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2011年注册物业管理师考试《物业管理综合能力》真题及答案1.个人需求是表示一个人在某特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的（各种数量）2.如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A与B商品是（替代品）3.边际产量为0时，（总产量最大）4.供给曲线往右上方倾斜，则供给与价格（同方向）5.市场失灵原因（价格不起有效作用）6.其他投入要素不变，物业管理企业不断增加维修人员，导致（总利润下降）7.差异目标市场营销策略的优点（营销稳定性好）8.市场细分以（目标）市场为基础9.市场营销组合中的价格是（顾客购买时的价格）10.需要概念：心理状态------题目记不清楚。
11.物业企业经理考物业管理师是（自我实现）12.郝茨伯格的双因素理论中的激励因素符合马斯洛需求层次中的（尊重需要）。
13. 区别个性的主要心理标志是（性格）14.“三个臭皮匠，顶一个诸葛亮”反映的是（合力功能）15.远亲不如近邻，反映的是（临近因素）16.“以貌取人”是（晕轮效应）17.行政权利具有（强制性）18.不属于行政管理主体的是：A市政府B乡镇房屋管理部门C建设部D业主委员会（D）19.工商行政管理的对象是（市场经营主体及市场经济活动）20.工商局对于违反食品监督制度，属于A约束力 B确定力C 执行力 D．21.17岁的人以自己的劳动力为主要生活来源，每月有钱寄回家。
他具有（完全民事行为能力）22.为免出国的邻居因窗户损坏引致被盗，业主帮其修理好窗户，这属于（无因管理）23.建筑物区分所有权，是指对专有部分以外的工有部分享有工有和（共同管理）的权利。
24.不是物业管理民事法律关系主体的是（物业公司工程部维修班）25.物业服务合同是（债权合同）26.统计分组的每个分组必须具有（同质性）。
27.某企业员工100人，现计划进行性别分组，则统计的总体是（全体企业员工）28.按调查的组织形式分类有（统计报表和专门调查）29.按众数分组。
2011年物业管理师考试《管理实务》备考习题
及答案（25）
1、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示()。
A.可以撤换物业管理企业
B.可以检查督促物业管理企业的工作
C.可以选聘新的物业管理企业
D.不得干涉物业管理企业的任何工作
2、物业管理区域建设与社区建设的共性有()。
A.管理目标一致
B.管理手段一致
C.管理职能一致
D.管理功能一致
3、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备
()。
A.建设达到一定规模，基础设施配套齐全
B.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施
C.按照城市统一规划而建设，并以投入使用
D.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
4、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在()出台。
A.北京
B.青岛
C.广州
D.深圳
5、住宅小区物业管理是()过程。
A.超期管理
B.静态管理
C.动态管理
D.静态、动态管理
答案：1.B 2.A 3.B 4.D 5.D。
２011年物业管理师考试真题及答案（网络）１人事考试教育网2011-9-2７１5:57 【大中小】【我要纠错】2011年物业管理师考试真题及答案（网络版前四章）第一章经济学(单：6 双:1 分值8)1．个人需求:各种数量P12.需求量的变动会引起：需求函数、表、曲线变动Ｐ2多选题A商品与B商品同向变化：替代品P3(2010年考试第4题的翻版)3. 供给曲线变化:同方向P54. 边际产量为0时:总产量最大P14５．市场失灵原因:价格不起有效作用Ｐ2３6．其它投入要素不变,物企增加不断增加维修人员导致什么情况??？第二章管理学（单：3 双:1 分值5）1.物业服务差异目标市场营销策略的优点:营销稳定性好Ｐ43 (同20１0年考试第8题一样?？)2.市场细分以目标市场为基础P４23.市场营销组合中的价格是:顾客购买时的价格P464.企业经营战备的特征:全局长远政策应变P49 多选题第三章心理学(单：４双：１分值６）1. 需要概念：心理状态P682. 物企经理考物业师是马斯洛层次的：自我实现需要P703.马斯洛层次中安全需要、生理需要、尊重需要等是激励因素的：尊重P７0 ４．区别个性的主要心理标志：性格Ｐ835. 一般能力:观察力、记忆力、抽像概括能力Ｐ8７多选第四章公共关系（单：3双:1 分值５)１. 三个臭皮匠,顶个诸葛亮反映：合力功能P1042. 远亲不如近邻反映:临近因素P1０73. 以貌取人:晕轮效应P１1５P１154. 物企开展公共关系活动的方法：Ｐ128多选第五章行政学(单：2双：1 分值4）1. 行政权力是一种强制性的权力。
Ｐ1３3 （同2010年考试第19题）2.政府在市场经济中的功能：制定规则宏观调控市场监管公共服务。
P134多选３．工商行政管理的对像：市场经营主体及市场经济活动。
P13８第六章法律(单：４双:2分值8)１.17岁的人以自已的劳动力为主要生活来源：完全行事民为能力Ｐ16０2.业主帮相邻业主家损坏的窗户修好:无因管理P16３3.共有和共同管理Ｐ1834.物业管理法律关系的基本主体: Ｐ19６多选或物业管理民事法律关系的基本主体：P１96不知是试题上是哪个,我答的是上面那个5.物业服务合同是什么合同：债权合同(我选的是物权合同)6.物业服务合同的性质：P2０６多选(同2010年考试第59题）第七章统计学（单:4 双:1分值６）1．统计分组的每个标志总量必须具有:同质性2.一个企业以性别分组，则３.调查组织形式分类:统计报表和专门调查。
物业管理师考试管理实务真题及答案Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】2011年物业管理师考试管理实务真题及答案一、单项选择题(共10题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。
A.物业管理项目B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。
上述内容正确的流程应是()。
A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D.②→④→①→③→⑤→⑥3.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。
A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防设备巡视、检查、测试制度C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D.建立空调系统技术档案4.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划B.通知C.通报D.意见5.物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是()。
A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D.③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。
A.代收的水费和电费B.代收的专项维修资金C.代收的房租收入D.从事代理业务取得的手续费收入7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。
