乐东市场调查
一、城市解读
◆乐东黎族自治县位于海南省西南部，靠山临海，东南与著名旅游胜
地三亚市毗邻，西北靠海南新兴工业城东方市，总面积2747平方公
里，人口48万人，是海南省少数民族自治县中人口最多、土地面积
最大、文化较为发达的县份。
◆气候条件。年平均温度山区为23℃，沿海25℃，年降雨量1400-1800
毫米，光热充足，雨量充沛，长夏无冬，农作物一年可三熟。常年
平均气温：山区24℃沿海为25.3℃。
◆乐东县大小河溪纵横，主要河流有昌化江、望楼河、白沙河、佛
罗河。境河流总长度为198.3公里，集雨面积为3113平方公里。昌
化江在境内流经万冲、三平、永明、抱由、山荣等5乡镇，境内流
长62公里。
◆乐东称号是‚中国香蕉之乡‛、‚中国果菜无公害十强县‛、‚全国香
蕉产业化十强县‛、‚香蕉生产国家农业标准化示范县‛、‚中国香蕉无公害科技示范县‛，乐东香蕉被评为‚中国十大热带名果‛。乐东素有‚天然温室‛、‚热作宝地‛、‚旅游胜地‛、‚绿色宝库‛和‚腰果之乡‛等美称，是中国最大的腰果基地。
◆全县辖11个镇：抱由镇、万冲镇、大安镇、志仲镇、千家镇、九所
镇、利国镇、黄流镇、佛罗镇、尖峰镇、莺歌海镇。境内有乐中、山荣、乐光、报伦、福报、保国、保显7个国有农场（国营农场）以及
国营尖峰岭林业公司、国营莺歌海盐场。
二、城市规划
随着海南国际旅游岛建设的逐渐升温，海南的发展进入了一个新的台阶。2010年年初，《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》在专家评审会上获得通过。《规划》针对海南的实际条件，借鉴国际经验，提出构建满足基本公共服务需求，服务国际旅游岛建设的‚两级生活圈‛战略：全省以海口、三亚、琼海、儋州为核心组织4大都市生活圈，以18个市县驻地及乐东莺歌镇、文昌锦山镇和儋州白马井镇为中心，组织21个基本生活圈覆盖全岛。
三亚都市生活圈：三亚、乐东、保亭、陵水、五指山。
三、部分资源解读
尖峰岭国家森林公园位于海南岛西南部、1992年由林来部批准成立。
公园总面积447平方公里，是中国现存面积最大、保护最完好的原始热带雨林，森林覆盖率98%。她是中国最南端的国家级森林公园，堪称‚天涯第一
园‛。
◆天池为公顷的高山湖，最深水位8米，周边有尖峰岭热带雨林自然
保护区、植物园、珍稀动物园、‚四海奇观‛、‚虎啸龙吟‛等景点，四周是常绿的热带雨林，环境优雅、空气清新；四季气候宜人，年平均气温19.7‘C,夏季平均气温22’C，是著名的避暑胜地。
◆西山岭与古海遗迹景观仅一山之隔，景区2平方公里，主要由三座
石山组成。石山中有石棚、石、洞、石门、石隙、石台数处。主要景观有将军岩、大小龙门、通天门、侧身隙、佛手擎天、坐石奇榕等
◆毛公山位于海南省乐东黎族自治县东部保国农场境内的保国山，以
安卧山顶的岩石毛泽东形象闻名于世。
四、经济解读
全年全县地区生产总值（GDP）增速总体呈现平稳增长态势。2013年上半年GDP位居海南第十名。
随着乐东县城的开发建设，省内外及周边地区群众来乐东县观光休闲旅游，旅游人数不断增加。带动经济发展，未来房地产行业发展前景看好。
五、乐东房地产解读
2012年房地产开发投资完成191026元，同比增长125.5%。随着以三亚为中心的南部开发如火如荼，三亚东部区域也日趋饱和，性价比也逐渐降低，反观西部的乐东正是出于价值的洼地，有更多的发展空间。
2013年海南二三线市县成交数量涨幅最高的为乐东。体现二三市县的发展潜力巨大。海南，作为避寒胜地，是北方游客冬季首选的国内旅行目的地，对于‚候鸟‛群，海南成了他们的第二居住地。除此之外，近年来，全国特别是北方多个
城市空气污染问题，加快了各地买房人在海南度假置业的需求，海南二三线也成为房地产企业及‚候鸟‛关注热点。
乐东目前在售部分楼盘价格
客户分析：九所区域内客户以东北等高寒地区，具有较强候鸟过冬需求的中低端客户为主，本类客户主要钟情于三亚大气候条件，对产品价格敏感。
小结：乐东地区房地产市场于2009年正式起步，目前房地产在收项目多集中九所新区及龙沐湾。2010年9月15日开工建设的山海韵龙溪湾标志着龙栖湾旅游度假区的开发已进入实质性建设阶段。以此为分界点，乐东县房地产从‚非海景，小规模‛向‚一线强势海景、大规模‛方向转变。
六、乐东三湾介绍
龙沐湾位于乐东尖峰岭镇和佛罗镇，拥有2公里长的海岸线，是沿海‚三湾‛
率先大规模开发建设的一个海湾。
◆龙腾湾位于乐东县境内望楼港至黄流尖界处，与我国南方最大盐场——莺歌
海盐场毗邻，海岸线长17.5公里，是三大海湾中海岸线最长的一个海湾。
◆龙栖湾位于乐东县境内三亚交界处至望楼港，海岸线长15.5公里，其规划
开发已经提升为全省开发战略之一。
海南部分湾区情况
总结：海资源旅游地产在市场中占着极其重要的地位，而湾区资源的日益稀缺也将让海湾之争愈演愈烈。对于旅游地产而言，在海南这一天然大氧吧下，占据原生海岸资源，拥有一线海景将是地产价值的绝对体现。目前海南旅游地产主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾区，像陵水这一类地产是海南旅游地产的主力军，也是目前市场上销售的主力产品，有几个鲜明特点。1.占据垄断性海景资源。2.国际化氛围最浓厚。3.瞄准高端客户。拥有大量珍稀天然资源的海南西海岸，就像沉睡的卧龙，正等待时机苏醒，震惊世界。
湾区地产重点案例分析
小结：作为三亚规模最大的海景主题综合体营销策略：全国立体式轰炸营销造就了半山的销售奇迹。如举办了一系列营销活动，参加国际奢饰品展，举办音乐会、尘世论坛、赞助奥运火炬传递、出书《为什么半山半岛》沃尔沃环球帆船比赛等多项活动，全国范围营销，赢得口碑效应，奠定高端价值基础。
小结:清水湾项目是海南‚一省两地‛定位中‚热带海岛休闲度假胜地‛重要部分，对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市，旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南的对外销售提供了广阔的空间，清水湾开发时，
