下载文档原格式
房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，近年来取得了长足的进步。
然而，在快速发展的同时，房地产企业也面临着诸多财务问题。
本报告将从以下几个方面对房地产财务问题进行分析，并提出相应的解决方案。
二、房地产财务问题分析1. 资金链紧张资金链紧张是房地产企业面临的主要财务问题之一。
由于房地产项目投资周期长、资金需求量大，企业在项目建设过程中容易出现资金短缺的情况。
以下是对资金链紧张问题的具体分析：（1）融资渠道单一：目前，我国房地产企业的融资渠道主要集中在银行贷款、信托、债券等，融资渠道单一导致企业在面临资金需求时，难以满足。
（2）融资成本高：随着我国金融市场的不断深化，融资成本逐渐上升，尤其是银行贷款利率的上升，使得房地产企业的融资成本不断增加。
（3）现金流不稳定：房地产企业项目投资周期长，回款周期也较长，导致企业现金流不稳定，容易出现资金链断裂的风险。
2. 成本控制不力成本控制不力是房地产企业另一个常见的财务问题。
以下是对成本控制不力问题的具体分析：（1）项目成本管理不规范：部分房地产企业在项目成本管理方面存在不规范现象，如设计变更频繁、材料浪费等，导致项目成本增加。
（2）人工成本高：随着我国劳动力成本的不断提高，房地产企业的人工成本也在不断增加，给企业财务带来压力。
（3）税收负担重：房地产企业在税收方面存在一定的负担，如土地增值税、企业所得税等，使得企业利润空间受到挤压。
3. 盈利能力下降近年来，我国房地产市场逐渐由高速增长转向平稳发展，房地产企业盈利能力受到一定程度的影响。
以下是对盈利能力下降问题的具体分析：（1）市场竞争加剧：随着房地产市场的不断发展，市场竞争日益激烈，房地产企业利润空间受到挤压。
（2）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策不断加强，如限购、限贷等，使得房地产企业销售业绩受到一定程度的影响。
（3）行业集中度提高：行业集中度提高导致市场垄断，部分房地产企业利润空间被压缩。
房地产开发企业融资现状及渠道分析房地产开发企业融资现状及渠道分析一、引言随着中国经济的高速发展，房地产业作为国民经济的支柱行业之一，在经济建设和城市发展中扮演着重要角色。
然而，房地产开发企业融资一直是制约其发展的主要因素之一。
为了了解房地产开发企业融资的现状和渠道，本文将通过梳理相关数据、分析现行融资模式的优劣势，以及挖掘新型融资渠道的价值，为该行业的发展提供参考和建议。
二、房地产开发企业融资现状分析1. 信贷融资信贷融资是房地产开发企业最常见的融资方式之一。
通过银行贷款、信托贷款等渠道，企业可以从金融机构获取资金。
然而，由于房地产市场的波动性较大，金融机构在审批贷款时会存在审慎态度，降低了房地产企业的融资成功率。
此外，信贷融资还容易受到金融政策调控的影响，提高了房地产企业融资的风险。
2. 债券融资债券融资是另一种常见的融资方式。
通过发行企业债、地方债等债券产品来筹集资金。
债券融资具有成本低、期限长、灵活性高等优势，可以有效满足房地产企业对资金的需求。
但是，债券融资需要满足条件严格的企业，且对发行企业的信用评级要求较高。
对于一些小型的房地产开发企业或财务状况较差的企业而言，债券融资的门槛较高，不易获得债券融资的机会。
3. 股权融资股权融资是指企业通过发行股票，将部分所有权出售给投资者来筹集资金。
房地产开发企业在境内外发行股票融资，可以获得更多的资金来源。
然而，股权融资可能导致企业控制权分散、管理层权力削弱等问题，同时也需要承担股东权益和回报等方面的压力。
4. 自筹资金自筹资金是指企业通过自有资金或利润积累等方式融资。
房地产开发企业往往会通过销售房产、将闲置资金投资于金融市场等方式来获取资金。
然而，自筹资金由于规模有限，往往无法满足企业大规模发展和扩张的需要。
三、房地产开发企业融资渠道分析1. PPP模式PPP（政府与社会资本合作）模式是近年来国家推动的重要融资渠道之一。
在房地产领域，PPP模式可以帮助房地产开发企业通过与政府合作，共同开发土地资源和基础设施建设等项目，从而实现融资的目的。
房地产投融资渠道分析摘要：房地产业作为一个典型的资金密集型产业，其融资渠道也越来越受到世人的关注。
充足的资金支持对房地产业来说就其发展的至关重要的作用。
随着经济的发展，金融危机的影响，房市泡沫的出现，以及国家宏观调控的政策等的影响，房地产业的资金链面临着日益严峻的考验。
文章主要基于房地产业融资渠道视角对中国房地产业进行分析，最后对投融资渠道的选择提出几点建议。
关键词：房地产投融资；融资渠道；融资方式1我国房地产行业现状近年来，在关系国计民生的经济活动中，住房逐渐超越衣、食，排在了前列。