8.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。
A.大厦管理规约B.住宅使用说明书C.员工行为管理规定D.物业服务合同9.某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容;②提出解决投诉的方案;③调查分析投诉原因;④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
2011年度全国物业管理师资格考试《物业经营管理》试卷一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( )。
A.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务B.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报2.关于写字楼分类的说法，正确的是( )。
A.写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B.我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C.建筑面积是写字楼分类的主要依据，D.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断3.关于区域购物中心的说法，错误的是( )。
A.区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体B.区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群C.区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性D.区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体4.下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。
A.丙级写字楼B.居住区商场C.公立小学D.出租型别墅5.关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。
A.房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作B.房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分C.房地产组合投资管理以运行管理和服务为主D.房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产6.下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。
A.决策分析B.构建信息基础C.现金流和成本管理D.资产组合7.房地产开发投资通常从( )开始。
A.规划设计B.购置土地C.工程建设D.品牌设计8.关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。
2011年物业管理师考试综合能力真题及答案一、单项选择题(共50题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．个人需求是表示一个人在特定时间内，在各种可能的价格下，购买某种商品的（）。
A．基本数量B．特定数量C．各种数量D．需要数量2．如果A商品的需求与8商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（）。
A．补充品B．替代品C。
附属品D．增值品3．供给曲线向右上方倾斜，表示供给量与价格的变化是（）的。
A．同方向B．反方向C．相斥D．无关4．当边际产量为0时，达到最大值的是（）。
A．总产量B．总利润C．总投入D．总成本5．根据边际收益递减规律，在其他投入不变的情况下，不断增加维修人员，物业管理公司的利润会出现（）。
A．总利润下降B．边际利润减少，直至为0C．总利润下降，但不会为0D．总利润增加，但幅度较小6．市场失灵是指（）。
A．局部均衡点移动B．政府宏观调控失效C．价格机制不起作用D．经济合同失效7．市场细分的目的是要选择（）。
A．目标市场B．创新产品C．高端业主D．合理收费标准8．差异目标市场营销策略的优点是（）。
A．经营成本低B．容易实现规范化管理C．营销稳定性好D．产品集中度高9．市场营销组合中的价格是指（）。
A．处于盈亏平衡点的价格B．生产商依成本确定的价格C．政府指导价格D．顾客购买商品时的价格10．需要是指缺乏或期待某种结果而产生的（）。
A．心理状态B．生理状态C．客观状态D．物理状态11．区别个性的主要心理标志是（）。
A．气质B．能力C．性格D．素质12．某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。
其追求的需要层次属于马斯洛理论中的（）。
A．生存需要B．安全需要C．自我实现D．认知需要13．根据赫茨伯格“双因素理论”，能产生好的激励作用的需要是（）。
A．生存需要B．安全需要C。
社交需要D．尊重需要14．“三个臭皮匠赛过诸葛亮”，说明了人际关系功能中的．（）。
A．合力功能B．激励功能C．感情功能D．信息功能15．人际关系的行为主体是（）。
2011年 7月中央电大专科《物业管理实务（1）》期末考试试题及答案说明：试卷号：2225课程代码：01577适用专业及学历层次：物业管理；专科考试：形考（纸考、比例30%）；终考（纸考、比例70%）一、判断题1．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对<物业管理条例》进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
(对)2．“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。
(对)3．管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。
(错)改正：“法治”改为“自治”。
4．在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。
(错)改为：“车的活动’’‘‘人的活动”。
5．物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。
(对)6．物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。
(错)改为：“所有权”改为“服务权”。
7．物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
(错)改为：“物业竣工验收”改为“承接查验”。
8．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。
(错)改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。
9．服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。
(错)改为：将“也可以”改为“难以”。
10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。
(对)二、单项选择题1．从物业管理的角度，物业是指(C)。
A．一个建筑群B．一个居住小区（大厦）C．已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地D．土地2．(B)在区分所有权中占主导地位。
