房地产资金来源

苏州房地产资金监管政策一、引言苏州作为中国发展最为迅猛的城市之一，房地产市场的快速发展也带来了相应的风险和挑战。

为了避免房地产市场出现过热和金融风险，苏州采取了一系列的资金监管政策。

本文将对苏州房地产资金监管政策进行全面、详细、完整且深入地探讨。

二、背景房地产市场的繁荣带动了经济的发展，但也伴随着一些潜在的风险。

过度投资、资金链断裂等问题可能会导致房地产市场的崩盘，给经济带来巨大的冲击。

为了避免这些风险的发生，苏州制定了房地产资金监管政策。

三、苏州房地产资金监管政策的主要内容1. 资金来源监管为了防止房地产开发商过度依赖银行贷款，苏州引入了多元化的资金来源监管措施。

除了银行贷款外，开发商还需要通过自筹资金、债券发行等方式来融资。

这样可以降低金融风险，提高市场的稳定性。

2. 资金用途监管苏州对房地产开发商的资金用途进行了严格监管。

开发商必须按照规定将资金用于购地、建设和销售等环节，不得将资金挪作他用。

监管部门将加强对开发商的资金流向的监测，确保资金的合理使用。

3. 资金流动监管为了防止房地产市场的资金过度流动，苏州制定了资金流动监管政策。

开发商在销售房产时，必须按照规定的比例将销售款项存入指定的监管账户，并按照规定的时间节点进行解冻。

这样可以确保开发商不会将销售款项用于其他投资，保障购房者的利益。

4. 资金监管措施的效果苏州的房地产资金监管政策取得了显著的效果。

首先，房地产市场的波动性得到了有效控制，市场的稳定性得到了提高。

其次，开发商的融资渠道得到了拓宽，不再过度依赖银行贷款。

再次，购房者的权益得到了保护，不再出现开发商挪用销售款项的情况。

四、总结苏州房地产资金监管政策的实施，为房地产市场的稳定发展提供了有力保障。

通过资金来源监管、资金用途监管、资金流动监管等措施，有效防范了房地产市场的金融风险，保护了购房者的利益。

然而，监管政策的有效性还需要长期的实践来验证，监管部门也应不断完善政策，适应市场的变化和需求。

我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析提示：销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。

1、拆解销售额资金构成销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。

2016 年房企销售回款约为8.7 万亿，占房企到位资金比例为65%，较上年占比提高9 个pct。

历史上，销售回款占比往往在50%以上，因此商品房销售情况的好坏往往对于开发商的资金情况起到关键性的影响作用，尤其是在商品房销售增速较高的年份，销售回款的占比由50%提升至60%以上。

不过在2011-2015 年随着股权、债券、非标等融资渠道的打开，销售回款以外的资金来源比重显著提高，因此我们在预测房企资金来源时不仅要跟踪销售情况，也必须重视其他融资来源的变化。

个人购房款主要来自居民存款与按揭贷款。

2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%，较2017 年一季度35.7%的高点有9.5 个pct 的回落。

个人住房贷款由人民银行统计每季度公布，为了跟踪更高频的居民购房贷款金额，我们使用居民户中长期贷款作为近似指标。

2016 年新增个人购房贷款4.96 万亿，同比增速86.5%，占全年商品房销售额42%。

同期居民户中长期新增贷款5.68 万亿，同比增速86.2%，两者总额与增速差异不大。

2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%，较去年末增速下滑86 个pct。

（备注：2017 年起，《金融机构贷款投向》报告中新增个人购房贷款数据不再公布，原个人购房贷款余额改为个人住房贷款余额，与原《货币政策执行报告》中公布的个人住房贷款余额口径一致）。

参考发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》图：2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%（单位：亿元）图：2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%（单位：亿元）2017 年1-9 月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，较4 月57.3%的比例下降近11.6 个pct，但依旧保持在高位。

