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《土地增值税》业务培训讲稿一、概述土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。
国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实施。
二、基本政策（一）纳税人、土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。
（二）征税范围凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。
（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。
（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。
下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税：（1）以出售方式转让房地产的（含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等）应征税；（2）以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税；（财税字[1995]48号赠与的范围：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的）（3）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税；（4）房地产交换的(不含个人自有住房交换的)应征税；（5）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产再转让时，应征税；（6）合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税；（7）开发公司代建房地产的不征税。
国家税务总局
关于修订土地增值税纳税申报表的通知
税总函〔2016〕309号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为加强土地增值税规范化管理，税务总局决定修订土地增值税纳税申报表。
现将修订的主要内容通知如下：
一、增加《土地增值税项目登记表》
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
二、土地增值税纳税申报表单修订内容
（一）根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。
（二）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的
通知》（国税发〔2009〕91号）规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。
现将修订后的《土地增值税纳税申报表》（见附件）印发给你单位，请认真做好落实工作。
各表单执行情况请及时反馈税务总局（财产和行为税司）。
附件：土地增值税纳税申报表（修订版）
国家税务总局
2016年7月7日。
土地增值税政策规定讲解主讲人：李金奎2005年8月17日目录第一章开征土地增值税的意义第一节土地增值税的概念第二节为什么要在我国开征土地增值税第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则第五节我国开征土地增值税的主要历程第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围第二节土地增值税的纳税义务人第三章土地增值税的计算第一节房地产装让收入的确定第二节土地增值税扣除项目金额的计算第三节土地增值税的税率和计算公式第四章土地增值税的减免与免税第一节对建造普通标准住宅的减免税政策第二节对过节征用收回的房地产的免税政策第三节对个人转让房地产的优惠政策第五章房地产的评估第一节房地产评估的基本知识第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系第六章土地增值税的征收管理第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合第三节土地增殖水税款的计算与征收第七章土地增值税的其他问题第一节关于《条例》和《细则》的其他规定第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题第一章开征土地增值税的意义《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。
全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。
要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。
第一节土地增值税的概念一、什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。
土地增值税法意见稿、起草说明、新旧对比中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。
具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
第六章资源税与土地增值税法律制度第一节资源税法律制度一、资源税概述（一）资源税的概念资源税是对在我国境内从事应税矿产品开采或生产盐的单位和个人征收的一种税。
资源税的征税对象是自然资源。
自然资源是指自然界存在的天然物质财富，包括矿产资源、土地资源、水资源、植物资源、海洋资源、太阳能资源、空气资源等，其范围十分广泛。
