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第三章房地产价格和价值.pptx

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房地产价格和价值

房地产价格和价值
率、升值空间等
06 开发商品牌：品牌知
名度、信誉度等
价格波动
01
影响因素：政策、市场、经济、 人口等
03
波动幅度：不同地区、不同类型 房地产价格波动幅度不同
02
波动周期：短期、中期、长期
04
价格趋势：根据历史数据，分 析未来价格趋势
价格趋势
01 过去十年，房地产价格持续上 涨
02 近年来，政府出台了一系列调 控政策，抑制房价过快上涨
2020
房地产价值受 周边配套设施
影响
2022
01
02
03
04
05
房地产价值受 市场供求关系
影响
2019
房地产价值受 地理位置影响
2021
房地产价值受建 筑质量、户型、 楼层等因素影响
3
房地产投资
投资策略
分析市场趋势： 了解房地产市场 的现状和未来趋 势，把握投资时 机
01
评估投资风险： 分析投资项目的 风险和收益，制 定合理的投资策 略
价值影响因素
01
地理位置：靠近市中心、交 通便利、周边设施完善等
02
建筑质量：建筑材料、施工 工艺、设计风格等
03
配套设施：绿化、停车场、 物业管理等
04
市场需求：供求关系、政策 调控等
05
投资回报率：租金收入、房 价涨幅等
06
品牌效应：知名开发商、优 质物业等
价值变化规律
2018
房地产价值受 政策调控影响
调整税收政策
01
02
03
04
加强房地产市场 监管，规范市场
秩序
加大土地供应， 缓解土地供应紧
张问题

第三章房地产价格和价值

第三章房地产价格和价值

（2）房地产价格的定义：
房地产价格是指和平的获得他人的房地产所必须付出 的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
二、房地产价格的形成条件
（一）有用性 • 有使用价值 （二）稀缺性
• 稀缺并不是难以得到，而是不能自由取用， 是相对缺乏而不是绝对缺乏 （三）有效需求
• 不仅愿意购买，而且有支付能力
八、基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理 法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。基准地价、 标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。 基准地价，是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件 下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居 住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用 地使用权在某一时点的平均价格。 标定地价，是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正 常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。 这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、 用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、 必要的费用、税金加上应得的利润。有了这种房屋重置价 格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格， 可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。
（二）决定房地产需求量的因素
对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的， 其中主要有： 1．该种房地产的价格水平
• 一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会 减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较 重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2．消费者的收入水平 3．消费者的偏好 4．相关物品的价格水平
一、价值、使用价值和交换价值
在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。 使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用；

房地产估价第三章 房地产价格与价值

房地产估价第三章 房地产价格与价值
价格水平 成本 技术水平 开发商对未来的预期
9 2021/7/22
第三章 房地产价格与价值
房地产估价
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供给
量相等时的价格。
供求变化对均衡价格和均衡交易的影响表
变化方向 同方向变化
反方向变化
10 2021/7/22
变动幅度
均衡价格
供给增加＝需求增加
二、房地产供给
1、房地产供给
房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间 内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意 而且能够提供出售的数量。
供给量＝存量－-拆毁量－-转换为其他种类房 地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量 ＋新开发量
8 2021/7/22
第三章 房地产价格与价值
房地产估价
2、房地产供给影响因素
房地产估价
§3-2 房地产价格的特征
一、房地产价格与其他物品价格的共同之处 1、都是价格，用货币表示 2、都有波动，受供求关系影响 3、都是按质论价
3 2021/7/22
第三章 房地产价格与价值
房地产估价
二、土地价格特征
1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同
1、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建 筑面积、标准层每层建筑面积。
2、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似的现房 价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%， 试计算该期房价格。

《房地产价格和价值》课件

《房地产价格和价值》课件
供过于求
相反，当房地产市场供过于求时 ，价格通常会下降，因为供应超 过了需求。
房地产价格的构成要素
土地价格
土地价格是房地产价格的重要组 成部分，受到地理位置、土地用
途、土地质量等因素的影响。
建筑物价格
建筑物价格包括建筑物的设计、质 量、材料、施工等方面的成本，以 及建筑物的折旧和未来维修费用。
其他费用
01
引言
主题介绍
房地产价格和价值的 概念定义
房地产价格和价值与 其他经济指标的关系
房地产价格和价值在 经济学中的地位和作 用
房地产市场概述
房地产市场的定义、分类和特点 房地产市场的历史演变和现状分析
房地产市场与宏观经济的关系
课程目标和内容概述
课程目标
掌握房地产价格和价值的形成机制、影响因素及其变化规律，提高分析和预测 能力。
注意事项
市场比较法需要大量类似房地产的交易信息，且需要对类似房地产 进行适当修正以反映待评估房地产的特殊情况。
房地产收益法
01
02
03
适用范围
适用于有稳定租金收入或 潜在收益的房地产。
操作步骤
预测房地产未来收益，考 虑折现率等因素，计算房 地产价值。
注意事项
收益法需要考虑未来收益 的不确定性，需要对未来 收益进行合理预测和风险 评估。
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
05
房地产投资和价值提升
房地产投资的风险和机会
风险
市场波动、政策影响、金融风险、法 律风险等。
机会
城市化进程、人口增长、经济繁荣等 。
房地产投资的选择和决策
选择
根据投资目标、风险承受能力、资金状况等因素选择合适的 投资项目。