房地产纾困基金管理办法解读近年来，房地产市场的波动和部分房企面临的困境引发了广泛关注。

为了稳定市场、化解风险，房地产纾困基金应运而生。

这一基金的设立旨在为陷入困境的房地产项目提供资金支持，促进房地产市场的健康平稳发展。

下面，我们就来详细解读一下房地产纾困基金管理办法。

一、房地产纾困基金的设立背景房地产市场作为我国经济的重要组成部分，其稳定发展对于经济增长、金融稳定和社会民生都具有重要意义。

然而，在市场调控、资金链紧张等多种因素的影响下，一些房地产企业出现了经营困难，部分项目面临停工、烂尾等风险。

为了防止风险进一步扩大，保障购房者的合法权益，维护市场稳定，设立房地产纾困基金成为了一种必要的举措。

二、房地产纾困基金的资金来源房地产纾困基金的资金来源通常较为多元化。

一方面，政府可能会通过财政资金投入一部分，以体现政府对市场稳定的支持和引导；另一方面，金融机构如银行、保险等也可能会参与出资，利用其资金优势为基金提供有力的支持。

此外，社会资本如大型企业、私募基金等也可能成为基金的重要资金来源。

三、房地产纾困基金的投资对象基金的投资对象主要是那些存在困境但具有一定价值和潜力的房地产项目。

这些项目可能由于资金链断裂、债务纠纷等原因导致停工或进展缓慢，但本身具备良好的地理位置、市场需求和开发前景。

通过对这些项目的投资和支持，有望使其恢复正常开发和运营，从而实现价值的提升。

四、房地产纾困基金的管理模式为了确保基金的规范运作和有效使用，通常会建立一套严格的管理模式。

一般来说，会成立专门的基金管理机构，负责基金的日常运营和投资决策。

管理机构会制定详细的投资策略和风险控制措施，对投资项目进行深入的尽职调查和评估，确保投资的安全性和效益性。

在投资决策方面，可能会设立专门的投资决策委员会，由相关领域的专家、金融机构代表、政府官员等组成。

委员会会根据项目的情况进行综合评估和审议，最终做出投资决策。

五、房地产纾困基金的风险控制风险控制是房地产纾困基金管理的关键环节。

我国房地产开发资金来源现状及改进措施作者：王萍赵健来源：《现代装饰·理论》2013年第07期房地产开发是一项具有资金消耗多、投资获利时间长、风险大等特点的经营活动。

目前我国房地产开发企业资金不足、开发资金过度依赖银行借贷是较为普遍的现象。

针对这一现状存在的问题，本文提出一些改进措施来拓宽房地产开发融资渠道，满足企业的融资需求，有效降低房地产信贷风险。

我国房地产开发资金来源现状分析房地产开发行业具有投资周期长、资金消耗多、回收资金时间长等特点，从房地产开发是一个复杂的过程。

房地产开发企业依靠自身资金力量是无法保证房地产开发项目资金的需求的，如果房地产开发企业没有众多的融资渠道或筹资方案，那么房地产开发企业就会在项目开发过程中发生融资困难，从而影响房地产开发项目的顺利完成，因此研究我国房地产开发资金来源现状问题有着重要意义。

我国房地产开发资金来源具有以下特征：过度依赖银行贷款与商品房预售款；主要来自国内贷款与自筹资金，自筹资金是主要来源，房地产开发行业缺乏金融产品，难以抵御外来冲击。

为了保证房地产行业的持续发展，我国房地产开发行业应该参考借鉴发达国家的宝贵经验，立足我国房地产开发行业实际情况，开拓思维进行创新，拓宽房地产开发企业的融资渠道以获得充足的开发资金。

拓宽我国房地产开发资金来源的措施由于受到金融危机的影响，筹资融资较为困难，在此背景下，我国房地产开发企业应该主动加强同行业各企业的合作，通过企业共同合作的方式，共同进行项目投资，共同获利。

房地产开发企业通过这种方式可以减轻市场竞争压力，分散投资项目风险，在一定程度上减低房地产开发项目成本。

除了这种合作共赢方式之外，我国房地产开发企业还可以通过合作开发、民间借贷、股份转让等方式来拓宽融资渠道。

我国房地产开发企业要学会通过上市的途径来进行融资。

一些大型的房地产开发企业可以通过直接上市的途径来获得资金，而一些小型的、经济能力水平相当较弱的房地产开发企业则可以通过间接上市的方式，及他们需要通过收购上市公司并获得一定的控股权来赢得上市的权力，并在上市项目中加入房地产开发有关业务。

房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险解析摘要：现阶段，我国房地产融资渠道严重依赖于银行体系，这不仅增加了房地产业的金融风险，而且影响着国家、银行的金融稳定。

