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五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
工业用途基准地价见下表。
表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。
表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。
修正系数计算（各地区标准不同，大同小异）临街深度修正宽深比修正容积率修正使用年限修正街角地修正综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978 四、综合用地使用年期修正综合用地出转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正：分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价＝正街地价＋旁街地价×修正系数综合用地路线价街角地修正系数表1.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价＝正街地价＋正街地价×修正系数六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=（Uh×dVh×fh）+（U1×dV1×f1）其中：V——待估宗地地价Uh——高价街路线价dVh——高价街临街深度修正系数fh——高价街临街宽深比修正系数U1——低价街路线价dV1——低价街临街深度修正系数f1——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价。
地产估价中容积率修正系数的确定2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
市政府关于印发《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2015版）》的通知宁政发〔2015〕146号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2015版）》印发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府2015年6月29日南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2015版）第一条为加强我市建筑物配建停车设施的规划管理，改善城市静态交通环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《南京市道路交通安全管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本《标准与准则》。
第二条本市市区范围内进行建筑物建设的停车设施配建，适用本《标准与准则》。
市区范围内根据用地发展和交通条件，划分为三类停车分区（见附图1）：一类区：旧区，长江—大桥南堡—京沪铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—明城墙—中山门—护城河—大明路—宁铜铁路—中山南路—集合村路—凤台路—秦淮河—长江围合的区域；六合雄州老城（方州路—招兵河—滁河—八百河合围区域）、江宁东山老城（文靖路—104国道—天印大道—秦淮河合围区域）、浦口珠江老城（312国道—团结路—城西路—公园北路—龙华路合围区域）可参照一类区执行；二类区：指长江以南、绕城公路以内除一类区以外的其他地区；三类区：指市区范围内除一类区、二类区以外的其他地区。
其中，办公类建筑停车分区按以下执行（见附图2），具体指标仍按照附表1执行：一类区：（1）主城区，包括东至绕城公路，南至秦淮新河，西、北至长江的区域；（2）江北新区，包括江北新区核心区（沿山大道—定向河路—长江—七里河围合区域）、浦口珠江老城（312国道—团结路—城西路—公园北路—龙华路合围区域）、六合中心区（雄州东路—瓜埠路—沪陕高速—滁河—健康路—白果路围合区域）、六合雄州老城（方州路—招兵河—滁河—八百河合围区域）、大厂中心区；（3）江宁东山老城（文靖路—104国道—天印大道—秦淮河合围区域）、东山副城核心区（凤凰港—杨家圩地区及河定桥城市中央商务区）；（4）仙林副城核心区和片区中心区，包括仙鹤片区中心区（仙林大道—文澜路—文苑路—学典路围合区域）、白象片区中心区（仙林大道—守敬路—广志路—科技南路围合区域）、青龙片区中心区。
附件南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2019年修订）第一条为加强我市建筑物配建停车设施的规划管理，改善城市静态交通环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》《南京市道路交通安全管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》（以下简称《标准与准则》）第二条本市市域范围内进行建筑物建设的停车设施配建，适用本《标准与准则》。
市域范围内根据用地发展和交通条件，划分为三类停车分区（见附图1）：一类区指以下范围的11个地区：①长江—大桥南堡—京沪铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—明城墙—中山门—护城河—大明路—宁铜铁路—中山南路—集合村路—凤台路—秦淮河—长江合围区域、②312国道—团结路—城西路—公园北路—龙华路合围区域、③方州路—招兵河—滁河—八百河合围区域、④沿山大道—定向河路—长江—七里河合围区域、⑤扬子江大道—梦都大街—庐山路—江山大街合围区域、⑥扬子江大道—江东南路—庐山路—保双街—秦新路合围区域、⑦绕城公路—宁宣高速—秦淮新河—卡子门大街合围区域、⑧响水河—机场路—承天大道—绕城公路合围区域、⑨文靖路—104国道—天印大道—秦淮河合围区域、⑩仙林大道—学典路—文苑路—文澜路合围区域、⑪仙林大道—天佑路—广志路—守敬路合围区域；二类区指以下范围内除一类区以外的其他地区：①沪蓉高速—沿山大道—老山—汤盘公路—平顶山路—长江合围区域、②长江—七乡河—京沪铁路—青龙山—绕越高速—宁丹大道—将军山—秦淮新河合围区域；③交通路—南门河—中山路—中山河合围区域；④镇兴路—石臼湖路—湖滨大道—官溪路合围区域。
三类区：指市域范围内除一类区、二类区以外的其他地区。
第三条南京市规划和自然资源局（以下简称“规划资源局”）是本市停车设施配建规划管理的行政主管部门，负责组织实施本《标准与准则》。
第四条本《标准与准则》所称的建筑物配建停车设施是指建筑物建设时需配套建设的提供本建筑业主使用的车辆停放，以及以本建筑为目的地的外来车辆停放的设施与场所；所指的车辆包括各类机动车与非机动车。
