房地产开发与经营自考重点(江苏自考)

房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。

（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。

2、理解：房地产开发的程序。

可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。

第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。

六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。

2、理解：房地产开发与经营决策的类型。

三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。

第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。

③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性原则。

2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。

自考房地产开发与经营重点房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）1.从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标：②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。

2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。

3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同:地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。

4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。

5.房地产开发企业资质等级划分规定：6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构;④混合型组织结构。

7.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。

9.低价测算的常用方法：假设开发法。

10.其他费用估算：保险费属于其他费。

11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12.财务内部收益率公式：13.安全性按风险稈度大小分为：A,B,C,D 4级: A 级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。

房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。

14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率 ___标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C 级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。

房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A 级的筹资方案。

15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资讲行分解。

投资的分解方法有:按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。

28898房地产开发与经营09年10月江苏自考真题一、单选（1×15=15分）
20.施工，施工单位出现了损失，就有权向开发商提起索赔（ ）
三、名词解释（3×5=15分）
21．不确定型决策中的乐观主义准则
22、房地产开发于经营环境分析
23、安置补助费
24、资产负债率
25、容积率
四、简答题（6×5=30分）
26.简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型
27、简述房地产开发企业的主要人员构成
28、简述土地竞标团队的主要工作
29、简述房地产市场调研的内容
30、卫生么要对参加施工投标的承包企业进行资格预审？
32.采用因素分析法对第31题中分项工程材料成本进行分析
35.试测算34题中房地产公司开发该项目所能承受的地价和楼面地价。

房地产开发与经营考试重点选择题：第一章，绪论1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC）A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产第三章，房地产企业1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地三通一平——水，电，道路通，场地平整七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时）4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。

2012年10月房的产开发与经营自考重点（江苏自考) 一。

名词解释 1。

房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规,以房屋互换为主，货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为。

P14 2. 确定型决策:一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题，环境条件，未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策.P21 3。

风险性决策：也称为随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定,可能存在若干状态。

常用决策树法。

P21 4。

不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策.P22 5. 消费结构:社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。

P35 6。

产业结构：国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。

P35 7。

安置补助费:指为了安置以土的为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助。

P35 8. 新菜的开发建设基金：征用城市郊区商品菜的时支付的费用。

P35 9。

房屋产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为.P100 10. 货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房的产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者，货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房的产评估及格确定。

P100 11. 假设开发法：是指求取评估的块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后，所得剩余为评估的块价格的方法.P103 12.房的产开发资金成本：指投资者在房的产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，由资金筹措成本和资金使用成本组成.P155 13. 房的产开发企业的边际成本：指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本。

《房地产开发与经营》学习重点第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营基本含义（理解，概念不考）1、理解房地产、房地产业的概念2、房地产的特性（重点掌握，考点）：✧位置固定性✧投入大✧周期长✧延续性✧保值、增值性✧必需品或投资品✧政策性强二、房地产开发与经营的特点（考点）第二节房地产开发与经营形式和内容（理解，不考）第三节房地产开发与经营学科的建设（理解，不考）一、房地产开发与经营学科的形成与发展（不考）二、房地产开发与经营学科的研究内容和方法（着重了解）1、内容✧房地产开发业✧房地产中介服务业（中介业、估价业、咨询服务业、营销策划代理）✧物业管理业第二章房地产开发与经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述一、二、三、四、六（理解）五、可行性分析（考点）（一）可行性研究的过程（理解）（二）现金流量分析（重点掌握净现值、净现值率、内部收益率的概念）第二节房地产开发与经营策略分析（理解）第三节房地产开发与经营决策（考点）✧期望值的计算方法（掌握）第三章房地产企业第一节房地产业概述（理解）第二节房地产企业战略和组织模式（理解）第三节房地产企业的设立与资质等级管理（理解）第四节房地产企业的行业管理（理解）✧行业管理包括政府的行政管理和房地产企业的组织管理第四章房地产项目及项目定位附加：1.地产项目：一级市场2.房地产综合开发项目：二级市场3.房地产转让项目（土地转让、房子转让）：三级市场（存量市场）第一节土地储备和一级开发项目一、土地和一级开发项目概述（着重理解概念）二、三（了解）第二节房地产综合开发项目（着重理解）第三节房地产转让项目（了解）✧记住项目转让中涉及的税种第四节房地产项目地位（学习重点非考试重点）一、房地产项目定位的含义（理解）二、房地产项目定位的原则（不考）1、房地产项目定位法则1）受众导向法则2）差别化法则3）个性化法则三、房地产项目定位的流程与基本内容（了解）1、流程（与课本不同）1)制定竞争目标2)分析消费者心理3)选择目标市场4)明确竞争优势5)寻找最佳切入点2、内容1)客户定位2)产品定位3)价格定位4)销售推广定位5)物业管理定位四、房地产项目定位的方法（了解）五、房地产项目定位的修正（了解）第五节案例分析（了解）第五章房地产项目用地的获取（自学）第六章房地产市场研究（重点）✧本章重点以案例分析讲课第七章房地产开发项目可行性研究（重难点）✧本章重点以案例分析讲课，第二节为重点，但本章涉及计算内容不考第八章房地产融资✧本章的考试内容主要以概念为主，记房地产融资的特点第九章房地产开发项目管理✧本章主讲第一节，从房地产开发项目涉及的主体展开来讲第十章房地产市场营销✧本章第一节为重点内容，二、三、四节理解就行。