A．共有所有权B．专有所有权C．物业使用权 D．成员权3. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2011年7月中央电大专科《物业管理实务（2）》期末考试试题及答案说明：试卷号：2226课程代码：01572适用专业及学历层次：物业管理；专科考试：形考（纸考、比例30%）；终考（纸考、比例70%）一、填空题1．英国政府对物业管理行业实行，一般不干涉，而由住宅中介机构负责协调。
社会化管理住宅管理协会2. 一般实行封闭或半封闭式的物业管理；原有的居住物业也在进行半封闭式的改造及逐步引入；而在物业管理上是狭窄的，粗放的，急需进行改进。
新建居住物业物业管理旧城区中的居住小区3．停车场有和两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。
专用停车场附设停车场4．工业园区日常物业管理内容主要有：常规公共服务和。
延伸配套运营服务延伸专业工程服务5．为确保物业租赁者是一个富有生命力的高效益的租赁者，物业管理者必须考察工业承租者以往的、和。
效益记录信贷资质企业背景6．物流企业的配送中心不仅承担，而且往往也兼有的职能，实际上是一种配送中心。
物流作业采购和批发7．实行社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。
机关办公物业也必须逐步引入进行管理。
专业化物业服务企业8．服务性公寓是随着首先在流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形式。
欧洲9．标识、导视的制作与布置服务系统，主要有三大类，第一类是，第二类是，第三类是建筑及公用设备、设施的编号服务标识功能标识二、判断并改正错误题1．从公司内部运作看，美国的物业服务企业的管理，一般以1名或多名物业经理为核心，其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。
（错）改正：应将“物业经理”改为“注册物业经理”。
2．“一个物业小区，一个物业公司”体现了居住物业管理专业性。
（错）改正：应将“专业性”改为“唯一性”。
3．某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5%，则年销售收入为90000元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。
（错）改正：应将“4500元”改为“4800元”。
2011年物业管理师考试《管理实务》备考习题
及答案（2）
1、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以（ B ）为分水岭。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《条例》
C、《物业服务合同》
D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》
2、 2003年6月8日，（ B ）正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《物业管理条例》
C、《全国优秀管理住宅小区标准》
D、《物业服务合同》
3、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种（ A ）
A、合同关系
B、法律关系
C、行政关系
D、平等关系
4、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是（ C ）
A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物
业管理活动中的权利义务的协议
B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和
管理者的关系
D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法
律关系
5、建设部于（D ）年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
A、2001
B、2002
C、2003
D、2004。
2011年注册物业管理师资格考试《物业管理实务》精选模拟试题附答案<一>单选题（共60 题，第小题1 分）（1）安全防范工作检查包括（D ）。
A、日检B、周检C、月检和督查D、以上三项都包括（2）下列不属于物业管理风险内容的是（C ）。
A、早期介入的风险B、前期物业管理的风险C、前期介入的风险D、日常物业管理的风险（3）下列不是销售阶段内容的是（ B ）。
A、完成物业管理方案及实施进度表B、就物业的结构布局、功能方面提出改进建设C、拟定物业管理的公共管理制度D、对销售人是提供必要的物业管理基本知识培训（4）（A）由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造。
A、专项维修资金B、专项保养资金C、专项改造资金D．专项服务资金（5）物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等是（C）方面的主要内容。
A、服务内容与质量B、物业基本情况C、物业的经营与管理D、物业管理用房（6）下列有关物业装饰装修的说法中错误的是（D）。
A、物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式B、装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定C、装修期是指装饰装修过程的完结时间D、物业装饰装修管理只涉及公共权益，不涉及个人权益（7）企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的（ D ）。
A、预检方式B、查收方式C、查验方式D、验收方式（8）下列有关修理周期的说法，错误的是(C )A、对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间B、修道间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间C、确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最高限度D．修理周期结构是指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序（9）下列有关消防系统运行的说法中错误的为（A）。
A、指定负责消防系统运行的责任人为4～5人B、负责消防系统运行的责任人必须由具备相关专业知识的人员担任C、负责消防系统运行的责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认D、负责消防系统运行的责任人的职责包括负责提供维修保养所需的水、电供应（10）下列有关招投的说法错误的是（D ）。
2011年物业管理师考试管理实务真题试卷及答案有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？答： 30*4=120层，每分钟巡查一层，就是需120分钟，2小时，题目要求每小时巡查一次，则每班巡查至少2人2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？答：20.83*8=166.64小时，166.64+36=202.64小时，约203小时3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？答：1500/21.75/8=8.62元 8.62*1.5=12.938人运转，分4班，每班2人，每人每班工作6小时，6*30=180小时，每人应工作时间为20.83*8=166.64小时，超时为180-166.64=13.36小时实际工资：12.93*13.36+1500=1672.74有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？答：4栋楼总共是4*30层=120层，假定一个巡查人员全程巡查全部4栋楼，那巡查时间应该是120分钟，再加上4栋楼的巡查返程时间及返回巡查起点的时间，题目没有给出时间，但是它却客观存在，我们再怎么保守估计这时间也不会超过60分钟，结论：单个巡查员全部完成巡查任务所花的时间是两小时以上三小时以内。