修正系数表一、容积率修正系数表3-1商服用地容积率修正系数表容积率≤0.40.50.60.70.80.91 1.1 1.2修正系数1 1.00440.96860.93940.91470.89350.8750.85860.8438容积率 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.92 2.1修正系数0.83050.81830.80720.79690.78730.77840.77010.76230.7549容积率 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数0.74790.74140.73510.72920.72350.71810.71290.70790.7032容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9修正系数0.69860.69420.690.68590.68190.67810.67440.67090.6674容积率4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8修正系数0.6640.66080.65760.65460.65160.64870.64580.64310.6404容积率 4.95 5.1 5.2 5.3≥5.4修正系数0.63780.63520.63270.63030.62790.6255注：当宗地容积率在0.4～5.4之间时，容积率修正系数=0.875×r-0.199，其中r为综合容积率。
表3-2住宅用地容积率修正系数表容积率<1.01 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9修正系数 1.3899 1.3899 1.3284 1.2746 1.2271 1.1846 1.1464 1.1118 1.0803 1.0513 1.0247容积率2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数10.99390.98820.98270.97750.97250.96770.96320.95880.95460.9506容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.94 4.1修正系数0.94670.94290.93930.93580.93240.92920.9260.92290.91990.9170.9142容积率 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.95 5.1 5.2修正系数0.91140.90880.90610.90360.90110.89870.89630.8940.89180.88960.8874容积率 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.96 6.1 6.2 6.3修正系数0.88530.88320.88120.87920.87730.87540.87350.87170.86990.86810.8664容积率 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9≥7.0修正系数0.86470.8630.86140.85970.85820.85660.855注：当宗地容积率在1.0～2.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.475；当宗地容积率在2.0～7.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.125，其中r为综合容积率。
05 修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表（续表）注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正综合用地出让转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价=正街地价+旁街地价x修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价=正街地价+正街地价x修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=(Uh x dVh x fh) + (U1 x dV1 x f1)其中：V-----待估宗地地价Uh------高价街路线价dVh-------高价街临街深度修正系数fh------高价街步行街宽深度修正系数U1------低价街路线价dV1------低价街临街深度修正系数f1-------低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度=----------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度=---------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价。
南京市城市用地分类和代码标准(NJGBBC 02-2005)南京市规划局2005年9月在南京市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求：备注：1、在国家的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的基础上，本分类根据南京地方的实际情况作了进一步的细化和局部调整：（对国标细化调整的部分其代码以小写的英文字母结尾）1)增加了部分类别：——大类增加了K预留地，并细分了Kc公共设施预留地和Ku公共设施预留地，主要在规划编制中控制部分用地，预留将来使用的多种可能，一旦明确了建设内容，应将此类用地归入相应的用地类别——增加了混合用地，在R居住用地、C公共设施用地中分别增加了Rb住宅混合用地、Cb商办混合用地等两个中类——R居住用地中对独立占地的公寓、各类教育用地、集中设置的基层社区中心等需要特别进行统计分析的用地功能进行了梳理和归纳，并相应增加了Rx其它居住用地（细分为Rxa学生公寓、Rxb单身职工宿舍、Rxc老年公寓）、Re托幼中小学用地（细分为Rea幼托用地、Reb小学用地、Rec中学用地、Red九年一贯制学校用地）、Rc基层社区中心等三个中类——C公共设施用地中对集中设置的居住社区中心进行了归纳，相应增加了中类Cc居住社区中心用地——W仓储用地中对近来出现的配载市场增加了中类Wa货运配载用地——S道路广场用地的S1道路用地中增加了小类S1a快速路用地——U市政公用设施用地的U2交通设施用地中增加了小类U2a轨道交通用地、U2b 公共加油加气站用地——E水域和其它非城市建设用地中增加了Eg郊野绿地一个中类，并细分为Ega风景名胜区、Egb郊野公园、Egc其它绿地等三个小类2)细分了部分类别：——C51医院用地细分为C51a 综合医院、C51b社区医院、C51c专科医院等三个小小类——C9其它公共设施用地细分为C9a 社会福利用地、C9b宗教设施用地等两个小类——U3邮电设施用地细分为U3a邮政设施用地、U3b电信设施用地等两个小类——U9其它市政公用设施用地细分了U9a消防设施用地一个小类2、居住社区、基层社区分别相当于居住区、小区的下限，规模略小。
