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国外城市土地节约集约的经验及启示目录一、内容概括 (2)二、国外城市土地节约集约概述 (2)三、国外城市土地节约集约的经验分析 (4)3.1 规划与立法保障经验 (5)3.2 市场机制与土地价格调控经验 (6)3.3 土地利用效率提升经验 (7)四、国外城市土地节约集约的启示与借鉴 (8)4.1 强化土地利用规划与立法保障建设 (9)4.2 完善土地市场机制与价格调控机制 (10)4.3 提升土地利用效率与技术创新应用 (11)4.4 加强公众参与与监督机制建设 (12)五、不同国家城市土地节约集约实践与对比分析 (14)5.1 美国城市土地节约集约实践分析 (15)5.2 日本城市土地节约集约实践分析 (16)5.3 新加坡城市土地节约集约实践分析 (17)5.4 中外城市土地节约集约对比分析 (18)六、我国城市土地节约集约发展策略建议 (19)6.1 完善土地利用规划与立法体系 (20)6.2 加强土地市场建设与价格机制改革 (21)6.3 提升土地利用效率与技术创新应用水平 (22)6.4 强化公众参与和部门协作机制建设总结与展望 (24)一、内容概括本文档主要探讨了国外城市土地节约集约的经验及启示，旨在为我国城市土地资源的高效利用提供借鉴。
通过对多个国家城市土地节约集约的案例分析，总结了其在土地利用、规划管理、基础设施建设等方面的成功经验和做法，并针对我国城市土地节约集约提出了建议。
国外城市土地节约集约的成功经验：包括土地利用高效化、规划管理精细化、基础设施建设绿色化等方面。
国外城市土地节约集约的启示：如坚持科学规划、注重生态保护、加强政策引导等。
对我国城市土地节约集约的启示和建议：包括完善土地利用规划体系、推广绿色建筑理念、加强基础设施建设等。
二、国外城市土地节约集约概述立法保障：许多国家通过制定严格的土地管理法规和政策，为土地节约集约提供了法律依据。
美国的《城市土地使用法》规定了土地使用的最低标准、土地分配的原则和程序等；英国的《土地管理法》则对土地征收、转让和保护等方面进行了详细规定。
(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。
粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。
而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。
中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。
(2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。
美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。
中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。
但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。
(3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。
我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。
例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。
广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。
目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。
(4) 完善农村土地国家宏观管理制度。
中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。
政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。
国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。
因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。
1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。
由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。
为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。
