房地产企业融资完整PPT课件

– 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场 再融资的大门已向地产行业彻底关闭
.
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年10月
– 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组， 借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登 陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
– 在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地 产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无 期
• 房地产公司上市公司中
– 首次公开发行股票并上市企业 – 通过买壳上市的企业几乎各占一半
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 1994年以前
– 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点
• 从1994年下半年开始
– 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列 政策
• 1995年中国证监会明令
– 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假 村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以 上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批
.
我国房地产企业融资环境
• 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执 行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上 限制了房地产开发企业可用的资金来源
• 如果这些政策有效地执行下去，那么经过 不太长的时间就会对房地产开发企业的融 资环境产生致命的影响，各上市公司资金 链压力可能不断上升
.
我国房地产企业融资环境
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
– 并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完 成初始登记等四个节点专项用于工程建设
– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7
亿元的物业
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 国内众多企业集中投资房地产行业的原因 为：
– 一是相对较高的行业毛利率
• 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72% • 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 1996年
– 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、 房地产行业企业暂不受理
• 1997年
– 继续沿用了这一规定 – 房地产企业上市暂停了5年时间
• 由于受到增发条件的限制，以及房地产企 业高负债对业绩的不利影响，房地产企业 在当时实现股市融资还有一定的操作难度
– 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发 资产置换方式借壳上市
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行 业：
– 不仅房地产类上市公司为数众多 – 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多
• 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业 中
– 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都 有行业内公司涉及房地产业务
.
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一 条融资通道：
– 但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多 的条件下，这也是一条充满风险的道路。
– 在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司 暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕
• 在短期资本市场融资无望的情况下
– 加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自 救的主要方式
• 按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠 道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏 法也被监管层识破
.
我国房地产企业融资环境
• 信合作是指
– 银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成 理财产品通过银行卖给投资者。
• 这种做法是
– 将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽 让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷 款额度来
– 再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金 链断裂的消息即是明证
.
房地产预售资金监管
• 北京市于2010年10月25日宣布
– 自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监 管
– 禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金
• 按照北京市的要求
– 房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的 原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账 户
.
我国房地产企业融资环境
• 2010年8月起 • 监管部门要求
– 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的 资产负债表内
• 也就掐断了这一戏法存在的业再融资搁浅
• 2010年以来
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
房地产企业融资
.
目录
一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场及金融机构体系 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产传统融资方式 五、房地产融资创新
.
第一章
房地产企业的融资环境
.
资本市场房地产企业基本概况
• 目前，全国房地产开发企业
– 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; – 在沪深两市公司已超过800家
.
我国房地产企业资金来源
• 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道 过于单一，则
– 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 – 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅
速蹿升为经济泡沫 – 直至经济泡沫的“灾难式”破灭
.
房地产融资渠道
•企业自筹 •定金及预收款 •贷款 •个人按揭贷款 •其他资金等
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 其中：
– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家
– 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上
• 数据截止时期2011年
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：
– 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 – 三是民间投资渠道窄，经营环境差
.
我国房地产企业资金来源
• 银行贷款是最主要的融资渠道
– 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于 银行贷款的比重大约占55%
– 超过30~40%的国际水平
• 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产 企业和金融业都有不利影响