2017上半年苏州房地产市场报告

苏州市房地产业发展现状
苏州市是江苏省的重要经济、文化中心，其房地产业的发展取得了卓越的成就，处于全国现代服务业和经济结构调整的前沿地位。

一是发展旺盛，房地产市场持续火热。

2017年以来，苏州市房地产市场火热，楼市保持稳健发展，各类房地产开发热情高涨，新建住宅销售继续领跑国内新房市场，入市门槛持续提高，部分单价超过20万元，投资和消费热情高涨，形成了苏州市热闹非凡的房地产市场。

二是政策苛刻，控制高增长。

苏州市加大了房地产市场的调控力度，不断完善行业政策，采取了多项政策措施，加强购房者质量管理，落实了严格的限贷政策，以确保房地产市场稳定健康发展。

三是投资增加，拉动经济发展。

苏州市房地产市场投资环境改善，招商引资不断深入，房地产市场投资热度不减，苏州市房地产市场开发正在形成以招商引资、金融贷款为基础的投资结构，给苏州市经济的发展注入了新的活力和潜力。

总之，苏州市房地产业发展现状火热，政策苛刻，投资增加，给苏州经济发展带来了新的机遇和活力。

2017上半年楼市总结2017年至今，无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。

在这样的背景下，热点城市紧缩政策的围追堵截只是让投资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场，就直接造成了两方面结果，一者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升，沈阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投资客的身影，二者受益于热点城市调控，环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势。

2017上半年总结供应：热点“限价”城市环比锐减，去库存二三线城市趁热大幅激增今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。

尤其是在3-4月份调控政策密集出台期，热点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。

从具体数据来看，今年前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米，同、环比分别减少17%和36%。

其中，一线城市全线回落，除广州微跌4%之外，北京、上海和深圳供应量降至历史低位，同比跌幅都在50%左右；二线城市明显分化，天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落，同比跌幅超30%，厦门、福州供应量持续低位运行，位居二线城市新增供应末位。

另一些如长春、西宁等二线“库存压力”城市则供应量明显上升，同比涨幅超40%；三四线城市同样涨跌互现，环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价”政策，如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。

而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘，同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番。

成交：各线城市成交全线回落，三四线取代一二线晋升为新热点上半年，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。

2017年上半年房地产行业研究一、增速下行，但总量高位徘徊1、主要数据累计增速如期下行，预计下半年相关数据较难超市场预期。

5月房地产投资、新开工、销售面积、金额累计增速均高点回落。

上月我们已经提示高基数期和政府调控态度坚决，两大因素会造成后期销售和新开工增速第三季度下行。

目前市场发展趋势与我们此前预测一致。

此外，由于短期并看不到任何放松调控可能，不排除4月相关增速数据可能就是本轮行业顶点。

后期关注政府流动性释放程度和利率水平影响。

2、数据虽有回落，但不会失速，总量仍高位徘徊。

主要原因在于，一方面，房地产投资与价格因素相关，且行业预售制度使得销售复苏后地产投资可以持续1年半以上时间。

以上因素造成经济可以托底;另一方面，政府加大土地供应仍未充分扩大，市场真实有效库存并未大幅提升。

棚改推进等货币化补贴因素造成三、四线城市需求持续释放。

二、投资与销售尚好房地产投资1-5月同比增长8.8%。

1-5月全国房地产累计开发投资为37595亿元，同比增长8.8%。

相比2016年1-5月同比增长7%而言，2017年1-5月增加1.8个百分点。

1-5月商品住宅投资25423亿元，同比增10%，占房地产开发投资比重为67.6%。

房地产累计销售面积同比增加14.3%。

1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份下降1.4个百分点。

其中，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。

5月当月的商品房销售面积为1.32 亿平，环比增加4.31%，同比增长10.24%。

1-5月商品房销售额43632亿元，同比增长18.6%，增速比1-4月份下降1.5个百分点。

从销竣比情况来看，截至2017年5月销竣比数据为1.62，与前一个月相比继续有所转好。

行业当月资金来源保持恢复。

1-5月全国房地产资金来源总量达到5.9万亿元，较去年同期增长9.9%，增速比1-4月份相对下降1.5%。

苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知（苏府〔2010〕85号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《2010年苏州市区房地产市场价格》已经市政府审定，现予以公布。

