下载文档原格式
城市地铁建设对房地产市场的影响研究近年来，在城市化过程中，城市地铁建设发挥了重要的作用，成为了解决城市交通难题的一种有效方式。
地铁交通的便捷性、高效性和舒适性受到了广大市民的青睐，同时，城市地铁建设也对房地产市场产生了影响。
本文将从多个角度探讨城市地铁建设对房地产市场的影响。
1. 地铁建设对房价的影响城市地铁建设的出现，一方面可以解决路面交通繁忙的问题，另一方面也会引发该地区房价的变化。
据统计，城市地铁的出现会使得房价大幅上涨，特别是对于地铁沿线的房产市场，影响更为明显。
这主要源于地铁给居民出行带来的巨大便利，可以使得该地区的房产环境更加舒适，比如更加适合居住，交通更加便利，出行更加迅捷，消费场所更加繁华等。
2. 地铁建设对房产开发的影响城市地铁建设并非仅仅对市场中已有的房产市场而言，对于未开发的土地以及房产是也有着重要的影响。
在开始规划一线城市或是新兴城市的时候，地铁建设可能成为重要的发展规划之一。
开发商会在地铁建设的规划当中不断改变自己的开发策略，这样能够在提高自己的资产价值同时扩展未开发的土地范围。
因此，地铁建设不仅能够推动房产市场在价值上的发展，也能够带动该地区商品市场的发展。
3. 地铁建设对租房市场的影响地铁建设还会影响城市租房市场的价格。
特别是在地铁沿线的租住房市场，由于地铁的出现，租金往往会上涨。
这是因为，地铁沿线区域所设施的便利性和繁华状态，在增强了该地区的居住环境、服务环境后，会提高租房人对于家庭环境和居住条件的要求。
同时，由于该地区的经济与商业水准增高，租金也很难避免得上涨。
4. 地铁建设对房产销售机会的影响地铁建设最大的优势在于可以吸引新购房者的注意力，因为这样可以使他们更快地到达新家，以及更快地通勤到市中心或贸易区。
因此，对于房产销售人员而言，地铁的建设通常可以与房屋销售挂钩，作为房产销售的重要卖点。
5. 地铁建设对商业地产的影响对于商业地产而言，地铁沿线地区通常会因地铁而变得更加繁荣。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究随着城市化进程的加速，城市轨道交通建设成为了城市发展的重要组成部分。
与此房地产开发也是城市发展的重要方面。
城市轨道交通建设与房地产开发之间存在着密切的互动关系，互相促进，共同推动城市的发展。
本文将对城市轨道交通建设与房地产开发的互动关系进行研究分析。
一、城市轨道交通建设的重要性城市轨道交通建设是城市基础设施建设的重要组成部分，它不仅改善了城市交通状况，也提升了城市的整体形象和吸引力。
随着城市人口的增加，交通拥堵日益严重，城市轨道交通成为了减缓交通压力、提高交通效率的重要手段。
城市轨道交通的建设也为城市的产业发展、就业增长和经济繁荣提供了重要支撑。
二、城市轨道交通建设对房地产开发的影响1. 提升周边区域价值城市轨道交通的建设往往会使得周边区域的地价和房价迅速上涨。
因为轨道交通的便捷性和高效性，使得居民能够更快捷、便利地到达城市其他地区，从而提升了周边区域的居住、商业和办公价值。
2. 带动房地产开发城市轨道交通的建设往往会带动周边区域的房地产开发。
新建或者规划中的地铁线路往往成为房地产开发商的开发热点，他们会在轨道交通周边兴建住宅、商业和办公用地，以满足市场对于便利交通的需求。
3. 形成交通枢纽城市轨道交通的建设通常会形成交通枢纽，周围的商业、服务设施也会跟随而来，形成了一个综合发展的城市中心。
这些综合发展的城市中心对于房地产开发商来说是一个非常有吸引力的投资机会。
三、房地产开发对城市轨道交通建设的影响1. 带动轨道交通建设房地产开发往往需要依托交通便利的区域，因此房地产开发商通常会推动当地政府加快轨道交通建设进度，以提升周边区域的吸引力，增加房地产的价值。
2. 促进轨道交通建设房地产开发商通过投资轨道交通建设，增加轨道交通设施周边的房地产价值，从而获得更多的开发土地和项目开发机会，形成良性的互动关系。