在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。
1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。
法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。
在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。
一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。
1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。
征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
土地资源是我国最重要、最宝贵而稀缺的自然资源，在影响我国农业可持续发展的诸多因素中，土地无疑是最关键的因素，因此土地制度（主要包括土地产权、经营和流转等制度）是农村经济制度的核心。
尽管近年来我国农地流转发展态势较好，但因土地产权制度、土地法规、社保等多方面的原因，障碍了土地流转。
中国人民大学和美国农村发展研究所2005年组织的17省农地调查表明，有67%的农户没有进行过土地流转（转出或转入）；转包或转让过耕地的农户中，有65%的农户只转让家中部分土地，有35%的农户转让家里的所有土地；参与流转的农户平均每户转让出3.5亩土地，在被调查的所有农户耕地中，有9.7%的耕地参与流转。
可见中国的农地流转市场仍然只具雏形，处于非常初级的阶段，且发育缓慢[1]；到2009年9月21日农业部部长孙政才答记者问时透露，目前全国土地流转比例约达11%。
因此如何促进农地适度流转已成为我国土地制度创新的一项重要任务。
本文通过对世界一些国家土地流转成功经验的研究，以期获得推进我国农地流转制度改革的有益启示。
1国外土地流转现状及其发展趋势1.1美国土地流转美国从1960年代就开始关注农地流转问题，1970年代优质农地受到重视。
家庭农场是美国土地生产经营的基本单位，构成了美国土地经营制度的主要运行基础与发展前提。
其土地产权边界非常明晰，市场调节流转，土地买卖和出租均很自由。
其流转的主要方式是租佃制，地主或自找使用者出租，或通过中介出租；地租主要有固定地租和分成地租两种，买卖或出租的价格由交易双方协议采取某种方式确定。
在流转过程中，大多只涉及到土地使用权、经营权的有偿转让，转让的主体一般由政府与家庭农场主通过签订经济契约来实现，流转的主要目标在于农场规模的扩大、生产要素的优化组合以及先进科技与管理的运用[2]。
政府还采用信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段，通过各种优惠性政策，鼓励和诱导家庭农场规模适度的扩大。
政府保留了相当多的对土地的控制管理和收益权，农场主获得的是具有产权保障的土地使用权，并非完全的土地所有权，但却是稳定而有保障的土地私有权，土地所有者有土地收益分配和处分的权利，同时土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等各方面也都具备完全不受干扰和侵犯的权利，正因为土地所有者具备了明晰的土地产权边界，在美国私有土地的侵权及土地合同纠纷等很少见。
西方土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示作者：张俊峰来源：《中国经贸导刊》2012年第16期一、西方国家土地发展权制度简介土地发展权又称土地开发权，是一种脱离土地所有权而能够单独处分的财产权，指通过改变现有土地用途和利用强度来对土地进行开发的权利。
土地发展权制度则是对改变土地用途和利用强度的活动进行法律规制，以规范土地开发行为及其所产生的经济利益分配和权利归属。
该制度最早产生于20世纪中期的英国，随后美国、法国等国家也相继建立。
（一）英国的土地发展权制度英国的土地名义上归国王所有，实际上归私人所有。
英国没有专门的部门负责管理土地，也没有制定专项法规，工业革命后一直由《城乡规划法》、《住宅法》和《公共卫生法》等法规来规范和调整土地利用。
英国土地管理的主要特点是：规划管理、开发许可、用途管制和发展权收益归公。
《城乡规划法》规定：任何土地开发必须符合规划，即使土地权利人要改变的土地用途与发展规划一致，也必须得到规划部门的开发许可（农地之间变换用途者除外）；土地开发者在获得规划机关开发许可后，必须事前向政府交纳100%的开发税（即开发收益全部归国家），并在一定时间内对土地进行开发，以确保土地规划的实施。
