商业地产商业物业建筑设计规范.ppt

商业地产设计概述商业地产的概念商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产的形式商业地产的形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。

商业地产投资开发赢利模式商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。

按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。

商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。

二是只租不售。

好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。

三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

商业地产中的设计问题商业地产设计的特殊性由于商业地产规模开发起步较晚，国内的发展商在商业地产开发方面还缺乏经验，其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。

这是因为开发商在做住宅项目时，可以通过其对市场的分析和研究给产品定位、决定户型的比例以及住宅产品的类型等，然后通过销售处进行直接销售。

但大型的综合商业地产开发则完全不同，它的销售对象也不是直接面向消费者，而是商家，特别是主力店。

商业地产基础知识(精华版)商业地产全程策划案纲要商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。

交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。

步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。

汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。

交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。

水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。

垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直接洽如楼梯、电梯和自动扶梯。

商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。

开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。

进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

即商铺的纵向长度。

2、商业营销知识零售：是一种生意业务形式，可定义为将商品或劳务直接出卖给最终消费者的贩卖举动，也是向消费者提供贩卖商品的一种商业举动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接干系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。

批发：也是一种生意业务形式，零售的对称，是专门从事大宗商品生意业务的商业举动。

商业批发是生产与零售之间的中央环节。

通过商业批发举动，使社会产物从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地域之间商品流通的作用。

商业物业服务标准一范围本规范规定了商业物业服务中综合管理服务、建筑物共有部分维护、共用设施设备维护、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护等的服务内容和质量要求。

二规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件, 仅注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件, 其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

建筑灭火器配置设计规范空调通风系统运行管理规范三术语和定义下列术语和定义适用于本规范。

商业物业用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。

四综合管理服务基本要求建立健全管理制度及操作流程, 确保工作有序进行。

工作人员统一着装, 佩戴企业标志, 服务主动, 用语礼貌, 仪表端庄, 行为规范。

向顾客公布小时服务热线、监督电话和值班制度, 顾客来电％给予答复。

服务工作记录清晰、完整、系统、可追溯。

利用计算机等管理工具对综合信息实施有效的动态管理, 随时更新。

接待接待服务内容接待服务应包括但不限于以下内容:——来电接待；——来访接待；——行业交流接待；参观接待；——检查接待。

接待服务质量要求接待服务应不低于以下质量要求:——接待过程中礼貌、热情、主动, 行为举止大方得体；——接待记录清晰、完整；——安排的事情及时处理。

值守服务值守服务值守服务应包括但不限于以下内容:——来电服务；——来访服务；——现场问题的处理、跟进；——突发事件的上报处理和跟进。

值守服务质量要求值守服务应不低于以下质量要求:值守记录清晰、完整；——针对顾客的咨询及时回复, 对顾客的投诉、报修及时跟进处理；突发事件及时上报。

服务时限服务时限内容服务时限应包括但不限于以下内容:——维修服务时限；——突发事件服务时限；——回访时限；记录存档时限。

服务时限质量要求服务时限应不低于以下质量要求:——维修服务及消防应急服务实行小时值班制度；——服务事项应有记录存档, 一般事项应及时解决和答复;——急修服务分钟内到位, 小时内修复, 若无法按时修复, 应有措施, 做出限时承诺——小修服务个工作日内修复；——对业主或非业主使用人的求助、咨询及时处理；——对业主或非业主使用人的投诉在天内答复；服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访维修质量;征求业主意见, 并有回访记录。