而随着市场经济的发展，国内金融市场结构不断完善，房地产的经营方式以及效益实现，要求房地产融资渠道多元化。

关键词：房地产融资渠道金融风险融资渠道多元化房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。

从现阶段房地产的融资渠道来看，其依旧严重依赖于国有银行贷款，并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道；而在市场经济条件下，房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。

一、房地产融资渠道现状分析从房地产开发投资资金来源结构上看，房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。

二、房地产融资渠道多元化国内银行融资形式，不仅给房地产业自身带来了风险，而且也影响着银行和国民经济的发展，所以，必须探索房地产融资多元性融资渠道，降低各方风险。

多元化融资不仅要求融资途径多项化，而且要求融资风险的最小化。

一种理想的房地产融资体系应当具备，房地产前期开发资金自有，或者通过合作开发、股权转让等方式融资；中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资，而在销售中，则通过公积金和银行获得等，针对本企业，房地产信托可作为融资渠道的创新形式。

房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金，它通过向社会发行流通收益凭证，募集各种闲散资金，与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者，这不仅使得社会闲散资金得到合理利用，而且很大程地上实现了房地产业的融资，满足中小投资者需求，实现了投资者与房地产业的双效益，有效地避免了社会各方的金融风险。

信托融资与本企业特点吻合度最高，采用其融资方式成为必然。

一方面，本企业所承担的住宅项目面积较大，其建设周期较长，这客观上要求融资工具与其周期性相适应，以避免开发建设中资金缺位，而信托融资期限一般为3年，这就为其提供了时间保证。

房地产行业融资现状及对策分析房地产是一个资金密集型行业，融资是其重要的发展方式之一。

目前，中国房地产行业面临着多方面的融资压力和发展挑战，其中包括楼市调控政策的加强、金融监管的收紧、企业负债率的上升等问题。

本文将从现状和对策两个方面，对当前中国房地产行业的融资情况进行分析。

一、融资现状总体看来，房地产行业的融资环境不断趋紧。

截至2021年上半年，全国房地产企业负债率已达到59.6%，处于相对高位。

此外，房地产开发资金成本也在不断上升。

随着市场竞争加剧和政策收紧，房企的融资成本逐步上升。

1、银行贷款收紧今年年初，银行对房地产企业的贷款额度和融资门槛均有所收紧。

国家对房地产市场进行了调控，银行对房地产市场的投资也越来越谨慎，出现了多家银行调整房地产融资规模以及抬高融资要求的现象。

2、信托融资难度加大信托融资是房地产企业的主要资金来源之一，但是目前信托融资难度明显加大。

房地产开发项目的特点是高风险和长周期，而信托机构具有较高的风险忌避特性，对此类项目的融资需求越来越谨慎，追求稳定的投资回报。

此外，近年来，信托机构的监管限制也加强了，出现了不少信托公司被接管或处罚的情况，这也使得房地产企业在信托方面的融资面临一定的困难。

3、债券融资回潮随着社会融资规模的逐步扩大，债券融资对房地产企业来说逐渐变成了一个可靠的融资方式。

伴随着2020年的PPI上涨和宏观经济恢复的势头，债券市场进一步回暖。

截至2021年6月，房地产融资债券（其中包括地方政府融资债）规模超过5.5万亿元，占到债券市场的1/3左右。

二、对策分析房地产行业的融资需要转变思路，减少传统的高杠杆融资方式，提高企业的融资质量和效率。

在此背景下，企业应采取以下对策：1、转型升级，降低融资压力房地产企业应该更多地关注核心业务，提高产品品质和附加值，通过产能升级、销售管控、风险管理等方式降低企业负债率和融资压力。

