下载文档原格式
中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国主席令（第二十九号）《中华人民共和国房地产管理法》已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于一九九四年七月五日通过，现予公布，自一九九五年一月一日施行。
中华人民共和国主席江泽民一九九四年七月五日目录第一章总则第五章房地产权属登记管理第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第六章法律责任第三章房地产开发第七章附则第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条国务院建设行政主管部门、地土管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产行业交易制度范本一、总则第一条为了规范房地产交易行为，保护当事人合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称房地产交易，是指房地产权利人将其房地产权益转移给他人的行为，包括房地产买卖、房地产抵债、房地产赠与、房地产交换等。
第三条房地产交易应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
第四条房地产交易当事人应当遵守国家法律法规，履行合同义务，维护房地产市场秩序。
二、房地产交易基本要求第五条房地产交易应当符合下列基本要求：（一）房地产权属清晰，无权属争议；（二）房地产交易双方具有完全民事行为能力；（三）房地产交易价格应当真实、合理，不得恶意串通，操纵市场价格；（四）房地产交易应当办理权属转移登记手续；（五）房地产交易应当缴纳税费。
第六条房地产交易双方应当签订书面合同，合同内容应当包括：（一）当事人姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书编号、房地产坐落位置、面积、用途、建筑结构、建筑年份等基本情况；（三）交易价格、支付方式；（四）交易日期；（五）违约责任；（六）其他约定事项。
三、房地产交易程序第七条房地产交易程序分为以下几个阶段：（一）达成交易意向；（二）签订书面合同；（三）办理权属转移登记；（四）缴纳税费；（五）交付房地产。
第八条房地产交易双方应当在交易合同签订后30日内，持合同、身份证明、权属证书等材料，向房地产登记机构申请办理权属转移登记。
第九条房地产登记机构应当自收到登记申请之日起30日内，对申请材料进行审核，符合条件的，予以登记，发给权属证书。
四、房地产交易监管第十条房地产交易应当接受政府房地产管理部门的监督管理。
政府房地产管理部门应当加强对房地产交易市场的监管，依法查处违法行为。
第十一条房地产交易当事人应当依法纳税，按照国家有关规定缴纳契税、印花税等税费。
第十二条房地产交易过程中，禁止下列行为：（一）虚假宣传，误导消费者；（二）炒卖房号，倒卖房产；（三）恶意串通，操纵市场价格；（四）其他违反法律法规的行为。
房地产交易管理规定范文第一章总则第一条为了规范房地产交易行为，保障房地产市场的健康发展，维护广大购房者的合法权益，制定本管理规定。
第二条本管理规定适用于我国境内的房地产交易活动。
房地产交易指的是土地使用权、房屋所有权和其他不动产转让、租赁等活动。
第三条房地产交易应遵循公平、公正、公开、诚实信用的原则，依法进行，保护购房者的合法权益。
第四条房地产交易主管部门应加强对房地产市场的监管，提高房地产交易的透明度，防范和打击各类非法房地产交易行为。
第二章房地产交易主体第五条房地产交易主体包括开发商、购房者、中介机构等。
第六条开发商必须符合相关法律法规的规定，取得相应的资质证书，并按照规定公示相关信息。
第七条购房者有购房自由的权利，可以依法自由选择购房对象，并享有与卖方平等的交易地位。
第八条中介机构应依法经营，并办理相关登记手续，提供真实、准确的房地产信息，维护购房者的合法权益。
第九条中介机构不得强制购房者接受其提供的房地产信息服务，不得以任何方式变相收取费用。
第十条房地产交易主体应当自觉维护房地产市场的正常秩序，遵守相关规定，不得从事虚假宣传、捏造信息等违法行为。
第三章房地产交易合同第十一条房地产交易应当由双方当事人自愿达成交易合同，并将其约定的内容书面化。
第十二条房地产交易合同应当明确标明买卖双方的姓名（名称）、身份证件号码（统一社会信用代码）、住所（住所地）等信息。
第十三条买卖双方应当按照约定的时间和方式履行合同义务，不得违约。