目前我国开征的资源税并未将所有的自然资源纳入征税范围，只选择了矿产品和盐两大类产品征收资源税，实行差别定额税率计税，一方面体现了国家筹集财政资金的需要；另一方面反映了国家对特定资源产品的调控意图。
我国对资源课税的历史至少可以追溯到周代，当时的“山泽之赋”就是对伐木、采矿、狩猎、捕鱼、煮盐等开发、利用自然资源的生产活动课征的赋税。
此后，我国历代政府一直延续了对矿冶资源、盐业资源等自然资源开发利用课税的制度。
1950年1月30日，政务院颁布了《全国税政实施要则》，明确规定对盐的生产、运销征收盐税，具有资源税的性质。
但未将矿产资源纳入征税范围，所以在建国后长达30多年的时间内我国实行的是矿产资源无偿开采的制度。
1984年我国实行国营企业利改税第二步改革和工商税制全面改革，财政部发布了《关于国营企业第二步利改税试行办法》，增加资源税等税种。
同年9月18日，国务院发布了《中华人民共和国盐税条例（草案）》、《中华人民共和国资源税条例（草案）》，自1984年10月1日起试行。
规定了资源税的征税对象为原油、天然气、煤炭、金属矿产品和其他非金属矿产品，纳税人为在中国境内从事应税资源产品开发的单位和个人，计税依据为纳税人取得的销售收入，销售利润率不超过12%者可以免税。
开征资源税，可以调节由于自然资源开采条件的差异而形成的级差收入，促进企业加强经济核算，有效地管理和利用国家资源。
1986年我国改进资源税计税方法，将原油、天然气、煤炭等3种产品的资源税的计税办法，由按照应税产品的销售利润率累进计征改为按照实际产量或者销售量从量定额计征。
1993年我国实行全面的税制改革，针对资源税征税范围窄，税负偏低的问题，进行资源税改革。
同年12月国务院发布了《中华人民共和国资源税暂行条例》（以下简称《资源税暂行条例》），取消盐税，把盐税并到资源税中，并将资源税征收范围扩大为原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿等矿产品和盐，自1994年1月1日起执行。
现行资源税实行“普遍征收、级差调节”的原则，按照矿产品销售量征税，根据资源开采条件、资源等级、地理位置等客观条件的差异规定了幅度税额，为不同的矿产品或不同的矿区规定了不同的适用税额，对资源级差收益进行了有效调节。
（二）资源税的特点1．只对特定自然资源征税我国现行资源税的征税对象既不是全部的自然资源，也并非对所有具有商品属性的资源都征税，而主要选择对矿产资源进行征税。
在矿产资源中，还采取了根据矿产品价格和采掘业的实际状况选择品目，分批分步实施征收资源税的办法。
1984年利改税第二步时开征资源税，只将原油、天然气、煤炭三种矿产品纳入征税范围；后来又将铁矿石资源纳入资源税的征税范围。
1994年实行新的资源税制度，规定对所有的矿产资源征收资源税；具体操作时，对矿产资源的绝大多数主要矿种，采取列举品目的办法征收，未列举品目的矿种暂缓征收资源税。
2．调节资源的级差收益自然资源在客观上都存在着贫富好坏、储存状况、开采条件、选矿条件、地理位置等种种差异。
由于这些客观因素的影响，必然导致各资源开发者和使用者在资源丰瘠和收益多少上存在较大悬殊。
一些占用和开发优质资源的企业和经营者，因资源条件的优越可以获得平均利润以上的级差收益；而开发和占用劣质资源的企业和经营者，则不能获得级差收益。
我国资源税通过对同一资源实行高低不同的差别税额，可以直接调节因资源条件不同而产生的级差收益，可见，资源税实际上是一种级差收益税。
3．实行从量定额征收资源税税负是根据应税资源的不同品种以及同一品种的不同开采条件按其资源产地和等级分别确定的，并根据各种资源的计量单位确定其单位税额，实行从量定额征税。
计量单位主要包括吨和立方米两种。
采用定额税额征税，计算应纳税款的多少只同资源的开采量或销售量有关，同企业成本及产品价格无关。
此外，采用定额税额，计算简便、便于征管。
二、资源税的纳税人资源税的纳税人是指在中华人民共和国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。
这里所称单位，是指国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；这里所称个人，是指个体经营者和其他个人。
中外合作开采石油、天然气，按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。
因此，中外合作开采石油、天然气的企业不是资源税的纳税义务人。
收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。
收购未税矿产品的单位是指独立矿山、联合企业和其他单位。
【例6-1】根据资源税法律制度的规定，下列单位和个人的生产经营行为应缴纳资源税的有（）。
A．冶炼企业进口铁矿石 B．个体经营者开采煤矿C．军事单位开采石油 D．中外合作开采天然气【答案】 BC【解析】根据资源税纳税人的规定,在境内开采应税矿产品的单位和个人征收资源税,进口资源产品不征收资源税；中外合作开采石油、天然气，按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。
三、资源税的征税范围我国目前资源税的征税范围仅涉及矿产品和盐两大类，具体包括：（一）原油。
开采的天然原油征税；人造石油不征税。
（二）天然气。
专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气征税；煤矿生产的天然气暂不征税。
（三）煤炭。
原煤征税；洗煤、选煤和其他煤炭制品不征税。
（四）其他非金属矿原矿。
是指原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿，包括宝石、金刚石、玉石、膨润土、石墨、石英砂、萤石、重晶石、毒重石、蛭石、长石、氟石、滑石、白云石、硅灰石、凹凸棒石黏土、高岭石土、耐火黏土、云母、大理石、花岗石、石灰石、菱镁矿、天然碱、石膏、硅线石、工业用金刚石、石棉、硫铁矿、自然硫、磷铁矿等。
