中信地产广州市三旧改造流程梳理与关键点总

广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。

请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。

感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）附件1广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。

以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。

广州旧改流程图2021.09广州旧改流程实施方案编制实施方案审核审定实施方案批核实施实施方案批复计划申报项目拆迁标图建库年度计划基础数据调查实施方案编制选择合作企业片区策划方案编制引入合作意向企业完善方案村民表决方案审定完善历史用地手续同步报批村民改造意愿表决土壤环境调查评估批复生效方案审批启动拆迁建设报批项目建设完成验收项目完成村民回迁，融资供地实施方案编制工作前置计划申报阶段一标图建库纳入年度计划基础数据调查村民改造意愿表决由区更新主管部门指导村集体经济组织申请纳入项目储备，递交以下资料∶•"三旧"改造地块范围调整报告•经村民代表大会2/3以上代表表决通过•"三旧"改造地块图斑统计表•"三旧"改造地块动态调整附带材料申请单位向区城市更新机构咨询，原则上由区结合各项目成熟程度统筹上报市城市更新主管部门，优先条件∶（1）改造意向和改造方式已征求全体村民意见，80%以上村民同意启动全面改造，意愿表决比例高的优先;（2）已开展数据摸查，已完成的优先;（3）可提供项目实施初步方案的优先。

村民代表大会2/3以上代表表决通过旧改意愿、旧改方式、旧改模式街道同意并向区更新主管部门提出改造申请，区城市更新工作领导小组审议组织全体村民进行表决，获得80%以上村民同意，方可开展下一阶段工作区政府牵头，街道办事处组织村集体经济组织委托勘测机构进行测量区更新主管部门组织对基础数据进行核查，抽查比例不少于30%，数据公示15日以上以海珠区政策为例表决报批审议表决测量核查实施方案编制阶段二引入合作意向企业实施方案编制选择合作企业片区策划方案编制由区政府组织编制城市更新项目实施方案，实施方案应包括以下内容：（1）项目背景（2）更新范围（3）现状情况（4）更新目标与功能业态（5）更新主体及模式（6）更新改造建设方案（7）土地整备（8）补偿安置及利益分配（9）融资地价评估（10）经济平衡与资金安排（11）实施保障（12）效益分析•区政府（更新机构）统筹组织编制片区策划方案（含控调方案）•征求权属单位改造意愿（及改造方式）•征求市、区相关部门意见，组织审核片策编制与审核片区策划方案（含控规方案）公示不少于30日片策公示•编制控规调整论证报告，市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议•审议通过后由市更新部门报市政府批准调控方案审议批准区政府上报市更新领导小组办公室统筹，报市更新领导小组审定片策审定批准后30日内向社会公告公示成员代表大会就是否引入合作意向企业表决表决成员大会或成员代表大会实到成员2/3以上同意则表决通过表决表决结果报街道、区住建局审核后公示，村与企业签约签约将合作意向企业及合作意向协议抄报区政府，将合作意向企业在村域范围内公布，并签订改造项目监管协议抄报区政府村集体编制招商公告，报街道审核，征求区城市更新部门意见审议审核草拟合作协议提交街道审核，书面征求区住建意见，区住建书面答复。

广州三旧改造流程随着城市的不断发展和变化，广州作为中国南方的重要城市之一，也在不断进行城市更新和改造。

其中，广州三旧改造项目是当前城市建设中的重要内容之一。

三旧，即旧城区、旧工业区和旧商业区，这些地方在城市发展中面临着许多问题，需要进行改造和更新。

接下来，我们将详细介绍广州三旧改造的流程。

首先，三旧改造的流程包括规划编制、征收拆迁、建设开发和配套设施建设等多个阶段。

在规划编制阶段，城市规划师和相关专家将对旧城区、旧工业区和旧商业区进行全面调研和分析，制定合理的改造规划，并征求市民的意见和建议。

在征收拆迁阶段，政府将对需要改造的区域进行征收拆迁，为后续的建设开发工作提供空间和条件。

在建设开发阶段，将进行新建或改造旧建筑，建设新的商业、居住和公共设施，提升区域的整体形象和功能。

在配套设施建设阶段，将对改造区域进行配套设施建设，包括道路、绿化、供水供电等基础设施建设，为改造区域的居民提供更好的生活环境。

其次，三旧改造的流程需要充分考虑社会稳定和民生保障。

在征收拆迁阶段，政府需要妥善安置受影响的居民和企业，确保他们的合法权益得到保障。

在建设开发阶段，需要注重社区建设，提升改造区域的居民生活品质，为他们提供更好的居住、工作和生活环境。

在配套设施建设阶段，需要加强基础设施建设，提高改造区域的城市功能和服务水平，为居民提供更便利的生活条件。

最后，三旧改造的流程需要充分发挥市场主体的作用，促进城市资源的有效配置和利用。

在规划编制阶段，需要充分吸引和引导社会资本参与改造项目，形成多元化的投资主体，推动改造项目的顺利实施。

在建设开发阶段，需要鼓励和支持企业开展创新性的建设开发工作，提升改造区域的经济活力和竞争力。

在配套设施建设阶段，需要加强政府和市场的合作，共同推动城市基础设施的建设和运营管理，为改造区域的居民提供更好的公共服务和便利设施。

综上所述，广州三旧改造的流程是一个复杂而又系统的工程，需要政府、市民和市场主体共同参与，共同努力，才能实现城市更新和改造的目标，为广州市民营造更美好的生活环境和发展空间。