如果土地开发者在规定时期内拒绝开发或由于自身原因导致土地预期开发价值丧失或贬值，国家不予补偿。
如果因土地规划发生变更导致撤销或修正土地开发许可内容而给土地开发者造成损失的，则给予相应补偿。
从以上规定可以看出，在英国，虽然土地实际归私人所有，但也只能按土地的原有用途使用土地，变更土地用途的权利即土地发展权则归国家所有。
国家根据城乡规划和土地用途管制，既可将土地发展权出售给私人，也可直接掌握在自己手中，目的是从法律角度限制土地私有权的滥用，从而形成对土地开发行为的控制。
私人则通过购买的形式来获得土地发展权。
因此，英国的土地用途管制主要是通过是否授予土地发展权来进行管制。
土地发展权归国家所有是英国土地增值收益分配的基础。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
海外土地整理实施经验以及对我国的启示张小平林坚（北京大学城市与环境学院，中国北京100871）摘要：随着我国进入城镇化、工业化快速发展时期，各种类型的土地利用需求量日益膨胀，对于耕地资源极为稀缺的中国提出巨大的压力与挑战，为此对土地整理提出迫切需求。
土地整理对于缓解我国的人地关系、满足用地需求、促进新农村建设、城乡统筹发展、优化城市空间结构以及城乡土地节约集约利用起着积极作用。
本文旨在对德国、加拿大、日本、美国和我国台湾地区等海外地区的土地整理的实施经验进行归纳和总结，以期对我国土地整理有所启示。
关键词：土地整理理念实施经验启示1、土地整理的背景分析1.1现在土地利用中存在问题在我国城市化、工业化快速发展的过程中，出现了城市包围农村的现象，导致城乡交错带的农村用地效率地下、基础设施差、内部功能杂乱等问题；很多地方，例如北京等地，出现了农村人口下降但是农村建设用地不降反涨的不合理的现象；城市建设用地存在结构不合理、效率低下、快速扩张等问题；土地荒漠化现象严重，未利用地再开发难度大；农村灌溉设施老化，沟河淤积，田块零散并且不规整，致使农业规模经营受到一定程度的影响；大中型重点工程占地量大，耕地占补平衡难以落实。
1.2耕地保护的压力十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
为了确保粮食安全，缓解人地矛盾，国家提出了要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度、以及提出了18亿亩耕地红线的硬性指标。
随着我国进入城市化、工业化的快速发展时期，对土地提出更大的要求和挑战，基本农田保护、耕地保护、粮食安全面临更大的压力。
1.3城乡统筹、新农村建设的需要城市和乡村是相互联系、相互依赖、相互补充以及相互促进的，农村发展离不开城市的辐射和带动，而城市的发展也离不开农村的促进和支持。
国家城乡统筹和新农村建设等政策的提出，对城市和农村都带来了发展机遇，同时对城市和农村的土地利用提出要求，城市和农村土地整理对城市和乡村的发展都是有利的，同时也为新农村建设提供了良好的平台。
54异域撷英美国的土地管理制度参考了欧洲诸国的成功经验，又进行了开拓创新，形成了比较先进的土地管理制度模式。
分析美国土地管理制度模式的优势所在，对提升我国的土地管理水平有一定的借鉴意义。
美国土地管理的优势和特点土地管理机制。
美国的土地管理机制包括土地管理立法机构、咨询机构、仲裁机构和执行机构。
县（或称郡）、市政府拥有对土地管理的直接控制权，不仅管理公有土地，而且还直接管理辖区内各种土地的规划和使用；县、市政府具体负责土地管理法律的实施；各级议会是土地管理的立法机构；规划委员会是土地管理的咨询机构；仲裁委员会是土地管理的仲裁机构，规划和发展局（美国各个县、市土地管理主管部门机构名称有差异，此处以芝加哥为例）是土地管理的执行机构，具有执法权，负责土地利用的设计审定、开工许可、发照、监督和执法，具体实施《区划法》《土地细分规定》等有关土地法律；税务局地产办公室负责全市地籍管理和不动产税的征收；警察局负责土地法律和土地管理工作的强制执行。
土地管理法律体系。
美国土地管理法律主要有《区划法》《土地细分规定》《农地保护政策法》《联邦土地政策和管理法》等。
《区划法》是土地管理的基本法，其包括功能性区划和条件性区划两种类型。
功能性区划是指把土地划分不同的功能区域，各个区域可规定各自允许的土地使用类型，如农业用地、工业用地、居住用地、商业用地、公共用地等。
条件性区划规定地块的面积、建筑高度、退缩红线距离、建筑密度等。
美国从联邦政府到州、县、市都有配套健全的土地管理法律法规，且下级法律不得与上级法律冲突。
土地管理方式。
美国土地以私有化为主，多元所有制并存。
私有土地占58%，联邦政府土地占 31%，州政府土地占 10%，城市政府土地约占1%。
美国土地管理的重点在于控制。
分区制是美国土地管理最基本最重要的控制手段和管理方式。