房地业的脱线发展在贡献了GDP的同时，也引起了人们对房地产行业的高度关注，自1998年国家扩大内需刺激经济发展的政策实施以来，房地产业得到了长足的发展，2003年中央文件有指出房地产业带动力强，“已然成为国民经济的支柱产业”，而且2003年以来，房价一路飙升，暴利吸引了更多的资金投入，而在这些投入资金中，房地产企业的自有资金占有比例远远地域银行贷款的比例，债务性融资已经成为房地产融资的主要方式。
长期以来，我国房地产业的融资来源主要依靠银行贷款的模式，在贷款门槛的提高和政策的影响，使资金链出现危机；另一方面，在市场经济多元化发展的今天，大量民间资本和国外资本却投资无门。
在二者之间建立一个有效地资金投融资模式，解决房地产资金来源的同时促进了资本流通，有利于经济的健康发展。
2我国房地产投融主要资渠道分析房地产融资是指房地产企业为生产或投资而进行的资金融通或资金筹集活动。
我国目前可供选择融资方式主要有以下几种：①银行贷款。
目前有我国的房地产业中有超过半数以上的资金，直接或间接的来源于银行信贷。
房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。
在这种主要运用银行贷款的融资方式直接导致了房地产产业的资金链的单一化，同时也将房地产业风险也大多转移到银行业，增加了银行业资金的流动性风险，在2007年的美国次级房贷危机引发了经济危机中，花旗银行等各大银行纷纷倒闭，最终银行业成为这场危机的最大受害者。
房地产融资渠道随着城市化的加速和经济的发展，房地产行业蓬勃发展。
然而，房地产项目的资金需求也逐渐增加，为解决资金需求问题，房地产集团需要寻找更多的融资渠道。
本文将探讨房地产融资渠道的几种主要方式。
一、发债融资发债融资是指房地产企业向市场发行债券，借助债券发行获得融资。
这是近年来房地产行业中广泛采用的融资方式。
债券发行的优点是比较稳健，债券的利率较低，还可以分期支付。
同时，债券价格相对稳定，不会像股票等融资方式波动太大，可以保持稳定的资金流向。
不过，市场变化可能会导致债券价格的波动，甚至发生违约。
此外，借助发债融资还需要承担一定的利息负担，增加了企业的资金成本。
二、银行贷款银行贷款是另一种常见的融资方式。
一般情况下，房地产企业可以向银行贷款，以购买土地、建造楼房等。
与发债融资相比，银行贷款的利率相对较高，但也比较安全。
需要注意的是，银行贷款放款审批过程中比较苛刻，需要申请者提供充足的资产抵押或担保，同时需要一定的信用积累。
此外，贷款需要按期归还，也会给企业增加一定的财务负担。
三、股权融资股权融资是指企业向投资者出售股份以换取资金。
当企业面临巨大资金需求时，股权融资是比较快速有效的方式。
此外，股权融资还可以进行多轮融资，根据不同轮次的企业成长状况，可以获得不同投资者的支持以换取不同的资本回报。
不过，股权融资相对于上述两种融资方式来说市场风险更大。
股价波动可能因为市场环境、公司业绩和公司管理等多方面原因，需要企业有一定的风险承受能力。
四、私募基金融资私募基金融资是指房地产企业通过与私募基金进行合作融资，交换股权、土地等，获取所需资金的一种方式。
私募基金融资的优点是可以提供更加灵活的融资方案，适应不同的企业需求。
与此同时，私募基金融资也有一定的市场风险以及管理成本。
企业需要与资金方谈判协商，选择合适的合作方，并注意对合作方的尽职调查。
总的来说，以上四种融资方式各有优缺点，房地产企业应根据公司实际情况，寻找最适合的融资方式，以确保资金需求得到满足。
房地产企业融资结构分析房地产企业的融资结构包括两个方面，即资金来源和债务结构。
房地产企业的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、企业债券和股权融资等。
自有资金是指企业利用自身的现金流、利润和积累的资金来进行融资。
银行贷款是指企业向银行申请借款来进行房地产项目的开发和运营。
企业债券是指企业向投资者发行的债券，以获取所需的融资资金。
股权融资是指企业通过发行股票或引入股东来获取资金。
房地产企业的债务结构包括短期债务和长期债务。
短期债务主要包括短期银行贷款、短期债券和商业票据等，用于满足企业短期的资金需求。
长期债务主要包括长期银行贷款、长期债券和企业债务等，用于满足企业长期的资金需求和项目开发。
1. 资金来源的多样化程度。
房地产企业的融资结构应该尽量多元化，不过度依赖某一种融资渠道。
多元化的资金来源可以降低企业的融资风险，提高企业的融资能力。
2. 债务结构的稳定性。
房地产企业的债务结构应该保持相对稳定，避免过度依赖短期债务，以免出现偿债风险。
长期债务的比例应该适中，以保持企业的偿债能力和发展空间。
3. 资金成本的控制。
房地产企业应该根据不同的融资渠道选择合适的资金成本，努力控制融资成本。
企业还应该关注融资的时机，选择适合的时机进行融资，以减少融资成本的支出。