那么，我们可以这样安排，当第一个巡查员开始巡查任务后，第二个巡查员在一小时后开始巡查，第三个巡查员在第二个开始后一小时也出后，当第三个巡查员出发后一小时，第一个巡查员已经返回起点待命，又开始巡查了。
所以，安排三班巡查，每班一人就够了。
2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？答：正常工作时间为20.83*8=166.64小时，加上加班时间为：166.64+36=202.64小时，因为保安每月加班不能超过36小时，所以每月最长上班时间为202小时。
浙江省2011年10月高等教育自学考试物业管理实务试题浙江省2011年10月高等教育自学考试物业管理实务试题课程代码：06569一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.物业管理投标书的基本要素为()A.投标函、投标报价一览表、投标物业管理企业简介、评委会名单、投标书附件等B.投标函、评委会名单、投标物业管理企业简介、物业管理方案、投标书附件等C.投标函、投标报价一览表、评委会名单、物业管理方案、投标书附件等D.投标函、投标报价一览表、投标物业管理企业简介、物业管理方案、投标书附件等2.物业管理企业在物业承接验收中处理质量问题的原则有()A.实践性和经验性相结合的原则B.理论性和实践性相结合的原则C.原则性和灵活性相结合的原则D.广泛性和具体性相结合的原则3.由业主承诺的，由全体业主共同约定、互相制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则的文件是()A.《入伙通知书》B.《业主公约》C.《房屋验收单》D.《住户手册》4.装饰人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不．得有下列行为()A.拆改室内电气线路B.安装厨卫设施C.拆改燃气管道和设施D.进行室内墙面的油漆粉刷5.关于在正常使用下，施工单位向建设单位提供的房屋建筑工程的最低保修期限，以下说法正确的为()A.地基基础和主体结构工程，为2个采暖期、供冷期B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为2年C.供热与供冷系统，为设计文件规定的该工程的合理使用年限D.电气系统、给排水管道、设备安装为2年6.按照房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分类的危险房指的是()A.结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的房屋B.房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管理现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复的房屋C.结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋D.承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋7.以下选项中，属于由物业管理公司承担修缮责任的是()A.房屋建筑共用部位B.人为损坏的公共设施C.物业内自用部位D.物业内自用设备8.物业给水系统中，属于由供水部门负责维护与管理的范围有()A.高层楼供水泵房总计费水表以外（含计费水表）的管线及设备B.多层楼层水表井以内（不含水表井）的供水管线及设备C.多层楼层水表井以外（含水表井）的供水管线及设备D.高层楼供水泵房（不含计费水表）以内至用户的管线及设备9.我国消防管理的原则是()A.预防为主，防消结合B.谁主管，谁负责C.隐患险于明火，防患重于救灾D.安全第一，生产第二10.物业企业筹资管理的目标，应为在满足物业经营管理所需资金的前提下，以______获取同样多（或较多）的资金。
2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》一、单项选择题(共10题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。
A.物业管理项目B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。
上述内容正确的流程应是()。
A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D.②→④→①→③→⑤→⑥3.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。
A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防设备巡视、检查、测试制度C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D.建立空调系统技术档案4.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划B.通知C.通报D.意见5.物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是()。
A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D.③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。
A.代收的水费和电费B.代收的专项维修资金C.代收的房租收入D.从事代理业务取得的手续费收入7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。
A.2.0B.2.5C.3.0D.3.58.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。
A.大厦管理规约B.住宅使用说明书C.员工行为管理规定D.物业服务合同9.某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容;②提出解决投诉的方案;③调查分析投诉原因;④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
上述处理措施的正确顺序应是()。
A.①→④→③→②→⑤B.①→③→②→④→⑤C.①→③→④→②→⑤D.①→④→②→③→⑤10.物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将()向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A.物业服务合同B.管理规约C.服务标准D.临时管理规约二、多项选择题(共5题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)11.在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括()。
