银行项目交易结构图

基础设施与房地产REITs图解问答—类REITs交易结构第一章 REITs概述与交易结构的搭建Q1.1 什么是REITs？原始权益人采用REITs模式的目的为何？REITs (Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资、经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。

原始权益人采用REITs主要有以下两种情形：（1）结构化融资。

不动产持有人通过REITs模式将不动产的权益转让给专项计划，并在交易结构设计上设有可以买回的机制，因此也称为假卖型REITs。

（2）投资退出。

不动产持有人通过REITs模式出售不动产，因而达到投资退出的目的。

不动产出售后，原不动产持有人不再买回，因此也称为真卖型REITs。

Q1.2 请问REITs模式中所称的“真卖”以及“假卖”意义为何？真卖型REITs项目不动产持有人最核心的目的，就是出售不动产并将没有流动性的不动产转变为有流动性的证券，盘活存量资产进而达到投资退出的目的。

为了能够实现不动产的出售，不动产持有人通常需要将不动产运营维持在一个拥有稳定现金流的状态。

至于如何让不动产拥有稳定的现金流，这个和资产服务机构的运营能力有直接的关系，通常在机制上资产服务机构会承诺一定的业绩目标，或是给予该机构一定的奖励。

此外，由于真卖型REITs在交易结构上不会再设计原不动产持有人的买回机制，因此在证券期限的设计上会比较短，有助于证券投资人可以完成投资退出。

假卖型REITs项目不动产持有人最核心的诉求，就是通过REITs模式达到融资的目的，因此虽然在交易过程中会让不动产持有人转让不动产，但是交易结构上会另外设定有买回机制。

假卖型REITs项目的期限一般较长，所以买回机制的设计对于证券投资人尤为重要，常见的方式分为以下两种：（1）不动产持有人拥有优先收购权，可以在专项计划书中约定的优先收购条件成就时，由不动产持有人收购次级证券持有人的证券。

资产证券化典型案例工行宁波分行资产证券化姜建清、李勇《商业银行资产证券化：从货币市场走向资本》2004年4月8日，中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签署工行宁波市分行不良资产证券化项目相关协议。

此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。

在各方面积极推动资产证券化的背景下，宁波不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。

7月底，销售工作全面完成，项目取得圆满成功。

1．宁波不良资产证券化项目交易结构（1）交易主体①委托人：中国工商银行宁波市分行，即贷款资产提供人。

中国工商银行宁波市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人，设立财产信托。

②受托人：中诚信托投资有限公司。

受托人按信托合同的约定收取受托人管理费，负责管理财产信托和相关帐户；选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产，并对其处置行为进行监督并承担责任；与财产信托的其他参与方配合，计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。

③受益人：在信托中享有信托受益权的人。

在信托设立时，委托人为惟一受益人。

信托设立后，为委托人，以及通过受让或其他合法方式取得信托受益权的其他人。

受益人享有信托受益权，根据信托合同的约定，受益人可以依法转让其享有的信托受益权。

④受益人代表：中信证券股份有限公司作为受益人代表，代表受益人行使权利。

受益人代表权利包括：信托合同约定的受益人的权利；监督受托人对信托事务的管理，并可根据合同约定要求委托人更换受托人，并按约定选任新的受托人；监督资产处置代理人对信托财产中的债权资产的处置，并可根据约定要求受托人更换资产处置代理人，并按合同的约定选任新的资产处置代理人。

受益人代表义务包括：遵守信托合同的约定，采取有效措施维护受益人的合法权益，并于每个信托利益分配日后的15个工作日内向受益人出具书面的受益人代表事务报告；当知道任何可能会影响受益人重大利益的情形时，应及时通知受益人。

附件案例中信集团汕头滨海新城项中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索PPP模式的孤案。

宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好的口碑。

随着政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新的建设模式，政府鼓励采用PPP的模式引入社会资本合作开发。

此类模式，可以在新城建设中运用，同样可在园区整体开发建设中使用。

对综合性金融集团而言，在整体规划的阶段便提前介入，站在更高的角度提供综合性的支持，成为未来综合性服务的新领域和方向。

一、项目背景内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的磬石大桥。

虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，磬石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。

