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城中村改造博弈中的历史文化保护研究——以猎德村为例牛通;谢涤湘;范建红【摘要】改革开放以来,在城市急剧扩张的碾压下,许多被视为“老旧、无用”的文化遗产在城中村的更新改造中被弃之敝履、严重毁损乃至灭失.本文以广州历史村落猎德村改造为例,通过对猎德村改造模式的评价以及历史文化遗产价值的挖掘,揭示城中村的更新改造对文化遗产保护带来的机遇与挑战,在此基础上,对文化遗产的价值挖掘与传承提出了相关建议,旨在寻求历史村落与城市之间的良性互动关系,促进村落与城市的协调发展.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2016(000)004【总页数】9页(P132-140)【关键词】城中村改造;文化遗产保护;城市更新;村落肌理【作者】牛通;谢涤湘;范建红【作者单位】广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院【正文语种】中文【中图分类】G122改革开放30多年以来，我国的城镇化建设取得了举世瞩目的成就。
然而，在城市不断发展与扩张的过程中，处在城市边缘的村落往往会落入城市的范围而沦为城中村，尤其是其历史文化的保护往往得不到足够的重视，历史文化遗产在现代化建设车轮下毁灭案例屡见不鲜。
广州在城市空间拓展的过程中，不可避免要面对历史村落的保护与更新问题，而且这些历史村落基本都位于城市边缘区，或是已经经历了从边缘区到建成区内的相对位置变换。
基于此，本文以广州市已沦为城中村的传统的岭南水乡村落——猎德村为例，通过对猎德村改造模式的评价以及历史文化遗产价值的挖掘，揭示城中村的更新改造改造对文化遗产保护带来的机遇与挑战，并对改造过程中文化遗产的挖掘与传承提出建议，旨在对城市中心历史村落的文化遗产保护提供一些参考和借鉴。
沦为城中村的历史村落由于区位因素的影响，城中村高密度人口和建设形态集聚特征开始显化，学者们更多是从土地利用效益、房地产市场秩序、社会治安环境、社会公平、城市形态等方面阐述了城中村的负面影响，认为其是城市发展的“毒瘤”，必须尽快铲除。
猎德村简介
猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。
现村址范围；东与誉城苑社区居民委员会为93/200邻，南
与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连，村址面积470亩。
另外还有发展经济用地约350亩。
猎德涌从村中流过，将村庄分为东、西村，一河两岸景色秀美。
猎德地处北回归线以南，气候温和，雨量充沛。
猎德，一个“拆”出来的神话，猎德村曾经是广州天河最穷的城中村；现在，在猎德村随便找个本地居民，都有可能是千万富翁。
2007年是猎德城中村启动改造的一年，也是广州市首个整体改造的城中村。
当然很大一层原因是因珠江新城的兴建猎德村拆迁后兴建37栋复建房。
猎德村改造情况（共5则）第一篇：猎德村改造情况猎德村改造情况一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。
全村常住人口7865人，3467户，外来人口8000人。
按2006年底计，用地面积336304平方米，另外还有发展经济用地约23万平方米。
改造前集体经济总收入约5000万元。
2007年9月29日，猎德村以46亿元拍卖出桥西地块，此次拍卖是以生地熟让的形式，由市政府指定市土地开发中心组织代征代拍，交地时间为2010年6月，最终由联合买家富力地产和合景泰富以46亿元拍得，随后宣布引入新鸿基集团共同开发。
2007年10月，作为广州首个旧城改造项目猎德村开始拆迁。
猎德村的改造规划，桥东为复建安置区，桥西地块用以拍卖融资，桥西南建设村酒店和村集体物业。
整个改造建设工程3年，至2009年底基本完成。
全体村民2010年春节前搬入新居。
二、改造前情况改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。
此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。
三、改造主要进程猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。
改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。
村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，了告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，道路与珠江新城CBD规划融为一体。
1、拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。
框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。
如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。
临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。
广州城中村改造实例研究——解读猎德村广州城中村改造实例研究——解读猎德村改造城中村是中国城市化进程中的重要一环，广州作为中国改革开放的先行者，其城中村改造工作颇具代表性。
本文将以广州市番禺区猎德村为例，深入探究该村的改造过程、成效以及存在的问题与挑战。
广州市番禺区猎德村位于城市更新改造区域，是一座typical的城中村。