3. 资金支持房地产开发商通过土地收入、楼面价款等方式为轨道交通建设提供了重要的资金支持。
城市轨道交通的建设对城市房价的影响分析随着城市化的进程，城市交通拥堵问题日益突出，为解决交通问题，城市轨道交通的建设成为了许多城市的重要举措。
然而，人们普遍关注的一个问题是，城市轨道交通的建设是否会对城市房价产生影响。
本文将对城市轨道交通对城市房价的影响进行分析。
一、城市轨道交通建设带动周边房价的上涨随着城市轨道交通线路的规划和建设，周边地区的房价往往会出现上涨的趋势。
一方面，轨道交通的建设改善了周边地区的交通条件，提升了居住环境品质，使得该地区更加宜居。
由于交通的便利性，人们将更愿意在轨道交通线路沿线购房，导致房价上涨。
另一方面，轨道交通线路的建设通常需要占用土地资源，而且通常会伴随着商业设施的建设和完善，这些因素都会对周边地区的房价产生推动作用。
二、城市轨道交通对不同区域房价的影响存在差异城市轨道交通的影响并非均衡地分布在整个城市的不同区域，不同区域的房价也会受到不同程度的影响。
一般来说，轨道交通建设对离市中心较近的区域的房价影响更为明显。
这是因为轨道交通的建设能够缩短距离市中心的交通时间，提高居住便利性，从而推动该地区的房价上涨。
相反，距离市中心较远的区域房价的影响较小，因为这些区域的交通便利性相对较差，轨道交通的建设对房价的推动作用较弱。
三、城市轨道交通对房价的影响渐进式展现城市轨道交通建设对房价的影响通常是一个渐进式的过程。
在轨道交通规划和建设的初期阶段，由于市场对该地区的发展预期较低，轨道交通对房价的影响相对较小。
然而，随着轨道交通线路的逐渐开通和完善，以及周边相应配套设施的建设，轨道交通对该地区房价的影响逐渐显现。
因此，对于购房者来说，及早关注并把握轨道交通线路的建设情况是有利于投资的。
四、政府政策对轨道交通房价的调控起到重要作用在城市轨道交通建设过程中，政府的引导和调控政策对房价扮演着重要的角色。
政府可以通过合理规划和建设轨道交通线路，引导房地产开发商在轨道交通沿线进行开发，从而控制和稳定房价。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究随着城市化进程的加快，越来越多的人口涌入城市，城市交通压力也变得越来越大。
为了解决交通拥堵问题，提高城市交通效率，大部分城市都在加快城市轨道交通的建设。
城市轨道交通建设也给房地产开发带来了新的发展机遇。
城市轨道交通建设与房地产开发之间存在着密不可分的互动关系，本文将对这一关系进行深入探讨。
一、城市轨道交通建设对房地产开发的影响1. 市场辐射效应城市轨道交通建设往往会拉动周边区域的开发，提升周边区域的发展价值。
随着地铁线路的延伸，原本偏远的区域会逐渐变得便利，周边区域的商业、文化、教育等资源也会得到充分利用，吸引更多人口流入，推动了周边房地产市场的繁荣，增加了周边房地产的开发价值。
2. 地价上涨城市轨道交通建设对房地产开发具有显著的地价提升作用。
轨道交通线路的规划和开通会带动周边房地产的地价上涨，特别是沿线区域的地价将会大幅度上涨。
这意味着地铁沿线的开发商可以通过增值开发获取更高的收益，也会吸引更多的资金进入房地产开发市场。
3. 提升房地产价值城市轨道交通建设改善了周边的交通状况，提高了居民出行的便利性，使得周边房地产的居住环境得到了明显改善。
相对于交通不便利的区域，交通便利的区域房地产价值会大幅度提升，开发商可以通过提高房价获得更高的开发利润。
1. 推动轨道交通建设房地产开发的需求对城市轨道交通建设起到了推动作用。
随着城市人口的增加和城市化进程的加快，对住房的需求不断增加，而城市轨道交通的建设可以有效缓解交通压力，提升居民出行的便利性，使得房地产开发商更愿意投资于轨道交通沿线的开发项目。
2. 提升了轨道交通周边的配套设施随着房地产开发的进程，轨道交通周边的商业、文化、教育等配套设施得到了显著提升。
为了满足居民的日常需求，周边的商业中心、购物中心、学校、医院等配套设施得到了大力发展，使得轨道交通周边的生活环境得到了明显改善。
