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轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例一、本文概述随着城市化进程的加速和交通拥堵问题的日益严重，轨道交通在城市交通中扮演着越来越重要的角色。
作为城市基础设施的重要组成部分，轨道交通不仅能够有效缓解交通压力，提高城市交通效率，而且其沿线区域的经济社会发展也受到了广泛关注。
特别是轨道交通对沿线商品住宅价格的影响，已成为当前城市经济研究的热点之一。
本文旨在以北京地铁5号线为例，深入探究轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响。
通过收集相关数据，运用经济学原理和统计分析方法，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响机制和影响程度，以期能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考。
具体来说，本文将首先介绍北京地铁5号线的基本情况，包括线路走向、站点设置、客流量等。
然后，通过收集沿线商品住宅价格的相关数据，运用计量经济学模型，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响。
在此基础上，进一步探讨轨道交通对沿线区域经济社会发展的影响，以及轨道交通建设和运营中可能存在的问题和挑战。
提出针对性的政策建议，以期能够促进轨道交通和沿线区域经济社会发展的良性循环。
通过本文的研究，不仅有助于深入理解轨道交通对沿线商品住宅价格的影响机制，而且能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考，推动城市交通和经济社会的协调发展。
二、轨道交通对沿线商品住宅价格的理论分析轨道交通作为城市公共交通的重要组成部分，其建设和发展对城市空间结构、人口分布以及房地产市场的格局产生深远影响。
特别是轨道交通沿线的商品住宅价格，往往因轨道交通的开通和运营而发生变化。
本部分将从理论层面对轨道交通对沿线商品住宅价格的影响进行分析。
轨道交通通过提高沿线区域的可达性，降低了居民通勤的时间和成本，从而增加了该区域的吸引力。
根据交通可达性理论，可达性的提升会增强区域的竞争力，进而推动沿线房地产价值的提升。
特别是在城市中心区域，轨道交通的开通能够缓解交通拥堵，提高出行效率，从而增强沿线住宅的吸引力，推高房价。
轨道交通对沿线房地产价格的影响研究———以重庆地铁一号线为例胡小渝（重庆工商大学融智学院，重庆401147）[摘要]轨道交通在缓解城市交通问题同时，在一定程度上对沿线房地产价格也产生影响。
基于重庆地铁一号线的现状研究其对沿线房地产价格的影响，发现城市轨道交通对沿线的房地产价格有一定影响；城市轨道交通对沿线房地产价格在一定范围内表现为正面影响，即能促进沿线房地产价值的增值；轨道交通对沿线房地产价格的影响在线路开通初期表现尤为明显。
[关键词]重庆市；轨道交通；房地产价格；邻近效应[中图分类号]F620[文献标识码]B[收稿日期]2012-05-07[作者简介]胡小渝(1985-)，女，南开大学经济学专业硕士研究生，重庆工商大学融智学院管理系教师。
研究方向：区域经济与城市规划。
一、引言随着城市化进程的快速推进，城市人口持续增长、以及城市私人汽车拥有量的迅猛增加，我国大城市的交通现状已经从“问题”变成了“困扰”。
为缓解城市交通问题，建立方便快捷的轨道交通具有重要意义。
城市轨道交通是大型的城市基础设施，资本投入大、收效慢，巨大投资对地方政府而言是较大的压力，且轨道交通在运营过程中很少能盈利。
这些现实问题的存在都为轨道交通的大面积建设构成一定阻力。
香港、日本东京、美国哥伦比亚特区等地的轨道交通模式都采用了政府与房地产企业联合开发模式。
这种模式通过吸引社会资本进入，将部份外部性收益内部化，同时使参与各方均能受益。
在此背景下，研究城市轨道交通地沿线房地产价格的影响，对联合开发模式的应用有重要的现实意义。