再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。

改变这种局面的首要关键是解决交通问题。

连接汕头市南北两岸的汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元。

但单纯依靠政府财力很难在短期之内建成，2013年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有112.04亿元。

因此，汕头市政府引入中信集团合作开发，不仅仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。

中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将协助当地政府招商引资。

项目预计投资总额是500亿元，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式。

二、首开区域和主体设置项目首开区域12.4平方公里，开发建设内容包括五个方面，首先是基础设施建设，包括投资达60亿元的过海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包括博物馆、学校、医院、城市公园、影剧院等；第四是产业配套，包括城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等；第五是旧村改造。

图解融资租赁创新业务模式（外保内贷、委托贷款及银票业务）1、融资租赁公司的类型融资租赁公司主要包括以下三类：（一）由银监会（继承中国人民银行）审批和监管的金融租赁公司；（二）由商务部和国家税务总局联合试点的内资试点的融资租赁公司；（三）由商务部（继承外经贸部）审批和监管的外商投资的融资租赁公司。

其中，金融租赁公司至今只有52家，却占据了60%以上的市场份额；内资试点的融资租赁公司有300多家，主要从事传统租赁业务，以息差为核心，外商投资的融资租赁公司共有4000多家，但只有1000多家有实际经营业务。

2、融资租赁业务类型融资租赁的两种主要业务类型：直接融资租赁、售后回租（一）直接融资租赁（直租）直接融资租赁业务主要包括以下要素：•1个标的物（租赁物，一般为机器设备/交通工具等固定资产）；•2份合同（买卖合同和融资租赁合同）；•3方当事人（出租人、承租人、供应商）.其交易结构如下：直接融资租赁主要用于服务实体企业，其主营业务为“购置租赁资产”及“处置租赁资产”，因此可将其比作“可以分期付款的贸易公司”。

（二）售后回租（回租）售后回租是一种特殊的融资租赁，供应商和承租人为同一人，可以帮助固定资产较多的客户盘活固定资产、获得流动资金。

其交易模式可简单分为3步：•1、承租人（客户）与融资租赁公司双方签订买卖合同，承租人将其自有资产出售，租赁公司支付购买价款，得到所有权；•2、双方签订融资租赁合同，租回资产继续使用，承租人支付租金；•3、租期结束后，出租人以名义价格向承租人转让租赁物所有权。

目前融资租赁行业大量从业人员来自银行，因此大量融资租赁业务以“售后回租”的形式开展，这种形式实质类似于“放贷款”的行为，已经违背了融资租赁行业发展之初“以物为载体、以社会为核心”的本源。

3、融资租赁与经营性租赁的区分经营性租赁，是指在约定的期间内，出租人将租赁物交付承租人使用、获得租金收益，最终不转让所有权，传统的租赁方式。

▌第一章 REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。

具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。

REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。

可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。

（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。

（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。

（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。

资产证券化典型案例工行宁波分行资产证券化姜建清、李勇《商业银行资产证券化：从货币市场走向资本》2004年4月8日，中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签署工行宁波市分行不良资产证券化项目相关协议。

此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。

在各方面积极推动资产证券化的背景下，宁波不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。

7月底，销售工作全面完成，项目取得圆满成功。

1．宁波不良资产证券化项目交易结构（1）交易主体①委托人：中国工商银行宁波市分行，即贷款资产提供人。

中国工商银行宁波市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人，设立财产信托。

②受托人：中诚信托投资有限公司。

受托人按信托合同的约定收取受托人管理费，负责管理财产信托和相关帐户；选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产，并对其处置行为进行监督并承担责任；与财产信托的其他参与方配合，计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。