房地产开发与经营复习资料一，单项选择（15*1）1.开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造已达到一定的经济或社会目的的行为。

2.房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。

3.工业与民用建筑需缴纳一定的城市建设配套费用。

4.广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、卖卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全过程。

5.“十一五规划”提出到2020年，新建建筑实现建筑节能65%的总目标达到中等发达国家的水平。

6.房地产资金除了通过经营业务获取稳定的现金流入外，还可以发挥其融通资金的功能，通过设定抵押权，发挥其融通资金的功能。

如:低压货代业务、低压货款证券等。

7.房地长也对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是城市经济的先导性、动力性产业。

8.房地产“三通一平”（水、电、路及场地平整），“七通一平”（给水、排水、电、路、通讯、燃气、通热及场地平整）9.自然状态的土地或有部分基础设施建筑的土地（叫作生土或毛土），变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地。

（叫作熟地）10.二级资质企业从事房地产开发经营要3年以上。

11.暂时级或临时级主要是针对新的房产开发企业，其应当自领营业执照之日起30日内，申请房地产开发主管部门《暂定资质证书》，条件是不得低于四级资质企业条件。

12.弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，已达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。

13.职能型组织结构呈现出金字塔形，金字塔顶不的是高层管理者，一次向下分布着中层管理者和基层操作人员。

其着重表现在使用人员方面灵活性较大。

14.项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。

其主要表现组织效率低下、成本高、浪费人才。

15.个人可支配收入的提高属于宏观环境。

28898 房地产开发与经营高纲1036江苏省高等教育自学考试大纲28898房地产开发与经营南京工业大学编江苏省高等教育自学考试委员会办公室一、课程性质及其设置目的与要求（一）课程性质和特点《房地产开发与管理》课程是工程管理专业学生的一门必修的专业课程。

通过本课程的学习，应考者应了解房地产开发企业及其制度，熟悉房地产开发程序，熟悉房地产项目开发与经营的基本理论和方法，掌握房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识，具备项目开发与经营的基本技能。

（二）本课程的基本要求本课程的学习要侧重于房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识；在自学中要注意理论联系实际，提高自学与更新本专业知识的能力。

（三）本课程与相关课程的联系《房地产开发与管理》是工程管理专业的一门综合性较强的课程，牵涉的知识面比较多，其前修课程包括建设法规、工程项目管理和工程合同管理等，这些课程可以帮助我们更好地掌握房地产项目开发与经营的基本理论和方法。

二、课程内容与考核目标第一章绪论（一）课程内容本章介绍了房地产开发和经营的含义、基本程序和基本环节。

（二）学习要求通过本章的学习，要求掌握房地产开发程序，房地产经营的三个基本环节以及每个环节所包含的经营内容。

房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。

（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。

2、掌握：房地产经营的基本环节。

3、重点掌握：房地产开发的基本程序。

第二章房地产开发与经营基本理论（一）课程内容本章介绍了房地产开发与经营中的生产策略、价格策略等策略，讨论了房地产开发与经营决策的类型以及根据各种决策类型在进行正式决策时应该遵循的决策准则。

同时也介绍了房地产开发与经营决策的一般程序。

（二）学习要求通过本章的学习，要求掌握房地产开发与经营的理念、策略，熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策依据。

（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发与经营理念。

2021年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营4、（P6）土地的不可移动性决定了房地产产品在交易的过程中不可能有商品位置的流动，而是商品所有者或者使用者的更换。

