容积率修正系数

商业用地容积率修正系数表
根据不同的城市规划和土地利用政策，商业用地的容积率修正系数表可能会有所不同。

以下是一个示例：
容积率修正系数表（商业用地）
容积率修正系数--------------用途
1.0------------------------------一般商业用地
1.2------------------------------商业综合体、购物中心
1.5------------------------------高档商业综合体、奢侈品商场
1.8------------------------------大型商业综合体、国际性商业中心
请注意，这只是一个示例表格，实际的容积率修正系数表可能会根据具体城市的规划和政策而有所差异。

具体的容积率修正系数应根据所在地的规划工作指南或城市规划部门的规定来确定。

有关容积率修正系数的计算有关容积率修正系数的计算口抚顺市土地估价事务所车晓华容积率是指地块的建筑面积与地块的总面积的比率.一般来说在城市的不同区域,容积率是不尽相同的l容积率的大小直接影响土地利用程度的高低.在地块面积一定的条件下,容积率越高,则建筑面积越多,土地收益也越多,地价也就越高:如容积率减小,则土地收益也随之减少,地价也随之降低.地价的高低随着容积率的变化反应非常敏感,尤其是采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,容积率修正系数的正确与否将直接决定地价评估的准确程度.如何计算容积率修正系数.本人作如下探讨:我们利用剩余法评估地价公式:地价:壁二壁篁掌±三唑①l十r+P推导出容积率与地价的关系.公式①中:专业费用(包括建筑师,工程师,测量师等)以建筑费为基数的百分率i表示,而专业费=建筑费xi;利率用表示,则利息:建筑费xr;正常利润率用P表示,则利润:总成本xp(总成本:建筑费+专业费+利息).由于以后的计算中税收可以差掉,所以不予考虑.现将公式①分解开来,我们以Dl表示土地单价;L表示售楼单价;D表示土地面积;表示建筑面积;JJ 表示建筑单价.地价=DM×DJ楼价:Lu×L建筑费:×则xDJ:唑DJ=×[等]与D之比即是容积率,用K表示D,:Kx②设:|-6%;r:6%;p:2o%则1+i+rp+ir+ip=1.3356:K×～L~-T1.3356～xJj=AK×()③口…期价是一定的,建筑造价也是一定的,且有该区域的基准地价,那么我们就可以用公式③计算出该土地等级或该区域的容积率修正值了.例如:在抚顺市的永安台地区,平均房屋售价是3300元f平方米,建筑造价为810元,平方米,容积率为1.5时的基准地价为22OO元,平方米,则△DF:AK×1760设△K:0l=0.1x:o.08即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.o8倍.以上的推算并非是不变的,由于容积率增加到一定的限度后,平均售价也会发生变化,建筑造价也会发生变化.例如:抚顺的站前地区,在容积率2.5以下时,房屋售价是25OO元,平方米,建造造价为810元,平方米,容积率为2.0时的基准地价为2200元,平方米.则△Dr:△Kx1126设’iLK:0.1=0.1x一o.05即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.05倍.在容积率超过2.5时,增加的面积售价为2200 平方米.建筑造价仍为810平方米.则:&DI=AKx887设AK:0.1:0.1×一o.04即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.04倍.当容积率达3.5以上时,售价仍然是22O0元,平方米,而建筑造价却增加为1100元,平方米.则: △n=△K×562设AK:0.1=0.1x:0.026即当容积率达3.5以上时,每增加0.1,地价增加0.026倍c(下转第28页】～————————————————————————-——————一j发公司的新房,但经过评估得出该房地产在1999年lO月的市值忸为680元/平方米.笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大,造成评估现值与购买价差距如此之大的原因主要有:(1)1995年正是我市房地产开发热时期,商品房价格普遍偏高,到1999年商品房已供大于求,加上经济适用住房的大量开发, 一系列新的优惠政策的颁布,造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例编小),同时室内装修已相对落后, 造成的功能性贬值也使得房产价值下降.估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格.当然在具体某一建筑物的评估过程中,并不一定三个因素都能涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析.第瞳,谨考职业谴镳估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,房地产纠纷估价突出体现在公正原则,回避原则和保密原则.(1)房地产纠纷估价是为协议,调解,仲裁,诉讼等解决纠纷提供参考依据.它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷,房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益, 如果估价结果有失公平合理,就不但解决不了纠纷, 还有可能激化矛盾.因此处理房地产纠纷估价时更应该站在套正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱,权势的诱惑,确保评估的公正性.(2)国家标准《房地产估价规范》明确规定: 估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己,亲属及其他有利害关系人有关的估价业务.限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展.坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一.(3)对估价报告要坚守保密原则,特别是检察院,纪委等有关单位委托的估价尤要注意,对委托方提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人.坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要.房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不忸要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性.这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正为社会,为人民提供更好的专业服务.(上接第22页)通过以上的分析测算可以看出,容积率与地价的关地价随容积率增加而增加,在一定的区间内正比例变化,但增加的速度逢临界点减缓,当k=Jjxl_3356时,地价不再随容积率的变化而变化了;当L】x1.3356时,地价可能就是负增长,这种情况是完全有可能的,但这样作与土地利用最优化相悖.以上的规律只是对一般中小城市而言,对于有些城市高层住宅高地价也可以利用此公式另定参数进行容积率修正系数的计算.在不同的城市,不同的区域有着不同的房屋售价,建筑造价和税费,利用剩余法公式推导出的这一口……期容积率修正系数计算公式,依赖于有一个准确的房屋售价预测,建筑的综合造价以及各种费用的收缴情况.在应用比较法进行地价测算时,我们会比较容易地收集到比较案例的房屋售价,建筑造价和税费情况,而应用基准地价系数修正法时,我们可按等级区域依此容积率修正系数计算公式,根据该区域内的平均售价,建筑物造价和费税情况,找出容积率修正系数变化的临界点,计算出各区间段的容积率修正系数.如该区域的个别地块差异较大,我们则可以作个别修正处理.总之,容积率的不同,直接影响地价的高低,容积率系数修正值确定的准确与否直接影响地价的估算结果,尤其是在采用市场比较法和基准地价系数修正法进行地价测算时.当然不同的城市有着城市自身固有的特点,除了售价,建筑造价和税费差异较大之外,公式中的i,r,P也不同,但只要对这些数据进行详尽的调查测算,我们就可以推算出适合于该城市情况的容积率修正系数.。

