最新房地产18种融资模式简析——详细全面

房地产企业的融资⽅式有哪些房地产企业的融资往往较为困难，因为其风险较常规企业⾼以及需要的投资数额⼀般也⽐较⼤，往往只有较为优秀的项⽬才能获得投资⽅的青睐。

下⾯就由店铺⼩编为⼤家整理有关房地产企业的融资⽅式的相关资料。

以供⼤家阅读，希望对⼤家有所帮助。

房地产企业融资⽅式房地产业是资⾦密集型产业，具有⾼投⼊、⾼风险、⾼产出的特性。

房地产开发的每⼀个阶段都需要庞⼤的资⾦⽀持，因此对融资⽅式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资⽅式。

⼀般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是指房地产企业的⾃有资⾦，包括⼀些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定⾦等。

但随着企业投资规模的不断扩⼤以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满⾜企业的发展需求。

外部融资⼜可以分为直接融资和间接融资。

直接融资主要是从资本市场获得的资⾦，主要满⾜长期投资的资⾦需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基⾦、房地产信托等多种融资⽅式。

间接融资主要是从⾦融机构获得的资⾦，主要是房地产项⽬贷款，解决房地产开发中短期的资⾦需求。

房地产企业的类型房地产企业的类型可以从两个⾓度进⾏划分。

第⼀个⾓度是从经营内容和经营⽅式的⾓度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。

房地产开发企业是以营利为⽬的，从事房地产开发和经营的企业。

主要业务范围包括城镇⼟地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。

这类企业⼜称为房地产开发经营企业。

房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。

物业管理企业指以住宅⼩区、商业楼宇等⼤型物业管理为核⼼的经营服务型企业。

这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅⼩区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

地产基建融资方式汇总房地产市场在宏观调控的背景下，市场、资金、土地三要素中，资金的重要性和必要性日渐凸显。

房企融资环境先松后紧，三条红线后融资监管进入新时代。

融资量持续高位，成本短期内承压，境内融资占比连续下降三年后反弹，境外债权融资占比下降，房企上市热情高涨，分拆多元化业务上市掀起新高潮。

融资方式也由过去的过度依赖银行，转变为创新模式。

内容如下：创新融资方式1、商业带租约销售快速融资促进现金回笼房企为快速回笼资金，所开发商业地块由商管公司运营，为商业房源寻找购买客户（出租人）及租户（承租人），购买客户向开发商支付房款，与租户签订租赁合同，开发商实现快速融资。

网络调研早期房地产市调报告显示，北京世茂工三项目力推产权商铺的带租约销售，将投资客价值落到实处为投资客提供优质的租约客户，确保投资客资金顺利回笼，实行后期统一经营管理。

世茂股份会和业主签订一个五年助其运营管理的约定，从招商到运营助业主实现一揽子计划，更要侧重于后期运营，世茂目的在于统一其商业高端形象和为业主所做的增值服务，让购买者实现租约价值。

济南泉城路世茂国际广场公寓部分“珑寓”，带租约销售试行过一段时间。

2、首付分期\带息首付贷加速银行贷款资金到位开发商为实现房款快速回笼，解决购房者首付难的问题，实行首付分期或有息首付贷等方式，首付款问题解决后，加速银行贷款的房款进度，实现快速融资。

2015年，前公司中弘股份（已宣布解散项目拍卖接盘）旗下中弘置业曾推出带息首付贷政策，购房者缴纳一定金额的定金，签署首付贷款协议，约定一定期限内还完，并缴纳一定的利息。