3. 提高了轨道交通的利用率随着周边房地产的不断开发，轨道交通的利用率也大幅提高。
轨道交通建设对房地产市场的影响研究在现代社会中，随着城市化进程的不断加快，交通问题已成为人们关注的焦点之一。
而轨道交通作为一种高效便捷的城市交通方式，对于城市的发展具有重要的影响。
事实上，轨道交通建设对房地产市场的影响也是不可忽视的。
首先，轨道交通的建设能够提升房地产市场的价值。
随着轨道交通线路的拓展，交通便利性大大提高，使得原本相对偏远的地区变得更加便捷。
这就为这些区域的房地产开发提供了巨大的潜力。
购房者会更倾向于选择有轨道交通覆盖的区域，因为这样可以方便出行，减少交通拥堵的问题。
因此，轨道交通建设不仅能够吸引开发商投资，也能够吸引更多的购房者，提升房地产市场的价值。
其次，轨道交通建设能够改善房地产市场的供需格局。
一方面，轨道交通的建设可以带动周边地区的发展，为当地的房地产市场注入新的活力。
例如，新开通的地铁线路会带来商业区、居民区的建设需求，从而推动当地的房地产市场发展。
另一方面，由于轨道交通的改善，人们可以更方便地通勤、转移居住位置，减少了地理位置对房地产购买决策的影响。
这样就有利于打破现有的供需格局，促使城市房地产市场更加平衡。
再次，轨道交通建设还能够推动区域经济的发展。
一个完善的轨道交通网络可以方便人们的出行，缩短人们的通勤时间，提高工作效率。
这对于企业来说具有重要意义。
企业可以在交通便利的地区设立办公室，从而吸引更多的人才和投资。
这样，区域经济得以发展，相关配套设施的建设也会得到推动，如商业中心、购物中心、医疗、教育等，进一步提升了房地产市场的价值。
此外，轨道交通建设对房地产市场还有一些间接的影响。
首先是环境的改善。
由于轨道交通的建设可以减少机动车辆使用，降低了尾气排放和噪音污染，改善了居住环境。
这无疑对于房地产市场有积极的影响，因为人们更愿意在环境较好的地方购房居住。
其次是社会稳定的提高。
由于轨道交通的建设可以提高城市的整体运行效率，减少了拥堵和交通事故的发生，从而提升了社会的稳定性。
轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响论文报告：轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响一、引言随着城市化进程的加速推进，城市的交通问题日益成为人们关注的热点。
而轨道交通作为一种效率高、容量大、环保的交通方式，正逐渐成为城市发展的重要选择之一。
本文将就轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响进行探讨。
二、轨道交通对城市商业空间的影响1.商业地段的选址变化当轨道交通布局成熟后，商业地段的选址变化是显著的。
由于轨道交通能够承载大量的人流、车流，因此商业空间将被更集中地分布在轨道交通站点周边，这样就可以使商业地段的交通摆脱拥堵的困境，更好地为消费者提供服务。
2.商业空间的扩展轨道交通引发的商业空间扩展将成为城市发展的新格局。
利用轨道交通线路，城市内部原本无法供应的区域也能够得到充分的发展，进而形成新的商业地段。
城市商业空间的扩展将针对更多的消费人群，从而为城市带来更多的经济效益。
3.轨道交通为商业空间提供便利条件轨道交通的便捷性、高效性和环保性，为商业空间的发展提供了更好的条件。
商业空间越方便易达，对消费产生的吸引力也就越强。
4.轨道交通与城市规划的结合城市的规划设计越来越重视轨道交通的规划，垂直于地面的轨道线路与城市的立体化系统相结合，形成以轨道交通为中心的发展格局。
这种系统能够为商业空间的开发和经营提供充足的空间和设施。
5.轨道交通与商业模式的融合轨道交通与商业模式的结合不断推进，城市商业空间的创新模式层出不穷。
轨道交通更为人们带来生活、休闲和购物的新体验，商业模式也不再是单一的纯商业服务，而是向更加人性化和多元化方向发展。