2、多元化融资渠道针对当前房地产市场的融资市场多元化特点，房地产企业应在不断扩大信托融资、债券获得的融资比重的同时，增加其他金融机构的合作，扩大资金来源渠道。

我国房地产开发资金来源结构状况分析中央财经大学2005}第10期我国房地产开发资金来源结构状况分析AnalysisoftheSituationoftheRealEstateFundSourceinOurCountry石亚东SHIY a—dong(财政部财政科学研究所北京100036)[摘要]本文拟就我国房地产开发资金来源结构状况进行分析,从中可以看出房地产业融资渠道单一,风险过度集中于银行,房地产投融资金融创新滞后,以及房地产开发企业自有资金不足的现象是当前我国房地产投融资市场存在的较为普遍的问题.针对这些问题,本文相应地提出了拓宽房地产融资渠道,加大金融产品创新力度,完善房地产金融立法等一系列政策建议.Abstract:Thearticleanalyzedthesituationoftherealestatefundsourceofourcountry.Itcanbe en seenthatourcountryrealestatefundmarkethavemanyproblems,suchasnarrowfundchannel ,riskfo—cusingonbank,shortoffinancinginnovation.Toresolvetheseproblems.thearticlegivesome advicessuchasbroadeningfinancingchannel,increasingfinancialproductsandstrengtheningreales tatelegisla—tion.[关键词]房地产资金来源融资渠道Keywords:RealestateFinancingsourceFinancingchannel[中图分类号]F293.3r文献标识码]Ar文章编号]1000—1549(2005)10—0060—052O世纪9O年代以来,在国家一系列住房商品化和鼓励住房消费政策的指导下,我国房地产市场始终保持着较快的增长速度.房地产业的发展对于改善人民居住条件,带动相关产业的发展都起到了积极的作用,因而,在国务院2003年第18号文件中第一次明确确定房地产业是国民经济的支柱产业.然而随着积极财政政策效应的发挥,国家自1997年下半年开始的宏观调控目标已基本实现,包括房地产投资在内的固定资产投资已在一定程度上出现过热现象.针对房地产市场的实际情况,宏观调控的目标转向抑制盲目和过渡投资.于是2003年6月13日,央行颁布了12l号文件,在房地产开发资金链的全部环节提高了信贷门槛.从2003年6月开始,央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策,这些政策的直接后果是导致房地产企业资金更加吃紧,再加上土地使用政策的合力效应,一些无力支撑的中小房地产企业已退出开发领域.在当前的金融形势下,房地产开发企业若要生存下去,它们的资金来源呈现出哪些特点,当前房地产融资存在哪些问题以及如何解决这些问题等则是本文希望能着力讨论的. 一,我国房地产投资资金来源结构分析房地产投资资金主要由国家预算内资金,国内贷款,债券,利用外资(含外商直接投资),自筹资金(含自有资金)和其他资金来源(含定金及预收款)等六部分组成.《中国统计月报》显示,2005年1—3月,我国房地产投资资金总计4520.62亿元,比2004年同期增长25.5%.从房地产投资资金的结构来看,主要表现出以下特点:(一)房地产投资资金主要来源于国内贷款,自筹资金和其他资金来源(主要是定金及预收款),其中购房定金及预收款成为最主要资金来源收稿日期:20057～6作者简介:石亚东(1970～).男,安徽霍山人.财政部财政科学研究所博士研究生.主要研究方向:企业管理,财务管理.60'中央财经大学2005年第10期表l我国房地产开发资金来源结构情况表单位l亿元,项目2004年1—3月2005年13月金额占比金额占比国家预算内资金3.030.13.560.1国内贷款874.8624.3980.6621.7债券0.220.00.670.0利用外资57.361.653.721.2自筹资金1225.3334.11554.1634.4其中:自有资金654.2918.2874.9719.4其他资金来源1434.5939.91927.8642.6其中:定金及预收款1194.0533.21577.8934.9合计3595.391O04520.631O0注:此表数据来源于《中国统计川报》.由上表至少可以得出两点结论:第一,尽管在房地产投资资金中国内贷款仍是重要组成部分,但其规模已得到有效控制;第二,自筹资金(含自有资金)和其他资金来源(含定金及预收款)增长较快.