下载文档原格式
容积率修正系数确定容积率修正系数的确定有哪些1.影响容积率修正系数确定的一般因素：影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。
（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻落实国家的土地政策法规。
“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。
对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。
（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发成本的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。
当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。
（3）土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最佳容积率不同。
土地利用类型不同，容积率修正系数为1时的容积率也有所不同。
例如别墅类项目，容积率一般小于1，如按XX市的有关规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。
电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最佳容积率时容积率修正系数l，地价高，不利于节约用地。
2、容积率修正系数的确定当宗地容积率小于最佳容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最佳容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围以内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开发成本，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性、兴趣。
有关容积率修正系数的计算有关容积率修正系数的计算口抚顺市土地估价事务所车晓华容积率是指地块的建筑面积与地块的总面积的比率.一般来说在城市的不同区域,容积率是不尽相同的l容积率的大小直接影响土地利用程度的高低.在地块面积一定的条件下,容积率越高,则建筑面积越多,土地收益也越多,地价也就越高:如容积率减小,则土地收益也随之减少,地价也随之降低.地价的高低随着容积率的变化反应非常敏感,尤其是采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,容积率修正系数的正确与否将直接决定地价评估的准确程度.如何计算容积率修正系数.本人作如下探讨:我们利用剩余法评估地价公式:地价:壁二壁篁掌±三唑①l十r+P推导出容积率与地价的关系.公式①中:专业费用(包括建筑师,工程师,测量师等)以建筑费为基数的百分率i表示,而专业费=建筑费xi;利率用表示,则利息:建筑费xr;正常利润率用P表示,则利润:总成本xp(总成本:建筑费+专业费+利息).由于以后的计算中税收可以差掉,所以不予考虑.现将公式①分解开来,我们以Dl表示土地单价;L表示售楼单价;D表示土地面积;表示建筑面积;JJ 表示建筑单价.地价=DM×DJ楼价:Lu×L建筑费:×则xDJ:唑DJ=×[等]与D之比即是容积率,用K表示D,:Kx②设:|-6%;r:6%;p:2o%则1+i+rp+ir+ip=1.3356:K×～L~-T1.3356～xJj=AK×()③口…期价是一定的,建筑造价也是一定的,且有该区域的基准地价,那么我们就可以用公式③计算出该土地等级或该区域的容积率修正值了.例如:在抚顺市的永安台地区,平均房屋售价是3300元f平方米,建筑造价为810元,平方米,容积率为1.5时的基准地价为22OO元,平方米,则△DF:AK×1760设△K:0l=0.1x:o.08即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.o8倍.以上的推算并非是不变的,由于容积率增加到一定的限度后,平均售价也会发生变化,建筑造价也会发生变化.例如:抚顺的站前地区,在容积率2.5以下时,房屋售价是25OO元,平方米,建造造价为810元,平方米,容积率为2.0时的基准地价为2200元,平方米.则△Dr:△Kx1126设’iLK:0.1=0.1x一o.05即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.05倍.在容积率超过2.5时,增加的面积售价为2200 平方米.建筑造价仍为810平方米.则:&DI=AKx887设AK:0.1:0.1×一o.04即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.04倍.当容积率达3.5以上时,售价仍然是22O0元,平方米,而建筑造价却增加为1100元,平方米.则: △n=△K×562设AK:0.1=0.1x:0.026即当容积率达3.5以上时,每增加0.1,地价增加0.026倍c(下转第28页】～————————————————————————-——————一j发公司的新房,但经过评估得出该房地产在1999年lO月的市值忸为680元/平方米.笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大,造成评估现值与购买价差距如此之大的原因主要有:(1)1995年正是我市房地产开发热时期,商品房价格普遍偏高,到1999年商品房已供大于求,加上经济适用住房的大量开发, 一系列新的优惠政策的颁布,造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例编小),同时室内装修已相对落后, 造成的功能性贬值也使得房产价值下降.估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格.当然在具体某一建筑物的评估过程中,并不一定三个因素都能涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析.第瞳,谨考职业谴镳估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,房地产纠纷估价突出体现在公正原则,回避原则和保密原则.(1)房地产纠纷估价是为协议,调解,仲裁,诉讼等解决纠纷提供参考依据.它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷,房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益, 如果估价结果有失公平合理,就不但解决不了纠纷, 还有可能激化矛盾.因此处理房地产纠纷估价时更应该站在套正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱,权势的诱惑,确保评估的公正性.(2)国家标准《房地产估价规范》明确规定: 估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己,亲属及其他有利害关系人有关的估价业务.限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展.坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一.(3)对估价报告要坚守保密原则,特别是检察院,纪委等有关单位委托的估价尤要注意,对委托方提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人.坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要.房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不忸要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性.这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正为社会,为人民提供更好的专业服务.(上接第22页)通过以上的分析测算可以看出,容积率与地价的关地价随容积率增加而增加,在一定的区间内正比例变化,但增加的速度逢临界点减缓,当k=Jjxl_3356时,地价不再随容积率的变化而变化了;当L】x1.3356时,地价可能就是负增长,这种情况是完全有可能的,但这样作与土地利用最优化相悖.以上的规律只是对一般中小城市而言,对于有些城市高层住宅高地价也可以利用此公式另定参数进行容积率修正系数的计算.在不同的城市,不同的区域有着不同的房屋售价,建筑造价和税费,利用剩余法公式推导出的这一口……期容积率修正系数计算公式,依赖于有一个准确的房屋售价预测,建筑的综合造价以及各种费用的收缴情况.在应用比较法进行地价测算时,我们会比较容易地收集到比较案例的房屋售价,建筑造价和税费情况,而应用基准地价系数修正法时,我们可按等级区域依此容积率修正系数计算公式,根据该区域内的平均售价,建筑物造价和费税情况,找出容积率修正系数变化的临界点,计算出各区间段的容积率修正系数.如该区域的个别地块差异较大,我们则可以作个别修正处理.总之,容积率的不同,直接影响地价的高低,容积率系数修正值确定的准确与否直接影响地价的估算结果,尤其是在采用市场比较法和基准地价系数修正法进行地价测算时.当然不同的城市有着城市自身固有的特点,除了售价,建筑造价和税费差异较大之外,公式中的i,r,P也不同,但只要对这些数据进行详尽的调查测算,我们就可以推算出适合于该城市情况的容积率修正系数.。
容积率修正系数内插法公式容积率修正系数内插法公式，这听起来好像有点复杂，但其实只要咱们一步步来，也能把它弄明白。
先来说说啥是容积率修正系数。
简单讲，容积率就是一个衡量土地使用强度的指标。
比如说，一块地盖的房子越多越密，容积率就越高。
而容积率修正系数呢，就是用来调整因为容积率不同而产生的价值差异的一个系数。
那内插法公式又是啥呢？咱们打个比方，就好像你要在一条线上找到一个中间的点。
比如说，你知道两个点的位置，一个点是容积率为1.0 时对应的修正系数是 0.8，另一个点是容积率为 2.0 时对应的修正系数是 1.2。
现在要算容积率为 1.5 时的修正系数，这时候内插法公式就派上用场啦。
内插法公式就像是一个神奇的工具，能帮咱们在已知的两个点之间，算出中间某个点的数值。
具体的公式呢，是这样的：假设已知点 A 的容积率为 X1，对应的修正系数为 Y1；点 B 的容积率为 X2，对应的修正系数为 Y2。
要算容积率为 X 时的修正系数 Y，公式就是：Y = Y1 + （X - X1）×（Y2 - Y1）÷（X2 - X1）。
我记得有一次，我去参加一个房地产评估的项目。
当时就是要用到容积率修正系数内插法公式来确定一块土地的价值。
那时候，大家都对着一堆数据发愁，我就站出来说，咱们用内插法公式试试。
一开始，同事们还有点怀疑，觉得这能行吗？我就耐心地给他们解释，一步一步地带着大家用公式计算。
我们先把已知的两个容积率和对应的修正系数找出来，然后按照公式，认真地计算每一步。
当最后得出结果的时候，大家都惊喜地发现，和我们预估的差不多，而且这个结果让整个评估工作变得更加准确和科学了。
其实在生活中，很多地方都能用到这个公式。
比如说，在城市规划中，要确定不同区域的土地开发强度；在房地产开发中，要评估土地的价值等等。
所以啊，别看这个容积率修正系数内插法公式好像有点复杂，只要咱们掌握了它，就能在很多实际问题中派上大用场，让我们的工作和生活变得更加有条理和准确。
地产估价中容积率修正系数的确定2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
容积率修正系数确定的原则
根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；
（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析
当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：
（一）特尔菲测定法：
在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。
造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映；
（二）样点地价法：
通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。
容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数
此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。
五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法
根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。
容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供
求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。
因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。
容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。
数学表达式为： p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。
此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数（Pi／P-1），此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。
当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。
不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。
但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，
一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。
以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。
平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约5.3km2，集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。
在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元／平方米，并以此作为基准地价。
再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为0.75，最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。