三、轨道交通对房地产价值的影响1.轨道交通为房地产开发提供了交通服务在有轨电车、地铁线路等轨道交通线路贯穿的城市中开发房地产项目更具优势。
对于一些条件较为优越的地段，开发商们可以依托轨道交通系统，在购房者寻求交通便利的需求下推出相关产品，从而为房地产市场带来更多的价值。
2.轨道交通为房地产市场带来新活力随着轨道交通的不断延伸和完善，城市内不少区域以及郊区地区将得到更好的开发与利用，从而带动了当地产业和服务业的发展，也为房地产市场的整体繁荣打下了坚实的基础。
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述
城市轨道交通对沿线房地产的影响是城市规划领域的热门话题之一。
随着城市轨道交通网络的不断扩张和完善，沿线房地产市场也面临着重大变革。
本文将综述一些相关的研究文献，探讨城市轨道交通对沿线房地产的影响。
1. 城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
许多研究表明，城市轨道交通的建设和运营对沿线房地产价格有显著影响。
在大多数情况下，沿线房地产的价格往往会因轨道交通的建设而上涨。
一项对中国的研究发现，城市轨道交通的建设对沿线房地产价格的影响主要表现为"拉升效应"，即沿线房地产价格上涨，而非沿线地区价格相对下跌。
沿线房地产价格上涨的幅度可能会因地理位置、土地供应等因素而有所不同。
4. 城市轨道交通对沿线房地产土地价值的影响
城市轨道交通的建设和运营也会对沿线房地产土地价值产生影响。
一些研究发现，土地价值往往会因轨道交通的建设而增加。
一项对英国伦敦的研究发现，轨道交通的建设使得沿线土地的价值提高，推动了城市更新和土地重组。
虽然研究结果存在一定的差异，但城市轨道交通对沿线房地产的影响主要表现为价格上涨、开发活动增加、投资回报提高和土地价值增加等方面。
这些研究结果为城市规划者和投资者提供了对于城市轨道交通发展战略和投资决策的有益参考。
未来的研究可以进一步探讨城市轨道交通对沿线房地产的影响机制和影响因素，以及不同国家和地区的差异性。
分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响摘要：本文主要研究的动机是投资主体与受益主体分离，然后通过阅读相关国内外文献中有关轨道交通对房价的影响的分析的文章，最后提出了如何平衡土地收益的建议。
关键字：投资轨道交通房地产价格受益分配1.研究的动机-投资主体与受益主体分离目前我国各城市轨道交通建设大都是政府投资，采用政府主导的负债型融资模式，导致政府债务负担很重，城市轨道交通投资建设面临着投资和盈利的两大难题，迫切需要通过良好的融资模式和市场化运作来摆脱困境。
应该看到轨道交通作为“准公共产品”，对周边环境有着明显的外部效应，例如城市轨道交通的建设将间接提高沿线土地不动产的价值，沿线一定范围内住宅、商业的开发及企业聚集，从而带来土地及房屋价格的上涨，使土地所有者和住宅开发者不需付出任何代价就可得到轨道交通的外部效应。
但另一方面，由于高额的建设费一直制约着城市轨道交通的发展，新的线路建设面临巨大的资金缺口，许多轨道交通企业因为高额的运营成本而亏本经营。
城市轨道交通突出作用表现在城市轨道交通对经济社会可持续发展的带动和辐射功能，大运量城市轨道交通的建设促进了居住聚集，增加了沿线土地高强度开发，刺激了房地产市场，为沿线地产商带来了投资机遇和实现高额利润的商机。
所以只有通过轨道交通对沿线房地产价格影响的研究，研究其影响规律及影响程度，然后将这种定性定量研究成果结合市场，研究轨道交通建设与房地产开发更加良好互动，取得最大社会效益和社会公平的策略，这样才能真正挖掘轨道交通沿线房地产开发的利益，以指导沿线土地的整合和一体化开发，减轻政府财政负担，使投资主体与受益主体更加协调地融合在一起，加快我国城市轨道交通建设与房地产开发。