建筑设计知识资料：容积率修正系数的确定有哪些？[工程类精选文档]本文内容极具参照价值,如假定实用,请打赏支持,感谢!容积率修正系数的确定有哪些？影响容积率修正系数确立的一般要素：影响容积率修正系数的要素主要有政策要素、容积率大小与土地利用种类。

〔1〕政策要素：容积率修正系数的拟订一定贯彻国家的土地政策法例。

珍惜和合理利用每寸土地是我国的一项根本国策，所以确立容积率修正系数一定考虑能否有益于无分利用土地，提升土地利用率。

关于多占土地，浪费和囤积土地的行为要赐予经济处罚，当容积率较低时土地利用率低，一定提升容积率修正系数，以提升地价，用经济杠杆调理土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节俭土地的行为应当赐予奖赏，此时能够适合降低容积率修正系数，降低地价。

〔2〕容积率的大小：只管土地开发利润跟着容积率的增添而增添，可是因为开发本钱的增添，土地开发利润增添得其实不快，所以地价和容积率的大小其实不呈正比，跟着容积率增添，容积率修正系数增添应较迟缓。

当容积率增添到某个值〔土地利用最大容积率〕时，土地利润为负值，此时容积率修正系数不升反降。

〔3〕土地利用种类：土地利用种类不一样，对容积率要求不一样，所以规划设计的最正确容积率不一样。

土地利用种类不一样，容积率修正系数为1时的容积率也不一样。

比如别墅类工程，容积率一般小于1，如按北京市的规定，容积率修正系数为1，固然在拟订基准地价时已经考虑了土地类其他差别，可是并未考虑土地利用状况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的利润会很高，地价理所自然要高，假如容积率修正系数都为1，就没法真切地反应出地价和土地利润的关系了。

