2014年物业管理师考试《物业管理实务》复习资料整理笔记

2014物业管理师《管理实务》备考讲义（1）以下是老师为大家整理的关于《2014物业管理师《管理实务》备考讲义（1）》的文章，供大家学习参考！第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。

物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。

物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。

物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。

因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。

物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

(一)按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。

这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。

这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。

随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点一工伤处理的有关规定为使员工在工作中因遭受事故伤害和患职业病等得以妥善处理，根据《劳动保护监察条例》，特制定本规定。

1、确定工伤范围：员工由于下列情况之一，负伤、致残、死亡，应当确认为工伤：(1)员工从事日常生产工作时发生的工伤事故。

(2)在生产工作环境中，接触职业性有害元素或患职业病的。

(3)在生产工作区域内由于不安全因素，造成的意外伤害或者由于工作紧张突发急病，造成死亡或经抢救治疗后丧失劳动能力的。

(4)因履行职责遭致人身伤害的。

(5)在发生灾害或险情时，员工从事抢险救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的。

(6)因公外出，由于工作原因遭受其他意外，造成伤害、失踪、突发急病等。

(7)在上下班的规定时间和必经路线上发生非本人责任，或非本人主要责任的道路交通机动车事故。

(8)劳动法律和法规规定的其他情形。

2、员工因下列情形之一造成负伤、致残、死亡的不应定为工伤：(1)违法或犯罪;(2)自杀或自残;(3)斗殴;(4)酗酒;(5)蓄意违章;(6)劳动法律法规规定的其他情形。

3、员工在工作中因工伤身体受到的损伤必须在24小时内向人事部汇报。

轻伤者由部门组织调查，查清事故原因并确定事故责任，提出处理意见，经人事部确认，安全领导小组批准后方可按工伤处理。

重伤事故由安全领导小组组织有关人员调查确认后，由人事部向当地劳动局安全部门送交工伤报告。

4、员工工伤就医，必须在医务室就诊，由医务室医生负责转院，或到指定合同医院就诊。

工伤待遇按规定处理，医疗费用、药费、住院费、膳食费、就医经费均由单位负担。

5、工伤期间工资待遇按国家规定办理。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点二关于办理退休手续的有关规定根据劳动部门有关劳动法规及文件的规定要求，结合具体情况制定本规定。

1、凡符合国家规定退休条件，同时工龄满10年，单位和个人缴纳基本养老保险费的，为其办理退休手续。

2014物业管理实务考试(考点整理)复习备考资料精华一、物业服务企业001、物业服务企业的概念：物业服务企业，是指依法设立、具备专门资质具有独立法人地位，依据物业管理合同从事物业管理相关活动的经济实体。

002、物业服务企业的特征：其特征可以归纳为以下三点：1、是独立的企业法人。

2、属于服务性企业。

2、具有一定的公共管理性质的职能。

003、按照投资主体的经济划分，物业服务企业分哪几类：1、全民所有制物业管理企业；2、集体所有制物业服务企业；3、民营物业服务企业；4、外资物业服务企业；5、企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其他物业服务企业。

004按股东出资形式来划分物业服务企业分哪几类：1、物业管理有限责任公司；2、物业管理股份有限公司；3、其它类型服务公司。

005、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为哪两部分：根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个部分。

006、物业服务企业的工商注册登记包含哪些要点：根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。

因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。

1、企业名称的预先审核2、公司地址3、注册资本4、股东人数和法定代表人5、公司人员6、公司章程007、物业服务企业的资质分为哪些等级？应有哪些机构颁发相应资质证书？物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

物业管理实务物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的特征1.是独立的企业法人2.属于服务性企业3.具有一定的公共管理性质的职能物业管理企业的设立1.根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个阶段（先工商注册登记，再进行资质审批）。

二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

1.一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门2.二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门②直辖市人民政府房地产主管部门三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门②设区的市级人民政府房地产主管部门（二）申报资质时需提供的资料（1）营业执照（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的身份证明（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

物业管理企业的组织形式与机构设置物业管理企业组织形式：1.直线制2.直线职能制 3.事业部制 4.矩阵制物业管理企业的机构设置（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护各物业项目服务品质监督客户满意度评价及监督管理评审协助新物业项目建立质量管理体系外部质量审核协调内部服务品质审核的组织协调客户服务监督管理客户关系管理客户投诉处理客户满意度评价物业管理招投标一、物业管理招标投标的概念物业管理招标：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位，业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为：1.整体物业管理项目的招标单项服务项目的招标分阶段项目的招标四、物业管理招标的方式公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

2014年物业管理师基本制度与政策基础知识复习备考资料大全第一章 物业服务企业本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分2451341、按照规模、任务设置、2、统一领导、分层管理、3、分工协作、4、精干、高效、灵活第二章物业管理招投标本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题。