分区制不涉及土地的所有权性质，主要规范土地用途，其核心是既要合理利用土地资源进行经济开发和建设，也要保护土地的自然属性，避免过度开发破坏环境。
国外城市土地利用规划的启示关于国外城市土地利用规划的启示一、国外城市土地利用规划的借鉴意义城市化进程不断加速，城市土地的功能、结构和分配方式需要重新规划和调整。
在国外，城市土地利用规划已经成为城市规划的重要组成部分，并且得到了较为成熟的发展。
从国外城市土地利用规划的发展经验中，我们可以得到以下几点启示。
1.以人为本的规划思路城市土地利用规划应以人为本，从人的需求、权益和利益出发，制定相应的土地利用规划。
在制定土地利用规划时，应该考虑到居民的居住需求、公共设施、环保要求等因素，为人们提供更舒适、便利和健康的城市环境。
2.多元化的土地利用模式城市土地利用规划应考虑多个因素，包括农业、工业、商业、居住等多个领域，因此，土地利用规划应该采取多元化的土地利用模式。
同时，土地利用模式也应满足城市经济、社会和环境发展的需要，以提高土地的利用效率和城市的可持续发展。
3.区域协调的规划思路城市土地利用规划应该以城市为中心，但也需要考虑其周边的区域发展。
因此，城市土地利用规划需要采取区域协调的规划思路，协调城市和周边地区的土地利用，实现合理的空间分布和资源利用。
4.市场机制的引入城市土地利用规划应该引入市场机制，通过市场化手段调节土地资源的供求关系，提高土地资源的利用效率和城市发展的稳定性。
市场机制的引入可以带来土地利用的经济回报和社会效益。
5.城市规划与经济社会发展的协同发展城市土地利用规划应与城市经济社会发展相结合，实现协同发展。
城市规划应充分考虑城市的发展潜力和动力，根据城市的实际情况制定合理的土地利用规划，以推动城市经济和社会发展的协调与稳定。
城市规划也需要随着城市经济和社会的发展而不断完善和改善。
二、海外城市土地利用规划案例分析1.东京都市规划东京都市规划是历经50年的规划过程，是东京市建立起来的一套现代化的、对未来有所规划的城市规划，旨在使东京成为一个优美、宜居、具有发展潜力和竞争力的城市。
东京都市规划对东京市的土地利用、建筑规划、公共设施、绿化、交通等方面都作了详尽的规划和设计。
52异域撷英境影响和生态保护；守护田庄规划在于提升乡村景观的自然美、保护和恢复生物多样性，使民众享受景观美学和休闲环境条件；有机农业生产规划给采用有机种植的农场提供经济援助，减少对环境的污染和破坏。
虽然这些保护政策并不针对农地保护，却取得了保护农地和农村环境的良好效果。
鼓励土地整治的景观生态建设。
欧盟出台的土地整治相关政策具有明确的生态环境保护政策导向。
如《欧盟土地整治指导手册（2014～2020年）》中提出，欧盟将重点针对保护农村地区和传统、促进农村地区经济多样化和缩小城乡地英国、芬兰土地整治的经验与做法强化农地保护和生态价值保护体系。
英国在城市化推进过程中的农地保护，主要受益于“限制城市扩张”和“城镇与农村和谐共处”的规划制度，以及长期执行的规划政策和多种限制城市的具体措施。
其中，“绿化控制带”是一项富有特色的土地保护政策。
早在1938年，英国就颁布了《绿化地带法》，1955年发布修订的“规划政策指引”重申了其法律效力和永久性，授权规划部门划定绿化地带和限制开发区域，对占用绿化地带制定了严格标准，至今伦敦的绿化控制带变化不到5%。
城市绿化控制政策明晰了城市边界，有效防止城市无限制扩张，同时又保护了历史文化城镇和美丽乡村结构。
此外，英国为了缓解和解决农业发展和环境保护问题，还制定了一系列与农地保护有关的环境管理政策。
例如“环境敏感区规划”“守护田庄规划”“有机农业生产规划”和“农地造林规划”等。
这些规划强调和注重对农地环境和生态价值保护与维系。
环境敏感区规划对野生物种或历史遗迹所在地等设置环境敏感区，促使当地农民在开展农业措施时更加注重对环英国、芬兰土地整治及生态建设经验与启示文 l 王军区差距以及应对气候变化和科技创新等方面的项目给予资金支持。
道路建设、水域整治、地产测量和估价等为集体服务的，政府资助总费用的70%～90%；土壤改良的，资助总费用的70%；生态环境和景观保护开展土地整治的费用均由政府承担，以鼓励土地整治参与者更加重视生态环境和景观保护。
国外农村土地整治的主要经验及对我国的启示周英陕西省土地工程建设集团有限责任公司渭北分公司，陕西西安 710075[摘要]农村土地整治是有效推动土地、劳动力、资金等要素流动，促进城乡产业互动，破除城乡二元社会经济结构，推进乡村可持续发展的重要平台。
本文试图在乡村可持续发展、城乡统筹发展等战略指引下，通过介绍德国、日本、英国和荷兰实施农村土地整治的历程及成功经验，分析在加快发展现代农业、进一步增强农村发展活力的形势下，从整体性治理视角，从土地整治规划、审批、施工及开发利用多个环节总结经验启示，以期进一步提高农村土地经济密度，为农业创新升级、生态环境保护和城乡均衡发展提供政策建议。