笔者认为,出现上述情况的主要原因在于:受国家宏观调控政策的影响,商业银行普遍加强了对房地产贷款的控制和管理,提高了贷款的门槛,如对房地产开发投资项目的面积,项目本身应具备的政府批准的各种手续等方面都作了具体的规定,同时还提高了开发项目自有资金比例,清理了一些固定资产投资项目贷款,这些都导致了房地产开发企业资金来源中国内贷款占比下降.在这种金融形势下,房地产开发企业一方面加大了自筹资金力度,通过股权质押或其他资产抵押等形式转向民间融资,另一方面更加依赖于售房的定金及预收款,通过向购房人提供一些优惠条件吸收更多购房人资金.(二)购房定金及预收款在房地产投资资金中占很大比重,而银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重,因此事实上房地产投资资金中很大一部分来源于银行资金.由表一可知,2005年l一3月,全国购房定金及预收款1577.89亿元,占房地产投资资金的34.9,比上年同期增长32.1,我们可以判断,购房定金及预收款在房地产投资资金中占有相当的比重.另一方面,据不完全统计,在购房定金及预收款中银行按揭款几乎占到六成.以北京市为例,截至2004年末,北京市房地产投资资金为6l98.15亿元,其中:定金及预收款2884.77亿元,占房地产投资资金的46.5,定金及预收款中银行按揭l788.56亿元,占定金及预收款的62,占房地产投资资金总额的28.9,如果再加上同期l6l1.52亿元的国内银行贷款(占北京市房地产投资资金的26),两者合计占房地产投资资金总额的54.9.2005年3月末北京市国内银行贷款和银行按揭款合计占房地产投资资金比重约为54,这一数字与2004年末的54.9基本持平,我们由此可以看出,目前房地产开发投资的融资渠道比较单一,房地产投资资金中一半以上来源于银行体系,直接或者间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式.这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致,但也导致了房地产行业风险较多地集中于银行系统.表2北京市房地产投资资金中银行资金情况表单位:亿元.项目2004年末2005年3月末金额占比金额占比银行按揭贷款1788.5652.601834.2654.44房地产开发贷款1321.8038.881342.5639.84土地储备贷款203.926.00105.113.12其他贷款85.802.5287.572.60合计3400.081O0.O03369.49100.O0注:此表数据根据北京市统计局及中国人民银行营业管理部有关资料整理.从房地产投资资金中银行资金的结构来看,占比最大的是银行按揭贷款,几乎占到五成以上;其次是房地产开发贷款;而土地储备贷款和其他贷款则占很小的份额以北京市为例,2004年末房地产贷款总额为3400.08亿元,其中:银行按揭贷款l788.56亿元,占房地产贷款总额的52.6oA;房地产开发贷款1321.80亿元,占39.2005年3月末,银行按揭贷款和房地产开发贷款分别为1834.26亿元和1342.5661中央财经大学2005年第1O期亿元,占比进一步上升,分别为54.4和40.和银行按揭贷款,房地产开发贷款相比,土地储备贷款和其他贷款两项占比合计还不超过l0,2004年末为8.52,2005年3月末为5.72.2005年3月末与2004年末相比,北京市土地储备贷款金额减少了近100亿元,占比减少3个百分点(详见表2).(三)自有资金是房地产企业自筹及直接融资资金中的主要来源,国内其他融资和海外其他融资呈增长趋势房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金,股票融资,债券融资,房地产信托,国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点,其中,企业自有资金构成了其中最主要的部分.根据《中国统计月报》,2004年,全国房地产投资资金中企业自筹资金为5207.56亿元,其中:自有资金2862.85亿元,占房地产投资资金总额的l6.7,占自筹资金的55;2005年l一3月,全国房地产投资资金中企业自筹资金为l554.16亿元,其中:自有资金874.97亿元,占房地产投资资金总额的l9.4,占自筹资金的56.3(同比增长2.9%).另一方面,股票融资,债券融资,房地产信托等其他融资途径也有了一定程度的发展,并有一定增长潜力,但占比仍然较小,房地产企业自筹及直接融资资金中仍以企业自有资金为主,个别地区这种现象更为严重.