开发商划款由中弘股份旗下金融资本类子公司A到地产类子公司B，开具首付款收据，贷款资料齐全，银行放款。

3、房地产信托融资开发商抵押开发项目至信托公司，达到成功融资。

信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。

另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。

房地产行业快速融资模式一、背景简介房地产行业是中国经济的重要组成部分，也是近年来发展迅猛的行业之一。

房地产企业需要大量的资金来支持其开发建设项目，然而获得资金的途径并不总是简单，因此快速融资模式对企业的发展至关重要。

二、传统融资模式传统融资模式主要包括银行贷款和发债。

银行贷款一般需要较长的时间来审核，审批后还需要提供抵押担保，风险较高。

发债则需要企业具备较高的信用评级，并需要支付一定的发债成本。

此外，传统融资模式的利息成本较高。

三、快速融资模式为了满足房地产企业的融资需求，快速融资模式应运而生。

快速融资模式的特点是速度快、流程简单、成本较低等优点。

1.房屋抵押融资房屋抵押融资是一种常见的快速融资模式，企业可以将自有房产进行抵押融资，资金到账速度较快，而且整个流程简单方便。

然而，这种模式需要企业拥有可供抵押的房产，如果企业房产无法抵押或者抵押价值不足，则无法使用这种方式融资。

2.平台融资平台融资是近年来发展迅速的融资方式，主要通过互联网平台或者专业金融服务机构来实现。

这种方式相比于传统融资方式，流程更加简捷、速度更快、成本更低。

平台融资模式也存在一定的风险，而平台自身的合规性问题可能会影响企业的资金安全。

3.债权转让融资债权转让融资是指企业将自身所持有的债权通过债权转让平台转让给其他投资者，从而快速获得现金流。

债权转让融资有利于企业降低资金周转成本，但涉及到债权转让手续以及投资者的信用和资信等问题，还需要企业具备一定的专业知识和经验。

四、快速融资模式的优缺点1.优点•速度快：快速融资模式可以快速满足企业的融资需求，提高企业的资金周转效率。

•流程简单：快速融资模式流程短、审批快、操作简单。

•成本低：相比于传统融资模式，快速融资模式成本相对较低。

2.缺点•风险较高：快速融资模式多数需要抵押，一旦抵押财产价值下跌、市场波动等，将面临无法及时还款、资产被冻结等风险。

•利息成本较高：快速融资模式的利息成本相比于其他融资方式较高。

每年都有房企关门倒闭，在企业倒闭的众多原因中，62%是由于融资问题得不到解决而导致的，本人归纳了目前最全的融资模式供您参考。

这是至今为止中国最系统、最全面、实战性最强的融资方法，将根本上提高企业的融资技术! 融资能力是企业的造血能力，也是每一位管理精英必备市场生存能力。

以下融资途径你都掌握了吗？第一计：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。

2 应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。

有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。

房企融资方式最全解析一、房企有哪些融资方式1. 房企统计局融资口径根据国家统计局对固定资产投资来源的分类，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类：国内贷款是指固定资产投资项目单位向银行及非银行金融机构借入用于固定资产投资的各种国内借款，分为银行贷款及非银贷款；利用外资是指报告期收到的境外（包括外国及港澳台地区）资金，包括对外借款、外商直接投资及外商其他投资；自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金；其他资金是指在报告期收到的除以上各种资金之外的用于固定资产投资的资金，包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等，在房地产开发企业资金来源中，定金及预收款及个人按揭贷款是其他资金来源中重要的组成部分；各项应付款是指本年项目建设和购置中应付未付的投资款，主要包括应付工程款等。

2009年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。

从数据上看，房地产开发企业资金来源中，自筹资金与其他资金占比最高，2019年分别为26.38%、43.11%。

2. 房企融资方式按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。

对应于统计局口径，股权融资渠道计入自筹资金（于境外进行股权融资则计入利用外资）；银行贷款应计入国内贷款（于境外贷款则计入利用外资）；发债资金并没有单独披露，由于项目公司使用的信用债资金通常由股东发行，然后以股东借款的形式转入项目公司，应纳入自筹资金统计；资产证券化同样计入自筹资金；非标融资中，常规性的信托贷款计入国内贷款，由股东借入的非标资金以股东借款的形式转入项目公司的部分计入自筹资金，信托、私募基金等投入的股权资金或明股实债的资金应纳入自筹资金统计；境外债计入利用外资，但以股东借款形式借给项目公司的部分计入自筹资金；民间借贷计入自筹资金或其他资金统计；销售回款统计口径为其他资金；供应链融资计入各项应付款统计。

