土地增值税最新政策梳理

转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。

而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。

然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。

对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。

本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。

二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。

土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。

其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。

而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。

在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。

三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。

根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。

在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。

而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。

针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。

在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。

四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。

我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。

随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。

在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。

土地增值税政策汇总土地增值税是指在土地出让、转让或者应税事项完成后，按照土地的差额增值额计算得出的税款。

土地增值税政策主要包括税基确定、税率调整以及优惠政策等方面。

本文将对土地增值税政策进行汇总，以便更好地了解相关政策内容。

首先，土地增值税的税基确定主要根据增值额来计算。

增值额计算公式为：(土地转让价款-原取得土地使用权支出)×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地出让、转让的价格；原取得土地使用权支出是指土地使用权取得时支付的费用。

土地增值税税率目前统一为30%。

根据不同地区、不同类型的土地增值税有不同的税率，而一般住宅用地、农村宅基地等多为3%或5%。

税率调整是土地增值税政策中一个重要的方面。

近年来，我国土地增值税税率进行过多次调整，旨在调控房地产市场、降低房价压力，同时推动房地产行业健康发展。

具体来说，2024年，国家对非普通住宅补贴和保障性住房用地增值税税率降至1.5%；2024年，部分城市继续降低住房用地增值税税率至1%，这项政策有助于促进房地产市场的平稳发展。

此外，土地增值税政策还包括了一些优惠政策。

例如，对于个人自住房土地转让所得，可以免征土地增值税。

此外，对居民家庭因改变户籍、安置等原因出售自有住房的，可以适用差异化税率申报，即依照不同年限征收不同税率。

对于久摆渡地和在市区拟征土地的农民工，可以减按农村集体经营性建设用地缴纳土地增值税。

这些优惠政策主要是为了促进居民买房、卖房的灵活性，并且照顾到不同群体的实际情况。

另外，为了防止土地增值税逃避和缴纳困难，土地增值税政策还涉及到一些配套措施。

例如，加强税收征管，对土地增值税的征收进行监督与管理，确保税款的及时缴纳。

同时，对于违反土地增值税相关法律法规的行为实施严格的处罚措施，以打击土地增值税逃避行为。

总的来说，土地增值税政策在我国的调整和优化是为了促进房地产市场的稳定发展，同时保护消费者的权益。

通过税基的确定、税率的调整以及优惠政策的实施，土地增值税政策能够更好地适应市场需求，提供更加公平、合理的税收制度，同时推动经济增长和社会发展。

非房企销售不动产土地增值税10%摘要：1.非房企销售不动产土地增值税政策概述2.非房企销售不动产土地增值税的税收优惠3.非房企销售不动产土地增值税的征收管理4.非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响正文：非房企销售不动产土地增值税政策概述根据我国税收政策规定，非房地产企业销售不动产需要缴纳土地增值税。

土地增值税的税率为10%，计算方式为：土地增值额× 土地增值税税率- 速算扣除数。

其中，土地增值额是指销售价格减去购买价格和投资成本。

这一政策旨在调控房地产市场，抑制过度炒房行为。

非房企销售不动产土地增值税的税收优惠尽管非房企销售不动产需要缴纳土地增值税，但在一定条件下，可以享受税收优惠政策。

例如，如果企业购买土地后，未进行开发，而是将其闲置一段时间后再进行销售，那么在计算土地增值额时，可以扣除闲置期间的利息损失。

此外，对于企业购买土地用于自用办公场所、仓库等，也可以享受税收优惠政策。

非房企销售不动产土地增值税的征收管理对于非房企销售不动产土地增值税的征收管理，税务部门将依据《土地增值税法》等相关法律法规进行。

企业需要按照规定，如实申报销售不动产的土地增值额，并按照规定的税率缴纳土地增值税。

税务部门会对企业提交的申报资料进行审核，确保税收政策的准确执行。

非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响非房企销售不动产土地增值税政策的实施，对房地产市场产生了一定的影响。