第十四条房地产交易合同可以约定定金，但定金在未履行合同的情况下不得超过房屋总价的10%。
第十五条买卖双方有权依法解除房地产交易合同，但应当承担相应的违约责任。
第十六条房地产交易合同的解除应当依法办理相关手续，并按照约定进行退款或赔偿。
第四章房地产交易监管第十七条房地产交易主管部门应当加强对房地产交易行为的监督检查，发现违规行为应及时处理并予以严肃处理。
第十八条对于违反本规定的房地产交易行为，房地产交易主管部门有权责令其改正，情节严重的可以吊销相关许可证件，并依法追究法律责任。
城市房地产管理法第四章房地产交易城市房地产管理法第四章房地产交易第一节一般规定第一条房地产交易的定义城市房地产管理法第四章房地产交易是指国家对城市土地和房屋的使用、转让、出租、抵押等行为以及商品房销售和购买等活动进行管理的法律规定。
第二条房地产交易的主体房地产交易的主体包括政府、房地产开发企业、个人、法人及其他组织。
政府是房地产交易的管理者和监督者，负责制定和执行相关政策、规划和管理房地产市场。
房地产开发企业是房地产交易的主要参与者，负责房屋的开发、销售和管理。
个人、法人及其他组织作为购买、租赁或出售房地产的交易主体，有权享有与房地产交易相关的权益。
第三条房地产交易的原则房地产交易应遵守以下原则：1. 公平、公正原则：房地产交易应当公平、公正，不得歧视或剥夺任何交易主体的合法权益。
2. 诚实、信用原则：房地产交易各方应当诚实守信，履行合同义务。
3. 国家利益优先原则：房地产交易应当服从国家整体利益，维护社会稳定。
4. 法律法规原则：房地产交易应当遵守国家法律法规和政府相关规定。
第二节房地产交易的合同第四条房地产交易合同的要素房地产交易合同应包含以下要素：1. 合同主体的名称、地址、法定代表人等基本信息；2. 房地产的具体地址、面积、用途、权属等描述；3. 价格、付款方式、交付时间等交易条款；4. 合同成立和解除的条件；5. 合同违约责任和争议解决方式；6. 其他补充协议等。
第五条房地产交易合同的签订和履行房地产交易合同的签订应当符合法律规定，并经双方自愿、平等、公正的协商达成。
房地产交易合同的履行应按合同约定进行，各方应按时履行合同条款，并对违约行为承担相应的法律责任。
如因某种原因导致无法履行合同的，应及时通知对方并协商解决。
第六条房地产交易合同的违约和解除房地产交易合同的任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，被视为违约行为。
违约方应向对方支付违约金或赔偿损失，同时承担其他法律责任。
房地产交易管理法律制度第一章总则法律的目的和适用范围法律的基本原则法律的主管部门法律的适用对象法律的责任追究第二章房地产交易的登记和备案第一节房地产交易登记登记机构的设立和职责登记申请的资料登记申请的受理和审查房地产交易登记证明的发放房地产交易登记的异议和申诉房地产交易登记的效力和变更房地产交易登记的费用第二节房地产交易备案备案机构的设立和职责备案申请的资料备案申请的受理和审批第十六条房地产交易备案的效力和变更第十七条房地产交易备案的费用第三章房地产经纪服务第一节房地产经纪服务机构的设立和管理第十八条房地产经纪服务机构的分类和管理第十九条房地产经纪服务机构的管理要求第二十条房地产经纪服务机构的工作范围第二十一条房地产经纪服务机构的人员管理第二十二条房地产经纪服务机构的费用第二十三条房地产经纪服务机构的违法行为和处罚第二节房地产经纪合同第二十四条房地产经纪合同的订立第二十五条房地产经纪合同的内容和效力第二十六条房地产经纪合同的履行和中止第二十七条房地产经纪合同的违约责任第四章房地产买卖合同第一节房地产买卖合同的订立第二十八条房地产买卖合同的要素第二十九条房地产买卖合同的效力和变更第三十条房地产买卖合同的履行和结束第三十一条房地产买卖合同的违约责任第五章房地产租赁合同第一节房地产租赁合同的订立第三十二条房地产租赁合同的要素第三十三条房地产租赁合同的效力和变更第三十四条房地产租赁合同的履行和结束第三十五条房地产租赁合同的违约责任第六章房地产拍卖第一节房地产拍卖的组织和管理第三十六条房地产拍卖的组织机构第三十七条房地产拍卖的报名和资格审查第三十八条房地产拍卖的竞价和成交第三十九条房地产拍卖的费用和手续第二节房地产拍卖合同第四十条房地产拍卖合同的订立第四十一条房地产拍卖合同的内容和效力第四十二条房地产拍卖合同的履行和中止第四十三条房地产拍卖合同的违约责任第七章相关法律制度第一节不动产登记法律制度第四十四条不动产登记的目的和适用范围第四十五条不动产登记的主管部门第四十六条不动产登记的申请和受理第四十七条不动产登记的资料和证明第四十八条不动产登记的效力和变更第二节城市房地产管理法律制度第四十九条城市房地产的规划和管理第五十条城市房地产的开发和建设第五十一条城市房地产的购买和租赁第五十二条城市房地产的交易和登记附件：（请根据实际情况添加相应附件）注释：1.房地产交易管理法律制度：指对房地产交易活动进行管理的法律制度，旨在维护市场秩序，保护各方合法权益，促进房地产交易的稳定发展。
