严格的计划。
国家规定了新建商品房的出售价格由物价部门审批,各地也制定了具体的申报制度和作价方法。
商品房屋价格组成的公式如下成本价格=生产成本±(朝向差价、楼层差价平均价格=成本价格+计划利润+税金销售价格=平均价格+地段差价房地产开发企业在开发、经营、销售过程中,企业所定的价格既不能低得没有利润,也不能过高而影响需求,必须介于两者之间。
此外,价格构成因素尚要考虑下面这些情况。
(1房屋装修。
随着经济的发展,房屋装修标准日益提高。
门、窗、地板的用料已成为房产价格的重要构成因素。
如超过同类房屋标准,一般可按原单价酌增5%-15%;如低于同类房屋标准,则可按原单价酌减5%-15%.(2 房屋设备。
般指卫生和暖气设备。
卫生设备指抽水马桶、瓷面盆和搪瓷浴缸等三件。
如果设备因素未列入房屋造价或增加了房屋设备,就应按原单价增加房屋设备费用(3房屋附属设施。
包括围墙、女儿墙和绿化等。
围墙、女儿墙可按墙体结构每平方米估算单价另加20%价格,作为围墙上木门、铁门、竹笆门的费用。
(4房屋的折旧。
房屋建成后,无论是使用还是闲置,都会发生自然的和人为的损耗,从而需要考虑折旧因素。
一般地说,房屋使用年限越长,折旧额越高。
但折旧的计算方法不同,折旧额也会有所不同。
(5房屋完好程度。
使用年限内各阶段的折旧率,一般只考虑时间因素,而未考虑人为因素。
房屋完好程度应综合考虑自然损耗、房屋维修、保养爱护等三个因素对房屋价格的影响。
可根据上述三个因素确定房屋的完损等级,然后再进一步确定房屋的价格水平。
二、房地产价格的多种表现形式房地产价格形式多,名称不完全一致,有的是特定房地产制度下的产物。
不同房地产价格,所起的作用不尽相同,有的是交易的结果,有的是作政府征税的标准,有的是政府征用房地产补偿时的依据,有的是计算房地产增值额的基础。
(一房产价格、地产价格和房地产价格房地产价格通常有房产价格、地产价格、房地产价格之分。
房产价格有时称房屋价格,或建筑物价格,简称房价。
地产价格又称土地价格,简称地价。
房地产价格又称房地混合价。
由于房产、地产、房地产又有各种分类,因此又有各种价格,如房产可分为住宅、工业用房、商业用房、办公用房等,相应的房产价格也有住宅价格、商业用房价格等。
再如地产。
同一块土地,其“生熟”程度不同,其价格也不同,所谓“生熟”程度是指以下方面工作进行得如何:(1 征用补偿的农地,还需要支付征地补偿费。
(2已征用补偿但未做“三通一平”的土地。
所谓“三通一平”是指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
(3 在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地,此土地征购后需进行拆迁安置。
(二售卖价格和租赁价格销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。
租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下,对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。
(三商品房的价格、成本价格和福利价格商品房的价格包括成本价格和利润,其计算公式为商品房的价格=成本价格+利润成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。
福利价格是低于成本价格的价格形式。
这主要是国家为了解决一些住房特别困难的公民让其有房住而采取的措施,成本价格和福利价格必须要辅之以相应的财政补贴,通常国家可采取免费或者优惠划拨一些土地建房,然后出售给住房困难户。
(四市场价格、理论价格和评估价格房地产的市场价格,是房地产交易的实际成交价格。
这种价格通常随时间和供求关系及交易双方的心态等的变化而发生变化。
市场价格简称市价,其中又可分为公平市价和非公平市价。
公平市价是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。
这个价格对交易双方来说也是经济上合理的价格。
反之即为非公平市价。
房地产的理论价格,是经济学理论中认为的房地产的“内在价值”或“公开市场价格”即,将该房地产放在合理市场上交易,它应该实现的价格为多少。
房地产的评估价格,简称评估价,是运用某种估价方法对房地产市场价格等所作的一种估计、推测和判断。
在评估市价时,房地产的评估价与房地产市价有密切关系。
理论上,一个良好的评估价格等于公平市价等于理论价格。
（五总价格、单位价格和楼面地价房地产总价格,是指一宗房地产的整体价格。
根据情况的不同,房地产总价格也不同,它可以是一块面积800平方米的土地价格,或是一片土地的土地价格,也可能是一个地区内全部房地产的价格。
房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
房地产单位价格,对土地单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格。
对建筑物单位价格来说,是指单位建筑面积的建筑物价格。
对房地产单位价格来说,是指单位建筑面积的房地产价格。
房地产单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
对于住宅来讲,还有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
（六抵押价格、课税价格和征用价格抵押价格是在设定房地产商品抵押权时所规定的价格。
接受抵押的一方为了保证自身利益的安全性,房地产商品的抵押价格通常要低于它的实际价值。
课税价格,是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。
具体的课税价格如何,由课税政策而定。
征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。
（七期货价和现货价期货价是房地产商品的预售价,是先交钱后取货的价格;现货价是“一手交钱,一手交货”的价格。
两者之间的关系可表示为期货价=现货价-相应的投资利益±销售风险预期损盈值（八住宅工程造价和住宅综合造价住宅工程造价是单一住宅项目的征地、开发和建设价格。
住宅综合造价则除了单一住宅工程造价之外还包括小区配套费,拆建还建费、统建管理费等项目费用。
目前各地一般都采用综合造价指标。
第四节.房地产基本定价方法定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多,但是企业在制定价格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最低基数,而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系数。
在实际定价过程中,企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本费用导向定价、需求导向定价和竞争导向定价三类。
一、成本费用导向定价法成本费用导向定价法是房地产企业以产品的成本费用为主要依据,综合考虑其他因素制定产品价格的方法。
它简单方便,是企业最基本、最普遍和最常用的定价方法。
由于产品的成本费用形态不同,因此以成本费用为导向的定价方法也多种多样,具体有以下几种。
（一成本费用加成定价法这是以成本费用为中心的传统定价方法。
就是在单位产品成本费用的基础上加上一定比率的预期利润和税金,作为房地产产品的价格的定价方法。
在实际工作中可分为两种情况。