一方面，该政策有助于抑制过度炒房行为，稳定房价，保障居民住房需求。

另一方面，税收优惠政策可以降低企业购置土地的成本，鼓励企业投资土地市场，促进土地资源的合理利用。

非房企销售不动产土地增值税10%
摘要：
1.背景介绍：非房企销售不动产需要缴纳土地增值税
2.土地增值税的具体税率：10%
3.政策目的：调控房地产市场，防止炒地皮
4.对非房企的影响：增加运营成本，提高购房价格
5.对房地产市场的影响：稳定市场，抑制投机行为
正文：
我国房地产市场一直以来都是国家重点调控的领域，为了防止炒地皮等投机行为，国家出台了一系列政策。

其中，非房企销售不动产需要缴纳土地增值税是一项重要的政策。

根据相关规定，非房企销售不动产的土地增值税税率为10%。

这意味着，非房企在出售土地时，需要将销售额的10% 作为税收上缴国家。

这一政策旨在调控房地产市场，防止炒地皮等投机行为，从而保持市场的稳定。

然而，这一政策对于非房企来说，无疑增加了运营成本。

非房企在购买土地时，需要支付额外的税费，这将提高其运营成本，进而可能导致购房价格的上涨。

对于购房者来说，这无疑是一个负面的消息。

尽管如此，这一政策对于房地产市场来说，却有着积极的影响。

通过增加非房企的运营成本，政策可以抑制非房企的炒地皮行为，从而稳定房地产市场，抑制投机行为。

这对于保持房地产市场的稳定和健康发展有着重要的作用。

总的来说，非房企销售不动产需要缴纳土地增值税的政策，是国家为了调控房地产市场，防止炒地皮等投机行为而出台的。

最新土地增值税暂行条例内容最新土地增值税暂行条例内容第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

其他信息第十一条土地增值税由税务机关征收。

土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第一章总则第一条为了规范土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。

第二条土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

第三条土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权。

第四条土地增值税的纳税人是指在中国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

第五条土地增值税的征收管理，依照《条例》和本实施细则的规定执行。

第二章纳税义务人第六条纳税义务人包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的单位和个人。

第七条纳税义务人应当依照《条例》和本实施细则的规定，办理土地增值税的纳税申报、纳税申报表的填写和报送手续。

第三章税率与计税依据第八条土地增值税实行超额累进税率。

第九条土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目后的余额。

第十条土地增值税的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施的成本；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用；（四）旧房及建筑物的评估价格；（五）与转让房地产有关的税金；（六）财政部规定的其他扣除项目。

第十一条纳税人取得的收入包括以下几项：（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益；（二）出租房地产的租金收入；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的收入。