4. 资本结构的优化。
房地产企业应该根据自身的经营需求和市场环境，优化资本结构，平衡债务和股权的比例。
合理的资本结构可以提高企业的抗风险能力和盈利能力。
房地产企业融资结构的分析可以帮助企业了解自身的融资情况和融资能力，从而制定合理的融资策略，提高企业的竞争力和盈利能力。
企业还应该密切关注市场环境的变化，灵活调整融资结构，以适应不同的经营需求。
我国房地产企业融资现状与渠道分析房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。
房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。
近年来，我国房地产金融发展迅猛，但和发达的国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。
导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。
在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。
如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
1、我国房地产企业融资现状1.1房地产资金来源现状在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。
而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。
虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。
并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。
我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。
表1.1 房地产开发投资资金来源单位：亿元年份2000 2001 2002 2003 2004 五年合计所占比例国家预算6.87 13.63 11.8 11.36 11.85 55.51 0.10%内资金国内贷款 1385.08 1692.2 2220.34 3138.27 3158.41 11594.3 21.57%债券 3.48 0.34 2.4 0.55 0.19 6.96 0.01% 利用外资 168.7 135.7 157.23 170 228.2 859.83 1.60%自筹资金 1614.21 2183.96 2738.44 3770.68 5207.56 15514.85 28.86% 其它资金2819.29 3670.56 4619.9 6106.05 8562.59 25778.39 47.96% （定金及预付款）资金来源合计5990.76 7682.76 9738.31 13185.6 17157 53754.33 100.00% 资料来源：各年统计年鉴1.2我国房地产企业主要融资方式1.2.1银行贷款银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。
房地产开发经营工作中的资金筹措与运用房地产开发经营是一个资金密集型的行业，需要巨额资金来支持项目的开发与运营。
资金的筹措和运用对于房地产企业来说至关重要，它决定着企业的生存与发展。
本文将从房地产开发经营工作中的资金筹措和资金运用两个方面进行论述。
一、资金筹措1. 银行贷款银行贷款是房地产企业最主要的资金来源之一。
企业可以向商业银行贷款来满足项目开发和经营运营的资金需求。
通过和银行建立长期合作关系，企业可以获得更好的贷款条件和利率，更好地满足其资金需求。
2. 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种长期、稳定的融资方式，可以帮助企业解决短期资金需求和长期项目投资。
债券的发行通常需要经过相关监管机构的批准，企业需要根据自身的情况选择合适的债券类型和发行方式。
3. 股权融资通过股权融资，房地产企业可以向投资者出售部分股权，筹集资金用于项目开发和运营。
股权融资可以通过上市或非上市的方式进行，企业需要进行详细的财务和市场分析，选择合适的融资平台和投资者。
二、资金运用1. 项目开发房地产企业的主要资金运用方向是项目开发。
通过投入资金进行土地购置、规划设计、施工建设等环节，实现房地产项目的开发与销售。
企业需要根据市场需求和风险评估，合理配置资金，确保项目的高质量和高回报。
2. 营销推广资金的运用不仅限于项目开发，还包括营销推广方面。
房地产企业需要投入资金用于广告宣传、销售推广、品牌建设等，提高市场知名度和销售额。