房地产信托作为一种新型的房地产融资渠道,近年发展迅速,如北京万年花城房地产开发有限公司,北京太合嘉园房地产开发有限责任公司,北京新松房地产开发有限公司等房地产企业均采用过信托方式进行融资,但目前这种方式占比较小,约为1.49/6,对房地产投资资金总额影响不大.此外,2005年3月末与2004年末相比,国内其他融资和海外融资分别增加了5亿元和7.6亿元,合计占比l1.9,增长了0.5个百分点(详见表3).表3北京市自筹及直接融资资金情况表单位:亿元,项目2004年末2005年3月末金额占比金额占比自有资金1110.2185.131141.3184.52股票融资27.22Z.O927.222.O2债券融资0.O00.O02.25O.17房地产信托18.331.4118.701.38国内其他融资60.264.6265.224.83海外其他融资88.046.7595.657.O8合计1304.061O01350.351O0注:此表数据根据北京市统计局及中国人民银行营业霄理邵有关资料整理. (四)国家预算内资金,债券,海外资金等在房地产投资资金总额中所占比重较小,因而影响不大根据《中国统计月报》显示,2004年,国家预算内资金,债券分别为l1.8l亿元和0.19亿元,两项合计为l2亿元,约占房地产投资资金总额的0.1%;2005年l一3月,国家预算内资金,债券分别为3.56亿元和0.67亿元,两项合计为4.23亿元,约占同期房地产投资资金总额的0.1.由此可见,国家预算内资金,债券资金在房地产投资资金总额中所占比重很小,几乎可以忽略不计.海外资金包括房地产企业自筹资金中的海外其他融资,定金及预收款中的海外购房者购房款以及外资银行发放的房地产贷款等,在房地产投资资金总额中所占比重稍大,但其总体上呈下降趋势,因而对其影响仍然不大.表4北京市海外资金情况表单位:亿元,项目2004年末2005年末金额占比金额占比自筹资金中海外融资88.0447.O095.6552.30海外购房者购房款51.8O27.6547.4425.94外资银行贷款47.4925.3539.8121.77其中:开发贷款32.5917.4023.2512.71按揭贷款10.285.4911.776.44合计187.331OO182.91OO注:此表数据根据北京市统计局及中国人民银行营业管理部有关资料整理.62中央财经大学二,当前房地产投融资存在的问题(一)投融资渠道较为单一,房地产风险过度集中于银行目前,房地产企业最普遍的融资形式是"自有资金+银行贷款",其中银行信贷资金占比较高.如果考虑到企业自筹资金中的国内其他融资和定金及预收款中也会有部分资金来源于银行,则房地产投资中银行资金占比实际会更高.这显示目前间接融资仍是主渠道,房地产投融资渠道较为狭窄.由于房地产业是一个高风险,高收益同时又是资金密集型的行业,因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行信贷资金进行开发.这样一旦开发成功,则可以获得极大的收益,而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行.这种情况在我国房地产发展史上曾多次出现.相反对银行来说,在房地产开发项目成功的情况下将获得正常的利息收益,而一旦发生失败则要承担比本金大得多的损失.因此,房地产投资资金中信贷资金偏大使银行面临着一定的系统风险.(--)房地产投融资金融创新滞后,金融产品缺乏从国外房地产业的发展经验来看,多样化的融资是房地产融资的主流,融资渠道的多样化构成了对金融产品需求的多样化,也为金融产品的创新带来了机遇.在发达国家中,与房地产业配套的金融产品很齐全,比如股权融资,项目融资,基金,发债,信托以及抵押等等.而我国金融市场上的产品很少,目前虽然有信托,上市,企业发债等方式,但受各种条件制约,留给企业尤其是中小房地产企业的选择余地十分有限.在缺乏金融创新和金融产品的环境下,市场配置资源的效率必然受到很大影响,公平竞争的市场秩序也难以形成.(三)房地产开发企业自有资金不足现象较为普遍2004年5月,国家将房地产开发项目资本金比例从原来的3O9/6提高到35.但从实际情况看,2004年全国房地产企业自筹资金为5207.56亿元,占房地产投资资金总额的3O.3,其中自有资金为2862.85亿元,占房地产投资资金总额的16.7,远低于35的要求.此外,即使一些房地产企业通过各种融资渠道获取资金以使其自有资金达到35以上,银行也很难判断此类资金的稳定性,而这些资金的稳定性对于银行信贷资产的安全是至关重要的.(四)房地产企业经营性欠款数量巨大,蕴藏一定风险目前房地产开发企业的经营性欠款已经成为一项重要资金来源,经营性欠款主要体现为拖欠工程款及房屋预售收款.