2014年物业管理师《物业管理实务》真题及答案解析考试

2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。

备选项至少有一个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）【案例一】甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。

B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。

C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。

D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。

请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是（ A ）2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（ C ）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（ B ）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（ C ）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（ A ）答案解析：A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。

B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。

C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。

D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。

【案例二】某住宅小区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。

②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。

③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。

④合同期拟定5年。

该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。

关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。

《物业管理实务(2)》2014期末试题及答案
一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1．美国物业管理经理人有( )等几类。

A．销售经理 B．楼宇经理
C．物业经理 D．资产经理
2．居住物业是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人们生活居住的建筑物，
它包括( )。

．
A．别墅群 B．公寓
C．普通住宅 D．花园式住宅小区
3．根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为( )等几类。

A．重工业厂房 B．阁楼式厂房
C．现代单层标准厂房 D．孵化器式厂房
4．物流配送中心物业与一般的仓库不同，它更具备自身的特点( )。

A．网络化 B．建筑风格上独特
C．设施先进 D．主要服务于大企业
5．以下属于专业性物业的是( )。

A．酒店 B．会展中心
C．剧院 D．交易会（所）
二、填空题（20个空，每空1分，共20分）
6．根据《》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了修改并决定自2007
年月1日起施行。

7.一年3月在沿海开放城市几年来的基础上，建设部颁布了《城市新建
住宅小区管理办法》，提出逐步推行“一、_ ___ ”管理模式。

8．黄安永在《物业管理辞典》(19 99.5版)中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为、办公、经营、等。

9．现代写字楼管理较重要的是三个方面：，它是写字楼的“心脏”；，是
写字楼的“容貌”；____，它是写字楼的“卫士”。

10．最小租金=（日常运行费用+ + ）／楼宇可租用面积。

2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案以下是老师为大家整理的关于《2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案》的文章，供大家学习参考！1、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每( B )小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

A、1B、2C、3D、42、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行( C )A、市场定价B、政府指导价C、市场调节价D、政府定价3、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( C )缴纳A、建设单位B、物业管理企业C、业主D、物业买受人4、我国对房地产实行( D )管理方式。

A、合同B、契约C、租赁D、权证5、业主大会由( B )组成。

A、物业管理区域内的部分业主B、物业管理区域内的全体业主C、行政管理区域内的部分业主D、行政管理区域内的全体业主6、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( C )日前以书面形式在物业管理区域内公告。

A、7B、10C、15D、207、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( B )以上通过A、1/2B、2/3C、3/4D、4/58、经业主委员会或者( B )%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

A、15B、20C、30D、509、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( A)。

A、业主大会B、业主委员会C、业主管委会D、业主公约1、二级资质物业管理企业注册资本人民币( C )万元以上。

A、1000B、500C、300D、1002、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起( B )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书A、19B、20C、21D、223、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( A )的罚款。

一、单项选择题：二、（一）1、本案例中，值勤保安不可以强行破门而入。

物业服务企业对火灾报警系统有管理和维护的职责，对火灾报警器的误报所造成的损失，物业公司应负相应责任。

本案例中因火灾报警器误报，物业公司值勤保安在没有调查清楚原因的情况下，就擅自破门而人，侵犯了业主的权利。

2、若该住户确实发生火灾，物业公司应采取的紧急措施包括：（1）了解和确认起火位置、范围和程度。

（2）向公安消防机关报警。

（3）清理通道，准备迎接消防车入场。

（4）立即组织现场人员疏散。

在不危及人身安全的情况下抢救物资。

（5）组织义务消防队。

在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。

（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

3、对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何减少损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。

4、优点：对火灾报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。

不足：物业公司对火灾报警系统管理不善，检查不及时。

（二）1、可能原因：环境脏乱。

其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。

2、应采取的措施：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇。

对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。

小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。

为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。

利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。

3、鼠害防治的主要方法包括：①防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。

2014全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》模拟试卷附答案应试人员注意事项1．全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。

2．作答时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。

3．考试时间为150分钟。

一、单项选择题(共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。

A ．建筑形式B ．建筑装潢C ．建设单位D ．建筑质量2．房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。

A ．运行B ．策略性C ．日常D ．设施3．关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。

A ．房地产置业投资属于直接投资B ．房地产置业投资的对象只能是旧房地产C ．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D ．房地产出租属于房地产置业投资4．关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。

A ．房地产投资能够抵消通货膨胀B ．房地产投资会降低投资者的资信等级C ．房地产投资能够得到税收方面的好处D ．房地产投资收益通常高于社会平均利润5．房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。