在资金运用过程中，企业需要制定明确的营销策略和推广计划，确保资金的有效利用。
3. 持续运营除了项目开发和营销推广，房地产企业还需要投入资金用于持续运营。
这包括物业管理、维修保养、客户服务等方面的支出。
通过有效的资金运营，企业可以提高客户满意度，提升品牌信誉度，进一步扩大市场份额。
总结：房地产开发经营工作中的资金筹措与运用是一个复杂的过程，需要企业制定科学的资金管理策略和运营计划。
资金的筹措需要灵活运用各种融资方式，满足项目开发和经营运营的资金需求。
房地产投资的资金来源分析由于房地产投资的特殊性，资金来源一直是关注的焦点。
房地产投资所需的巨额资金，一方面需要开发商和投资者自有资金，另一方面也依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种方式。
本文将从不同角度分析房地产投资的资金来源，并对其特点和影响进行探讨。
一、开发商及投资者自有资金房地产投资项目需要大量的开发资金，开发商及投资者的自有资金往往是最主要的资金来源之一。
开发商可以通过自有资金来购买土地、开展规划和设计工作、进行建设和施工等各个阶段的投资。
此外，投资者也可以通过自有资金直接投资购买房产，作为长期投资或租赁等手段获取回报。
自有资金的特点是稳定、可控制，但限制也较大。
大多数小型开发商和投资者往往自有资金有限，无法独立承担大型项目的投资需求，因此需要通过其他方式筹措资金。
二、银行贷款银行贷款是房地产投资中最常见的融资渠道之一。
开发商和投资者可以向银行申请贷款来支付土地购置费用、建设费用和公司运营资金等。
银行贷款的特点是金额较大、期限较长、利率相对较低。
银行贷款的优点是能够提供大量资金，并且借款人在贷款期间可以继续进行其他投资活动，实现资金与项目的同步运作。
然而，银行贷款的缺点是需要具备一定的信用和还款能力，并且需要支付一定的利息和费用。
此外，银行贷款的申请和审批过程相对繁琐，需要提供大量的财务和项目信息。
三、债券发行债券发行是一种通过债务融资的方式，将房地产投资项目的未来收益折现为债券进行发行，从而筹集资金。
债券投资者可以按照设定的债券利率获得相应的利息，并在债券到期时获取本金回报。
债券发行的优点是可以分散风险、提高流动性，并且债券投资者可以通过债券市场进行买卖和交易。
此外，债券发行也可以吸引更多的投资者参与，扩大资金来源。
然而，债券发行的缺点是需要支付一定的发行费用，并且债券利率受市场利率和信用等级等因素的影响，存在一定的风险。
四、股权融资股权融资是指开发商或投资者通过发行股票或其他权益类证券的方式，将部分权益出售给投资者，从而获得资金。
房地产开发协议书中的资金支付和融资渠道选择一、背景介绍随着经济的发展和城市化进程的不断推进，房地产开发项目成为了许多地方的经济增长点。
然而，房地产项目的开发需要大量的资金投入，因此选择合适的资金支付和融资渠道成为了房地产开发协议书中的重要内容。
二、资金支付方式1. 自筹资金自筹资金是指开发商通过自有资金来进行项目的开发。
这种方式的优势在于可以减少外部融资所带来的利息负担，降低项目的风险。
然而，自筹资金也存在资金来源有限、回报周期长等问题，对于资金实力不强的开发商来说可能并不适合。
2. 银行贷款银行贷款是指开发商向银行申请贷款来获得资金支持。
银行贷款的优势在于可以解决资金短缺的问题，并且贷款的利率相对较低。
开发商需要根据自身项目的风险和还款能力来选择合适的贷款方式和期限，以避免过大的负债压力。
3. 股权融资股权融资是指开发商向投资者出售自己的股份来获得资金支持。
这种方式的优势在于可以吸引更多的资金投入，并且对于资金实力不强的开发商来说可以减少负债压力。
然而，股权融资也会带来所有权变动和利益分配等问题，开发商需要谨慎选择投资者，并制定清晰的合作规则。
三、融资渠道选择1. 商业银行商业银行作为主要的金融机构之一，为房地产开发项目提供了广泛的融资渠道。
开发商可以选择与商业银行合作，申请贷款或者获得信用担保，以获得项目所需的资金支持。
在选择商业银行时，开发商需要考虑银行的声誉、贷款利率、贷款期限等因素。
2. 信托公司信托公司可以为房地产开发项目提供资金信托、委托贷款等服务，是另一个常见的融资渠道。
开发商可以选择与信托公司合作，通过信托产品或者贷款来获得所需的资金支持。
在选择信托公司时，开发商需要考虑信托公司的专业能力、资金实力等因素。
3. 私募基金私募基金作为一种相对灵活的融资渠道，也在房地产开发中扮演着重要角色。
开发商可以选择与私募基金合作，通过股权融资或者债券融资来获得资金支持。
在选择私募基金时，开发商需要考虑基金的投资策略、管理团队等因素。
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。