③受益人：在信托中享有信托受益权的人。

在信托设立时，委托人为惟一受益人。

信托设立后，为委托人，以及通过受让或其他合法方式取得信托受益权的其他人。

受益人享有信托受益权，根据信托合同的约定，受益人可以依法转让其享有的信托受益权。

④受益人代表：中信证券股份有限公司作为受益人代表，代表受益人行使权利。

受益人代表权利包括：信托合同约定的受益人的权利；监督受托人对信托事务的管理，并可根据合同约定要求委托人更换受托人，并按约定选任新的受托人；监督资产处置代理人对信托财产中的债权资产的处置，并可根据约定要求受托人更换资产处置代理人，并按合同的约定选任新的资产处置代理人。

受益人代表义务包括：遵守信托合同的约定，采取有效措施维护受益人的合法权益，并于每个信托利益分配日后的15个工作日内向受益人出具书面的受益人代表事务报告；当知道任何可能会影响受益人重大利益的情形时，应及时通知受益人。

财富证券化典型事例工行宁波分行财富证券化姜建清、李勇《商业银行财富证券化：从钱币市场走向资本》2004 年 4 月 8 日，中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签订工行宁波市分行不良财富证券化项目有关协议。

此举标记着国有商业银行财富证券化获得了本质性打破。

在各方面踊跃推进财富证券化的背景下，宁波不良财富证券化项目从头至尾遇到看管部门和市场的高度关注。

7 月尾，销售工作全面达成，项目获得圆满成功。

1．宁波不良财富证券化项目交易结构（ 1）交易主体①拜托人：中国工商银行宁波市分行，即贷款财富供应人。

中国工商银行宁波市分行将其从贷款财富中收取款项等权益信托转让给受托人，建立财富信托。

②受托人：中诚信托投资有限公司。

受托人按信托合同的商定收取受托人管理费，负责管理财富信托和有关帐户；选择并拜托财富处理代理人代为处理信托财富中的债权财富，并对其处理行为进行监察并肩负责任；与财富信托的其余参加方配合，计算并依据支付次序在每一个得益权分派日向得益权拥有人支付信托利益。

③得益人：在信托中享有信托得益权的人。

在信托建即刻，拜托人为唯一得益人。

信托建立后，为拜托人，以及经过受让或其余合法方式获得信托得益权的其余人。

得益人享有信托得益权，依据信托合同的商定，得益人能够依法转让其享有的信托得益权。

④得益人代表：中信证券股份有限公司作为得益人代表，代表受益人履行权益。

得益人代表权益包含：信托合同商定的得益人的权益；监察受托人对信托事务的管理，并可依据合同商定要求拜托人改换受托人，并按商定选任新的受托人；监察财富处理代理人对信托财富中的债权财富的处理，并可依据商定要求受托人改换财富处理代理人，并按合同的商定选任新的财富处理代理人。

得益人代表义务包含：遵守信托合同的商定，采纳有效举措保护得益人的合法权益，并于每个信托利益分派往后的15 个工作日内向得益人出具书面的得益人代表事务报告；当知道任何可能会影响得益人重要利益的情况时，应实时通知得益人。