本文基于重庆市地铁一号线的现实情况，选择沿线楼盘房价进行数据分析，探讨轨道交通对沿线房地产价格的影响。
二、文献综述国内外目前主要集中研究轨道交通对房地产价格是否有影响，以及影响范围的研究这两个方面。
在研究轨道交通对房地产价格是否有影响方面，目前有大量学者进行了相应的研究。
国外研究Davis,1970:Dammetal,1980:Grass,1992;Voith,1993:Anas&Armstrong,1993;MeM illen&M eDonald ，2004;Du&M ulley ，2007;Glas-coek ，2008:等)和国内经验研究(黄慧明，2001;叶霞飞、蔡蔚，2000;王霞等，2004;邓文斌等，2004:何剑华，2004:邹捷奋，2004:刘贵文、胡国桥，2007;徐俊，2007;韦英娜，2008;等)，均支持城市轨道交通对周边住房价格具有正面影响。
浅析地铁建设对沿线房地产开发的影响本文以西安市地铁建设对房地产开发所造成的影响为例，研究并且分析了地铁建设对于沿线房地产开发所造成的价值影响。
并且结合当前全球学者对此所得到的研究成果，通过模型的建立来表述了地铁距离与房地产价值之间的相关关系，最终对地铁建成之后房地产开发之后的价值进行了一定的预测。
标签：轨道交通；土地；价格；房地产目前在西安市的相关基础建设还存在诸多不足，交通问题和乘车困难等还一直困扰着城市居民的生活和出行。
地铁以期优越的交通运输特点能够实现大运量和高效、安全进行交通运输的能力，对于改善交通沿线的舒适性有极大的帮助，与此同时对于房地产开发以及增值都有很大的促进作用。
但是即便如此，地铁建设对于房地产开发的益处也是有一点限制范围的，特别是针对不同的城市其影响程度也各不相同。
本文以西安市地铁建设对房地产开发所造成的影响为例，研究并且分析了地铁建设对于沿线房地产开发所造成的价值影响。
并且结合当前全球学者对此所得到的研究成果，通过模型的建立来表述了地铁距离与房地产价值之间的相关关系，最终对地铁建成之后房地产开发之后的价值进行了一定的预测。
1 地铁和房地产开发的关系1.1 地铁的概念及对城市建设的作用地铁交通运输属于城市轨道交通中的其中之一，是一种利用有轨列车进行人员输送的手段。
而地铁属于轨道交通运输中的“重轨”，相比较于“轻轨”而言，地铁进行人员运输的能力更强，同时其是电气化的铁路轨道系统，是通过地下隧道形式进行运输的形式。
地铁特点极为明显：具备独立道路、其列车有很多单节的车厢所组成，具有极为复杂和严密的信号控制系统，进行加速十分迅速，并且进行人员上、下站都有固定的站点。
为了应对当前城市中日趋严重的交通拥堵等问题，作为城市管理部门就逐渐开始大力发展地铁的基础建设，使其逐渐成为了进行城市规划的重要推动和引导力量，正是因为如此，地铁的建设也必然和房地产开发之间有着重要的相互影响。
地铁建设可以有效带动沿线区域的房地产开发力度，使得区域土地得到快速、高强度的建设，并且商业区域和居住区域也会逐渐向地铁站点靠近。
轨道交通对房地产价格的影响房地产价格受供求关系、地理区位、交通通达度以及国家政策制度多方因素的影响。
随着时代的发展，为了缓解城市交通压力，轨道交通成为解决交通问题的主要手段之一，轨道交通对房地产价格的影响也逐渐加大。
本文通过论述城市轨道交通对房地产价格的影响过程进行分析，从而提出相应的对策建议，希望能为读者提供帮助。
标签：房地产价格;轨道交通;影响;对策一、研究背景我国改革开放进程取得巨大成就，许多大中城市的社会资源、教育资源、保障资源的优势明显，这就促使大批人流涌入各大城市，造成严重的交通矛盾。
所以，为了缓解交通压力，轨道交通也就进入了人们的视野。
根据中国城市轨道交通网数据显示，截止2018年，中国已经有35座城市建成并且已经投入运营的城市轨道线路共计5027.36公里。
这表明在城市交通需求也在剧烈增长的同时，我国也在积极建设新的交通模式，扩展交通线路蓝图。
轨道交通一方面给人们的出行带来了便利，一定程度上缓解了城市的交通压力。
另一方面而言，轨道交通也给房地产价格带来了机遇，人们会越来越倾向于选择沿轨道交通一线而建立的住宅项目。
轨道交通是通过怎样的机制影响房地产价格，这就成为我们研究的方向。