第一章总则第一条为了更好地贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》），规范房地产市场的运行，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《房地产管理法》的有关规定，结合我国实际情况，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于中华人民共和国境内从事房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等活动的单位和个人。
第三条房地产管理活动应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，维护房地产市场的秩序。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第四条国有土地使用权的出让，应当遵循国家有关土地管理法律法规的规定，按照土地利用总体规划和年度建设用地计划，依法进行。
第五条土地使用权出让应当采用招标、拍卖或者协议的方式。
土地使用权出让合同应当明确出让土地的位置、面积、用途、使用年限、土地价款、付款方式等条款。
第六条土地使用权出让的价款，应当按照国家规定的基准地价和市场价格确定。
第二节土地使用权划拨第七条下列土地，经依法批准，可以划拨土地使用权：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位使用的土地；（二）城市基础设施、公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定可以划拨土地的其他情形。
第八条划拨土地使用权出让，应当符合土地利用总体规划和年度建设用地计划，并依法办理划拨土地使用权登记。
第三章房地产开发第九条房地产开发企业应当具备相应的资质，并按照国家有关规定取得房地产开发企业资质证书。
第十条房地产开发项目应当按照土地利用总体规划和年度建设用地计划进行规划、设计，并依法办理规划、设计审批手续。
第十一条房地产开发企业应当建立健全项目管理制度，确保项目质量、安全和环保。
第十二条房地产开发企业应当按照国家有关规定，及时向有关部门报送项目开发情况。
第四章房地产交易第一节一般规定第十三条房地产交易应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则。
第十四条房地产交易应当依法进行，并依法办理房地产权属登记。
房地产交易制度政策知识点
以下是房地产交易制度政策的一些知识点：
1. 国家土地使用权制度：根据中国的土地管理法规定，土地属于国家所有，农民集体所有的土地经过征地程序以采取出让、划拨、租赁等方式，转让给拥有现金或者向其他单位或者自然人支付价格的单位或者个人使用。
2. 商品房预售制度：商品房预售是指开发商在项目未完工前，按照约定的价格、面积和交房时间等条件，向购房者销售房屋并签订购房合同的行为。
预售制度是针对尚未完工的商品房项目，旨在保护购房者的权益。
3. 房屋交易登记制度：房屋交易登记是指购房者将房屋买卖交易的相关信息以及权属变更等事项，在相关登记机构（通常是住房和城乡建设部门）办理登记并领取房产证书。
房屋交易登记制度是确保房屋产权交易合法性和保障产权的重要环节。
4. 房地产税制度：房地产税是指对房地产的所有者或使用者按照一定的税率计征的一种税收。
其征收范围通常包括住宅、商业用地以及其他房地产资产。
房地产税制度旨在通过征收税款来调控房地产市场，适度限制投机和过度投资。
5. 限购政策：限购政策是指针对特定区域或特定类型的房地产，政府对购房者购房的限制措施。
限购政策通常以个人购房的数量、购房者的条件和购房的目的等为限制标准，旨在避免投资投机炒房，并稳定房地产市场。
6. 限售政策：限售政策是指房地产开发商或购房者在一段时间内对房屋的转让行为进行限制。
限售政策通常以房屋取得的时间、购房者的身份和房屋的使用性质等为限制标准，旨在控制房屋的流通速度，避免市场过度供应。
这些知识点只是房地产交易制度政策的一部分，实际内容可能更加复杂和详细。