供应链金融(de)三种交易模式详细分析一般来说,中小企业(de)现金流缺口经常会发生在采购、经营和销售三个阶段.在采购阶段,一方面具有较强实力供应商往往会利用自身(de)强势地位要挟下游购买商尽快付款,供应商(de)商品价格波动也会给下游企业采购带来巨大资金缺口.在日常运营阶段,中小企业因为库存、销售波动等原因积压大量存货,占用大量流动资金,给企业造成资金周转困难.在销售阶段,如果面对(de)是具有较强实力(de)购货方,货款收回期较长,也给企业带来流动资金短缺(de)风险.与这个过程相对应,银行融资(de)切入点分三个阶段.即采购阶段(de)预付款融资,生产阶段(de)存货融资生产阶段存货融资,以及销售阶段(de)应收账款融资.供应链融资量身定做了几种业务模式以解决中小企业(de)现金流缺口问题.一、采购阶段(de)供应链融资预付账款融资模式在采购阶段,采用基于预付账款融资(de)供应链融资业务模式,以使“支付现金”(de)时点尽量向后延迟,从而减少现金流缺口;在日常运营阶段,采用基于动产质押(de)供应链融资业务模式,以弥补“支付现金”至“卖出存货“期间(de)现金流缺口;在销售阶段,采用基于应收账款融资(de)供应链融资业务模式,以弥补“卖出存货”与“收到现金“期间(de)现金流缺口.从产品分类而言,预付款融资可以理解为“未来存货(de)融资”.因为从风险控制(de)角度看,预付款融资(de)担保基础是预付款项下客户对供应商(de)提货权,或提货权实现后通过发货、运输等环节形成(de)在途存货和库存存货.提货权融资(de)情况如担保提货(或保兑仓),这是指客户通过银行融资向上游支付预付款,上游收妥后即出具提货单,客户再将提货单质押给银行.之后客户以分次向银行打款方式分次提货.对一些销售状况非常好(de)企业,库存物资往往很少,因此融资(de)主要需求产生于等待上游排产及货物(de)在途周期.这种情况下,如果买方承运,银行一般会指定中立(de)物流公司控制物流环节,并形成在途库存质押;如果卖方承运,则仍是提货权质押.货物到达买方后,客户可向银行申请续做在库(de)存货融资.这样预付款融资成为存货融资(de)“过桥”环节.传统流动资金贷款(de)贷款用途也可指定用于预付款,而且广义上,预付款融资包括了银行对客户采购活动(de)信用支行,如信用证得开立.但是在这两种情况下,银行一般会要求授信申请人提供不动产质押或担保以覆盖敞口.显然这与供应链融资中(de)预付款融资(de)概念不同.在供应链融资(de)预付款融资中,融资(de)担保支持恰是融资项下(de)贸易取得,因此对客户融资(de)资产支持要求被简约到了最大限度.处于供应链下游(de)中小企业从上游大企业处获得(de)货款付款期往往很短,有时还需要向上游企业预付账款.对于短期资金流转困难(de)中小企业来说,可以运用预付账款融资模式来对其某笔专门(de)预付账款进行融资,从而获得金融机构短期(de)信贷支持.预付账款融资模式是在上游核心企业(销货方)承诺回购(de)前提下,中小企业(购货方)以金融机构指定仓库(de)既定仓单向金融机构申请质押贷款,并由金融机构控制其提货权为条件(de)融资业务.其基本业务流程如下:1、中小企业(下游企业、购货方)和核心企业(上游企业、销货方)签订购销合同,并协商由中小企业申请贷款,专门用于支付购货款项;2、中小企业凭购销合同向金融机构申请仓单质押贷款,专门用于向核心企业支付该项交易(de)货款;3、金融机构审查核心企业(de)资信状况和回购能力,若审查通过,则与核心企业签订回购及质量保证协议;4、金融机构与物流企业签订仓储监管协议;5、核心企业(销货方)在收到金融机构同意对中小企业(购货方)融资(de)通知后,向金融机构指定物流企业(de)仓库发货,并将取得(de)仓单交给金融机构;6、金融机构收到仓单后向核心企业拨付货款;7、中小企业缴存保证金,金融机构释放相应比例(de)货物提货权给中小企业,并告知物流企业可以释放相应金额货物给中小企业;8、中小企业获得商品提货权,去仓库提取相应金额(de)货物;不断循坏,直至保证金账户余额等于汇票金额,中小企业将货物提完为止.与此项融资活动有关(de)回购协议、质押合同相应注销.预付账款融资模式实现了中小企业(de)杠杆采购和核心大企业(de)批量销售.中小企业通过预付账款融资业务获得(de)是分批支付货款并分批提货(de)权利,其不必一次性支付全额货款,从而为供应链节点上(de)中小企业提供了融资便利,有效缓解了解决了全额购货带来(de)短期资金压力.