进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。
从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。
预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。
一、当前的市场政策及融资环境房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。
从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。
2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。
自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。
从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。
2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
从中长期来看，房地产市场严控政策始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标。
从融资方面的调控政策来看，主要包括：第一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。
2020年8月20日，央行、住建部等召开房企座谈会，会上提出了“重点房企资金监测和融资管理规则”，具体政策要求设立“三条红线”，即扣除预收款项后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金对短期债务的覆盖倍数不得低于1倍，根据指标完成情况将房企按照“红-橙-黄-绿”四档进行管理，三项指标均超出管理规则的红线要求，则企业对应为红档，超出两项即为橙档，超出一项即为黄档，若均低于红线要求则对应为绿档。
根据企业的分档表现，给予不同的负债增长限额，从红至绿四档对应的有息负债增速上限分别为0%、5%、10%和15%。
该管理规则计划对12家企业进行试点，并根据试点情况向全国推广。
在管理规则颁布后，监管部门下发《试点地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，要求试点房企每月报送监测财务指标数据情况，此外还要求填报参股未并表住宅地产项目、明股实债项目融资等数据，反映出监管部门对房地产表内表外融资全覆盖的强监管思路。
该项管理规则的出台，明确了监管部门对于地产企业债务压降及表外债务穿透管理的态度，三项债务指标的提出将直接对全市场企业债务负担进行排序，梯队管理不仅限制了高负债企业未来债务规模的增量，同时在市场违约风险日渐提升的环境下，一定程度上引导资金流向稳健型房企。
二、2020年房地产行业主要融资渠道情况2020年上半年，受益于疫情后相对宽松的社会融资环境，房地产行业再融资出现短暂窗口期、融资规模显著增长、融资成本有所下滑，但随着下半年以来对信托通道的强监管，以及“三条红线”等融资新规的试运行，房地产行业融资再度收紧。
银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，主要用途仍以“借新还旧”为主，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。
1. 银行信贷银行信贷资金是房地产行业主要融资方式之一，近年来，随着金融监管的持续加大，新增房地产贷款金额持续减少，房地产投向资金持续收缩。
从2018－2020年各季度新增房地产贷款金额同比数据来看，主要金融机构各季度新增房地产贷款金额均呈持续下降的趋势，2018－2020年前三季度主要金融机构新增房地产贷款金额分别为52100亿元、45900亿元和44200亿元，年均复合下降7.89%。
从全年数据来看，2018－2019年，主要金融机构新增房地产贷款金额分别为64500亿元和57100亿元，2019年同比下降11.47%，预计2020年全年仍将呈明显下降趋势。
从主要金融机构房地产贷款余额情况来看，自2018年四季度以来，贷款余额增速持续走低。
截至2018年和2019年底，主要金融机构房地产贷款余额分别为387000亿元和444100亿元，同比分别增长20.00%和14.80%；截至2020年9月底，主要金融机构房地产贷款余额为488300亿元，同比增长12.80%，增速较一季度末和二季度末进一步下滑。
在“房住不炒”的政策基调下，综合考虑到央行多次强调合理控制房地产贷款投放，转变传统信贷路径依赖以及对房地产信贷领域的明确要求，预计2021年银行信贷的房地产投向将进一步收缩，新增贷款将主要用于偿还到期贷款等“借新还旧”的用途，净增规模或将进一步减小。