第十二条纳税人取得的收入为人民币以外的货币的，应当折合成人民币计算。

《土地增值税暂行条例实施细则》引言概述：土地增值税暂行条例实施细则是我国土地增值税政策的具体实施细则，对于规范土地增值税的征收和管理起到了重要的作用。

本文将从五个方面详细阐述土地增值税暂行条例实施细则的内容。

一、税收对象1.1. 房地产开发企业：土地增值税暂行条例实施细则明确规定，房地产开发企业是土地增值税的主要纳税对象。

这些企业在土地出让、房地产开发过程中所获得的土地增值收益需要缴纳土地增值税。

1.2. 个人购房者：个人购房者在购买二手房时，如果房屋存在增值情况，也需要缴纳相应的土地增值税。

1.3. 土地使用权出让方：土地使用权出让方在将土地使用权出让给房地产开发企业时，根据土地增值情况，也需要缴纳土地增值税。

二、税收计算方法2.1. 税率：土地增值税的税率根据不同的城市和地区而有所不同，一般在10%至30%之间。

具体的税率由地方税务部门根据当地的实际情况确定。

2.2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地出让价款与购买土地成本之差。

如果土地增值额为负值，则不需要缴纳土地增值税。

2.3. 税收减免：对于一些特定的情况，如农村宅基地、自建房屋等，可以享受一定的税收减免政策，减轻纳税人的负担。

三、纳税义务和申报程序3.1. 纳税义务：土地增值税纳税人需要按时足额缴纳税款，并按照相关规定提供真实、准确的纳税申报材料。

3.2. 申报程序：纳税人需要在规定的时间内向当地税务部门申报土地增值税，并提供相关的纳税申报表和必要的附件材料。

税务部门将对纳税人的申报材料进行审核，并根据审核结果确定纳税人应缴纳的土地增值税金额。

3.3. 税务监督和处罚：税务部门将对纳税人的申报情况进行监督，对于违法行为将依法进行处罚，包括罚款、追缴税款等。

四、税收使用和监督4.1. 税收使用：土地增值税的税收收入主要用于城市基础设施建设、社会保障、环境保护等方面，旨在促进城市可持续发展。

4.2. 税收监督：税务部门将对土地增值税的征收和使用情况进行监督，确保税收使用的透明和合法性。

一、现行土地增值税免税政策1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税2、个人互换住房的免税土地增值税3、个人销售住房免征土地增值税4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税7、企业改制重组暂不征收土地增值税8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税10、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税二、现行契税免税政策1、已购共有住房补缴土地出让金和其他出让费用免征契税2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税3、夫妻之间变更房屋、土地权属或共有份额免征契税4、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋5、土地使用权、房屋交换价格相等的免征，不相等的差额征收；土地、房屋被县级以上政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属减免契税6、因不可抗力灭失住房而重新购买住房减征或免征契税7、售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税8、易地扶贫搬迁实施主体取得安置房源、住房土地免征契税9、易地扶贫搬迁贫困人口取得的安置住房免征契税10、公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税11、军建离退休干部住房移交地方政府管理的免征契税12、农村集体经济组织股份改革免征契税；农村集体经济组织清产核免征契税13、农村饮水工程承受土地使用权免征契税14、被撤销金融机构接收债务方土地使用权、房屋所有权免征契税15、农村合作接收农村合作基金的房产、土地权属免征契税16、承受房屋、土地用于养老、托育、家政免征契税17、社会力量办学、用于教育承受土地、房产免征契税18、企业、事业单位改制重组承受土地、房屋权属免征契税19、文化事业单位转制为企业时免征契税。