广州市“三旧“改造的工作流程广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。

请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。

感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：）广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。

以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。

关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。

据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。

虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。

但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。

因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。

与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。

为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。

目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。

此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。

可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。

就此汇报一下“三旧”改造的有关程序、条件。

一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施：广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。

“三旧”改造的规划期3～5年分年度实施。

实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。

未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。

主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。

广州市国有旧厂房更新改造 政策解读广州市城市更新局 土地整备处2018年8月28日目录1城市更新政策城市更新改造流程2方案编制要求3重点注意事项4“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。

经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。

国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景序号类型“1+3”政策6号文1自行改造模式①工改工；②工改商①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励一、事权下放根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：城市更新项目实施方案审核权已全部下放区政府。

改造方案编制及审批工作指引一、改造方案编制总体要求（一）征集改造意愿改造方案编制前应由改造主体或县级以上自然资源主管部门征集改造范围内土地、房屋相关权利人的改造意愿，取得规定比例的原权利人同意改造的意见。

（二）标图入库改造范围内需享受“三旧”改造优惠政策的土地已按规定标图入库。

“三地”和纳入改造项目进行整体利用的其他用地面积可在改造方案批准后标图入库。

（三）符合规划改造范围内的土地应当符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）以及“三旧”改造专项规划（如有），已落实建设用地规模。

（四）土地权属清晰改造方案编制应开展土地、房屋权籍调查测量，明确改造范围内土地、房屋权属状况，确保土地界址、地类、面积清楚，权属清晰、无争议。

（五）改造路径明确改造方案应当明确改造主体、拟改造情况、需办理的规划及用地手续、补偿安置方案（或标准）、资金筹措方式、开发时序、实施监管方式等内容，为后续办理规划用地手续及实施改造提供清晰的路径。

各地可结合实际增补改造方案需要明确的内容。

（六）符合节约集约用地和高质量发展要求改造方案的拟改造情况应当包含实质性改造内容（包括全面改造、微改造或混合改造），符合高质量发展要求，有利于节约集约用地和改善人居环境。

二、改造方案内容要点（一）改造地块基本情况。

1.总体情况。

说明改造地块的用地位置、四至，改造总面积，主体地块、“三地”和纳入改造项目进行整体利用的其他用地面积。

2.标图入库情况。

说明改造用地标图入库情况，需享受“三旧”改造优惠政策的地块是否已标图入库。

3.权属情况。

根据土地、房屋权籍调查测量成果，说明土地性质分类（国有建设用地、集体建设用地、集体农用地或未利用地）及其面积，已确权登记、发证面积及其所属的权属人情况（使用权人、所有权人、实际使用人），无合法手续用地面积及实际使用人情况。

4.规划情况。

明确改造地块是否符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）和“三旧”改造专项规划（如有）；是否符合国土空间详细规划（“三旧”改造单元规划、控制性详细规划）。

“三旧”改造办事流程（试行）（征求意见稿）一、改造项目申报程序（一）程序1、申报主体将项目申报表等相关资料报送县“三旧”办；2、县“三旧”办审核后对不符合“三旧”改造要求的项目，出具不纳入“三旧”改造范围的意见；3、县“三旧”办根据“三旧”改造专项规划，出具是否符合“三旧”专项规划的意见；（二）提供资料1、改造主体向县“三旧”办提交项目纳入“三旧”改造项目储备库申请（材料1）；2、旧村及旧城镇改造项目需提供意愿表决材料（材料2）。

3、填写“三旧”改造申报表（材料3）；4、地块红线范围图（1：500-1：1000）；5、项目地块多角度的现场照片（打印并加盖改造主体公章）；6、土地、房产权属证书复印件（相关权益证明）；7、申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书—1—（或任职证明）、法定代表人身份证等证件复印件；8、土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询）；9、涉及权属抵（质）押的，还需提供抵（质）押权人同意纳入“三旧”改造的书面证明文件；10、如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制的，应提交人民法院解除查封证明或解除其它权利限制的证明；以上资料一式两份，加盖单位公章。