需要根据具体情况了解相关法规和政策。
房屋交易工作制度一、总则第一条为规范房屋交易行为，保障交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于本市行政区域内房屋交易活动的管理。
第三条房屋交易应当遵循自愿、公平、公正、透明的原则。
第四条市、区房地产管理部门负责本行政区域内房屋交易活动的监督管理。
二、房屋交易条件第五条房屋交易应当符合下列条件：（一）房屋权属清晰，无争议；（二）房屋符合安全、环保、节能等要求；（三）房屋交易双方具备相应的民事权利能力和民事行为能力；（四）法律、法规规定的其他条件。
第六条下列房屋不得交易：（一）违法建筑；（二）不符合安全、环保、节能等要求的房屋；（三）依法应当收回的房屋；（四）法律、法规规定不得交易的房屋。
三、房屋交易程序第七条房屋交易按照下列程序进行：（一）交易双方协商一致，签订房屋买卖合同；（二）房屋买卖合同报房地产管理部门备案；（三）交易双方办理房屋权属转移登记手续；（四）房屋权属转移登记手续办理完毕后，交易双方按照约定交付房屋和价款。
第八条房屋买卖合同应当明确下列内容：（一）房屋的基本情况，包括房屋的位置、面积、结构、用途、产权等；（二）房屋的价款，包括总价款、付款方式、付款时间等；（三）房屋交付时间及交付条件；（四）交易双方的姓名或者名称、住所；（五）合同的生效、变更、解除和终止条件；（六）违约责任；（七）争议解决方式；（八）其他需要明确的事项。
第九条房屋交易双方应当自房屋买卖合同签订之日起三十日内，向房地产管理部门备案，并提交下列材料：（一）房屋所有权证或者不动产权证书；（二）房屋买卖合同；（三）交易双方的身份证件或者其他有效证件；（四）法律、法规规定应当提交的其他材料。
四、房屋交易监管第十条房地产管理部门应当加强对房屋交易活动的监督管理，依法查处违法行为。
第十一条房地产管理部门应当建立健全房屋交易信息制度，公开房屋交易信息，为交易双方提供服务。
中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第一章总则第一条为了规范城市房地产市场秩序，保护购房人和出售人的合法权益，促进城市住房供应和房地产业健康发展，制定本法。
第二条本法适用于城市房地产市场中的购房、出售房地产以及房地产经营活动。
第三条城市房地产市场应当依法实行市场准入制度、信息公开制度和从业资格制度。
第四条城市房地产管理部门应当按照法律和政策，加强对房地产市场的监督和管理，维护市场秩序。
第二章市场准入第五条城市房地产市场的开发商和代理机构应当具备相应的资质，并按照规定办理市场准入手续。
第六条市场准入应当按照公平、公正、公开的原则进行，不得歧视，不得限制竞争。
第七条市场准入应当建立健全市场主体信用评价制度，对违法失信的市场主体采取相应的惩罚措施。
第八条市场准入应当建立健全投诉受理与处理机制，及时处理市场主体之间的纠纷。
第三章信息公开第九条城市房地产市场的开发商和代理机构应当向购房人提供真实、准确、完整的房地产信息。
第十条城市房地产管理部门应当及时公开房地产市场的相关信息，包括商品房价格、供应量等。
第十一条城市房地产市场的开发商和代理机构应当建立健全购房咨询服务体系，及时回答购房人的疑问。
第四章房地产交易第十二条购房人与出售人可以通过购买合同、买卖证明等合法方式进行房地产交易。
第十三条房地产交易应当遵守自愿、互利、公平、公正的原则，不得强迫或者欺骗购房人。
第十四条异常房地产交易应当及时报告城市房地产管理部门，由其依法处理。
第五章房地产经营第十五条房地产经营应当遵守法律、法规和有关政策，不得违法经营。
第十六条房地产经营应当依法办理相关手续，不得擅自改变房地产用途。
第十七条房地产经营者应当对房地产进行维护和保养，确保安全和环境卫生。
第六章监督管理第十八条城市房地产管理部门应当建立健全房地产市场监管机制，加强对房地产市场的监督和检查。
第十九条城市房地产管理部门可以对违法行为予以行政处罚，并公布处理结果。
房地产交易管理规定第一章总则第一条为规范房地产交易市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家法律法规，结合本地实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本地区所有房地产交易行为，并受国家相关法律法规的约束。
第三条国家有关房地产交易的法律法规和政策优先适用。
第四条房地产交易应遵循公平、公正、公开的原则，保障交易参与主体的合法权益。