A.确定物业服务收费标准B.就物业环境的适应性提出建议C.配合施工单位安装物业设备D.记录物业项目的隐蔽工程E.熟悉物业项目供水管线铺设情况12.下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有()。
A.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B.有关物业更新、改造的会议决议文件C.物业管理工作中产生的重要决议、决定D.业主及业主大会的基础资料E.业主报修和投诉记录13.当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有()。
A.发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况B.尽快确定坠物来源C.关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑D.立即清理现场，恢复秩序E.事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德14.物业服务企业利润总额包括()。
A.企业所属项目上交的酬金B.营业利润C.投资净收益D.营业外收支净额E.补贴收入15.物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括()。
A.出入管理B.安防系统的维护和管理C.施工现场管理D.负责治安管理E.停车管理三、案例分析题(共10题，第16题至25题，共80分)案例一某大型住宅小区2005年建成交付使用。
由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。
同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：16.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?17.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
案例二某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。
建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗 24小时值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。
另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。
问题：19.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)20.统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20.83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算过程，计算结果取整数)21.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。
如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1.5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位)22.若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?案例三某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。
整个大厦由一台中央空调集中供冷。
绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。
1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。
裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。
物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。
问题：23.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。
请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
24.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。
相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
25.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。
参考答案及解析一、单项选择题1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多项选择题11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE三、案例分析题案例一16.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。
经全体业主2/3以上通过后实施。
费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
17.义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
案例二19.投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。
20.每名员工每月最长工作时间=20.83×8+36=202.64(小时)。
小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202.64=3.55=4(人)。
21.每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。
每名员工每月超时加班工作时间=(30—21.75)×8=66(小时)。
每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×66=2353.38(元)。
22.每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。
前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。
案例三23.技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1)落实组织和管理体系。
(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。
(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
24.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
25.观点正确与否的判断如下。
(1)不正确。
理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。
(2)不正确。
理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
(3)正确。
(4)正确。
(5)不正确。
理由：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