（三）资料审查要求1、资料不齐或不符合填报要求的，县“三旧”办不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其它注意事项；2、在以上所列资料齐全和符合要求的前提下，审核事项如下：（1）申报项目是否在专项规划范围内；（2）申报项目是否纳入标图建库；（3）申报项目是否符合改造意愿；（4）申报项目上盖物是否满足2009年12月31日前建设且上盖物比例达到30%的改造要求；（5）“三旧”规范性文件规定不得纳入“三旧”改造的。

（6）是否符合土地利用现状图及土地利用总体规划图。

—2—二、改造项目单元规划编制与审批程序（一）规划编制组织1、规划编制组织。

“三旧”改造单元规划由县规划部门负责组织编制，县“三旧”办及县自然资源局等相关部门协助编制。

广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划申请程序流程汇总精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 为规范"三旧"改造项目土地出让收入收缴及使用管理，根据《关于加快推进"三旧"改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)、《广州市"三旧"改造工作办公室、广州市财政局印发〈关于加强市"三旧"改造专项资金管理的意见〉的通知》(穗旧改联字〔2010〕2号)的有关规定，制定本办法。

一、适用范围(一)本市行政区内"三旧"改造项目的土地出让收入收缴及使用管理适用本办法，但市政府另有规定的除外。

二、一般规定(二)市国土房管局在土地出让收入征收管理时，针对"三旧"改造项目土地出让收入应当进行单独统计和核算。

(三)市"三旧"改造土地出让收入中，属番禺、花都、萝岗、南沙区的，按现行财政体制返还给区。

(四)市"三旧"改造土地出让收入中，属越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区的，除市政府另有规定的项目外，2014年底前"三旧"改造项目土地增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按如下原则分配:旧城改造项目的土地增值收益和旧村改造项目土地增值收益的40%(扣除用于支持村集体经济发展返还的60%)，由市、区按照8:2的比例分成。

区留成部分应设立专项资金管理，用于安排该区"三旧"改造项目。

广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿）了解三旧：政策；发布时间： 2010-7-22发布机构:荔湾区更新改造办发文日期: 2010年05月13日一、国有旧厂房改造程序（一）提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。

改造方案应包括以下内容：1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；4、改造计划和实施步骤；5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下三种：方式一：补交地价、自行改造；方式二：纳入储备、给予补偿；方式三：改变用途、临时使用。

广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿）了解三旧：政策；发布时间： 2010-7-22 发布机构:荔湾区更新改造办发文日期: 2010年05月13日土地容：地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处置的，按下列程序组织实施：（1）完善历史用地手续。

需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。

由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。

需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。

由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书②纳入年度储备计划和出让计划。

由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入年度储备计划和出让计划。

③申领规划条件。

由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。

纳入年度储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》预支补偿款。

广州市“城中村”与“三旧改造”政策“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”一、三旧改造概述--主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）(2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1、以人为本、宜居为重努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。

2、综合改造，整体提升旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。

3、区别对待，因地制宜旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。

必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。

4、统筹兼顾，切实可行旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。

1、全市统筹，以区为主2、规划先行，政策配套3、市场运作，财政支持4、系统改造，新旧联动5、分区分类，一区一策一、三旧改造概述--主要6个政策突破⒈补办征收手续⒉补办农用地转用手续⒊补办供地手续⒋土地出让收益⒌农村集体建设用地改变为国有土地⒍边角地、插花地、夹心地的处理一、三旧改造概述--三旧改造范围1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年的历史旧城。

广州旧改项目实操要点解析！本文就广州市旧村改造政策和具体实践内容进行梳理探讨。

一如何理解旧改从我国人多地少的国情来看，经历了四十年经济高速增长之后，土地资源供给瓶颈和土地成本大幅抬升的问题已日益凸显，对于地方政府来说，促进经济发展需要腾出更多的土地，但面临收储成本和农民利益要求不断提高的问题；对于开发商而言，企业的持续发展也需要充足和成本合理的土地作为支撑，因此，三旧改造可以说是在土地资源约束的大环境下的一种政策创新，对开发商来说也将逐渐成为未来一种主要的拿地方式。

早在2008年底广东省就率先在全国开展了城市“三旧”改造试点，2018年4月，省国土资源厅发布《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，明确了以“协议供地为主，公开出让为辅”的供地方式；同年，省国土资源厅表示除重点基础设施及民生保障项目外，不再向珠三角地区直接下达新增建设用地指标，实行“以存量换增量”“改三奖一”等政策，这意味着未来三旧改造可能会成为进入大湾区房地产市场最为重要，甚至是唯一的途径。

而2013年国土资源部也曾印发文件，决定在全国10个省（市、区）全面开展城镇低效用地再开发利用工作。

可见旧改未来不仅是在广东，在全国都有望全面铺开，在这一趋势下，广州市作为旧改的先行者，其政策和具体实践有很大的学习和参考价值。

二广州市旧村改造的主要模式目前广州市的旧村改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。

由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）自主改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

（三）合作改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。