[关键词]土地整治；城乡均衡；乡村振兴；经验；启示DOI：10.33142/sca.v5i8.3159 中图分类号：F301 文献标识码：AThe Main Experience of Foreign Rural Land Improvement and Its Enlightenment to Our CountryZHOU YingWeibei Branch of Shaanxi Provincial Land Engineering Construction Group Co., Ltd., Xi'an, Shaanxi, 710075, ChinaAbstract: Rural land consolidation is an important platform to effectively promote the flow of land, labor, capital and other elements, promote the interaction between urban and rural industries, break the urban-rural dual social and economic structure, and promote the sustainable development of rural areas. This article is trying to rural sustainable development, urban and rural development as a whole, such as strategy under the guidance, through the introduction of Germany, Japan, Britain and the Netherlands in the course of implementing rural land renovation and successful experience, analysis on speed up the development of modern agriculture, to further enhance the vitality of rural development situation, from the perspective of holistic governance, from the land management planning, the examination and approval, the construction and the development and utilization of multiple link summing up experience and enlightenment, in order to further improve the rural land economic density, upgrade for agricultural innovation, ecological environment protection and the balanced development between urban and rural areas to provide policy recommendations.Keywords: land consolidation; urban-rural balance; rural revitalization; experience; inspiration引言综合国内多位学者关于农村土地整治的概念及内涵，本文采用公允标准进行定义。
基金项目：自然资源部“自然资源‘十三五’规划评估与‘十四五’规划编制与实施体系研究”软课题项目（编号：121103000000190020）收稿日期：2020-02-10第一作者简介：张兴（1978—），男，工学博士，研究员，主要从事自然资源管理政策、资源产业经济、规划评估等领域研究。
E-mail ：******************英国土地资源管理制度及对我国的启示张 兴，王春磊（自然资源部咨询研究中心，北京 100035）摘 要：英国是典型的土地私有制国家，拥有相对完备的自然资源管理制度，在规划管控、土地登记、低效用地、绿带系统、规划督察等方面建立了先进的管理制度，并在实践探索中积累了丰富经验。
本文着重概述了英国土地资源管理体系的特点，通过分析研究英国土地资源的管理方式和内容，学习英国“规划、环保、以人为本”的精细化管理理念，以期为我国土地资源管理提供有益借鉴。