第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件

第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比 实例的价格下跌时的百分率为-T%，则： • 可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。

房地产评估第三章房地产价格与价值

房地产评估第三章房地产价格与价值

房地产供求与价格
❖ 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。 如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当 于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称 利率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金， 只要把握价格和资本化率或报酬率，也可求得。具体的求 取方法是收益法
❖ 第三节 房地产供求与价格
❖ （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有 支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者 的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时， 就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品 的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增 长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种 商品的需求。
❖ 房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房 地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1（a） 中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴 表示该种房地产的需求量（Q），因为在价格较高时需求量减少，在 价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线 （D）。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素， 那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。 例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平 的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在 每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需 求曲线就会向左位移。如图3-1（b）所示，以Do为基础，如果消费者 的收入水平提高，因为在相同的价格水平下需求量增加，所以整个需 求曲线将由Do向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，因为在相 同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由Do向左位移到D2。
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如比准价格、积算价格、收益价格。
从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
Real Estate Appraisal
15
第四节 房地产价值和价格的种类
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算 价值和投资价值
• 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下 进行交易而最可能实现的价。
Real Estate Appraisal
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第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量
成交价格的抽象结果。 • 理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，
或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 • 评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 • 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
第四章 房地产价格和价值
1、房地产价格的含义和形成条件 2、房地产价格的特性 3、房地产的供求与价格 4、房地产价值和价格的种类
Real Estate Appraisal
1
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它
通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。— —现象
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第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者
支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖 价的折衷价格。 • 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性； 众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性 的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 • 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易， 招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
相等时的价格。
均衡是市场价格运行的 价格
必然趋势。
H
hS
房地产的价格与其需求 P1
呈正相关，与其供给负 P 相关。
E
F
D1
f
D
0
M
M1
Real Estate Appraisal
数量
11
第四节 房地产价值和价格的种类
不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采 用的依据和考虑的因素也不尽相同
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
Real Estate Appraisal
3
第二节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品价格相同之处： 都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同
➢生产成本不同 ➢折旧不同 ➢价格差异不同 ➢市场性质不同 ➢价格形成时间不同 ➢供求变化不同
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第四节 房地产价值和价格的种类
一、 价值、使用价值和交换价值 • 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 • 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 • 没有使用价值则不会有交换价值。 • 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
Real Estate Appraisal
5
第三节 房地产的供求与价格
一、房地产需求
房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种
可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
决定房地产需求量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢消费者的收入水平 ➢消费者的偏好 ➢相关物品的价格水平 ➢消费者对未来的预期
Real Estate Appraisal
价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的 抽象人类劳动。——本质
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的 代价——货币额、商品或其他有价物。
Real E 房地产价格的概念和形成条件
二、房地产价格的形成条件
3个条件： 有用性 稀缺性 有效需求
价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用 且稀缺的物品的一种分配方式。
6
第三节 房地产的供求与价格
一、房地产需求 房地产的需求曲线
价格
P P1
D2 0
S
D0 D1 数量
Real Estate Appraisal
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第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给 （一）房地产供给的概念
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在 一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿 意而且能够提供出售的数量。
Real Estate Appraisal
9
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素
价格
S
P
0
数量
Real Estate Appraisal
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第三节 房地产的供求与价格
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲
线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量
交易双方是自愿进行交易的 交易双方是处于利己动机进行交易的 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 交易双方有充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。
Real Estate Appraisal
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第四节 房地产价值和价格的种类
• 快速变现价值
• 谨慎价值
• 在用价值
供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量
Real Estate Appraisal
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第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢该种房地产的开发成本 ➢该种房地产的开发技术水平 ➢房地产开发商对未来的预期
• 清算价值 • 投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对
该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基 础上
• 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 • 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，
Real Estate Appraisal
4
第二节 房地产价格的特征
二、房地产价格特征
➢ 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ➢ 房地产价格受区位的影响很大 ➢ 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ➢ 房地产价格形成时间较长 ➢ 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响
Real Estate Appraisal