物业管理招标投标相关法规包括：（熟悉）《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标》。

(1)(2)(3)2(一)公开招标邀请(二)直接向其发出环境绿化 一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）物业管理招标的条件：121授权；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

点）(一)基本情况、2)招标物业项目的定位、3)业主的需求、4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况、5)招标条件和招标过程、6)竞争对手、7)企业自身条件的分析严格按照相关法律法规的要求参与投标活动； 对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动； 完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。

1．投标的组织策划、2．项目的现场踏勘、3．投标文件的编写、4．投标报价的策略和技巧、5．现场答辩的技巧、6．签约谈判的技巧第三节 物业管理方案的制订（掌握）一、制订物业管理方案的一般程序(1)组织各部门人员参与物业管理方案的制订。

(2)获取招标物业项目的相关信息及资料。

(3)分工、协作。

(4)确定组织架构和人员配置。

(5)测算物业管理成本。

(6)制订详细的操作方案。

(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

(9)排版、印制、装帧。

二、制订物业管理方案的要求(1)必须响应并符合招标文件。

2014物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》复习备考资料大全第一章物业管理概述(一)对《条例》所称物业管理定义的理解：1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

2．物业管理活动的基础是物业服务合同3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

(二)《条例》调整的范围：1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。

2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村(三)物业管理的市场化特征1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。

2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。

3．物业管理活动应当遵循市场原则。

4．非市场性的房屋管理不属于物业管理。

二、物业管理的特征按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革一．《条例》颁布前的物业管理制度建设：特点：一是借鉴性；二是过渡性；三是针对性。

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设：2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

特点：一是配套性；二是经验性；三是操作性。

第四节《物业管理条例》2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。

《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

一、《条例》的立法过程（非重点内容，了解即可）二、《条例》的指导思想和立法原则（重点）《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

2014年物业管理师考试物业经营管理复习重点1物业经营管理的概念如何?与传统物业管理的联系与区别是什么?物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资或企业发展战略及主营业务发展目标的需求收益性物业资产的类型有哪些?各自的特点是什么?物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等写字楼物业是如何分类的?我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型零售商业物业是如何分类的?零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面零售商业物业通常分为如下六种类型：1、区域购物中心10万㎡2、市级购物中心3万㎡3、地区购物商场1～3万㎡4、居住区商场3000～10000㎡5、邻里服务性商店3000㎡6、特色商店物业经营管理服务的目标是什么?物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力物业管理企业有哪些类型?各自有什么特点?1、管理型物业管理企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，处于总包位置2、专业型物业管理企业，专业分包或直接受业主委托，获得物业管理业务3、综合型物业管理企业，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业什么是房地产资产管理?由多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。

2014物业管理师《管理实务》考试复习和备考技巧
2014物业管理师《管理实务》考试复习和备考技巧提要：考试题型及注意点1、题型单选题、多选题和案例分析，其中单选、多选共50-60分，案例分析是40-50分
二、学习和备考技巧
1、注意一些新旧概念的理解和应用，如：以前是“物业接管验收”，现在改为“物业承接查验”;原来是“物业管理前期介入”，现在是“物业管理早期介入”等等。

2、注意考纲和教材一起结合来学习：
考纲中的知识点有：掌握，理解，熟悉
教材中有：思考题，要点说明
那么大家在复习时应该按下列顺序来排列知识点的重要性
ZyT——Zy——ZT——Z——SyT——Sy——ST——S——LyT——Ly——LT——L
以上顺序的理解，如：ZyT是最重要的复习点，其含义就是，在考纲中要求掌握，考试大纲中又在要点说明中提到的，而且又在教材的思考题中出现的知识点，这是最重要的。

其次是Zy，以此类推。

三、考试题型及注意点
1、题型
单选题、多选题和案例分析，其中单选、多选共50-60分，案例分析是40-50分
2、注意点
单选题源于基本知识、原理;所选题少答可得分，多选、选错不得分;
结合相关的法律学习，主要有《物权法》、《物业管理条例》、《室内装饰装修管理办法》、《前期物业管理招标投标办法》《物业管理企业资质管理办法》;等
各章涉及到的相关数字要敏感，尽可能记住;
案例分析将结合考察基本知识，原理和能力，决定内容将跨章节。

2014年物业管理师考试《管理实务》考点复习（一）一、物业管理企业的组织形式直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等1、直线制特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专职职能部门，这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

优缺点：优-领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时;缺-要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

2、直线职能制(普遍采用的形式)特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。

职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。

优缺点：优-加强了专业管理的职能，适应涉及面、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业;缺-机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

3事业部制特点：一、分权管理，将政策制订和行政管理分开，二、每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。

一般适用于那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。

优缺点：优-一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策，二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力，三是促进了内部竞争，提高了公司的效率和效益;四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出;缺-事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

4、矩阵制特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受所属职能部门和项目组的双重领导。

优缺点：优-一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源，二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题，三是具有较强的机动性和适应性。

缺-一是组织机构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导，二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不当容易产生矛盾。