最新土地增值税政策指引(前面是政策目录，后面是政策指引）第一章征税范围_ 4第一节基本规定_ 4一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定_ 4二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释_ 4三、土地增值税宣传提纲中的规定（国税函发【1995】第110号）_ 5第二节具体规定_ 6一、未取得土地的使用权证转让土地（国税函【2007】第645号）_ 6二、以转让股权名义转让房地产（国税函【2000】687号）_ 6第三节不征税行为_ 6一、赠与方式无偿转让房地产行为（财税字【1995】第048号）_ 6二、无偿划转不征收土地增值税（京地税地[2009]187号）_ 7三、企业整体资产出售或企业所有权转移（云地税一字[2001]1号）_ 7第二章应税收入_ 8第一节基本规定_ 8一、条例的基本规定_ 8二、细则的解释_ 8三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 8第二节具体规定_ 9（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_ 9（二）外币折算（财税字【1995】第048号）_ 9（三）非直接销售和自用房地产的收入确定(国税发【2006】第187号)（国税发【2009】第091号）9（四）土地增值税清算时收入确认（国税函[2010]220号）_ 10第三章扣除项目_ 10第一节基本规定_ 10一、条例的基本规定_ 10二、细则的解释_ 10三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 12第二节具体规定_ 13一、取得土地使用权所支付的金额_ 13二、房地产开发成本_ 13（一）配套公共设施（国税发【2006】第187号）_ 13（二）四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准（国税发【2006】第187号）_ 13（三）天津关于拆迁补偿费的确定（津地税地[2010]49号）_ 13（四）天津关于建安费的确定（津地税地[2010]49号）_ 13三、房地产开发费用_ 14（国税函[2010]220（一）扣除项目金额中的利息支出（财税字【1995】第048号）号）_ 14（二）房地产开发企业的预提费用（国税发【2006】第187号）_ 14四、旧房和建筑物的评估价格_ 15（一）新房和旧房的区分（财税字【1995】第048号）_ 15（二）转让旧房扣除项目金额的确定（财税字【1995】第048号）_ 15 （三）已交纳契税的扣除（财税字【1995】第048号）_ 15（四）评估费的扣除（财税字【1995】第048号）_ 15（五）转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目（财税【2006】第021号）（国税函[2010]220号）16（六）转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目（财税【2006】第021号）16五、与转让房地产有关税金_ 16（一）扣除项目金额中的“已交纳印花税”（财税字【1995】第048号）_ 16 （二）取得土地使用权支付的契税（国税函[2010]220号）_ 17六、加计扣除_ 17第三节其他规定_ 17（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_ 17（二）几种情况下的扣除项目_ 171、卖生地（国税函发【1995】第110号）_ 172、卖熟地（国税函发【1995】第110号）_ 173、卖开发的房地产（国税函发【1995】第110号）_ 184、转让旧房及建筑物（国税函发【1995】第110号）_ 18（三）细则第九条中“总面积”的解释（国税函【1999】第112号）_ 18 （四）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费（国税函[2010]220号）_ 18 （五）未支付的质保金（国税函[2010]220号）_ 19（六）已装修房屋的装修费用（国税发【2006】第187号）_ 19（七）多个房地产项目共同的成本费用（国税发【2006】第187号）_ 19 （八）不能提供合法有效凭证的项目不能扣除（国税发【2006】第187号）_ 19第四章税率_ 19一、条例的规定_ 19二、细则的解释_ 20三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 20第五章应纳税额的计算_ 20第一节基本规定_ 20一、条例的规定_ 20二、细则的解释_ 21三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 22第二节具体规定_ 22(一)按房地产评估价计算征收的规定(财税字【1995】第061号)（国税函发【1995】第110号）22（二）普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定（国税发【2006】第187号）_ 24（三）清算后再转让房地产的土增税计算（国税发【2006】第187号）_ 24 （五）拆迁安置土地增值税计算（国税函[2010]220号）_ 24第六章税收优惠_ 25一、条例的规定_ 25二、细则的解释_ 25三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 25三、具体规定_ 26（一）1994年前签订开发及转让合同的房地产征免税（财法字【1995】第007号）（财税字【1995】第048号）（财税字【1999】第293号）（失效）（财税【2004】第192号）（失效）（财税【2004】第225号）（失效）_ 26（二）以房地产进行投资、联营（财税字【1995】第048号）（财税【2006】第021号）_ 27（三）合作建房（财税字【1995】第048号）_ 28（四）企业兼并转让房地产（财税字【1995】第048号）_ 28（五）个人互换住房（财税字【1995】第048号）_ 28（六）不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇（财税字【1995】第048号）_ 28（七）个人销售住房（财税字【1999】第210号）_ 29（八）普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)（国税发【2005】第089号）（财税【2006】第021号）（财税【2006】第141号）_ 29（九）建银投资重组中土增税的税收优惠（财税【2005】第160号）_ 30 （十）细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释（财税【2006】第021号）31（十一）廉租住房、经济适用房（财税【2008】第024号）_ 31（十二）第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会（财税【2009】第094号）_ 31第七章土地增值税的会计处理_ 31第八章征收管理_ 33第一节纳税申报_ 33一、纳税申报表_ 33第二节申报期限_ 34一、条例的规定_ 34二、细则的解释_ 34三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 34二、具体规定_ 35（一）细则中“税务机关核定纳税期限”的解释（财税字【1995】第048号）_ 35第三节预征土增税_ 35一、基本规定_ 35二、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 35二、具体规定_ 35（一）预售房地产所取得的收入的预征（财税字【1995】第048号）_ 35 （二）未按预征规定期限预缴税款的法律责任（财税【2006】第021号）_ 36 （三）清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定（国税函[2010]220号）_ 36 （四）预征率_ 361、国税总局的规定（国税发[2010]53号）_ 362、四川省预征率的规定（四川省地税局公告2010年第1号）_ 37第四节征收机关和协助机关_ 37一、基本规定_ 37二、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 37第五节土增税的清算管理_ 38一、土地增值税清算的定义（国税发【2009】第091号）_ 38二、土地增值税清算的前期管理（国税发【2009】第091号）_ 38三、土地增值税清算条件和受理（财税【2006】第021号）（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）38四、土增税清算审核（国税发【2009】第091号）（国税发【2006】第187号）_ 40五、土增税的核定征收_ 431、核定征收条件（国税发【2009】第091号）（国税发【2006】第187号）_ 432、核定征收率（国税发[2010]53号）（四川省地税局公告2010年第1号）_ 44六、土地增值税清算鉴证业务准则（国税发【2007】第132号）_ 44第一章征税范围第一节基本规定一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。

纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。

纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。

依照具体可归纳为以下两种情形。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。

所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。

这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。

最新土地增值税政策汇编（全面有效文件梳理）一、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号全文有效成文日期:1995-1-27第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

最新土地增值税政策指引(前面是政策目录，后面是政策指引)第一章征税范围_ 4第一节基本规定_ 4一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定_ 4 二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释_ 4三、土地增值税宣传提纲中的规定(国税函发【1995】第110号)_ 5 第二节具体规定_ 6一、未取得土地的使用权证转让土地(国税函【2007】第645号)_ 6 二、以转让股权名义转让房地产(国税函【2000】687号)_ 6 第三节不征税行为_ 6一、赠与方式无偿转让房地产行为(财税字【1995】第048号)_ 6 二、无偿划转不征收土地增值税(京地税地[2009]187号)_ 7 三、企业整体资产出售或企业所有权转移(云地税一字[2001]1号)_ 7 第二章应税收入_ 8第一节基本规定_ 8一、条例的基本规定_ 8二、细则的解释_ 8三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 8 第二节具体规定_ 9(一)代收费用(财税字【1995】第048号)_ 9(二)外币折算(财税字【1995】第048号)_ 9(三)非直接销售和自用房地产的收入确定(国税发【2006】第187号)(国税发【2009】第091号) 9(四)土地增值税清算时收入确认(国税函[2010]220号)_ 10 第三章扣除项目_10第一节基本规定_ 10一、条例的基本规定_ 10二、细则的解释_ 10三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 12 第二节具体规定_ 13一、取得土地使用权所支付的金额_ 13二、房地产开发成本_ 13(一)配套公共设施(国税发【2006】第187号)_ 13 (二)四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准(国税发【2006】第187号)_ 13(三)天津关于拆迁补偿费的确定(津地税地[2010]49号)_ 13 (四)天津关于建安费的确定(津地税地[2010]49号)_ 13 三、房地产开发费用_ 14(一)扣除项目金额中的利息支出(财税字【1995】第048号)(国税函[2010]220号)_ 14(二)房地产开发企业的预提费用(国税发【2006】第187号)_ 14 四、旧房和建筑物的评估价格_ 15(一)新房和旧房的区分(财税字【1995】第048号)_ 15 (二)转让旧房扣除项目金额的确定(财税字【1995】第048号)_ 15 (三)已交纳契税的扣除(财税字【1995】第048号)_ 15 (四)评估费的扣除(财税字【1995】第048号)_ 15(五)转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目(财税【2006】第021号)(国税函[2010]220号) 16(六)转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目(财税【2006】第021号) 16五、与转让房地产有关税金_ 16(一)扣除项目金额中的“已交纳印花税”(财税字【1995】第048号)_ 16 (二)取得土地使用权支付的契税(国税函[2010]220号)_ 17 六、加计扣除_ 17第三节其他规定_ 17(一)代收费用(财税字【1995】第048号)_ 17(二)几种情况下的扣除项目_ 171、卖生地(国税函发【1995】第110号)_ 172、卖熟地(国税函发【1995】第110号)_ 173、卖开发的房地产(国税函发【1995】第110号)_ 184、转让旧房及建筑物(国税函发【1995】第110号)_ 18 (三)细则第九条中“总面积”的解释(国税函【1999】第112号)_ 18 (四)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费(国税函[2010]220号)_ 18 (五)未支付的质保金(国税函[2010]220号)_ 19(六)已装修房屋的装修费用(国税发【2006】第187号)_ 19 (七)多个房地产项目共同的成本费用(国税发【2006】第187号)_ 19 (八)不能提供合法有效凭证的项目不能扣除(国税发【2006】第187号)_ 19第四章税率_ 19一、条例的规定_ 19二、细则的解释_ 20三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 20 第五章应纳税额的计算_ 20第一节基本规定_ 20一、条例的规定_ 20二、细则的解释_ 21三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 