2..影响房地产价格的因素国内外对房地产经济及住宅价格进行了大量的研究，各国学者对城市房屋价格影响因素的分类也多种多样，综合来看，可以将城市房屋价格的影响因素分为宏观因素和微观因素两类。
宏观影响因素一般包括经济发展状况、利率、人均GDP、城市规模以及国家政策法规等。
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述近年来，城市轨道交通的发展对沿线房地产市场产生了重要的影响。
本文将对国内外相关研究进行综述，以探究城市轨道交通对沿线房地产的影响，并总结其中的实证结果。
许多文献对城市轨道交通对房地产市场的影响进行了宏观的分析。
以北京为例，研究表明，地铁线路的开通可以显著提高沿线房地产的价值。
地铁交通可以改善居住环境，提高居民的便利性和舒适性，因此能够吸引更多的买家和租户，从而推动房地产价格的上涨。
一些研究关注城市轨道交通对沿线住宅供需的影响。
研究发现，地铁站点的开通可以大幅提升周边的住宅需求和销售量。
地铁线路的延伸也会带动新的住宅开发项目，从而增加住宅供应。
这种供需的变化可能会引发沿线房地产市场的波动。
研究还探讨了城市轨道交通对商业不动产的影响。
以上海为例，地铁交通的快速发展可以促进商业地产的发展。
研究发现，地铁站点附近的商业不动产可以吸引更多的商户和顾客，提高租金收入和销售额。
在国外的研究中，一些学者还通过建立经济模型来分析城市轨道交通对沿线房地产的影响。
他们考虑了城市轨道交通的开通对周边房地产价格、租金和销售量等指标的影响。
研究结果显示，地铁线路的开通往往会对房地产市场产生正向的影响，但具体效应会受到多种因素的制约，如土地供应、城市规划和经济环境等。
城市轨道交通对沿线房地产市场有着显著的影响。
地铁交通的发展可以提高沿线房地产的价值，增加住宅供需，促进商业不动产的发展。
不同城市和地区的情况有所差异，因此研究结果也会有一定的变化。
今后的研究可以进一步探讨城市轨道交通对不同类型房地产的影响，以及对城市整体经济发展的推动作用。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究随着城市化进程的加速，城市轨道交通的建设成为了解决城市交通拥堵的有效途径，也成为了推动城市经济发展的重要手段。
同时，房地产开发也是城市经济的重要支柱，城市轨道交通与房地产开发之间存在着互动关系。
本文从城市轨道交通建设与房地产开发之间的互动关系进行研究。
1.提升房地产开发的价值城市轨道交通的建设可以极大地提升周边的房地产开发价值，尤其是在地价昂贵的城市中。
城市轨道交通可以改善交通状况，大大提高了周边房地产的可达性。
同时，城市轨道交通的建设提高了城市居民对于地区发展前景的信心，让房地产开发商更加有信心进行房地产开发。
2.加大房地产开发规模城市轨道交通的建设可以推动周边房地产开发规模的增长，推动城市发展进程。
高品质的城市轨道交通系统所带来的对外部环境的巨大效益，可以引领城市发展方向，使周边房地产开发得以大规模展开。
3.增加房地产开发项目数量城市轨道交通建设可以带动周边房地产开发项目的数量增加。
轨道交通建设所需的大量资金，可以吸引房地产开发商的目光。
随着城市轨道交通的建设，周边房地产开发商也会积极响应，开发更多的房地产项目。
1.为城市轨道交通提供经济支持房地产开发对城市轨道交通建设提供了诸多支持。
大量资金的注入，为城市轨道交通建设提供了强大的经济支持。
同时，房地产开发也为城市轨道交通提供了重要的客流来源，促进了城市轨道交通的运营和发展。
房地产开发商可以在规划房地产项目过程中参与城市轨道交通线路规划，提供建议。
房地产开发商可以从市场角度出发，更好地掌握城市轨道交通的建设方向，规划出更适合市场需求、更高效的轨道交通线路。
3.提高城市轨道交通运营效益城市轨道交通的建设对于房地产开发商而言，也具有重要的交通配套作用，可以改善周边居民的出行需求，提高了房地产项目的吸引力。
同时，城市轨道交通的建设也为房地产项目提供了便利，使居民能够更加便捷地前往工作和生活地点，提高居民的生活质量和幸福感。