关键词：土地资源 规划 低效用地 绿带 启示 建议英国是典型的土地私有制国家，自1066年以来，英国的土地在法律上都归英王（国家）所有，90%土地被10%的私人或法人所有掌控，土地所有者拥有对土地的永久权（life estate ）。
在长期的历史发展变化过程中形成了规划管理、开发许可、用途管制等具有英国土地管理的鲜明特点。
中英两国基本国情不同，所处的社会发展阶段不同，自然资源管理体制存在差异，但在自然资源管理制度设计和建设上两国具有一定的相通之处。
了解英国自然资源管理体制特别是土地资源管理基本情况，分析英国土地资源管理特点，学习凝聚社会共识的规范制度，借鉴其管理方法和参考其实践经验，对健全完善我国土地管理体系、提升土地资源管理水平具有重要的借鉴意义。
1 英国土地资源管理的主要特点1.1 规划许可管控制度是英国土地用途管制的核心英国是世界上最早通过规划立法限制土地开发的国家。
1909年英国制定的《住房与城镇规划诸法》（Housig ，Town Planning ，etc.Act ）是英国城市规划法规体系建立的标志，首次通过立法方式对土地发展进行法定限制。
土地资源管理的国际经验借鉴与应用土地资源是人类生存和发展的重要基础，其合理管理对于促进经济发展、保护生态环境、改善人民生活水平具有重要意义。
在全球范围内，各国都面临着土地资源管理的挑战，而从国际经验中借鉴与应用适合本国国情的管理模式，可以帮助我们更好地解决土地资源管理问题。
首先，我们可以借鉴发达国家的土地资源管理经验。
在发达国家，土地资源管理通常采用科学规划、合理利用和严格保护的原则。
例如，在城市规划方面，发达国家注重将城市功能分区，合理规划城市布局，避免城市扩张过快和土地浪费。
此外，他们还注重土地利用的多功能性，将土地用于农业、工业、居住等不同用途，以满足不同需求。
这些经验可以为我国城市化进程中的土地资源管理提供有益启示。
其次，我们可以借鉴欧洲国家的土地资源保护经验。
欧洲国家在土地资源保护方面非常重视，他们通过建立土地保护法律法规和制定严格的环境标准来保护土地资源。
例如，他们实行了土地使用许可制度，对土地开发进行严格审批，确保土地开发活动符合环境保护要求。
此外，欧洲国家还注重土地的可持续利用，鼓励农业生产方式的转变，推动有机农业和生态农业的发展，以减少土地的污染和破坏。
这些经验可以为我国土地资源保护和可持续利用提供借鉴。
另外，我们还可以借鉴发展中国家的土地资源管理经验。
发展中国家面临的土地资源管理问题与我国有一定的相似性，因此他们的经验对我国也具有一定的参考价值。
例如，一些非洲国家在土地资源管理方面采取了社区参与的方式，通过建立土地权属制度，保护土地使用权和农民的土地权益，促进农民的积极性和生产力。
此外，一些拉美国家在土地改革方面取得了一定的成就，通过土地再分配和土地改革，解决了土地集中和贫富差距过大的问题，促进了农民的生产和生活水平的提高。
这些经验可以为我国农村土地资源管理和农村发展提供借鉴。
最后，我们还可以通过国际合作与交流，吸收各国的土地资源管理经验。
国际合作可以促进不同国家之间的经验交流和共享，通过学习和借鉴其他国家的成功经验，我们可以更好地解决土地资源管理问题。
摘要：分析中国的土地问题，需要研究中国目前土地问题出现的原因以及内在逻辑，并在国际比较的基础上，结合我国的现实国情，研判我国土地制度改革的未来趋势。
改革开放以来，我国经济出现了快速发展，经济体制已由此前的计划经济体制转变为市场经济体制，并取得了伟大的成就。
但是，我国的土地制度改革并没有进行相应的调整，与目前的经济发展已经不再适应，并对我国经济的进一步发展形成了阻碍。
在这种情况下，我国未来的发展需要对目前的土地制度进行相应的调整。
从目前的实践看，我国在土地制度改革方面进行了一些试点，成都作为土地制度改革的试点地区之一，在过去三年的实验中，通过大胆创新、勇于实践，取得了较好的效果，为我国未来的土地制度改革的发展方向做了有益的探索。
文章的第一部分，主要回顾了中国历史上土地制度的变迁以及当前中国的土地制度；文章的第二部分，探讨了我国目前土地制度面临的问题以及改革的必要性；文章的第三部分，探讨了几种不同的土地制度改革模式；文章的最后，我们在对国外一些国家的土地制度进行研究之后，指出未来我国土地制度改革方向的借鉴意义。
目录2011年1月5日 户籍制度改革专题 战略与发展部电话：执笔： 房祎 冯亮 审核：唐震斌邮箱：fengliang@国外土地制度借鉴及中国土地制度改革的方向一、中国土地制度的历史变迁及当前中国的土地制度....... 错误!未定义书签。
（一）中国土地制度的历史变迁....................... 错误!未定义书签。
（二）新中国成立后的土地制度变迁................... 错误!未定义书签。
（三）当前中国的土地制度........................... 错误!未定义书签。
