土地增值税文件分类汇集(1994-2019)

土地增值税政策汇总土地增值税是指在土地出让、转让或者应税事项完成后，按照土地的差额增值额计算得出的税款。

土地增值税政策主要包括税基确定、税率调整以及优惠政策等方面。

本文将对土地增值税政策进行汇总，以便更好地了解相关政策内容。

首先，土地增值税的税基确定主要根据增值额来计算。

增值额计算公式为：(土地转让价款-原取得土地使用权支出)×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地出让、转让的价格；原取得土地使用权支出是指土地使用权取得时支付的费用。

土地增值税税率目前统一为30%。

根据不同地区、不同类型的土地增值税有不同的税率，而一般住宅用地、农村宅基地等多为3%或5%。

税率调整是土地增值税政策中一个重要的方面。

近年来，我国土地增值税税率进行过多次调整，旨在调控房地产市场、降低房价压力，同时推动房地产行业健康发展。

具体来说，2024年，国家对非普通住宅补贴和保障性住房用地增值税税率降至1.5%；2024年，部分城市继续降低住房用地增值税税率至1%，这项政策有助于促进房地产市场的平稳发展。

此外，土地增值税政策还包括了一些优惠政策。

例如，对于个人自住房土地转让所得，可以免征土地增值税。

此外，对居民家庭因改变户籍、安置等原因出售自有住房的，可以适用差异化税率申报，即依照不同年限征收不同税率。

对于久摆渡地和在市区拟征土地的农民工，可以减按农村集体经营性建设用地缴纳土地增值税。

这些优惠政策主要是为了促进居民买房、卖房的灵活性，并且照顾到不同群体的实际情况。

另外，为了防止土地增值税逃避和缴纳困难，土地增值税政策还涉及到一些配套措施。

例如，加强税收征管，对土地增值税的征收进行监督与管理，确保税款的及时缴纳。

同时，对于违反土地增值税相关法律法规的行为实施严格的处罚措施，以打击土地增值税逃避行为。

总的来说，土地增值税政策在我国的调整和优化是为了促进房地产市场的稳定发展，同时保护消费者的权益。

通过税基的确定、税率的调整以及优惠政策的实施，土地增值税政策能够更好地适应市场需求，提供更加公平、合理的税收制度，同时推动经济增长和社会发展。

土地增值税相关政策文件一、土地增值税预征率（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

（五）车库预征率为1.5%、2.5%二、土地增值税核定征收率根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。

三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号)对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

四、土地增值税清算相关政策1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（国税发[2006]187号）3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（国税发[2006]187号）4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。

在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。

第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。

5、关于精装房成本项目的扣除第一种情况，销售收入中含有装修款项。

在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。

在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。

土地增值税优惠政策一、免税1、法定免税。

有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

2、转让房地产免税。

因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、转让自用住房免税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

4、房地产入股免税。

以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。

5、合作建自用房免税。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

6、互换房地产免税。

个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。

7、房地产转让免税。

对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。

8、房地产转让免税。

对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。

9、个人转让普通住宅免税。

从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。

10、赠与房地产不征税。

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

11、房产捐赠不征税。

房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

12、资产管理公司转让房地产免税。

对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。

13、第29届奥运会取得收入免税。

对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入，免征土地增值税。

土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。

自中华人民共和国成立以来，我国先后开征过契税、房产税、城镇土地使用税等税种，但这些税种都不属于对土地增值额的征税。

1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税。

1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税征收管理办法。

第一节纳税义务人和征税范围一、纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。

单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

个人包括个体经营者。

概括起来，《土地增值税暂行条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点：（一）不论法人与自然人。

即不论是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（二）不论经济性质。

即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。

不论是内资企业还是外商投资企业、外国驻华机构，也不论是中国公民、港澳台同胞、海外华侨，还是外国公民，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（四）不论部门。

即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

二、征税范围（一）征税范围的一般规定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

在实际工作中，我们可以通过以下几条标准来判定：1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。

土地增值税相关税收政策解析1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值各暂行条例实施细则》2、《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）3、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）4、《江苏省〈财政厅江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税〉若干问题的通知》（苏财税[2007]45号）5、《镇江市财政局镇江市地方税务局转发〈关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（镇财税[2007]35号）6、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）7、《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（苏地税发[2007]75号）8、《镇江市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（镇地税发[2007] 129号）9、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）1993年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》即规定对房地产开发企业征收30％～60％的土地增值税，但由于此后房产一度不景气，该条例一直没有正式征收。

从2003年年底开始，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～3％的比例进行预征，即按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

土地增值税的预征是我省首先开始试用的办法，其后已推广至全国。

但预征办法，没有对房地产开发项目竣工决算日期和条件做出限制，很多开发商采用各种手段延缓竣工决算，导致土地增值税的跑冒滴漏现象严重，法律没有严格性，房地产企业偷漏税现象严重。