电子、服饰类用地规划设计的最正确容积率较高，假如容积率为l时的容积率修正系数为1，在最正确容积率时容积率修正系数大于l，地价高，不利于节俭用地。

2、容积率修正系数的确定当宗地容积率小于最正确容积率时，要大幅度地提升容积率修正系数，以提升地价制止土地浪费，提升土地利用率，节俭土地；当容积率大于最正确容积率时，能够适合地提升容积率修正系数，缓和地提升地价以兼备国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适合鼓舞节俭土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划同意的范围内，为了节俭土地，政府能够降低容积率修正系数，降低地价，降低开发本钱，进而使最大容积率增添，提升开发者最充足利用土地的踊跃性。

容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。

地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。

所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。

不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。

所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。

（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。

样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。

两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。

（四）应体现合理的收益分配关系。

地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。

土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。

大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。

四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

地产估价中容积率修正系数的确定一、容积率的内涵及其特性 (1)二、容积率对地价的影响规律 (2)三、容积率修正系数确定的原则 (5)四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 (6)五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法 (7)六、结论： (10)一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C〃H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率修正系数的计算例题哎呀，今天咱们来聊聊容积率修正系数这玩意儿。

听起来挺复杂，其实也没那么神秘，像个外星人一样。

容积率，简单说就是楼房的“身材比例”，就像你去健身房减肥，想要好看，得控制卡路里，对吧？咱们的建筑也是，得在规定的“体重”范围内，不然就超重了，哈哈。

说到修正系数，简单理解就是给咱的建筑一点“灵活性”。

就像你早上起床，不小心多按了个贪吃的闹钟，结果又多睡了十分钟。

那你得给自己一点补救时间，才能不迟到。

这个修正系数，正好是让楼房在某些情况下，可以更灵活地“发展”。

比如说，某个地方的地理环境特别好，风水特别旺，建个高楼真是绝配。

咱们就得适当放宽容积率，让这些楼房也能呼吸得舒服。

举个简单的例子吧，想象一下你有块地，按照规划，能建十层楼，每层一千平米，总共就是一万平米的容积率。

可是你想在那块地上建个特别的社区，比如配套游泳池，花园，甚至小桥流水人家，咱们得调整一下。

这个时候，修正系数就像调味料一样，给你加点儿劲，虽然也不一定能拯救“无味”的菜。

你会发现，很多时候这个修正系数就像天上的星星，看似遥不可及，但只要掌握了窍门，就能把它抓到手。

拿到数据后，咱们就得细细琢磨。

比如说，周边的公共设施有多齐全，交通方便不方便，这些都会影响到咱们的容积率修正系数。

就像你上班要选好地铁路线，不然老是堵车，心里就像猫爪挠一样。

然后呢，咱们还得考虑到环境因素。

某些地方可能有特殊的环境保护要求，比如保护某些植物，或者是生态敏感区域。

这些都得好好斟酌。

谁都知道，环保是当今社会的大势所趋。

要是弄得不妥，建完楼人家找上门来，问你环保做得咋样，那可是要头疼的。

别忘了还要考虑到周围的邻居们，有些地方可能因为地块形状奇特，或者是历史建筑保护，咱们就得小心翼翼。

要是邻居不满意，闹到街坊四邻里，那可就麻烦大了。

为了和谐相处，适当的修正系数简直是金钥匙，让大家都能开心过日子。

说了这么多，咱们来做个小计算吧。

假设你的容积率是1.0，修正系数是1.2，这时候你就能把容积率提升到1.2。

商业用地容积率修正系数表1. 引言容积率修正系数是商业用地规划和建设中的一个重要指标，用于调整容积率以适应实际需求和市场情况。

本文将介绍商业用地容积率修正系数表的制定原则和具体内容，以期帮助相关部门和开发商合理规划和开发商业用地。

2. 背景商业用地作为城市发展的重要组成部分，承载着各种商业活动和服务功能。

容积率是衡量建筑物开发强度和利用效率的指标。

然而，通常以居住用地为主的容积率标准无法完全适应商业用地的实际需求。

因此，引入容积率修正系数，成为解决商业用地规划开发的重要手段。

3. 容积率修正系数表的制定原则3.1 目标导向容积率修正系数表的制定应以提高商业用地开发效率和增加投资回报率为目标，满足商业用地所需的建筑空间和功能要求。

3.2 区域差异性不同地区的商业用地发展水平和市场需求存在差异。

因此，容积率修正系数表应根据地区特点进行制定，考虑到商业用地的地理位置、交通条件、人口密度等因素。

3.3 适度灵活性容积率修正系数表应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和城市发展的变化进行调整。