房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。

融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。

本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。

一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。

开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。

商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。

但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。

2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。

这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。

债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。

但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。

3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。

投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。

这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。

4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。

投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。

这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。

二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。

尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。

政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。

2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。

限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。

开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。

3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。

然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。

解读房地产企业的48种融资方式第一计：应收账款融资1付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。

2应收账款证券化(信托)第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。

有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资案例：万乐电器1亿案例：产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1.个人信用最大化2.现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资(内部融资)1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资案例：顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17%左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)1、个人借贷融资2、企业拆借融资案例：粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押(产品、半成品等)第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例：思路决定出路案例：猛龙过江震京津案例：产权式公寓模式1、简单融资租赁案例：广华出租车项目2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)3、ABS案例：欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例：蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料：风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、(房地产)资产证券化2、抵押贷款证券化案例：奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。

房地产融资方式探讨房地产业是中国经济的重要支柱之一，其融资方式对于整个经济环境有着重要的影响。

在当前的金融背景下，如何选择正确的融资方式，对于房地产企业来说尤为重要。

本文将探讨几种常见的房地产融资方式，并分析其优缺点。

一、银行借贷融资银行借贷融资是最常见的房地产融资方式。

它的优点在于利率相对较低，还款期限较为灵活，借贷金额大，能够较好地满足企业的资金需求。

但同时也存在一些缺点，例如银行在审批过程中要考虑诸多因素，如借贷人的资信状况、业务风险等，审批周期较长，而且银行会要求企业有很强的抵押能力。

此外，银行借贷融资也可能会受到国家宏观政策的影响，口子塞紧后，银行将很难为房地产企业提供融资服务。

二、债券融资房地产企业还可以通过发行债券来获得融资。

相较于银行借贷融资，债券融资更具有灵活性，能够满足企业对资金流的快速需求。

债券融资的成本比较低，而且企业可以选择发行不同类型的债券，例如息票债券、纯债券等。

但是债券融资的审批流程较为繁琐，需要经历发行计划、信息披露、评级等多个环节，这些过程要求有一定的技术支持。

此外，债券发行可能会受到市场风险的影响，如债券市场弱势，房地产企业获得融资的能力也将大打折扣。

三、股权质押融资股权质押融资是房地产企业常见的一种融资方式。

借助于股权质押，企业能够通过担保公司为其提供融资。

由于股权质押不需要抵押物，因此企业的融资成本相对较低。

此外，股权质押也能够帮助企业短期内快速获取资金，以应对业务的急需。

但是，由于股权质押需要担保公司的支持，所以融资额度受到了很大的限制。

而且，如果股权市场短期内波动剧烈，则股权质押的融资成本也会大幅上升。

四、房地产信托融资房地产信托融资也是一种常见的融资方式。

房地产信托由信托公司管理，能够在市场上购买优质的房地产资产，从而使企业获得稳定的收益和资金流。

房地产信托的优点在于进入门槛较低，能够满足企业的短期融资需求，稳定的收益和资金流动能力也有利于企业进行资产管理。

房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。