（五）黑色金属矿原矿。
是指纳税人开采后自用、销售的，用于直接入炉冶炼或作为主产品先入选精矿，制造人工矿，再最终入炉冶炼的黑色金属矿石原矿，包括铁矿石、锰矿石和铬矿石。
（六）有色金属矿原矿。
包括铜矿石、铅锌矿石、铝土矿石、钨矿石、锡矿石、锑矿石、铝矿石、镍矿石、黄金矿石、钒矿石(含石煤钒)等。
（七）盐。
一是固体盐，包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐；二是液体盐(卤水)，是指氯化钠含量达到一定浓度的溶液。
【例6-2】下列各项中,属于资源税征税范围的有( ）。
A．人造原油 B．洗煤、选煤C．固体盐 D．煤矿生产的天然气【答案】 C【解析】资源税征税范围规定，人造原油、洗煤、选煤、煤矿生产的天然气均不征收资源税。
四、资源税的税目与税额（一）资源税税目及幅度税额资源税采用定额税率，即按照固定税额从量征收。
为了发挥资源税调节资源级差收入的功能，在确定资源税税额时，根据资源贮存状况、开采条件、资源优劣、地理位置等客观存在的差别而产生的资源级差收入，实施差别税额进行调节。
资源条件好的，税额高一些；资源条件差的，税额低一些。
现行资源税税目、税额主要是根据资源税应税产品类别和纳税人开采资源的行业特点设置的，共包括7大类。
各税目税额幅度见表6—1：（二）资源税税目、税额幅度及使用单位税额的调整1.资源税税目、税额幅度的调整，由国务院确定。
2.资源税适用单位税额的调整，由财政部、或由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）资源税适用税额确定的特殊规定1．纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。
2．纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算；不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。
3．未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。
4．独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
5．其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
【例6-3】独立矿山、联合企业和其他收购单位收购的未税矿产品，一律按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
该观点是否正确？【解析】不正确。
根据资源税法律制度规定，其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
而独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，应按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
五、资源税的课税数量（一）资源税课税数量确定的一般规定1．纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。
2．纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用(非生产用)数量为课税数量。
（二）资源税课税数量确定的特殊规定1．纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或按主管税务机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量。
2．原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按原油的数量课税。
3．对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。
其计算公式为：综合回收率=加工产品实际销量和自用量÷耗用原煤数量原煤课税数量=加工产品实际销量和自用量÷综合回收率4．金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：选矿比=精矿数量÷耗用原矿数量原矿课税数量=精矿数量÷选矿比5．纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。
纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。
6．纳税人的减税、免税项目，应当单独核算课税数量；未单独核算或者不能准确提供课税数量的，不予减税或者免税。
【例6-4】下列关于资源税课税数量的说法中,正确的有( ）。
A．某油田自产自用的天然气，以自用数量为课税数量B．某煤矿对外销售的原煤，以销售数量为课税数量C．某盐场以自产液体盐加工固体盐后销售的，以使用的液体盐数量为课税数量D．某铁矿山自产自用的铁矿石，以实际移送使用数量为课税数量【答案】ABD【解析】根据资源税法律制度规定，纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。
所以选项C不正确。
六、资源税应纳税额的计算（一）资源税应纳税额的计算公式应纳税额=课税数量×适用的单位税额代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量×适用的单位税额(二) 资源税应纳税额计算举例【例6-5】某铜矿2009年12月份销售铜矿石原矿4万吨，移送使用入选精矿1万吨，选矿比为20％。
