深圳市宗地地价测算

深圳市地价测算规则
深圳市地价测算指的是对区内全部耕地及建设用地测算出其价格，基准地价是指认定
为指导性价格，也叫“特定地价”，用来作为评估地价和交易地价的依据。

交易地价是指
市场实际成交的价格，用来结算买卖土地的费用。

1、依照前期综合土地勘测及规划编制与耕地及建设用地交易价格的影响因素，梳理
地价影响因素的分类体系；
2、在充分调查的基础上，归纳出影响土地价格的主要参数，建立价格分类体系；
3、测算该地区典型地块的专项价格，制定基准地价；
4、鉴于基准地价与实际成交地价，要根据区域综合发展情况及具体地块利用情况等，适当放宽基准地价的限订范围；
5、根据土地收益附加税法律规定，建立以基准地价作为基础的公式测算土地收益附
加税体系。

1、深圳市耕地及建设用地定价有关法律法规；
2、深圳市耕地定价标准；
5、地价测算材料提交要求；
6、深圳市地价测算体系编制及审定程序；
7、其他法律、法规及政策性文件。

以鼓励投资者积极发展管理土地资源、调节土地市场价格稳定，保护社会公平正义，
落实土地供应保障政策，科学测算土地市场价格，为建设用地测定择优价格恭提供信息参考，使投资者对对象的价值有一个正确的认识，以此更好的调节土地市场价格，维护投资
者的合法权益，以及维护公众利益。

关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号）2004年6月9日各分局、各处室、局直属各有关单位：我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。

为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下：一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。

二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定为准。

三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价方案不再调整。

附件：关于地价测算的说明一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算：1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。

2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。

3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。

二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。

宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。

三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。

四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。

土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。

对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。

五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。

行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。

关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号）2004年6月9日各分局、各处室、局直属各有关单位：我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。

为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下：一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。

二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定为准。

三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价方案不再调整。

附件：关于地价测算的说明一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算：1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。

2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。

3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。

二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。

宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。

三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。

四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。

土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。

对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。

五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。

行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。

2015年深圳市宗地地价测算规则深圳市宗地地价测算规则(试行)颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间:深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号各有关单位:《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和国土资源委员会2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则(试行)第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。

第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。

第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。

我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。

第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算:宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算:(一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。

具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。

(二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。

宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。

深圳市地价测算规则一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。

1.2 规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。

以划拨方式供应的土地，不计收地价。

以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。

以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。

其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。

临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。

其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。

1.3 土地的市场价格定义我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。

市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。

其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。

1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。

1.5 地价测算时点招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。

协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。

土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

土地整备相关协议另有约定的，从其约定。

深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则主要包括以下几个方面：
1. 宗地地价计算公式：宗地地价=主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑（建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。

2. 对于地上规定建筑面积小于土地面积的情形，新供应土地中地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。

3. 涉及土地利用条件变更应补缴地价，以实际建筑面积按上述公式测算。

4. 符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。

5. 对于2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按上述公式测算结果的20%计收。

6. 因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的，由市自然资源主管部门确定地价计收原则，报市政府审定。

以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅深圳市规划和自然资源局发布的最新版《深圳市地价测算规则》。

《深圳市地价测算规则》的政策解读一、政策出台的背景和意义在自然资源部和省自然资源厅的大力支持和指导下，经过几年的深入研究和反复论证，我市标定地价及配套地价测算规则已形成最终成果，经市政府批准，于日前正式印发。

至此，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。

新时期，建立标定地价体系具有十分重要的现实意义。

首先，建立标定地价体系是建设中国特色社会主义先行示范区的重要举措。

8月18日，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，赋予深圳新的伟大历史使命，其中特别要求深圳深化自然资源管理制度改革。

建立标定地价体系是意见发布实施后，率先落实自然资源管理制度改革的重要举措，是完善土地管理制度体系、优化土地资源市场配置的具体行动，我市标定地价的全面应用将为全国其他城市提供鲜活的“深圳方案”。

第二，建立标定地价体系是持续改善我市营商环境、提升城市竞争力的重要举措。

本次标定地价改革严格贯彻供给侧结构性改革要求，以服务实体经济发展为导向，在地价评估、应用、管理等方面进行了一系列创新，推进了地价的公开化、透明化，有利于降低企业生产及民生设施建设成本，有利于提高行政服务效能，营造更优越的营商环境，使深圳在粤港澳大湾区中更好发挥核心引擎作用。

第三，建立标定地价体系是实现空间提质增效、推动城市高质量可持续发展的重要举措。

地价是土地市场无形之手的“指挥棒”和“信号灯”。

通过充分发挥标定地价的调节作用，有利于优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，积极引导各类存量低效用地挖潜，实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长，有力保障城市的高质量可持续发展。

二、政策的主要内容一是统一地价管理体系。

在地价标准上，建立了以标定地价为核心“一套市场地价标准”，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平；在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”，强化了地价管理的统一性和规范性。

关于《深圳市地价测算规则》（修订征求意见稿）的起草说明按照《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，我市正在加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。

目前，深圳市住房和建设局、深圳市司法局组织起草了《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。

为配合推进我市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准，结合地价管理实际工作需要，我局启动了《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）的修订工作，形成了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》。

现就有关修订情况说明如下：一、修订《深圳市地价测算规则》的必要性（一）支持经济社会高质量发展的需要2019年10月以来，我市建立起了以标定地价为核心的市场地价体系，通过《深圳市地价测算规则》（以下简称《规则》）对各类情形的地价测算进行了统一规范，有效地提高了管理效率和政策透明度，降低了决策风险和市场制度成本，稳定了市场主体价格预期。

2023年1月29日我市举行高质量发展大会，对锚定高质量发展这一首要任务“再宣示”，同时举行2023年首批266个重大项目开工活动。

今年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，围绕市委市政府关于推动经济社会高质量发展的工作部署，有必要进一步修改完善《规则》，贯彻国家“稳地价、稳房价、稳预期”的相关政策，进一步优化营商环境、提振市场信心、激发企业活力。

（二）衔接住房保障体系政策调整的需要《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。

目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。