国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问
题的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】国税发[1996]4号
【发布部门】国家税务总局国家土地管理局(已变更)
【发布日期】1996.01.10
【实施日期】1996.01.10
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国家税务总局、国家土地管理局关于
土地增值税若干征管问题的通知
（国税发[1996]4号1996年1月10日）
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局、土地（国土）管理局（厅）：
为了完善土地增值税的征收管理工作，防止国家税收流失，加强税务部门与土地管理部门的工作配合，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，特对土地增值税征管中的有关问题通知如
下：
一、土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。

各地税务主管部门应根据国家法规和本通知。

土地增值税文件汇集（1994-2019）1.中华人民共和国土地增值税暂行条例2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则3.国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）4.国税发〔1995〕90号（土地增值税纳税申报表）5.财税字〔1995〕48号（土地增值税一些具体问题）6.财税字〔1995〕61号（房地产价格评估）7.国税发〔1996〕4号（土地增值税若干征管问题）8.国税发〔1996〕48号（土地增值税征收管理有关问题）9.国税函〔1999〕112号（广西土地增值税计算问题）10.国税函〔2000〕687号(房地产土增）11.国税函〔2002〕512号（房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告)12.国税函〔2003〕922号（武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税）13.国税函〔2004〕938号（关于加强土地增值税管理工作）14.国办发〔2005〕26号（做好稳定住房价格工作意见）15.财税〔2006〕141号（土增普通标准住宅）16.国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）17.财税〔2006〕21号（土地增值税若干问题）18.财税〔2006〕141号（土地增值税普通标准住宅有关政策）19.国税函〔2007〕645号（未办理土地使用权证转让土地）20.财税〔2008〕24号（廉租住房经济适用住房和住房租赁）21.财税〔2008〕137号（调整房地产交易环节税收政策）22.国税发〔2009〕91号（土地增值税清算管理规程）23.国税函〔2009〕387号（土地增值税相关政策问题)24.国税发〔2010〕53号(加强土地增值税征管工作)25.国税函〔2010〕347号（转让地上建筑物土地增值税）26.国税函〔2010〕220号（土地增值税清算有关问题）27.国税函〔2011〕415号（天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴）28.财税〔2013〕101号（棚户区改造有关税收政策）29.财税〔2014〕52号(促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策)30.财税〔2015〕5号（不适用于房开企业）31.财税〔2015〕139号（公共租赁住房税收优惠）32.财税〔2016〕41号(农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法)33.财税〔2016〕43号(营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据)34.总局公告2016年第70号（营改增后土地增值税征管）35.总局公告2016年第81号（土增清算涉及所得税退税）36.税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）37.税总函〔2017〕513号（加油站土增收入确认）38.财税〔2018〕57 号（重组土地增值税）39.财税〔2018〕119号（关于第七届世界军人运动会税收政策）40.总局公告2018年第56号（关于全面实施新个人所得税法若干征管衔接问题的公告）41.《国家税务总局关于公布取消一批税务证明事项以及废止和修改部分规章规范性文件的决定》（国家税务总局令第48号）42.中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）43.财政部税务总局公告2019年第61号（公共租赁住房税收优惠政策）。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。

为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。

增强依法纳税的观念。

请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。

一、什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。

土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。

具体为：(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。

改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。

土地增值税相关文件1.土地增值税文件汇集（1994-2019）2.中华人民共和国土地增值税暂行条例3.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则4.国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）5.国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）6.国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)7.税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）8.安徽省税务局公告2018年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）（一）纳税人土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。

包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

（二）征税对象土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（三）税率土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。

超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。

在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。

即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为 4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。

土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

土地增值税培训土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。

所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。

80年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、转让。

为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起施行。

财政部于1995年1月27日，以财法字[1995]6号颁布了"中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则"（以下简称"细则"）。

北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》，明确规定1994年1月1日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项目的土地增值税。

也就是说，北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。

（一）土地增值税的主要特点：1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。

这一点与营业税有些类似。

2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。

在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。

这一点与企业所得税有些类似的地方。

3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。

这一点与财产税有一定的共性。

4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。

因而这个税又是一个特定目的税。

（二）土地增值税征收的特点：1.以转让房地产取得的增值额为征税对象我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目录目录 (1)中华人民共和国土地增值税暂行条例 (2)中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 (5)财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 (12)财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 (17)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (19)国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 (24)国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 (35)中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

土地增值税汇总纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人扣除项目：一、取得土地使用权支付的金额包括土地出让金、补缴地价款、契税等二、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费三、房地产开发费用（一+二）*10%四、与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费五、加计扣除20%（一+二）*20%计算公式一、增值额未超过扣除项目金额的50%增值额*30%二、增值额超过扣除项目金额的50%、未超过100%增值额*40%-扣除项目金额*5%三、增值额超过扣除项目的100%、未超过200%增值额*50%-扣除项目金额*15%四、增值额超过扣除项目200%增值额*60%-扣除项目*35%免征土地增值税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税清算条件（国税发[2006]187号）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.直接转让土地使用权的（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比列虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的2.取得预售许可证满三年仍未销售完毕的3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。