2016苏州房地产市场年报

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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
PPI整体大幅抬升：受益于大宗商品价格上涨，以美国为代表的发达国家和以巴西为代表的新兴国家PPI 同比均较2016年初大幅修复
美国PPI率先转正，欧日PPI大幅修复 墨西哥、巴黎和俄罗斯PPI较年初明显抬升
历次减税政策下，美国通胀水平趋于抬升
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Code of ， this report | 8 资料来源： Wind Bloomberg
宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
美联储率先开启加息节奏，2017年或加息2次
宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
对冲式降准或在2017年1季度末至3季度初
2017年2季度MLF到期压力最大 1季度末至3季度初通胀压力相对较小
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油价和低基数或推升2017年1季度通胀水平 市场当前预期美联储2017年上半年加息概率偏低
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资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
较难
待定
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
美国历次减税政策下，经济增长趋于加速，通胀水平趋于抬升
历次减税政策下，美国私人消费增长趋于加速 历次减税政策下，美国私人投资增长趋于加速
历次减税政策下，美国经济增长趋于加速
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
美元加息周期中，新兴市场货币贬值引发输入性通胀压力，央行被迫加息
美元走强周期中，多个新兴货币大幅贬值 输入性通胀压力下，央行被迫选择加息
2016下半年货币政策边际上已有变化，防控金融风险重要性抬升
货币政策年中已出现边际变化 央行投放资金成本上升
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
外汇占款持续下降改变货币投放方式，2017年货币投放仍将以MLF和OMO为主
外汇占款持续下降改变基础货币投放方式 2017年货币投放以MLF和OMO为主
资料来源：Wind，Bloomberg
美国和日本5Y通胀预期持续抬升 欧元区5Y通胀预期持续抬升
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
预计推行结果 待定 推行 打折推行 打折推行 推行
贸易政策
医疗/医药政策
大打贸易战，比如对来自中国的进口商品征收45%进口关税，对一般进口征收35%进口关税
竞选时特朗普强调要撤销和替换奥巴马医保法案；当选总统后，特朗普表示将不完全撤销奥巴马医保 法案，倾向于保留法案中的部分内容
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
汇率压力将继续阶段性压制货币总量操作
降准将加大贬值预期 贬值预期较强时，热钱流出增多
写在前面
在降准降息、降首付、减免税费等一系列宽松政策“组合拳”之下，2016年开年之初苏州楼市仍在延续2015下 半年的红火态势，排队抢房、投资客蜂拥入场等火爆景象愈演愈烈，购房热情持续蔓延扩大，楼市成交量井喷；年 内数次土拍更是地价迭创新高，地王呈现遍地开花之势，无论是远郊乡镇板块还是主城区成熟地段，逢拍必涨已成 楼市定律，尽管苏州政府处心积虑为土拍设重重“机关”，限价、现房销售等措施，但也未能阻止地王频出；8月 “苏十五条”出台，在供应侧方面要求加大土地供应、抑制过热的土地市场，同时对需求侧的信贷政策和公积金政 策做了调整，目的是保证刚需，鼓励改善性需求，抑制投机性需求，但终因力度有限，对高热的楼市进行降温无异 于杯水车薪。 10.1假期中，共有22个城市的调控大棒落下，苏州限购限贷政策紧跟出台，力度堪称史上最严，效果也立竿见 影，其后出台的一系列土拍限价、竞保障房面积、商品房备案价格限制等措施，可谓稳准狠，不仅投机投资需求受 到严重打击，就连一般的自住型需求也大受影响，楼市观望情绪加重，成交量逐月下滑，年末跌入全年谷底。 由于调控政策难以短期松绑及市场需求前期的大量释放等因素，预计2017年楼市将进入调整期，整体成交量会 呈现低位徘徊之势，但价格较为稳定，并伴有阶段性下跌，地王入市表现较为艰难，售价高开低走或成为常态。 中央高层关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的发言态度明确，未来金融降杠杆、购房政策继续趋紧将是 大势所趋，因此税制改革、租房市场建设等长效机制的推出或将加速。
冰与火之歌百度文库
政策导向下市场高开低走
--2016年苏州房地产市场运行分析及2017年研判
苏州港中原房地产代理有限公司 2017年1月
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目 录
CONTENTS
1. 宏观环境篇 2. 一级市场篇 3. 二级市场篇 4. 区域市场篇 5. 三级市场篇
6. 展望2017篇
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2017年欧洲主要国家均面临换届选举 欧洲部分国家民众退欧意愿居高不下
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
未来政策旨在解决资金“脱实向虚”问题，疏通货币传导机制
宏观环境
全球经济概况
海外冲击将持续影响中国经济及市场表现
海外冲击主要通过汇率和进出口链影响国内市场表现及实体经济
海外因素对国内经济、市场影响逻辑图 海外冲击与中国资本市场表现
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资料来源：Wind，Bloomberg 资料来源：Wind，Bloomberg
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
全球通胀预期持续抬升：美国、日本、欧元区等经济体的通胀预期持续抬升
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C O N T E N T S

全球经济概况 中国经济概况 2017经济展望 苏州发展成果 全国楼市调控 苏州楼市调控 苏州标杆房企
目 录
PART 1 宏观环境篇|
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
2017年政治风险不断、欧元走势趋于疲软
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
日央行将控制利率曲线列为新政策目标，放水政策已近极限
日央行虽然还在QE，但政策目标已换 日央行9月会议前后，债券期限利差大幅扩大
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
基准利率调节作用减弱，2017年存贷款基准利率调整概率很低
利率管制已放开，基准利率作用减弱
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
欧央行延续QE，但宽松已近极限、长端国债收益率易上难下
10月初以来欧元区10Y国债收益率大幅上行 PPSP新政下，国债期限利差大幅扩大
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
资产泡沫也阶段性压制货币总量操作
货币宽松伴随楼市升温 每轮降准周期都伴随国债收益率下行
债基和货基规模占社融比重明显上升 信贷总量稳中有升，房贷占比显著提高
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
全球通胀预期“共振”抬升的背后，是特朗普财政刺激新政预期升温 政策类型 货币政策 金融监管 税收政策 基建政策 能源政策 特朗普政策主张
不会逼迫耶伦辞职 倾向于撤销“多德-弗兰克金融法案”，这意味着银行可以恢复自营交易，可以直接投资对冲基金 主张大幅降低企业和个人的边际税率；大幅提升标准减免额；限制和废除部分税式支出；废除个人和 企业的替代性最低税 早先曾提出10年1万亿的基建投资计划，近期提出5500亿美元的基建投资计划，但无具体细则 1、减轻对价值50万亿美元的美国能源储备的生产活动所采取的限制，推动“能源变革”，大力发展 石油和天然气等传统能源，使美国实现能源供应自给并成为能源净出口国； 2、承诺重振美国煤炭行业，对奥巴马政府所有反对煤炭的监管法规进行审查； 3、减轻奥巴马和克林顿对能源基建项目所采取的限制
欧元走势趋疲软，2017年美元走势将维持强势格局
2014年以来，美元指数持续走强 2017年欧洲政治风险或持续释放
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