适应性B ．相互影响性C ．政策影响性D ．专业管理依赖性6．下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。

A ．收益现金流B ．未来经营费用C ．利率D ．资本价值7．关于净运营收益的说法，正确的是( )。

A ．净运营收益等于有效毛收入的税后收益B ．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益得分 评卷人C．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8．下列费用中，不属于运营费用的是( )。

A．房产税B．城镇土地使用税C．抵押贷款还本付息D．保险费9．当每年计息周期大于1时，实际利率( )。

A．小于名义利率B．等于名义利率C．大于名义利率D．不存在10．下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。

实务计算类型汇总一、物业费测算类（一）包干制前提下基本计算式1、物业费=成本+利润+税金2、税金=收入*税率=物业费*税率3、利润：根据题目的要求计提（1）固定利润（2）按成本的一定比率计提（3）按收入的一定比例计提例题一（2013考题）某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。

物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。

假设营业税及附加的税率为5.65%。

1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）提示：先求年物业费总额，再求单价解答：假定物业费总额为X，物业费=成本+利润+税金X=200+X*10%+X*5.65% X=237.11万物业费标准=237.11/12/10=1.98元/月平米2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？提示：利润=0，单价=第一题结果解答：保本经营利润为0，假设收费率为X，则：物业费=成本+税金1.98*10*12*X=200+1.98*10*12*X*5.65% X=89.22%3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润率，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）提示：成本变化，物业费收入总额变化，税金也会发生变化注：以上计算请列出计算公式及计算过程新物业费X=200*1.2+X*10%+X*5.65% X=284.53万元每年需增加物业费=284.53-237.11=47.42万元例题二（2010考题）某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收费总面积26万平方米，假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为5.5%。

项目成本利润为8%，如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润B、营业税及附加费C、本项目年物业服务费总额D（单元：万元）和物业服务费标准d （元/平方米•月）（列出计算式，保留至小数点后两位）。

2014年物业管理师各科目考试试题2014年物业管理考真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：/oXVZF1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。

A. 现金流入B. 现金流出C. .货币流量D.现金流量2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第( )期期末发生的。

A. .0B. 1C. .2D. 33.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的( )。

A. .算数和B. .代数和C. 对数和D. 平方和4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是( )。

A.物业可以获取的最大租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。

这部分收入是租金以外的收入，又称为( )。

A.特别收入B.经营收入C.计划内收入D.计划外收入6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中( )。

A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是( )。

A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是( )。

A.净运营收益= 潜在毛收入—运营费用B.净运营收益= 潜在毛收入—管理费用C.净运营收益= 有效毛收入—运营费用D.净运营收益= 有效毛收入—管理费用9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是( )。

2014年物业管理师考试真题及答案(基本制度与政策)2014年物业管理师全国统一考试试卷《物业管理基本制度与政策》一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1.物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度。

2.错误的说法是业主放弃权利时可不承担义务。

3.正确的说法是建设单位应在业主入住前制定临时管理规约。

4.根据《物业管理条例》，召开业主大会临时会议须经25%以上的业主提议。

5.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对建设单位已出售的房屋、专有部分和共用部分、共用部位、公共设施设备、建设单位所移交的部分进行查验。

6.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主确需改变用途的，应当经业主大会同意，并告知物业服务企业。

7.不属于业主大会议事规则约定内容的是业主委员会的组成和任期。

8.根据《物权法》，未经批准，业主对专有部分不得作出的行为是抵押贷款。

9.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，还应经有相邻关系的业主同意。

10.建筑物及其附属物设施的费用分摊，没有约定或者约定不明确的，应按照户数均摊确定。

11.建设单位未经业主同意擅自占用共有部分进行经营活动，业主要求将扣除合理成本后的收益用于专项维修资金补充，建设单位应承担成本支出及其合理性的责任。

12.根据《物权法》，业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业，可以通过招标方式或全体业主同意后更换，但不能请求行政主管部门更换。

13.物业服务企业与业主之间的交易关系基于物业服务合同。

14.物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的专业基础服务。

15.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，设有服务接待中心，公示24小时服务电话属于一级服务标准。

16.物业服务收费应当遵循合理原则，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平。

2014年物业管理师《物业管理实务》真题及详解一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。

备选项至少有一个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）案例一甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A．在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出整改建议书。

B．对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。

C．为提升小区品质，应业主要求改建小区围墙。

D．为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关通信企业在小区内增设移动通信设备。

请回答下列问题：1．上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是（）。

【答案】A【解析】项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。

2．上述各项工作中，应经业主大会同意的是（）。

【答案】C【解析】业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

3．上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（）。

【答案】B【解析】包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。