请认真贯彻执行。

各市、吴中、相城，苏州工业园区、苏州高新区房地产市场价格由各市、吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会结合本地实际予以公布。

本通知自2010年7月1日起施行。

二○一○年六月二十二日2010年苏州市市区房地产市场价格一、住宅区位基准价（元/m2）混合结构市场价（元/m2）砖木结构市场价（元/m2）平江区P193009590 P2 8100 8520 8390 P3 7100 7520 7390 P4 6300 6720 6590 P5 5800 6220 6090 P6 5400 5820 5690沧浪区C2 8300 8720 8590 C31 71007390 C32 7000 7420 7290 C4 6300 6720 6590 C51 5800 6220 6090 C52 5800 6220 6090金阊区J2 8400 8820 8690 J3 7000 7420 7290 J4 63006590J5580062206090J6490053205190二、商业用房区位基准价（元/m2）混合结构市场价（元/m2）钢混结构市场价（元/m2）平江区P1沿主要道路393003972039840沿次要道路271002752027640沿一般道路1490015320P2沿主要道路17900 18320 18440沿次要道路12700 13120 13240沿一般道路7500 7920 8040P3沿主要道路13900 14320 14440沿次要道路10100 10520 10640沿一般道路6400 6820 6940P4沿主要道路1250013040沿次要道路9300 9720 9840沿一般道路5900 6320 6440P5沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040P6沿主要道路9100 9520 9640沿次要道路71007640沿一般道路5100 5520 5640沧浪区C2沿主要道路17900 18320 18440沿次要道路12700 13120 13240沿一般道路7500 7920 8040C31沿主要道路14200 14620 14740沿次要道路10300 10720 10840沿一般道路6400 6820 6940C32沿主要道路13500 13920 14040沿次要道路9900 10320 10440沿一般道路6200 6620 6740C4沿主要道路12000 12420 12540沿次要道路9000 9420 9540沿一般道路5900 6320 6440沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040C52沿主要道路10400 10820 10940沿次要道路7900 8320 8440沿一般道路5500 5920 6040金阊区J2沿主要道路21620 21740沿次要道路14400 14820 14940沿一般道路7700 8120 8240J3沿主要道路13700 14120 14240沿次要道路9900 10320 10440沿一般道路6200 6620 6740J4沿主要道路12600 13020 13140沿次要道路9720 9840沿一般道路5900 6320 6440J5沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040J6沿主要道路8000 8420 8540沿次要道路6400 6820 6940沿一般道路50205140说明：（1）在P3区位内的如下道路，即西中市、阊胥路、景德路、干将路，沿道路商业用房基准价及市场价按P2区位沿主要道路商业用房基准价及市场价计算。

《2017年上半年苏州房地产市场研究报告》2017年上半年苏州房地产市场研究报告一、市场概况：本章节主要对2017年上半年苏州房地产市场的整体概况进行分析和介绍，包括市场规模、增长趋势、政策等方面内容。