22 第二节具体规定_ 22(一)按房地产评估价计算征收的规定(财税字【1995】第061号)(国税函发【1995】第110号) 22(二)普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定(国税发【2006】第187号)_ 24(三)清算后再转让房地产的土增税计算(国税发【2006】第187号)_ 24 (五)拆迁安置土地增值税计算(国税函[2010]220号)_ 24 第六章税收优惠_ 25一、条例的规定_ 25二、细则的解释_ 25三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 25 三、具体规定_ 26(一)1994年前签订开发及转让合同的房地产征免税(财法字【1995】第007号)(财税字【1995】第048号)(财税字【1999】第293号)(失效)(财税【2004】第192号)(失效)(财税【2004】第225号)(失效)_ 26 (二)以房地产进行投资、联营(财税字【1995】第048号)(财税【2006】第021号)_ 27(三)合作建房(财税字【1995】第048号)_ 28(四)企业兼并转让房地产(财税字【1995】第048号)_ 28 (五)个人互换住房(财税字【1995】第048号)_ 28(六)不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇(财税字【1995】第048号)_ 28(七)个人销售住房(财税字【1999】第210号)_ 29(八)普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)(国税发【2005】第089号)(财税【2006】第021号)(财税【2006】第141号)_ 29 (九)建银投资重组中土增税的税收优惠(财税【2005】第160号)_ 30 (十)细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释(财税【2006】第021号) 31(十一)廉租住房、经济适用房(财税【2008】第024号)_ 31 (十二)第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会(财税【2009】第094号)_ 31第七章土地增值税的会计处理_ 31第八章征收管理_ 33第一节纳税申报_ 33一、纳税申报表_ 33第二节申报期限_ 34一、条例的规定_ 34二、细则的解释_ 34三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 34 二、具体规定_ 35(一)细则中“税务机关核定纳税期限”的解释(财税字【1995】第048号)_35第三节预征土增税_ 35一、基本规定_ 35二、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 35 二、具体规定_ 35(一)预售房地产所取得的收入的预征(财税字【1995】第048号)_ 35 (二)未按预征规定期限预缴税款的法律责任(财税【2006】第021号)_ 36 (三)清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定(国税函[2010]220号)_ 36 (四)预征率_ 361、国税总局的规定(国税发[2010]53号)_ 362、四川省预征率的规定(四川省地税局公告2010年第1号)_ 37 第四节征收机关和协助机关_ 37一、基本规定_ 37二、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 37 第五节土增税的清算管理_ 38一、土地增值税清算的定义(国税发【2009】第091号)_ 38 二、土地增值税清算的前期管理(国税发【2009】第091号)_ 38 三、土地增值税清算条件和受理(财税【2006】第021号)(国税发【2006】第187号)(国税发【2009】第091号)38四、土增税清算审核(国税发【2009】第091号)(国税发【2006】第187号)_40五、土增税的核定征收_ 431、核定征收条件(国税发【2009】第091号)(国税发【2006】第187号)_ 432、核定征收率(国税发[2010]53号)(四川省地税局公告2010年第1号)_ 44六、土地增值税清算鉴证业务准则(国税发【2007】第132号)_ 44第一章征税范围第一节基本规定一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税的主要减免税政策1.销售普通住房增值率未超过 20%免征土地增值 税根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标 准住宅出售，其增值率未超过 20%的，免征土地 增值税。

普通标准住宅，是指按所在地一般民用 住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、 度假村等不属于普通标准住宅。

根据《国务院办 公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工 作意见的通知》 （国办发[ 2005]26 号）的规定， 普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率 在 1.0 以上；单套建筑面积在 120 平方米以下；实 际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的 具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的 20%。