灵活的修正系数能够有效应对商业用地的快速发展需求，提高用地的可持续利用性。

4. 容积率修正系数表的内容下面是一个示例商业用地容积率修正系数表，用以说明如何根据具体情况制定修正系数。

商业分类修正系数餐饮服务 1.2购物中心 1.5办公楼 1.3娱乐场所 1.4服务业 1.2其他 1.1以上修正系数仅为示例，实际修正系数的制定需综合考虑地区特点和市场需求。

5. 结论商业用地容积率修正系数表的制定对于商业用地的规划和开发至关重要。

通过合理制定修正系数，可以提高商业用地的利用效率和投资回报率，满足市场需求，促进城市经济的发展。

不同地区的修正系数应根据地方特点进行个性化制定，确保商业用地的可持续发展。

以上是针对商业用地容积率修正系数表的说明，希望能为相关部门和开发商提供参考和指导，促进商业用地规划建设的科学发展。

建筑设计知识资料：容积率修正系数的作用有哪些？容积率修正系数的作用有哪些？1、是政府土地政策的反映（1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。

我国人多地少的矛盾十分尖锐，珍惜和合理利用每寸土地的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。

因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。

容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。

通过上述调整达到节约土地的目的。

（2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。

例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。

2、是土地收益和土地价格关系的反映地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。

例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。

土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价地价。

但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。

结语：借用拿破仑的一句名言：播下一个行动，你将收获一种习惯；播下一种习惯，你将收获一种性格；播下一种性格，你将收获一种命运。

事实表明，习惯左右了成败，习惯改变人的一生。

在现实生活中，大多数的人，对学习很难做到学而不厌，学习不是一朝一夕的事，需要坚持。

商业用地容积率修正系数表
商业用地的容积率修正系数表是用来确定商业用地的建筑容积
率的一种工具。

容积率修正系数是指在规划设计中，为了满足城市
发展、保护环境和合理利用土地资源的要求，对商业用地的容积率
进行修正的系数。

这些系数通常根据当地的城市规划、土地利用政
策和环境保护要求而定，以确保商业用地的建筑规模与城市发展的
整体规划相协调。

容积率修正系数表通常由城市规划部门或相关管理部门发布，
其中列出了不同类型商业用地（如商业综合体、购物中心、写字楼等）的容积率修正系数。

这些系数可能会根据商业用地的地理位置、周边环境、交通条件、建筑形式等因素而有所不同。

在实际应用中，开发商或设计者需要根据所在地的具体容积率
修正系数表，结合具体商业用地的情况，来确定该商业项目的建筑
容积率。

这有助于保证商业用地的合理利用，同时也符合城市规划
的要求，提高了建筑的可持续性和城市的整体发展水平。

总之，容积率修正系数表是对商业用地容积率进行修正的一种
工具，通过合理利用土地资源、保护环境、促进城市发展，从而实现商业用地的可持续发展。

地产估价中容积率修正系数的确定(1)一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：一容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

二容积率R、建筑密度C与层数H之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

三容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

四容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。

收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。

修正系数的改进方法——复合系数法根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。

容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。

因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。

容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。

数学表达式为：p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。

此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数（Pi／P-1），此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。

当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。

不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。

但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。

探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据一、楼层分配率求取方法1、基本原理楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。

地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。

地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。

空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素（如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等）差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。

根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来.各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。

工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。

商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。

商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。

但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。

立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。

2、地价楼层分配率的测算方法以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。

地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。

根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异（即楼层效用比）中扣除建筑成本的楼层分配差异（即建筑物楼层效用比），就可以得到纯土地的楼层分配差异（即地价楼层效用比），将楼层分配差异按百分数（X 100% ）折算，即得地价楼层分配率。

这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。

测算原理公式为：楼层效用比二建筑物楼层效用比+地价楼层效用比根据以上原理.确定测算综合用地地价楼层分配率的公式为：式中，Fi为某层地价楼层分配率，Si为某层地价楼层效用比，S为各层地价楼层效用比之和，Ai为某楼层不动产总价，A为最低售价楼层不动产总价，n为建筑物楼层总数，Bi最为某楼层建筑造价。