1.1 市场规模：根据市场数据统计，2017年上半年苏州房地产市场总销售额达到亿元，同比增长%。

1.2 增长趋势：近年来，苏州房地产市场呈现出稳步增长的趋势。

2017年上半年，市场销售呈现出多元化的发展特点，商品住宅、商业办公用房和工业用地等各个领域均有不错的表现。

1.3 政策：苏州市在2017年上半年推出了一系列房地产市场调控政策，以促进市场稳定发展。

这些政策包括限购、限贷、税收优惠等，对市场起到了积极的调控作用。

二、商品住宅市场：本章节主要对2017年上半年苏州商品住宅市场进行详细分析和研究，包括市场情况、价格走势、销售情况等方面内容。

2.1 市场情况.2017年上半年，苏州商品住宅市场供需关系较为紧张，供应不足的情况较为突出。

房源紧张导致市场竞争激烈，购房者购买力集中在中高端产品上。

2.2 价格走势：上半年苏州商品住宅价格整体上呈现稳中有升的特点。

在供应紧张的背景下，房价逐步上涨，市场交易价格普遍呈现上升趋势。

2.3 销售情况.2017年上半年苏州商品住宅销售情况良好，市场竞争激烈。

各大房地产开发商通过推出促销活动和降价优惠等方式，加大了销售力度。

三、商业办公用房市场：本章节主要对2017年上半年苏州商业办公用房市场进行详细分析和研究，包括市场情况、租金走势、出租率等方面内容。

3.1 市场情况.2017年上半年，苏州商业办公用房市场供需关系相对平衡，市场竞争较为激烈。

随着城市发展和经济环境改善，商业办公用房市场逐渐回暖。

3.2 租金走势：上半年苏州商业办公用房租金整体呈现稳定增长的态势。

随着市场需求不断增加，商业办公用房租金逐渐上涨。

3.3 出租率.2017年上半年，苏州商业办公用房市场的出租率相对稳定。

苏州市房地产调查报告专业：人文地理与城乡规划课程名称：房地产开发与管理姓名：衣泓睿学号：*********一、苏州经济指标及城市总体规划1、城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。

2、发展目标在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。

苏州中心城的城市设施水平基本达到现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。

3、人口规模2010 年全市出生43595人，出生率为7.2%o ，人口自然增长率为1. 01%0。

年末全市户籍总人口606.22 万人，比上年增加7. 37 万人，其中市区总人口224.53万人，比上年增加 3. 78 万人。

4、总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。

各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。

5、城市规划区范围面积 2014. 7 平方公里（包括吴中区和相城区的 28 个镇：吴江市的同里、屯村2 个镇：昆山市的周庄、锦溪、巴城、正仪、南港 5 个镇〉。

6、城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。

古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。

7、历史文化名城保护苏州｜历史文化名城保护实行“全面保护古城风貌”的原则。

保护整个古城以及与古城有密切历史、文化、景观联系的地段和风景名胜区。

保护内容为：控制古城容量，优化环境：保护古城风貌：完善职能，改善、改造基础设施、居住条件、公共服务设施，适应现代化生活的需求。

8、保护范围一一一城、二线、三片：一城：外城河以内的整个古城。

二线：山塘线：包括山塘河、山塘街两侧地区，从阁门至虎丘西山庙桥，长约 3.5 公里。

目录1. 城市投资环境分析与评价 (3)1.1 宏观经济运行状况 (3)1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3)2. 当地房地产市场概况 (5)2.1 房地产市场发展历程及概况 (5)2.2 历年供需情况分析 (5)2.3 消费群体构成及演变分析 (7)2.4 行业竞争格局分析 (8)2.5 未来房地产市场发展趋势 (9)3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .................................................. 错误!未定义书签。

3.1 周边市场概况及变化 ................................................................... 错误!未定义书签。

3.2 市场未来5年预测....................................................................... 错误!未定义书签。

3.3 项目周边配套设施研究................................................................ 错误!未定义书签。

3.4 项目周边竞争分析....................................................................... 错误!未定义书签。

3.5 竞争分析预测 .............................................................................. 错误!未定义书签。

4. 地块分析 ......................................................................................... 错误!未定义书签。

房地产价格下跌原因及因素分析2017年 房价向来都是⼈们关注的对象,⽽房价似乎⼀贯只有上涨,⽽房价下跌⼜是哪些原因造成的呢?下⾯是店铺整理的⼀些关于房地产价格下跌原因的相关资料,供你参考。

房地产价格下跌原因 ⼀、⼼态决定⼀切，房价下跌是⼈⼼所向。

中国房价在⾮理性的市场环境下连续疯涨，已经远远超出民众的购买⼒。

2007年，上海城市居民家庭⼈均可⽀配收⼊为23623元。

这样，以今年7⽉上海房价均价13200元/平⽶，每个家庭以三个⼈有收⼊来源，90平⽅的房⼦来算，房价收⼊⽐已经达到16.76;⽽事实上，现在绝⼤多数家庭只有两个⼈有收⼊来源，这样的话，房价收⼊⽐就达到了25.14。