二、当前中国土地制度存在的问题及改革的必要性......... 错误!未定义书签。
（一）当前中国土地制度存在的主要问题............... 错误!未定义书签。
（二）改革当前土地制度的重大意义................... 错误!未定义书签。
土地资源管理的国际经验与借鉴随着全球经济的快速发展和人口的不断增加，土地资源成为了越来越宝贵的财富。
有效的土地资源管理对于国家的可持续发展和经济繁荣具有重要意义。
在全球范围内，各国都在不断探索和借鉴其他国家的土地资源管理经验，以期能够找到最适合本国国情的管理模式。
本文将就土地资源管理方面的国际经验与借鉴进行探讨。
一、土地资源管理的经验之观念创新德国作为土地资源管理的典范，其在土地资源管理方面积累了丰富的经验。
德国的土地资源管理观念是重要的创新之一。
德国注重土地的全面利用，提倡可持续发展的理念，并将其融入到土地资源管理的各个方面。
德国政府积极推动土地的多功能利用，鼓励农业、工业和生态环境相互协调发展，实现土地利用的最优化。
二、土地资源管理的经验之技术手段运用美国的土地资源管理技术手段被广泛借鉴。
美国注重科技创新，在土地资源管理中大量运用现代科技手段，提高土地利用效率。
美国的土地遥感技术在土地资源管理中起到了重要作用。
通过遥感技术，可以对土地资源进行监测和评估，实现对土地利用情况的科学分析，为土地资源管理决策提供科学依据。
三、土地资源管理的经验之制度创新新加坡在土地资源管理方面的制度创新值得借鉴。
新加坡政府建立了完善的土地资源管理制度，并将其融入到城市规划和经济发展中。
新加坡政府通过建立土地储备和管理机构，实现了土地供应的稳定和有效。
在土地使用方面，新加坡政府通过引入土地租赁制度，实现了土地资源的优化配置，提高土地利用效率。
四、土地资源管理的经验之政策支持中国作为人口大国，土地资源管理面临诸多挑战。
但在近年来，中国政府通过制定一系列土地政策，不断推进土地资源管理的现代化。
中国政府加大土地执法力度，完善土地登记注册制度，加强对土地资源的保护和利用。
此外，中国政府还出台了土地扶贫政策，推动农村土地资源的开发和利用，帮助农民增加收入。
综上所述，土地资源管理的国际经验与借鉴是推动各国土地资源管理现代化的重要手段。
国外土地管理的经验及其对我国的启示
土地是农业发展的根本，是人类赖以生存的基础。
美、日、韩、加拿大、新加坡等国家在土地管理中充分发挥政府的主导作用，突出法制建设，加强规划控制、运用市场机制等措施，为我国的土地管理提供了重要的经验借鉴。
我国应在科学规划，完善法律法规，提高土地利用水平，引入市场机制等方面下大气力，扎实推进土地管理各项工作的有效实施。
论文关键词：土地管理,国外经验,策略选择
一、国外土地管理的成功经验分析
1、法制健全。
为了规范土地管理，明确土地的取得、使用、保有、保护和处分的具体规定与程序，很多成熟的市场经济国家都制定有相关的法律。
如美国拥有一整套比较健全的有极强约束力的土地管理法律法规体系。
从联邦政府到州、郡、市都有相配套的土地管理法律法规，且下级不得与上级法律相冲突。
土地资源的权益、地籍管理、保护、规划、开发利用、复垦、征用、地役权、执法力量及地产交易、捐赠、继承和管理、仲裁等均有法可依[1]。
美国制定的《联邦土地政策和管理法》是土地管理的基本准则；日本规范土地的法律主要为《国有财产法》；韩国为了有效地管理国有土地，1950年首次制定了国有财产法，1976年根据社会经济发展的情况，全面修订了国有财产法，要求利用国有土地引导私人土地开发，稳定土地市场，及时灵活地提供国民生活所需的公共用地；新加坡政府在长期的发展过程中形成了一套完整的土地管理体系和约束程序，以保障土地出让合法合理。
此外，在专业法津方面，道路法、河流法、森林法、水资源法、海洋
法、矿产法、能源法等都是与国有土地管理相关的法律，在制定与执行的过程中要确保互相之间不能冲突。
在综合法方面，财政法、会计法等也都与国有土以地管理密切相关。
2、规划合理。
加拿大、韩国以及日本等国家在土地管理过程中都十分重视土地的规划管理。
加拿大政府制定了一系列规划进行管理，大体分为省级、地区级和市级规划。
省级规划是一种政策性和战略性文件，主要是划分城市和农村地区的界线，强调保护农业用地，增强土地管理的经济社会服务功能等等；地区级规划是由地方政府制定，省政府批准，是政策性文件。
主要目的是省级政策宣言变成自己的行动纲领，以指导地方政府以下几项工作；市级规划，又称《土地分区管理法》，是法律条文，非常详细和具体，具有强制性。
主要内容包括：用途(住宅、商业和工业)、密度、建筑体积等[2]。
韩国从1977年开始引人并实施国有财产管理计划，定下了尽可能限制出售国有财产、侧重保存的政策基调。