第五条政府部门应加强对房地产交易市场的监管和服务，维护市场秩序和社会稳定。
第二章房地产交易市场第六条房地产经纪机构应当依法申请设立并取得相应资质，从事房地产交易中介服务。
第七条房地产经纪机构应当公开向社会发布其信息及业务范围，并严格按照合法、公正的原则提供中介服务。
第八条房地产交易市场应当公平竞争，不得有歧视性价格行为。
第九条房地产交易市场应当实行登记备案制度，保障交易的合法、有效性。
第十条房地产交易市场应当建立健全信用评价体系，对违法失信行为进行记录和公示。
第三章房地产交易行为第十一条房地产交易应当依法进行，不得违规操作，损害交易参与方的权益。
第十二条房地产交易行为应当真实、合法、有效，禁止虚假宣传，误导消费者。
第十三条房地产交易过程中，交易各方应当及时履行合同约定的义务，不得拖延交付、拖欠支付。
第十四条房地产交易需要经过程序审批的，应当按照规定办理相关手续。
第十五条房地产交易产生的税费应当按照国家有关税法规定缴纳，不得逃税、骗税。
第四章监督与执法第十六条政府有关部门应当加强对房地产交易市场的监管，发现问题及时处理。
第十七条对违法违规行为，相关部门可以采取警告、罚款等行政处罚措施。
第十八条对涉嫌犯罪行为，相关部门应当移交司法机关追究刑事责任。
第五章法律责任第十九条房地产交易违法行为的责任人，应当依法承担法律责任，并赔偿因其行为造成的损失。
第二十条对房地产交易违法行为的投诉和举报，相关部门应当及时处理，保护举报人的合法权益。
第二十一条房地产交易争议的解决，可以通过协商、调解、仲裁等方式解决，也可以根据法律规定依法向人民法院起诉。
4房地产交易制度4.1 房地产交易法律制度概述4.1.1房地产市场的概念和种类（一）房地产市场的概念房地产市场有广义和狭义之分。
狭义上，是指以房地产作为交易对象进行交易的场所。
广义上，是指以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和或房地产流通全部过程的总和。
本章所讨论的房地产交易是指广义的概念，它是连接房地产开发与房地产销售的桥梁，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程。
（二）房地产市场的种类房地产市场有不同分类。
按房地产市场内容可分为：房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场、房地产开发市场和房地产中介服务市场。
按房地产市场结构（法律制度特征）可分为：1、房地产一级市场。
即由国家以土地或房屋所有者的身份将土地使用权或房屋所有权投入市场运行，表现为政府与经营者、使用者之间的交易行为，基本上由政府根据国民经济的整体利益，确定其在市场的价格和流转方式。
房地产一级市场具有国家垄断经营的性质。
典型的房地产一级市场行为如：政府出让土地使用权和出售公房。
2、房地产二级市场。
即由经营者向消费者平行转移房地产（权利），表现为经营者与消费者之间的交易行为。
房地产二级市场具有经营性质。
典型的房地产二级市场行为如：房地产开发企业销售商品房。
3、房地产三级市场。
即在使用者、经营者之间平行转移房地产，表现为使用者之间、经营者之间、以及他们相互之间的交易行为。
房地产三级市场具有消费和经营性质。
典型的房地产三级市场行为如：将所购买的商品房再行转让。
在房地产的三个层级市场中，一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩大。
房地产交易就属于二、三级市场行为。
4.1.2房地产交易的概念和特征关于房地产交易的含义，学术界尚存在分歧，大致有三种观点。
但在法律上必须有科学的界定，《城市房地产管理法》采用了第二种观点，在第四章对房地产交易的有关内容作了规定。
因此，房地产交易是指当事人（房地产主体）之间进行的房地产转让、房地产抵押、房屋租赁，以及房地产中介服务等各种经营活动的总和。
注：有学者认为，房地产中介服务与房地产交易虽有联系，但不是房地产交易的对象，不属于房地产交易的范畴。
《城市房地产管理法》在立法上将之归在同一章中统一做出规定，是基于立法技术的考虑，并不等于说房地产中介服务属于房地产交易的范畴。
房地产交易具有以下特征：1、房地产交易的主体是平等的民事主体，表现为平等民事主体之间的财产关系——民事法律关系。
所以，房地产交易属于房地产二、三级市场的行为，不包括房地产一级市场的行为。
2、房地产交易的客体是作为特殊商品的房地产（物和权利），交易的形式具体包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁以及房地产中介服务。