该村的建立要追溯到上世纪80年代，当时因为城市扩张的需要，政府决定征用猎德村的土地发展新城区。
然而，由于种种原因，猎德村成为了外来移民的集聚地，形成了一个独特的社区模式。
城中村改造工作在广州进行得如火如荼，猎德村也不例外。
改造工作的第一步是拆迁。
政府对猎德村进行了大规模的征地拆迁，将原有的低矮瓦房统统拆除，为新的城市建设腾出空间。
虽然拆迁过程中存在一些问题，比如拆迁补偿的不公等，但总体来说，政府在改造工作中还是尽力保护了村民的权益。
随着村庄的拆迁，新的城市建设开始了。
政府投入大量资源，在猎德村建设了现代化的住宅小区、商业综合体、公园绿地等，为居民提供了更好的居住和生活条件。
此外，政府还提出了“粤港澳大湾区”战略，将猎德村打造成为国际化的商业中心。
这一战略吸引了大量企业和人才进驻，为社区带来了更多的机遇和发展空间。
猎德村由此逐渐脱离了城中村的桎梏，成为一座充满活力和创新力的现代社区。
然而，猎德村改造过程中也出现了一些问题和挑战。
首先，拆迁安置工作并不完善，有一些老旧村民难以适应新的居住环境，他们既缺少新住房的适应能力，又无法融入新的社区环境。
其次，城市化进程使得猎德村失去了原有的文化和历史。
拆迁过程中，很多古老的建筑物被摧毁，街道变得越来越拥挤，原有的社区关系也被瓦解了。
再者，改造之后的新社区虽然设施齐全，但由于租金上涨等问题，部分居民无法承担高昂的生活成本，导致社区的社会结构和居住特点发生了变化。
为了解决这些问题，政府还应该在城中村改造中加强社会保障措施。
比如，在拆迁安置工作中加强村民的培训和引导，帮助他们更好地适应新的居住环境；在城市建设过程中，注重保护和传承村庄文化，增加公共空间和社区设施等，提高居民的生活质量。
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。
猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。
关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。
“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。
1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。
其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。
据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。
1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
⑵．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。
⑶．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。
剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。
区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。
1.5 猎德村概述猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城中南部，南临珠江。
目前共有户籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口。
村址面积约31万平方米。
另外，还有发展经济用地约23万平方米。
据《信息时报》报道，猎德地理位置得天独厚，水网交错，土地肥沃遥祖辈以农业耕种为主，少部分人经商，极少数人海外谋生。
猎德盛产杨桃、甜橙等水果，是有名的水果产地和集散地。
猎德先辈从粤北珠玑巷南迁，最后落籍猎德村，从宋朝开村，至今已有900多年历史。
是广州老八区中保存最完整的水乡之一。
村内现存祠堂十多座，始建于嘉庆、道光、光绪年间不等。
还有市级文物保护单位龙母庙。
2、猎德村现状分析2.1 土地使用状况调查猎德村现有800多年的历史，世代以农业为生。
随着广州城区东扩，1994年6月30日广州市公布规划珠江新城建设后，村全部农田被国家征用，猎德周边已城市化，自身成为“城中村”，纳入城市建设规划范围。
以居住用地为主，紧密分布，使用者为户籍居民和外来暂住人口。
2.2 建筑现状调查高密度的5~6层高的住房建筑，面积小，质量差。
保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。
2.3 居住人口状况调查共有户籍人口7000多人。
容纳了1万多外来暂住人口。
2.4 配套公共设施调查建国前，猎德村缺医少教，文化卫生落后。
没有医院，只有一间民集资办的小学。
文体活动不多，只有龙舟、舞狮、粤剧等几项。
建国后，村重视教育，对已改为办公的猎德小学每年都有教育投入，2003年投入达200多万年。
村委会尊师重教，奖教奖学，近年共有10多名村民子女考入全国重点大学。
1988年普及初中教育，次年普及了高中教育。
1998年3月至2003年12月，对青年村民进行素质培训，开办了三期村民素质教育学习班，共有青年村民400人完成高中学业。
建国后医疗卫生条件大为改善。
1958年猎德大队建立保健室，并设立专职卫生保健员。
1968年培养了“赤脚医生”，大队办期合作医疗。
90年代初成立卫生所，猎德卫生所现有医护人员21名，村每年支出药费过百万元。
2.5 市政公用设施现状调查建国前及建国初期，猎德村没有马路，没有电和自来水。