城市轨道交通对房地产市场的影响研究(节选CRIC研究中心2012-10-18未来,已来!——关于当前房地产企业基本发展形势判断2012中国城市房地产发展前景及风险研究上海商品住宅存量结构研究苏州房地产市场发展及房价梯度探讨2012年上半年上市房企中报评析世茂营销管控模式研究房地产企业存货专题研究是否已经错过了最佳拿地时机?——重点城市土地底价走势解谜土地储备消化周期再变动华润逆势变革的四大借鉴2012年全国三大旅游项目专项研究恒大集团营销及入城战术深度研究执行主编:孟音林波责任编辑:杨晨青一、地铁对土地市场的影响通过全国几个重点城市的研究,我们发现城市轨道交通建成后,会改变沿线土地的利用模式,带动周边地区的发展,给沿线土地带来显著的增值效应。
这种增值效应反应在两个方面,分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。
在土地成交量方面,在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点,这段时期前后会出现土地成交的高峰。
在土地成交价格方面,我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的幅度最大,同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显,同时地铁发展相对成熟的城市对地铁规划的利好更加敏感,地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格变动。
1、供求关系:政府推地规模加大,企业拿地热情快速提升(1供应方面:地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大轨道交通的规划对于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分,在地铁开发的同时,政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划,组织拍卖和挂牌。
目前很多地方政府进行地铁筹建时,地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金,例如南京地铁在筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备,委托规划局进行沿线土地属性调整和结构优化,同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实施各条地铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作。
在土地招拍挂的过程中,会有专项成立的地铁房地产公司参与,保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。
从这个角度考虑,在土地供应的方面,政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的推地动作,这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。
我们以南京地铁二号线为例,选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路运营已经近两年,可以完整看到其在不同时间节点的数据变化,另外南京作为长三角地区的重要城市,房地产市场发展相对成熟,同时土地的供应不像上海那样稀缺,更有研究和借鉴的意义。
在区域选择方面选择南京栖霞区,主要是由于在2号线有很多部分贯穿栖霞区,其终点站比邻学校,对区域内的土地价值的影响比较显著。
南京地铁二线从2003年开始进入规划阶段,2005年动工建设,到2010年竣工,我们可以从这三个时间节点出发,考虑沿线土地供应的变化情况。