由此可以看出，中国房价已经到了令⼏乎所有民众都难以承受的地步，期望房价下跌也就成为⼏乎所有民众的共同⼼理。

因⽽我们可以说，房价下跌是⼈⼼所向。

⼆、事物发展皆有规律，房价下跌是⼤势所趋。

不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。

在1929年美国纽约股市⼤跌引发全世界经济危机之前，⼤涨特涨，交易⽕爆。

楼市也是如此。

⾹港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘，却在1997到2002的五年时间，跌去60%。

98年以来，中国房地产市场已经出现了⼀个⾼潮，⾄2007年达到了前所未有的⾼潮。

房价⼏乎呈单边上扬的⾛势，98年上海房屋均价为3026元/平⽶，2008年7⽉的成交均价为13200元/平⽶，上涨了4.3倍。

在有些地⽅的部分区域，房价在98年的基础上的涨幅甚⾄更⾼达10倍。

这种现象既超出消费者的承受能⼒范围，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。

因此，⽆论从涨幅上看，还是从上涨的时间来看，都到了下跌的时候了。

因此，房价下跌是⼤势所趋。

三、资⾦压⼒⽇渐加⼤，开发商唯有降价⾃救。

前⼀阶段，开发商⼤多在观望，都在期望政府能出台救市政策。

可盼来的确实政府的限制地产贷款政策：⽇前，央⾏和银监会再次发布通知，约束各商业银⾏对商业性地产的贷款。

苏州房地产市场历史深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，破除制约高质量发展、高品质生活、高效能治理的体制机制障碍，提高资源配置效率，持续增强城镇住房发展的动力和活力。

深入推进以人为核心的新型城镇化战略，必须要系统抓好城镇住房发展。

围绕促进农业转移人口全面融入城市，要持续完善住房公共服务，推进租购同权；围绕转变城市发展方式，要着力解决大城市住房突出问题，实施城市更新行动，加快建设美丽宜居城市；围绕促进大中小城市和小城镇协同发展，要优化住房空间布局，加强城市间的互联互通，打造住房联动发展新格局；围绕提升城市治理水平，要推动住宅物业管理融入基层社会治理体系。

一、苏州房地产市场历史（一）苏州房地产发展历程1、苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。

2、苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。

由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。

同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。

（二）苏州近年房地产政策自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。

源——专业、及时、准确、全面的房地产信息服务目录公司简介苏州工业园区博源投资顾问有限公司（以下简称“博源(be-yond）”）成立于2006年1月，是苏州市首家，也是唯一一家，专门从事房地产研究的机构。

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1源——专业、及时、准确、全面的房地产信息服务报告声明博源投资顾问有限公司从2006年一月开始提供房地产市场信息服务。

收集房地产一线的真实数据及政府统计资料，对房地产信息进行整理和分析。

上半年中国房地产市场价格、成交量、供应、库存及土地市场概况一、价格：新房价格整体维稳，二、三四线城市房价累计涨幅明显收窄2019年上半年百城价格累计涨幅低位收窄，单月环比涨幅持续运行在0.5%以内，整体价格维持稳定。

各线城市中，一线城市价格高位维稳，二、三四线城市累计涨幅较去年同期均收窄。

十大城市二手房均价环比于3月止跌转涨后，近两个月涨幅持续扩大。

百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格平稳。

根据数据显示，2019年6月，百城新建住宅均价14891元/平方米，同比上涨3.87%,涨幅较去年同期收窄1.22 个百分点；环比上涨0.37%,涨幅连续10个月在0.5%以内，维持在低位区间，整体价格较为稳定。

累计来看，2017年以来半年度累计涨幅持续收窄，2019年上半年百城整体价格累计上涨1. 45%,累计涨幅较去年同期收窄1.19个百分点。

二季度以来，住建部连续对房价涨幅过快的城市预警提示，继续强化“稳房价”目标，预计下半年房地产市场价格将更趋平稳。

从各级别城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅低位略有扩大，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。

一线城市市场价格绝对值在高位维稳，环比涨幅连续26个月在0.1%左右，今年上半年累计上涨0. 29%,受去年低基数及今年重点城市规划利好的影响，累计涨幅较去年同期在低位区间略有扩大，其中深圳、广州累计涨幅较去年同期均扩大，北京由累计下跌转为上涨；二线城市上半年累计上涨2. 30%,较去年同期收窄1.92个百分点，内部分化格局愈加鲜明，其中去年上半年价格累计涨幅居百城前列的太原、贵阳等城市，今年上半年累计涨幅较去年同期大幅收窄，贵阳近两个月价格环比连续下跌；杭州、成都累计涨幅较去年同期有所扩大，单6月杭州、成都受高端项目集中入市等结构性因素影响，环比涨幅位居百城前列；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点, 收窄幅度在各线中最为明显，其中有近两成的城市上半年价格累计下跌，近八成的城市累计涨幅较去年同期收窄，其中威海、烟台、扬州、潍坊今年上半年价格累计涨幅均较去年同期收窄6个百分点以上。