另外,对金融机构来说,预付账款融资模式以供应链上游核心大企业承诺回购为前提条件,由核心企业为中小企业融资承担连带担保责任,并以金融机构指定仓库(de)既定仓单为质押,从而大大降低了金融机构(de)信贷风险,同时也给金融机构带来了收益,实现了多赢(de)目(de).二、运营阶段(de)供应链融资动产质押融资模式动产质押业务是银行以借款人(de)自有货物作为质押物,向借款人发放信贷款(de)业务.由于原材料、产成品等动产(de)强流动性以及我国法律对抵质押生效条件(de)规定,金融机构在对动产(de)物流跟踪、仓储监管、抵质押手续办理、价格监控乃至变现清偿等方面面临着很大(de)挑战,这给金融机构贷款带来巨大风险.因此,动产一向不受金融机构(de)青睐,即使中小企业有很多动产,也无法据此获得贷款.基于此,供应链融资模式设计了供应链下(de)动产质押融资模式.供应链下(de)动产质押融资模式是指银行等金融机构接受动产作质押,并借助核心企业(de)担保和物流企业(de)监管,向中小企业发放贷款(de)融资业务模式.在这种融资模式下,金融机构会与核心企业签订担保合同或质物回购协议,约定在中小企业违反约定时,由核心企业负责偿还或回购质押动产.供应链核心企业往往规模较大,实力较强,所以能够通过担保、提供出质物或者承诺回购等方式帮助融资企业解决融资担保困难,从而保证其与融资企业良好(de)合作关系和稳定(de)供货来源或分销渠道.物流企业提供质押物(de)保管、价值评估、去向监督等服务,从而架设起银企间资金融通(de)桥梁.动产质押融资模式实质是将金融机构不太愿意接受(de)动产(主要是原材料、产成品)转变为其乐意接受(de)动产质押产品,并以此作为质押担保品或反担保品进行信贷融资.具体(de)运作模式如下:1、中小企业向会融机构申请动产质押贷款;2、金融机构委托物流企业对中小企业提供(de)动产进行价值评估:3、物流企业进行价值评估,并向金融机构出具评估证明;4、动产状况符合质押条件(de),金融机构核定贷款额度,与中小企业签订动产质押合同,与核心企业签订回购协议,并与物流企业签订仓储监管协议;5、中小企业将动产移交物流企业;6、物流企业对中小企业移交(de)动产进行验收,并通知金融机构发放贷款;7、金融机构向中小企业发放贷款.供应链下(de)动产质押融资模式是将物流服务、金融服务、仓储服务三者予以集成(de)一种创新式综合服务,它有效(de)将物流、信息流和资金流进行组合、互动与综合管理.以达到拓展服务、优化资源、提高经营效率和提升供应链整体绩效以及增加整个供应链竞争力为目(de)(de)综合服务.随着市场竞争和客户需求(de)发展,供应链下(de)动产质押融资模式也出现了发展和创新出了动态动产质押业务,即核定库存质押业务,较之静态动产质押(非定库存质押)最大(de)区别在于：银行在动态动产质押中除了对借款企业(de)货核定质押率,并给与一定比例(de)授信金额以外,还会根据存货(de)价值核定个最低价值控制线,当货物价值在控制线之上时,借款企业可自行向第三方流企业提出提货或者换货(de)申请:当货物价值在控制线之下时,借款企业必向商业银行提出申请,第三方物流企业根据银行(de)指令进行提货或换货操作;而静态动产质押业务,借款企业不得随意提取或更换其己质押给商业银行(de)货物,除非补入保证金、归还银行授信或者增加其他担保.动产质押也可以仓单质押模式进行操作,仓单可以作为权利凭证进行质押,仓单质押(de),应当在合同约定(de)期限内将权利凭证出质给质权人,质押合同凭证交付之日起生效.仓单一般是指仓库业者接受顾客(货主)(de)委托,将物受存入库以后向存货人开具(de)说明存货情况(de)存单.仓单质押一般可以分标准仓单质押和非标准仓单质押两种模式:1、标准仓单是指由期货交易所统一制定(de),由期货交易所指定交割仓库完成入库商品(de)验收、确认合格后签发给货主并在期货交易所注册生效(de)提权凭证,标准仓单经期货交易所注册后,可用于进行交割、交易、转让、抵、质押和注销等.标准仓单质押是指商业银行以标准仓单为质押物,给与符条件(de)借款人(出质人)一定金额融资(de)授信业务.2、非标准仓单是指由商业银行评估认可(de)第三方物流企业出具(de),以生产、物流领域有较强变现能力(de)通用产品为形式表现(de)权益凭证.非标准单质押是指商业银行以非标准仓单位质押物,给与符合条件(de)借款人(出质人)一定金额融资(de)授信业务.从中国商业银行与第三方物流企业合作物流金融(de)务领域出发,非标准仓单质押业务更具有代表性.