从2003年到2011年的土地供应数据方面我们可以看到,在规划出台的的2003年,土地供应到达160万方,是比较明显的供应高峰。
2004年土地供应迅速回落,同时在开始动工的2005年开始持续增长,直至2007年达到供应的最高峰。
之后,2010年地铁通车的时间节点上,又出现了一个小高峰。
结合前文提到的地铁筹资因素,可以很容易的理解这种供应层面的变化,地铁规划出台作为重要的利好因素,成为了政府推地的一个重要理由,加大供地规模也是为地铁的先期建设融资。
在地铁施工前期,随着工程的进展,很多地块完成了前期的调整和拆迁工作,同时建设也有进一步的资金需求,所以在这个阶段,政府会进一步大规模的推地。
地铁的通车也是一个重要的利好因素,在这个节点上推地会得到更好的市场反响,所以在通车这个时间点上,也会出现一个供应的小高峰。
图2-1:南京栖霞区2003-2011年土地供应总建筑面积走势图数据来源:CRIC(2成交方面:地铁线路规划期短期出现大量成交运营初期再次达到顶峰在土地成交量方面,我们发现大部分城市呈现的规律是在规划出台后的短期内土地成交量显著上涨,在施工期会缓慢回落,在地铁运营初期又基于轨道交通带来的实际便利成交量又一次达到顶峰。
这种规律背后的原因主要源于企业对未来的预期,在规划阶段,一方面政府供应加大,同时企业对未来板块有一定的预期,土地市场就会快速反应,这在轨道交通发展相对城市的城市会更加明显,如上海。
而在地铁通车后,板块价值得以快速升值,实际的便利会进一步加大企业的信心,出现又一次的成交高峰,这种通车后的成交高峰在所有的城市中均有显著的体现,而不仅仅是上海,北京等地铁发展相对成熟的城市,在南京,沈阳等仅有1-2条地铁线路的城市这种现象也比较明显。
这里我们选择上海地铁十一号线所通过的嘉定新城板块为例重点说明,选择其作为事例的原因在于上海作为一个轨道交通发展先对成熟的城市,成交量对于轨道交通因素是更为敏感的,同时11号线从规划到通车的时间相对较短,可以更准确的把握成交量的变化走势。
在2005年十一号线的正式规划出台前,2003年仅4块土地成交,2004年甚至挂牌的土地零成交。
规划一出台,土地市场反应迅速,2005年土地成交量即成倍增长, 2006年甚至超过了100万方。
这两年土地成交量的高增长基本源于企业对未来该板块价值的预期,一上涨,本轮的上涨不是基于预期的上涨,而是基于地铁的开通能够实实在在给嘉定新城板块带来交通的便利,从而缩短郊区和市中心的差距。
图2-2:2003年-2012年嘉定新城板块年土地成交总建筑面积(单位:万平方米2、地价走势:地铁通车前后土地价格会达到最高点地铁规划到开通对土地价格的影响在不同类别的城市中是有所差异的,对比而言,在地铁发展相对成熟的城市,如上海,地铁的规划及建设对土地价格的推动作用更大,而在地铁刚刚起步不久的城市,如沈阳等城市,土地价格的反应相对慢一些,但是共同点是,在地铁建成通车的前后,土地价格会达到最高点。
在这里我们选择了三个城市的不同板块进行比较,分别是沈阳的经济开发区板块,是沈阳地铁一号线的途经板块,一号线与2010年年末正式通车;南京的栖霞区板块,是南京地铁2号线的途径板块,在2010年正式通车;以及上海嘉定新城板块,该板块在是上海11号线的途径板块,在2009年年末通车。
通过下图可以明显发现,在2003年到2011年之间,板块土地价格变动幅度最大的是上海,从2003年的均价1357元至2009年最高点6739元,而2009年正式地铁通车的一年。
同时上海板块的土地价格是从2006年开始连年上涨的,而2006年正式地铁规划出台南京的成交价格在2009-2010年出现了明显的峰值,也是处在地铁通车的时间节点之上,但是与上海有所区别的是,南京的土地价格变化跨度没有上海那么大,在通车的前几年土地价格是小幅的波动上涨态势,这说明地铁对地价上涨的刺激作用不如上海那么强烈。