二、城市轨道交通的发展（一）城市轨道交通的含义城市轨道交通是指以电力或内燃机驱动，必须具有一定线路方向且处于轨道上运行的服务于城市大众的运输系统。
（二）发展状况在轨道交通发展的初期，我国面临着帝国主义的经济封锁和前苏联的技术封锁的处境，在没有过多参考文件下，中国学者仍然兢兢业业，终于迎来轨道交通发展前景的光芒。
1965年，我国在北京建设第一条城市轨道交通系统。
2017年，“复兴号”称号问世，前身是中国标准动车组，该动车是具有完全自主知识产权、达到世界先进水平的动车组列车。
至今，中国已经形成了强大的城市轨道交通体系，城市轨道还在不断创新的路上。
三、房地产价格的主要影响因素（一）供求关系供求关系是影响房地产价格的根本因素，其他因素也是通过改变供求关系而影响房地产价格的。
浅析轨道交通对沿线房地产价值的影响
【摘要】我们所处的一个时代是一个时间距离的时代，而非以往的空间距离时代，因此交通因素是影响房地产的重要条件。
城市轨道交通与站点周边房地产开发之间的关系的研究，一直以来就受到国内外学术界和政府的重视。
本文侧重于研究轨道交通对沿线房地产价值的影响。
【关键词】轨道交通房地产价值影响因素tod土地开发模式
中图分类号：u213.2文献标识码： a 文章编号：
城市轨道交通的发展已经有140多年的历史了，而在我国建设起步晚，发展快，随着城市化进程的日益加快，我国轨道交通建设已进入了高潮阶段。
轨道交通的发展最终会带动城市经济的发展和繁荣，尤其是房地产业，两者之间的协调发展是一个很值得研究的课题。
城市轨道交通是城市地下铁路(地铁)、轻型轨道(轻轨)、单轨交通、有轨电车、新交通(newtransitsystemnst)、高速磁浮列车和市郊列车(通勤列车)等的统称。
轨道交通号称“城市交通的主动脉。
”
轨道交通对房地产开发的影响包括三个方面:一是对房地产价值(价格)的影响;二是对房地产开发类型的影响;三是对房地产开发量的影响。
其中，轨道交通对房地产价值的影响是最主要的方面，也是此类研究中的核心问题，因此，本文着重研究轨道交通对房地产价值的影响的相关理论。
房地产价值的影响因素可分为区位因素、邻里因素、消费者特征因素等三大类。
其中区位因素与邻里因素两大类中都包含了交通的便捷性，在这个时间距离的时代，交通因素是影响房地产的重要条件。
房地产价值的形态特征分为房价和地价，地价隐含于房价之中。
房屋售价=地价+建筑成本+税金+利润。
其中，建筑成本主要取决于建筑材料、技术进步等因素，轨道交通的建设对其的影响很小，完全可以忽略不计，税金主要受国家和地方政策的影响，利润则由企业经营和市场情况决定，两者都与轨道交通的建设关系不大。
因此，轨道交通引起的房价上涨实际是其地价的上涨。
可以从区位理论和级差地租理论两个方面来分析轨道交通对地价的影响。
（1）基于区位理论的分析
城市土地由于区位不同，其所产生的使用价值和价值也不相同，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益相差很大，不同行业在同一区位上的经济收益也会相差很大。
一位西方土地估价专家在介绍他的评估经验时所说的:“影响地价最重要的因素第一位是区位，第二位是区位，第三位仍然是区位”。
现代交通的发展改变了传统的时空观念，距离的远近已不再是影响生产、生活的唯一因素。
节约生产流通过程的时间、提高生产效率和生活质量己变得日益重要。
土地区位的通达性就是把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短以节约费用，又要求有快速的交通网络，把出行时间减少到最低限度。
轨道交通
从根本上提高了运输效率，缩短了出行时间，改变了城市土地的通达性，以及土地利用的方式，从而也改变了土地的区位特性。
也可以说，通达性的变化源于交通系统的改善，交通系统则反过来改变了土地的区位，而轨道交通是对土地区位影响最大的交通方式之一。
（2）基于级差地租理论的分析
级差地租是指由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利润。
马克思认为土地价格无非是出租土地的资本化的收入，并指出:土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。