房地产开发企业通过长期,大量地拖欠工程款等款项的方式进行资金筹集,是一种不正常的现象,这不但会对其自身的经营和发展产生不利影响,甚至可能引发严重的社会问题.央行121号文件中明确规定银行只能对主体结构已封顶的楼盘发放按揭贷款,但从整体情况看,房屋预收款和预售率大幅攀升,事实上是个贷替代了开发贷款,间接支持了房地产开发,这与部分银行存在违规操作现象,在房屋主体结构封顶之前发放按揭贷款有关.(五)房地产业应对国际,国内资本冲击的能力亟待提高近两年,随着中国金融业对外开放步伐的加快,国内房地产市场的高回报率及巨大的市场需求,吸引了不少境外投资者.虽然目前海外资金占房地产投资资金总额比重较小,但有分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系,有人甚至发出了"海外基金兵临中国地产"的惊呼.因此,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实,尤其是"热钱"的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以认真防范.三,政策建议(一)拓宽房地产融资渠道,建立健全房地产投融资金融市场体系,实现多层次的投融资金融服务应逐步降低房地产业对银行资金的依赖性,防止房地产行业性风险向银行业集中和转移.要出台相应的政策法规,为房地产企业直接融资创造环境.可以通过拓宽房地产行业的融资渠道,推动房地产信托,房地产投资基金等投融资方式,增强房地产企业自筹资金能力,配套建立多层次的投融资体系,满足多层次主体的多样化需求.同时,加大对房地产企业的管理力度,适度提高准入标准,完善房地产交易制度,63t1t央财经大学2005年第10l{l维护良好的交易秩序,推动房地产业的良性发展.(二)加大房地产投融资金融产品创新力度作为资金密集型的房地产业,多元化融资已成为房地产融资的主要发展方向,这就需要健全资金市场,加大房地产投融资金融产品创新力度,提供多种金融产品,让民间资本获得出路.例如,可以发行和房地产相关的证券商品,包括抵押担保债权证券和房地产证券,开展各种类型的房地产信托产品,阶段性股权融资等.(三)加快完善房地产金融立法房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场,房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义.房地产金融立法应从两方面人手:一是修改完善现有的法律,法规,如《证券法》,《担保法》,《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》和涉及全社会的信用立法等. (四)完善房地产投资的统计制度,确保数据的真实可靠房地产业作为国民经济中一个重要和敏感的行业,其各项数据的准确,可靠关系到政府部门各项政策的及时性,可行性和有效性.建议相关政府部门尽快完善目前的房地产统计制度,补充合理的统计指标,为各级宏观经济部门提供决策参考.(7i)银行监管部门应加强对房地产贷款的监管,防范和化解银行风险银行监管部门一方面应当建立动态的统计,分析和监控体系,并及时向银行,房地产企业,信托公司等相关行业定期发布预警信息,引导资金投向,提高风险预警能力;另一方面,应大力推进社会信用体系的建立,使融资人的资信状况能够得到充分披露,减少由于信息不对称造成的风险.与此同时,对已经暴露的风险,应及时采取措施加以化解.(六)银行应加强对经济周期和房地产市场的研究,要严格控制放款的节奏和数量房地产业受经济环境影响较大,市场周期性比较明显.因此银行应广泛搜集房地产市场信息,加强房地产的政策研究,市场研究和需求方面研究,密切关注市场变化,提高预警能力,对房地产开发贷款应特别注重放款节奏,数量以及贷款期限.(七)完善开发贷款和按揭贷款的配套政策,建立基于独立开发项目的"企贷——个贷动态封闭管理"模式房地产开发贷款和个人住房贷款是相互关联的信贷业务,如果开发商预售或销售商品房的价款可以用来按比例归还项目开发贷款,则金融机构开发贷款的风险就会大大降低.因此建议金融机构应建立"发放开发贷款必须和个贷相结合,发放个贷必须与归还企贷相结合"的企贷——个贷动态封闭管理模式,对项目发放的各种贷款进行全过程统一监管,做到开发贷款按工程进度逐步发放,发放的个人住房抵押贷款能及时替出开发贷款,从而保证银行信贷资金的安全和良性循环.参考文献:[1]牛凤瑞,李景国,尚教蔚.中国房地产发展报告NO.2[M].北京:社会科学文献出版社,2005.[2]王希迎,丁建臣,陆桂娟.房地产企业融资新解[M].北京:中国经济出版社,2005.[3]中国人民银行营业管理部课题组.北京市房地产市场研究——金融视角的分析[M].北京:中国经济出版社,200464(责任编辑:尹贤淑)。