三、销售阶段(de)供应链融资应收账款融资模式应收账款融资模式指(de)是卖方将赊销项下(de)未到期应收账款转让给金融机构,由金融机构为卖方提供融资(de)业务模式.基于供应链(de)应收账款融资,一般是为供应链上游(de)中小企业融资.中小企业(上游债权企业)、核心企业(下游债务企业)和金融机构都参与此融资过程,核心企业在整个运作中起着反担保作用,一旦融资企业(中小企业)出现问题,核心企业将承担弥补金融机构损失(de)责任;金融机构在同意向融资企业提供贷款前,仍然要对企业进行风险评估,只是把关注重点放在下游企业(de)还款能力、交易风险以及整个供应链(de)运作状况上,而不仅仅是对中小企业(de)本身资信进行评估.一般来说,传统(de)银行信贷更关注融资企业(de)资产规模、全部资产负债情况和企业整体资信水平.而应收账款融资模式是以企业之间(de)贸易合同为基础,依据(de)是融资企业产品在市场上(de)被接受程度和产品盈利情况.此时银行更多关注(de)是下游企业(de)还款能力、交易风险以及整个供应链(de)运作状况,而并非只针对中小企业本身进行风险评估.在该模式中,作为债务企业(de)核心大企业,由于具有较好(de)资信实力,并且与银行之间存在长期稳定(de)信贷关系,因而在为中小企业融资(de)过程中起着反担保(de)作用,一旦中小企业无法偿还贷款,也要承担相应(de)偿还责任,从而降低了银行(de)贷款风险.同时,在这种约束机制(de)作用下,产业链上(de)中小企业为了树立良好(de)信用形象,维系与大企业之间长期(de)贸易合作关系,就会选择按期偿还银行贷款,避免了逃废银行贷款现象(de)发生.基于供应链金融(de)应收账款融资模式,帮助中小企业克服了其资产规模和盈利水平难以达到银行贷款标准、财务状况和资信水平达不到银行授信级别(de)弊端,利用核心大企业(de)资信实力帮助中小企业获得了银行融资,并在一定程度上降低了银行(de)贷款风险.具体(de)运作模式如下:1、中小企业(上游企业、销货方)与核心企业(下游企业、购货方)进行货物交易;2、核心企业向中小企业发出应收账款单据,成为货物交易关系中(de)债务人;3、中小企业用应收账款单据向金融机构申请质押贷款;4、核心企业向金融机构出具应收账款单据证明,以及付款承诺书;5、金融机构贷款给中小企业,中小企业成为融资企业;6、中小企业融资后,用贷款购买原材料和其他生产要素,以继续生产;7、核心企业销售产品,收到货款;8、核心企业将预付账款金额支付到融资企业在金融机构指定(de)账号:9、应收账款质押合同注销.。

案例8－4 中国建设银行首例MBS简析2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。

交易结构建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托机构——中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。

交易结构见下图：与此次资产支持证券发行有关的机构建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。

建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。

A 级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。

MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。

各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于次级资产支持证券。

定价机制证券浮动的票面利率为“基准利率”加上“基本利差”，计算票面利率的“基准利率”采用中国外汇交易中心每天公布的7天回购加权利率20个交易日的算术平均值，而“基本利差”则是通过“簿记建档”集中配售的方式进行最后的确定。

同时发行人为规避自身的风险，对A、B、C档债券的票面利率设置了上限(CAP)，分别为资产池加权平均利率减去1.19%、0.6%、0.3%。

债券首次付息还本日为2006年1月26日，按照债券起息日确定的首个计息期基准利率1.42%计算，A、B、C档债券的票面利率分别为2.52%，3.12%。

4.22%。

提前偿还风险分析由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的价值。