与这两个城市形成了鲜明对比的是沈阳市,沈阳经济开发区板块在2007到2009年几年中土地价格没有明显的上升,一直保持在1000元左右,在2010年末-2011年期间出现了明显的上涨,这段时间也恰好是一号线通车的的时间。
这说明对于沈阳来说,地铁规划和施工期对于土地价格都没有明显的推动作用,地铁开通后才开始促进土地升值。
图2-3:2003-2011年地铁沿线板块住宅土地价格走势图数据来源:CRIC二、地铁对住宅交易量的影响在影响城市房地产交易量的所有因素中,地铁要素不容忽视。
由于地铁具备快速、便捷等原因,在经济比较发达、人口密度大的城市成为上班族的首选,由于地铁这种对人流的疏导作用,带动客户需求从房价较高的城市中心向房价相对较低的城市郊区流动,相应的带动地铁经过区域商品住宅成交量明显增长。
比如北京2008年地铁10号线要赶在奥运会开始前开通,从当年3月底10号线空载试运行开始,沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了10%以上,其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20%。
尽管2008年房地产整体市场相对低迷,但对北京地铁10号线周边房产而言,已明显表现出成交量持续活跃的状况。
可见,地铁的利好能够给沿线区域的房地产市场带来新的生机,而且,地铁对房地产市场成交量的带动受外部大环境的影响较低。
以北京为例,即使是在2008年经济环境相对不好的情况下,地铁的开通仍能带动北京区域商品住宅成交量的短线爆发。
另外,据我们的调查分析,可以看到地铁沿线的在售楼盘,几乎所有的沿线楼盘均以比邻地铁为主要卖点。
这主要由于交通配套几乎是对一个区域房产价值影响最大的因素之一,尤其是地铁这样的轨道交通,可以对区域房产产生颠覆性的改变。
地铁的便利,由于能够直接缩短交通时间,所以能够引起远郊区域周边房产需求聚集并地铁的走向分散。
地铁从规划获批起,就能够加速城市城区的外扩进程。
而且,据我们分析,地铁对房地产市场相对成熟的区域影响,远不如对于商品住宅成交量较低、非传统居住区域发展的影响。
我们通过对开通地铁的典型城市取样分析,也有力的支撑了我们上述的观点,而且通过具体研究地铁在规划获批、动工、开通等关键时间点,途经区域对房地产市场成交量影响等等,可以总结出地铁对房地产区域交易量影响的三大方面:第一是地铁能够引发城市商品住宅市场的区域结构变化,使得城郊板块逐渐成为市场重心;其次,地铁对商品住宅交易量的促进,还表现在地铁对沿途市中心、次中心、城郊的板块交易量均有带动,其中城郊板块交易量提升最明显;再者,从成长性上,能够看到有地铁的城郊板块交易量增长率要高于整个城市商品住宅的增长率。
1、区域分化:地铁改变了市场结构,使郊区成为城市住宅市场成交重心城市商品住宅区域结构改变的一个重要因素就是居住需求的分流,就是人口的导向问题。
地铁的建设将引发资本、人口向郊区转移。
这主要由于地铁本身的磁力效应,能为城市区域内的周边房地产的发展提供良好的快捷交通,带来充足的人流,促进周边基础设施的完善,形成强烈的外部效应。
也就是说,地铁可以促进城市结构的改变。
我们可以看到地铁的开通缩短了郊区到市区的距离,因而地处郊区将不会再是影响消费者购房选择的重要原因,而郊区房价较低、规划合理、环境较好等其他优势也将日益显现,这样更会引导市民的居住意识向郊区转移。
尤其对面向刚性需求为主的郊区中低端楼盘来说,地铁是绝好的福音,一些两端的中小户型和中低端楼盘的交易量会出现井喷。
从我们对上海、深圳、南京、武汉、沈阳等典型城市地铁轨道交通对商品住宅交易量的影响来看,这些城市的新开通地铁基本都能够引发城市住宅市场的区域结构变化,带动城郊区域成为整个城市市场交易量相对活跃的区域。
(1地铁转移城市需求和人气,外郊环商品住宅成交量占比超过市中心从上海来看,连接城市中心与郊区的地铁线路逐年增多,将购房需求不断引向城市外围区域,其中尤以地铁沿线为主,如松江的9号线,闵行的5号线,宝山的1号线等等。