房地产行业是典型资金密集型行业1. 导言房地产行业是一个典型的资金密集型行业，其发展与经济繁荣密切相关。

本文将深入探讨房地产行业的特点、资金密集型的原因以及该行业的挑战和未来发展方向。

2. 房地产行业的特点房地产行业具有几个显著的特点，其中包括：2.1 资金需求高房地产项目的开发、建设和销售都需要大量资金。

购买土地、建筑物、人力资源等都需要巨额的投入。

这种资金密集型特点使得房地产行业对于资本市场和金融机构的支持极为依赖。

2.2 周期性波动房地产市场受到多种因素影响，如经济周期、政策调控、人口流动等。

这种周期性影响会导致房地产市场的供需关系出现波动，从而间接影响到房地产行业的发展。

2.3 风险较高房地产行业的投资风险较高，市场需求的变化、政策调整都可能对行业的稳定性造成影响。

此外，与土地、建筑质量等相关的法律法规也使得房地产行业面临着一定的法律风险。

3. 资金密集型的原因房地产行业为什么成为了资金密集型行业呢？以下是几个主要原因：3.1 高成本的土地、建筑物房地产行业的核心在于土地和建筑物的开发和销售。

这两者都是高成本的资产，如土地购买价格高昂，建筑物的施工和装修费用也很大，这需要大量的资金投入。

3.2 项目生命周期长房地产项目的生命周期一般较长，从规划和设计到建设和销售，整个过程可能需要几年甚至更长时间。

这要求企业在这个过程中不断投入资金，包括土地购买、建设期间的贷款利息等。

3.3 营销推广费用高昂房地产项目的推广和销售费用也是相当昂贵的。

广告、营销、销售团队等方面的投入都需要大量的资金支持，这对企业的资金实力提出了较高的要求。

3.4 法律法规限制在房地产行业，存在大量的法律法规对行业进行规范，如规定土地使用权的获取以及建筑物的质量标准等。

企业需要在符合法律法规的前提下进行运营，这也需要一定的资金保障。

4. 挑战与未来发展方向房地产行业面临着多种挑战，包括经济波动、政策调控、竞争加剧等。

然而，面对这些挑战，房地产行业还是有一些发展方向可以依靠：4.1 国家政策的引导政府部门通过相关政策调控房地产市场，可以促进该行业的稳定发展。

购房资金来源和付款方式合同书甲方：（购房人姓名）身份证号码：（购房人身份证号码）地址：（购房人住址）乙方：（房地产开发商或中介公司名称）地址：（公司地址）鉴于甲方希望购买乙方所开发的房产，并且甲方已经向乙方支付了购房定金作为购房意向金。

双方经过友好协商，达成以下条款：第1条资金来源1.1 甲方购房资金来源合法合规，不涉及非法活动。

1.2 甲方购房资金来源如下：（列举甲方购房资金来源，如：个人储蓄、亲友赠与、银行贷款等）1.3 甲方保证提供的购房资金来源的真实性和合法性，如有虚假陈述或非法来源将由甲方承担相应法律责任。

第2条付款方式2.1 甲方应按照以下付款方式向乙方支付购房款项：（列举付款方式，如：首付款、分期付款等）2.2 甲方应按照付款方式的规定及时支付相应款项，确保购房款项的及时到账。

2.3 若甲方逾期未支付购房款项，乙方有权按照相关法律法规采取相应法律手段保护自身合法权益。

第3条陈述与保证3.1 甲方保证其提供的购房资金来源合法真实。

3.2 甲方保证购房款项的来源是合法的，不涉及任何非法途径，不存在洗钱或其他违法行为。

3.3 甲方承诺如有任何关于购房资金来源及支付方式的变更，将向乙方提前通知，并在双方协商一致后进行相应的调整。

3.4 乙方保证向甲方提供合法、真实、有效的房产权益。

第4条违约责任4.1 如一方违反本合同约定，给对方造成损失的，应承担相应的违约责任。

4.2 如甲方提供的购房资金来源或支付方式发生虚假陈述，甲方应承担由此产生的一切法律责任和经济损失，并向乙方赔偿相应的损失。

4.3 如乙方未按照约定时间提供合法、真实、有效的房产权益，乙方应承担相应的违约责任，并向甲方赔偿相应的损失。

第5条争议解决5.1 若双方发生本合同履行或解释上的争议，双方应友好协商解决。

5.2 若无法通过协商解决争议，双方同意提交相关争议至有管辖权的人民法院进行审理。

第6条合同变更6.1 本合同的任何变更或补充协议，应经双方书面协商并签署补充协议。