从城市轨道交通所带来的超额收益即级差地租,可进一步说明轨道交通对地价的影响。
与传统交通方式相比，城市轨道交通作为现代化的交通工具，具有舒适、快速的特点，能有效降低人们在出行途中的摩擦成本(出行途中的拥挤、噪音带来的损耗)和时间损失。
简单的说，轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理是由于轨道交通的高能达性以及由此带来的沿线土地的高密度开发和经济繁荣所导致的沿线房地产增值。
其中，轨道交通具有的高度的能达性效能，是指其不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，而且能够减少道路交通的拥挤程度。
这种高度能达性还具有“磁力效应”，即能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集聚，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。
具体来说，城市轨道交通对沿线土地价格产生影响的原因可归纳为三方面:一是城市轨道交通可以大大改善沿线土地的交通状况，缩短沿线土地与城市中心区域的空间距离，节省出行者的交通时间和费用，提高沿线土地的能达性和交通便利程度;二是城市轨道交通的发展为沿线土地提供了调整规划、改变用地性质的机会，通过交通引导规划、规划改变用地属性，促进了土地集约利用，提高了土地收益;三是城市轨道交通能够改善沿线土地的相对区位条件，加强沿线土地的相互联系，提高土地的互补效应，使沿线土地成为相互支撑的有机整体，相邻地块的土地价值联动提高了土地价格。
tod土地开发模式的经验。
tod是指“以公共交通为导向的发展模式(transit--orienteddevelopment)”，公共交通包括公共汽车、轨道交通等，本文主要谈轨道交通。
tod是可持续性城市发展的主要实施方法，是“一种在轨道站点周围居住用地开发和强化的实践”;是“在轨道站点周围，多样的土地使用和多样的土地所有者进行的特定的开发”;是“一个土地混合使用的社区，鼓励人们居住在轨道服务附近以减少对汽车的依赖”;是“在轨道站点附近易于步行的高密度开发，包括居住、就业、购物和市民活动等混合功能”。
美国境内很多城市己经接受了tod的考验，比如圣迭戈、华盛顿、旧金山、波特兰和亚特兰大。
tod作为一项新的发展模式，因其广泛的适宜性得到了世界多个城市和地区的效仿和推行。
美国tod模式中值得我们借鉴的做法和经验有:
(1)多用途土地的紧凑开发
公交站点地区的建设提倡各种建筑功能的混合与各种社会活动
的混合。
这包括两个相关又互相独立的方面:紧凑的土地开发与多用途土地开发。
在公交站点地区内各种不同种类的土地开发密度应该足够高，并且以车站为中心向外逐渐降低。
紧凑的土地利用可以解决因城市蔓延而产生的问题。
同时，对于大运量快速轨道交通而言，紧凑的土地利用可以保证较大的客流量，降低每个人使用公交的成本;土地功能的混合则保证了在日间每个时段都有均匀公共交通客流量，而不致产生钟摆交通。
(2)统一规划公交站点地区周围的土地利用
公交站点地区应该作为更广大地区的中心地来开发，不能脱离周围地区而独立发展。
因为周围地区可以为公共交通站点、商业中心、公共服务中心提供大量客源;还可以提供低密度开发所需的大片土地，如公园、工业用地、仓储用地等。
可以地铁站出入口为中心进行用地布局。
最靠近地铁站出入口的用地以地铁站为中心沿商业走廊布局，规划为社区中心用地;外围混合用地可以建设住宅、对市民生活影响微小的工业区;最外围是保护区、工商业用地和公共服务设施用地。
其中，保护区是指维持现状已建的用地性质并集约发展的地区，实质上这些地区大部分是居住用地，强调其步行环境的建设。
公共服务设施用地是指现状的学校和其它属于城市公有的土地。
参考资料：
1、陈光.城市轨道交通沿线土地增值的利益分配研究.都市快轨
交通
2、陈雪明.合作开发方式在中国城市交通建设中的应用前景.城市规划
3、丁振国.轨道交通与城市土地利用研究.南京农业大学硕士学位论文
4、许晨辉，张志强.美国公交站点地区规划及借鉴.规划师
5、蔡君时.城市轨道交通上海:同济大学出版社，。