3、房地产交易的内容，由交易双方约定权利义务。
4.1.3房地产交易的法律原则房地产交易是民事法律行为，应当遵守民法的一般原则，如平等互利、等价有偿、诚实信用等。
房地产交易也是一种比较特殊的交易行为，必须遵守《城市房地产管理法》规定的以下特有原则。
1、房地一体原则由于房与地的不可分性，房地产转让适用的是房随地走、地随房走的原则。
一般来说，除单独的土地使用权让渡的情形外，当地上建筑物和其他附着物所有权转让时，其占用范围内的土地使用权随之转移；反之，当土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权亦随之转移。
这样，同一房地产的房屋所有权和土地使用权只由一个主体享有。
若由多个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，影响各自权利的行使。
对于房地产抵押，由于抵押权的实现方式主要是抵押权人通过申请依法拍卖抵押物所得价款来受偿，所以也涉及到房地产的转让，因此，设定抵押权时，应当将房屋所有权和土地使用权一同抵押，以便抵押权的实现。
国外有许多国家将不动产规定为一项权利，即以土地为主设立的权利，房屋完全依附于土地而存在，因此在这些国家不必强调房产权与地产权一同交易的原则。
在我国，由于土地所有制只有国有和集体所有两种形式，没有私有土地，因而我国法律将房屋所有权与土地使用权规定为两项独立的权利，因此必须强调房地一体交易的原则。
为此，《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
”但当地上建筑物和其他附着物作为动产转让时，可以不转移土地使用权，而仅仅让渡建筑物和其他附着物，1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款对此作了规定。
另外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款也规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让（注：应理解化整为零）的，应当经土地房屋管理部门批准，以免损害土地及地上物的经济效益，妨碍土地利用总体规划和城市规划的现象发生。
《重庆市城镇房地产交易管理条例》第八条对分割转让有禁止性规定：“建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让；配套使用的房屋附属设施、附属设备、共有部位不得单独转让。
”2、土地出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移原则为了保障土地依照土地利用规划和城市规划合理使用，政府通过土地使用权出让合同，对土地使用者设定了各种权利和义务，并且这些在出让合同中设定的权利义务应当对后续进行的房地产各次交易依然有效，对每个房地产交易当事人始终都有约束作用。
而房地产转让，必然要涉及到国家与原土地受让人、原土地受让人与新土地受让人之间的关系。
为了维护国家的土地所有权，协调各当事人之间的关系，规范房地产转让行为，《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
”这样，新的受让人仍应履行土地出让合同规定的义务，并享有其中的权利。
按照《城市房地产管理法》等的有关规定，上述权利和义务主要归纳为：（1）地块使用权的权利和按约定的货币种类支付地价款及土地使用权税费的义务；（2）投资开发、利用土地的权利和依照规定条件投资、利用土地，并符合城市规划等要求的义务；（3）使用地上建筑物的权利和管理维护的义务；（4）转让、抵押、出租土地使用权的权利和依法履行有关手续，并依法缴纳出让金和国家土地收益的义务；（5）有续期使用土地的权利和补缴续期地价款的义务；（6）对国家依法提前收回土地使用权要求给予补偿的权利和在土地使用权出让期满，将土地使用权及地上物无偿交给国家所有的义务；等等。
3、及时登记原则动产权利变动的公示，以标的物的实际给付或合同规定的情形为准；不动产的权利变动的公示，以法定登记为准。
房地产交易只是标的物的权利在不同主体之间流动，而标的物本身并不产生物理性移动，故只有经过法定登记才能产生法定的公信力，从而维护交易的秩序和安全。
因此，《城市房地产管理法》第三十五条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照法律的规定办理权属登记。
《城市房地产管理法》第五章对此有原则性规定。