前两个条件比较容易得到确认。

在第三个条件的认定 级别土地上住房平均交易价格 但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项 同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通 知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又 从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不 现在问题出 ：即实际成交价格低于同1.2（ 1.44）倍以下。

分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建 造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人 销售住房免征土地增值税根据《中华人民共和国 土地增值税暂行条例实施细则》第个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住 房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五 年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未 满五年的，减半征收土地增值税。

居住未满三年 的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通 知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间 互换自有居住用房地产的， 经当地税务机关核实， 可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产 交易环节税收政策的通知》 （财税[2008] 137号） 规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

土地增值税预缴政策关于土地增值税预缴政策：一、定义土地增值税预缴是指纳税人在土地受让前，根据当地发布的法律法规，视同已发生土地使用权转让行为，按规定税率缴纳土地增值税的行为。

二、原则（1）凡在我国境内取得国有或集体所有制土地使用权的纳税人，均应当如实申报、按时缴纳土地增值税。

（2）土地增值税的预缴应当按照国家有关规定的税率支付。

（3）土地使用权的受让者有义务按照国家有关规定和当地发布的法律法规的要求，按时预缴土地增值税。

三、税率（1）首次取得土地使用权的纳税人，应当缴纳土地增值税，土地增值税税率按照国家有关规定执行。

（2）在首次取得土地使用权后，在继续取得土地使用权时，按照土地使用权的性质分类，缴纳土地增值税。

（3）土地使用权的继承人，应单独申报，并按照规定缴纳土地增值税。

四、缴纳方式（1）首次取得土地使用权的纳税人，在首次取得土地使用权后，在30日内，应当提前缴纳土地增值税。

（2）土地使用权的继承人，应当在接到继承书后，在30日内，提前缴纳土地增值税。

（3）土地受让人缴纳土地增值税时，应当将土地价款分别缴纳土地增值税和契税。

五、征管（1）土地受让人违反有关规定，未按照国家有关规定按时缴纳土地增值税，将受到处罚。

（2）土地受让人未按照规定缴纳土地增值税的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照国家有关规定对该纳税人实施行政处罚。

（3）税务机关应当对受让人违反规定缴纳土地增值税的行为，依法予以处理。

六、申报（1）土地受让人需要在30日内向税务机关申报土地使用权转让，完成土地增值税预缴。

（2）纳税人需要填写《土地增值税申报表》，准备相关材料，如土地使用登记证、实际受让的土地价款等。

（3）请完成《土地增值税申报表》之后，并按规定的税率缴纳税款，向税务机关申报土地增值税。

以上就是关于土地增值税预缴政策的全部内容，希望各位纳税人按照规定正确缴纳税款，严格遵守税务管理规定，促进经济的高质量发展。

土地增值税缓缴政策解读
土地增值税缓缴政策是指对于符合条件的土地增值税纳税人，在特定情况下可以暂缓缴纳土地增值税的一项政策。

根据《中华人民共和国土地增值税法》和相关政策规定，土地增值税是对于土地利用权的转让所得进行课征的税款。

根据土地增值税缓缴政策，符合以下条件的纳税人可以申请缓缴土地增值税：
1. 房地产开发企业在土地使用权确权前将土地以及其上的房屋等附着物转让给其他单位或个人，但开发企业尚未取得土地使用权证书的；
2. 审计机关或法院依法决定暂缓清缴土地增值税的；
3. 其他符合国家税收管理部门规定的特殊情况。

纳税人需要在符合条件后，根据当地税务部门的要求，提交相关申请材料并进行审核。

一旦申请获得批准，纳税人可以在一定的期限内暂缓缴纳土地增值税。

具体的缓缴期限和方式，以当地税务部门的规定为准。

需要注意的是，土地增值税缓缴政策是依法规定的一项纳税优惠政策，纳税人在享受政策时应遵守相关规定，并按时履行申报和缴纳税款的义务。

对于违反相关规定的行为，将依法进行处罚。

以上是关于土地增值税缓缴政策的简要解读，具体的操作及政策细节还需参考相关法律法规和税务部门的规定。

如有具体问题，建议咨询当地税务部门或相关专业人士。