从猎德到广州，靠走路或乘船。
村民点的是煤油灯，吃的、用的全是猎德涌水。
建国后，政府修建了猎德大道。
尤其在90年代中叶珠江新城开发后，一批现代化宽阔的市政道路迅速修建起来。
至2004年底，途经猎德的市政道路共有21条之多。
地铁5号线猎德站正在兴建中。
猎德村努力改善生产、生活环境。
1961年猎德涌上架起了开村以来的第一座水坭桥。
同年，通电、通自来水。
80年代末至90年代有了村自建路。
80年代先后划出空地给村民建房，90年代配合珠江新城规划建设及广州市“一年一小变”的城市整治需要，再次划地建拆迁安置房。
90年代村建的房屋全部纳入城市规划，建成花园式的农民住宅小区。
1990年将全村的明渠改成下水道。
1999年8月到2003年先后两次整治猎德路，1996年到2003年先后三次共民出资过百万元对猎德涌进行整治。
同时，加强环卫保洁，进一步加强治安保卫度，猎德村成为一个环境优美的居住、休憩之地。
2.6 产业现状调查上世纪90年代以前，猎德村民以农业耕种为主，90年代，随着土地大量被征用，猎德村以发展第二、第三产业为主，经济得到较大的发展。
1994年起，因建设珠江新城，猎德全部田地被征用，村利用征地补偿款，在还是荒凉之地的珠江新城兴建“美居中心”。
“美居中心”成为村集体经济发展的重要支柱。
随着利雅湾、高德中心大厦等项目的启动，继续推动猎德经济持续发展。
2.7 生态环境质量调查与广州众多城中村一样，猎德村存在着脏乱差的问题。
由于密集的人口和“握手楼”的问题，猎德村住宅的采光、通风条件都很差，噪声污染也比较严重。
2.8 改造资金筹措对于旧村改造，广州政府曾明确表示，一般政府不出此改造。
在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地融资解决整体改造的资金来源。
当年制定猎德村改造方案是“倒算建筑面积”，也就是说先算改造需要多少钱，然后再反过来算拍卖地块的容积率和建筑面积。
当年猎德村卖地筹集了46亿元。
2.9 社区文化具有900多年历史的猎德村，至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、古石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独特的龙舟文化。
3、猎德村改造中的问题3.1用地调整新规划的猎德村用地，减少居住用地，增加商业、绿地、公益性设施用地面积。
建成的新猎德村(安置区)总建设用地13.1万平方米，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建筑面积约68.7万平方米，绿地率30%，建筑密度28.1%，学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施严格按相关法规要求的标准配置。
以猎德大桥和新光快速路为界，猎德村域被分为桥东、桥西和桥西南三部分:桥东为复建安置区，桥西南给村建设酒店并安置部分集体物业，桥西地块拍卖融资用以满足改造资金需求，并做好经济平衡测算。
除了村民个人补偿安置部分，村集体还预留了经济发展用地，建设一座酒店，作为集体经济发展的支撑项目，保证村民获得长期稳定分红。
桥西地块公开出让收入除用于原定的所有复建安置、搬迁及公共设施配套建设外，超出部分用于村红线范围内市政设施建设，仍有节余时全部留给村集体发展经济、福利事业。
但是由于猎德村位于广州CBD中心商务区，猎德村的容积率比最初规划时高出近一倍。
据了解，猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。
容积率过高的改造并不算是成功的改造。
3.2.住户的再安置原址一半会建楼宅，安置三千多户村民；另一半清拆后，用来发展商业楼宇和酒店。
村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法，以四层为上限。
即按证内基建面积不足二层的可补平二层……四层及以上的按证内合法面积安置回迁。
但由于要降低容积率，所以不能做到所有住户都可回迁，部分人员给予拆迁补偿并不安排住房安置。
3.3.文物保护猎德村作为一个拥有900多年历史的村落，有着深厚的历史文化积淀，是岭南文化的活字典。
在猎德此次改造中，政府是下了很大的决心要彻底改造猎德村的面貌，使之与珠江新城这个CBD生活圈相配衬。
这样的改造难免会对猎德的传统造成一定的打击。
在改造过程中，对村中的一草一木都会有所移动，甚至会改变猎德村内目前的大环境，现在存在村中的很多事物将会消失，猎德的后人或者就会慢慢忘记曾经存在的猎德文化和猎德传统。
改造乃至消灭城中村，不等于简单的拆旧房建高楼，更不等于把脏水和孩子一起泼出去－－这里面的“孩子”，就是浓缩乡土文化精华的物质建筑。
它们本来只是村落发展的见证，倘若有幸能够继续存留，则将是广州城市变迁的见证。
人为地消灭了这些见证物，也就等于人为地在抹掉原本生动多样的历史片断。
拆成一张白纸进行建设，倒是没有负担，但是写出来的却未必是最新最美的文字，画出来的也未必是最新最美的图画。
这不是要存心跟伟人抬杠，而是世易时移，在这个到处都在大讲文化的时代，自己主动放弃特色，甘愿面貌与人雷同的城市，不是显而易见的得不偿失吗？3.4.公共建设与社会问题猎德村改造首创了村民以土地产权（土地拍卖）置换开发商物业（安置房建设）来改造的新模式，有别于以往以政府为主导进行的旧城改造模式。
在这一过程中，村民普遍担忧公共配套能否落实，就业教育医疗治安条件能否改善。
由于外来人口众多，流动性大。
长期以来，猎德村的治安状况也让村民们头疼不已。
和广州众多的城中村一样，猎德村及其原住民也在城市的发展中被“边缘化”，成为公共管理的弃儿。