2. 国内债券市场受益于2020年以来较为宽松的市场流动性，国内债券市场整体呈现向好态势，按照联合资信房地产行业分类标准统计，2020年1－9月，银行间和交易所房地产债券累计发行规模5611.34亿元，同比增长53.80%。
分季度来看，2020年一季度地产债发行规模为1720.53亿元，同比增长25.51%，发行规模较2019年同期大幅增长；2020年二季度继续保持大规模发行态势，发行规模达1783.00亿元，同比增长49.43%，增速进一步提升；2020年三季度发行规模2107.81亿元，同比增长94.38%，增速大幅走扩。
从企业性质来看，2020年以来国有企业发行规模占比明显升高，2020年1－9月，国有企业发行规模合计3162.04亿元，规模占比为56.35%，较2019年同期规模占比提升5.92个百分点。
从级别分布来看，2020年高级别债券发行规模占比显著提升，2020年1－9月，AAA级别债券发行规模为4368.38亿元，发行规模占比为77.85%，较2019年同期规模占比提升19.84个百分点；AA+和AA级别债券发行规模占比分别为17.38%和4.66%，分别较2019年同期规模占比下降11.80个百分点和8.14个百分点。
综合来看，2020年债券市场地产债放量显著，发行规模同比大幅增加，但受市场违约风险增加的影响，市场投资偏好较为谨慎，投资人对高风险债券配置需求减弱，导致国有企业和高级别债券发行规模占比明显升高。
3. 美元债市场随着国内疫情基本得到控制，全面复工复产推进，中国经济逐步复苏，长端利率持续上行，而美联储3月以来密集出台货币宽松政策，使得美国国债收益率大幅下降，中美利差持续扩大且处于近年来较高水平，有助于引导市场增持美元负债，刺激中资企业海外融资意愿；同时，人民币汇率升值，企业以人民币计价的美元负债成本降低，也将促进企业加大境外融资。
分月份来看，2020年1月为中资房企美元债发行高峰，单月发行规模181.05亿美元、2月中资房企美元债发行规模36.86亿美元、3月中资房企美元债发行规模56.83亿美元；进入二季度，4月一级市场发行停滞，5、6月份发行规模分别为18.44亿美元和48.95亿美元；2020年三季度，中资房企美元债一级发行逐月递减，7－9月发行规模分别为72.13亿美元、64.80亿美元和36.21亿美元。
近年来，海外发行债券的中资房企不断增多，发行海外债券的中资房企信用资质整体有所下沉，目前发行主体以民营企业为主。
随着我国对于房地产融资政策的不断收紧及房企负面新闻频发，企业自身盈利能力重要性日益凸显，内需改善带来地产美元债信用风险全面下降的时期或已过去，美元债将逐步向经营稳健及头部房企集中。
4. 非标融资近年来，非标准融资渠道监管政策持续加码，以信托为代表的非标融资自2019年5月银保监会发布银保监发〔2019〕23号文后进入收缩区间。
根据用益信托网数据显示，截至2020年9月底，信托业受托管理的信托资产余额为20.86万亿元，较2019年底减少7432.79亿元，降幅达3.44%；其中投向房地产领域的信托资金为2.38万亿元，较2019年底下降3262.01亿元，降幅达12.06%。
自“资管新规”实施以来，信托行业持续处于“去通道”的过程中，2020年初，银保监会进一步明确了信托公司压缩通道及融资类信托业务的目标要求。
2020年6月，银保监会下发了《关于信托公司风险资产处置相关工作的通知》，明确坚持“去通道”目标不变，要继续压缩信托通道业务，逐步压缩违法违规的融资类信托业务，巩固信托业乱象治理成果，引导信托公司加快业务模式转变。
2020年10月，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。
未来随着信托行业监管政策日趋严格，以及“三条红线”等融资新规的穿透管理逐步推广，非标融资规模或将持续下降。
三、房地产开发到位资金情况近年来，房地产开发投资持续保持较高增速，2019年，全国房地产开发投资完成额13.22万亿元，累计同比增长9.90%，增速较2018年提升0.40个百分点。
从到位资金情况来看，2017－2019年，房地产开发资金到位金额持续增长，年均复合增长率为6.98%。
资金来源方面，截至2019年底，国内贷款和自筹资金的占比分别为14.13%和32.56%；其他资金占比为53.21%，主要包括个人按揭、定金及预收款等。
近年来，国内贷款方式的到位资金占比持续减少，2017－2019年分别为16.18%、14.46%和14.13%；而由经营产生的个人按揭、定金及预收款回流占比持续走高，2017－2019年占比合计分别为46.52%、47.67%和49.62%，是房地产企业最主要的资金来源。