例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。

然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。

2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。

贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。

国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。

保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。

国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

房地产融资模式房地产业作为重要的经济支柱，对于国家和个人来说都具有重要意义。

然而，房地产项目的实施需要大量的资金，这就需要各种融资模式的支持。

本文将探讨房地产融资模式的几种常见形式，包括商业银行贷款、股权融资、债务融资和各种创新融资方式。

商业银行贷款是房地产融资中最常见的形式之一。

房地产开发商或购房者可以向商业银行申请贷款以获得所需资金。

商业银行通常根据借款人的信用状况、还款能力以及房地产项目的可行性进行风险评估。

贷款金额、利率和还款期限取决于借款人的具体情况和项目需求。

商业银行贷款的主要优势是资金来源广泛，利率相对较低，但需要满足一定的贷款条件和手续。

股权融资是指房地产开发商通过发行股票来融资的方式。

开发商可以将公司的一部分股权出让给投资者，以获得资金支持。

股权融资的优势在于能够吸引大量的投资者参与，为项目提供更多的资金来源，并且对于开发商来说，可以分享项目的风险和利益。

然而，股权融资也存在一定的风险，因为投资者对项目的决策权和利润分享权也相应增加。

债务融资是指通过借入资金来融资的方式。

发行债券是一种常见的债务融资形式。

房地产公司可以发行债券，并承诺在未来的某个时间以利息的形式偿还借款。

债务融资的优势在于可以提供大额资金支持，并且利率相对较低。

然而，债务融资也需要承担一定的借款利息和偿还压力，对于负债能力较弱的公司来说可能增加财务风险。

除了传统的融资模式外，还出现了许多创新的融资方式。

例如，房地产众筹是近年来兴起的一种融资方式。

房地产开发商可以通过互联网平台向大众募集资金来支持项目。

这种模式既能让小额投资者参与到房地产市场中，也为投资者提供了新的投资渠道。

此外，房地产信托、投资基金和租赁业务等也是房地产融资的创新形式，它们通过不同的机制为房地产项目提供资金支持。

综上所述，房地产融资模式涵盖了商业银行贷款、股权融资、债务融资和各种创新融资方式。

开发商和购房者可以根据自身需求和实际情况选择适合的融资方式。

房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

:2．预收房款。

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。

据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

房地产资本运营及主要融资模式房地产资本运营是指通过融资和资本运作，将房地产项目转化为资本运作对象，以实现项目的融资、投资、开发、经营、增值和回报的一种运作方式。

房地产资本运营的主要目标是最大化投资收益和资本增值，并通过优化资金运作、项目布局和资源配置，降低项目风险和提高资本运作效率。

房地产资本运营的主要融资模式包括：股权融资、债务融资、信托融资和私募融资。

股权融资是将房地产项目打包成股份公司，通过发行股票的方式向投资者募集资金。

股权融资的优势在于提供了较大的资金规模，降低了项目的债务负担，同时也分享了项目的风险和收益。

股份公司可以通过股票的买卖来实现项目的增值，而股东也可以通过股息和股价增长来获取投资回报。

不过，股权融资也存在着融资成本较高、增资扩股对原股东的稀释以及股东关系管理等问题。

债务融资是指开发商通过向金融机构借款来进行房地产开发和运营。

债务融资的优势在于提供了较低的融资成本和较高的杠杆效应，能够快速获得大额的资金支持。

债务融资的方式主要包括银行贷款、企业债券和信用借款等。

开发商会通过抵押物担保借款和还款来源的稳定性来获取债务融资，同时也需要承担较高的借款利息和还款责任，存在着较大的偿债压力和借款限制。

信托融资是指通过将房地产项目转让给信托公司，由信托公司以信托贷款或发行信托产品的方式向投资者募集资金，再以该款项对房地产项目进行融资。

信托融资的优势在于规避了债务融资的银行限制，能够获得更多的资金支持。

信托融资的方式主要包括信托贷款和信托计划等。

开发商将房地产项目转入到信托计划中，通过信托贷款来融资，并通过租金收益和房价增值来偿还贷款和投资回报。

私募融资是指通过发行私募基金来进行房地产融资。

私募融资的优势在于能够吸引专业的投资机构和高净值投资者，提供了较灵活和定制化的融资方式。

私募融资的方式主要包括私募股权基金和私募债基金等。

开发商将房地产项目打包成基金产品，向投资者募集资金，并通过优化投资组合和资产配置来获得资本增值和回报。

房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资本钱的把握，便于企业根据实际情况来选择适宜的融资方式。

一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。

但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续开展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的开展需求。

外部融资又可以分为直接融资和间接融资。

直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。

间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产工程贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。

它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。

前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。

债务性融资构成负债，企业要按期归还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。

权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

房地产融资的详细信息房地产工程融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。

找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。

这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈工程、谈融资、订合同。

而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵抗成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。