有关权属登记的具体内容将在“房地产产权产籍管理”一章中介绍。
4、房地产交易应接受国家价格管理的原则《城市房地产管理法》第三十二条、第三十三条和第三十四条分别规定了国家实行房地产价格管理三项制度，即基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的定期公布制度，房地产价格评估制度，房地产成交价格申报制度。
（1）基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的定期公布制度。
基准地价，是指按照不同土地级别、区域分别评估和测算的各类用地的使用权平均价格。
基准价格主要反映地价总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，是国家对土地使用权价格进行宏观控制、管理和引导房地产市场中土地使用权价格的依据。
标定地价，是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格。
它是以基准地价为依据，根据市场行情、地块特征和土地使用权的年限等条件评定的具体某一块土地在某一时间的价格。
标定地价要求准确，尽量接近市场价格。
房屋的重置价格，是指按照目前的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工和运输费用等条件，重新建造具有同等功能（同类结构、式样、质量标准）的房屋价格。
上述三种价格在房地产交易中有重要作用，由国家定期确定和公布。
（2）房地产价格评估制度。
《城市房地产管理法》第三十三条规定，房地产价格评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准价格、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。
1999年国家质量监督局和建设部联合发布了《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。
（3）房地产成交价格申报制度。
《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
”《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十二条规定：“房地产转让当事人在申办转让手续时，应当如实申报房地产交易价格，并按国家及本市的有关规定缴纳税费。
”《城市房地产转让管理规定》第十四条第三款规定，房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。
对于房地产权利人申报的过低的成交价格，政府如认为其瞒报或作了不实申报，可进行处罚，并另外委托评估机构进行评估，按评估价格收税；在必要时，政府还可行使国家优先购买权，抑制不法交易和国有资产流失。
4.2 房地产转让制度4.2.1房地产转让的概念（定义、内涵、与出让的联系和区别、与租赁和抵押的区别）（一）房地产转让的定义《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
”《城市房地产转让管理规定》第三条对此处言及的“其他合法方式”作了进一步明确，主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
《重庆市城镇房地产交易管理条例》第六条规定为：“房地产转让，是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。
主要包括：（1）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；（2）赠与、继承、划拨；（3）产权调换；（4）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；（5）因收购、兼并或合并企业，房地产权属发生转移的；（6）房屋拆迁中，房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的；（7）法律、法规规定的其他情形。
”（注：对照研究分析上述定义之异同，“划拨”“继承”在此的含义值得讨论）（二）房地产转让的内涵从上述定义，可知房地产转让行为的内涵如下：1、房地产转让是一种民事法律行为。
房地产转让当事人一方是房地产权利人，即土地使用权人或土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权人，另一方是房地产的受让人。