国有土地管理计划在一个会计年度来说，是管理和处理国有土地的预定准则。
日本高度重视国土综合开发规划，在20世纪50年代经过战后恢复阶段后，自20世纪60年代初以来，先后进行了五次全国国土综合开发规划，为保障国土开发工作的顺利开展发挥了重要作用。
日本的土地利用规划就其类型而言可分为国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划及部门土地利用规划，各个不同层次规划之间的相互协调，有效促进了国土资源的综合利用。
3、市场运作。
美国有发达的房地产交易市场，这有利于提高城市土
地的利用效率；日本的土地市场管理：第一是土地供应与总量控制。
日本为充分利用土地资源，合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率，大力开发地下交通，发展地铁体系，努力扩展土地经济供给能力。
同时，为了缓和土地供需矛盾，日本鼓励建设高层公共住宅；第二是土地交易管理。
日本政府从20世纪70年代开始建立了一整套的以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。
在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。
日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”，其时效一般为5年，限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。
土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。
交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据。
4、政府调控。
成熟市场经济国家的土地管理主要有三个特点：一是90%以上的国家都会在中央设立专门负责国有土地管理的机构；二是横向管理普遍采取1+N模式，不仅有一个主导的国有土地管理机构，还有多个相关的法定管理机构；三是纵向管理体制多为垂直模式[3]。
如新加坡土地管理局作为全国最大的公有土地管理者和持有者，负责监督其他国有土地管理与执法部门的活动；财务省是日本最主要的国有土地管理机构，但根据日本法律规定，农林水产省、国土交通省和法务省也具有相应国有土地管理职能；为协调中央与方政府间的关系
和部门间的关系，加拿大组建了许多专门的政府协调机构，如加拿大土地利用委员会、联邦政府土地利用委员会、加拿大海洋事务机构委员会等。
美国内政部代表美国联邦政府管理土地，下设土地管理局、矿产管理局、复垦局、地质调查局、地表采矿办公室、国家公园管理局、鱼类和野生动物管理局、印第安人事务局等，并在美国各地设立了13 个区域性办公室、58 个地区性办公室、143 个资源区办公室作为土地管理派出机构[4]。
二、对我国的启示
1、完善法律法规。
为建立完善的国土规划利用体系，应进一步通过立法，巩固和保障土地利用总体规划在国土规划体系中的龙头地位和具体实施。
一要加强土地管理的法律法规建设。
目前，土地利用总体规划、城市规划、村镇规划等每一项规划，在规划的要求、程度、程序上都有法律规定，但尚缺乏一个能将上述规划之间的衔接加以明确化的法律。
因此，有必要进一步将规划管理体制法制化，确保土地利用总体规划在国土资源合理配置和经济可持续发展中的引导作用。
为保障规划的实施，财政部门应在金融、税收方面给予积极稳妥的优惠政策，以保障地方建设的顺利开展。
有效利用民间力量，并保证公共投资适当分配。
政府部门与民间部门密切合作，共同进行地方建设，要增加居民及民间团体参与决策的机会和渠道，建立和完善土地管理的群众参与与监督机制。
2、制定长远规划。
在我国，由于城市规划的编制和审批早于土地利用总体规划，当城市规划和土地利用规划确定的用地规模与布局不一
致时，它们之间的衔接难度就会很大。
因此，国土资源管理部门应明确土地利用总体规划与各级专门规划之间的关系，明确各级专门、专项规划应该在土地利用总体规划确定的用地规模内布局，使城市规划在不超过土地利用总体规划所确定的城市用地控制区的前提下合理确定各类用地的发展规模。
为了提高规划的科学性，同时不断探索适合本国国情的国土规划理论和方法，以增加规划的弹性，中国的国土规划在理论和方法上应不断创新，建立符合不同层次需要的国土规划管理信息系统。
国土规划的编制方法还应侧重于公众参与的方法，采取开放、包容和交互的方式将公民的意识纳入规划的过程；同时增加公告和听证程序，提高国土规划的社会可接受性。
中国的国土规划体系应由国土规划、土地利用总体规划、各类专项规划构成[5]。
不同规划类型根据其目的，再按行政区域分为全国规划和区域规划；目前尚缺乏对土地利用规划具有指导意义的国土规划。