（选择题）5、（P6）房地产商品往往规定有严格的使用性质，如城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改，体现了土地售后用途的约束性。

（选择题）6、（P6）一般的商品经营，遵循的是市场经济下的价格机制和竞争机制，市场的影响是最主要的因素。

（判断题）7、（P7）从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。

（判断题）8、（P11）投资公司投资开发房地产与房地产开发企业开发房地产，在获利方式上有哪些差异？（简答）投资公司投资开发房地产产品不是通过出售的方式来迅速获得回报，而是在一个较长的时间内通过稳定经营获得利润，或直接购买房地产产品从事商务经营活动，因此更注重产品的抗风险性，更能承受较低的初始回报率。

9、（P12）政府建设主管部门的调控内容表现在哪些方面？（简答）政府有关部门对房地产开发的调控主要是调节市场中房地产供给与需求的矛盾，在需求与供给的总量上进行宏观调控；调整房地产开发的投资结构，统筹布局，确保城市风貌；筹集建设资金，开发市政基础设施和城市各种配套设施，提高城镇居民的生活环境质量；改善居民的居住条件，特别是为危房户、困难户提供廉价的商品房；协调房地产开发的社会效益、环境效益、经济效益的统一。

10、（P15）房地产典当，是指产权所有人，或称出典人，将其房地产以一定价格和一定期限交给承典人，出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权。

（名词解释）第二章房地产开发与经营基本理论1、（P20）均衡价格策略是通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。

（选择题）6、（P22）确定型决策只需求出各方案在以知自然状态下的收益值或损失值，然后进行对比分析，从中选择收益值最大的方案或损失值最小的方案作为决策方案。

江苏省自学考试工程管理房地产开发与经营第一章绪论1、房地产开发的基本程序：1、投资决策阶段：开发设想的形成；环境分析与机会选择。

2、依法取得土地使用权阶段。

3、可行性研究阶段；4、前期准备阶段：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。

5、项目实施阶段。

6、销售阶段。

2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容是什么？根据房地产经济活动的过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流通环节的经营和销售环节的经营三种。

1，产品形成过程的经营，从立项、选址开始、，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上看，与房地产开发的程序是相同的，这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产的改造。

2、房地产等流通的经营，流通过程的房地产经营，主要是指房产交易，包括房屋销售、房屋租赁，以及诸如房地产抵押、房产典当、房地产置换等其他形式的经营。

流通过程的房地产经营是房地产经营的主要内容。

3、消费过程的经营，房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域，此期间经营的主要是指物业管理。

第二章房地产开发与经营的基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则与决策类型：决策原则有：遵守政策法规原则、经济效益原则、定性分析与定量分析相结合原则。

类型：确定型决策、风险型决策、和不确定型决策。

2、不确定型决策有哪几种方法？常见的不确定型决策方法主要有以下几种：1、大中取大法，又称乐观主义准则。

对客观情况总是抱有乐观的态度，首先找出每种方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案则为最佳方案。

2、小中取大法，又称悲观主义准则，是坏中求好，即先从每个方案中选出一个最小的损益（最坏的结果），然后从中选择一个相对最大者《坏中求好》，其所对应的方案就是较好方案，一般来说这种方法常为保守稳健的投资决策者所采用，因为它可以保证在各种情况下收益不低于此值。

房地产经营与开发-－—考试重点总结第一章一、房地产的含义、分类、特征（一）房地产的概念房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现.房产是房屋及其权利的总称.地产是土地及其权利的总称.房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权力。

如土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

（二)房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称.(三）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业,是物质生产部门。

房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业.（四）房地产的分类（重点) 书P２—３1 按照产品类型房地产产品分为：土地高层建筑综合体物业特殊物业工业物业商业物业居住物业2 按照使用功能和用途居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产等。

３按照房地产开发程度（1）生地:不具有城市基础设施的土地，如荒地等.(2)毛地：具有一定的城市基础设施的土地，如尚未拆除的房屋及附着物的土地.（3)熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整，能在其上建造建筑物的土地。

（4)在建工程:指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。

(5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

熟地按照基础设施的完备程度可以分为“七通一平”：给水、排水、电力、电信、供热、燃气、道路和场地平整。

“五通一平":给水、排水、电力、电信、道路、和场地平整.“三通一平":通水、通电、通路、和场地平整。

4 按照经营使用方式销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产(五）房地产开发项目的类型和特点1、住宅开发项目住宅的类型别墅独立住宅联排住宅城镇住宅公寓普通住宅住宅开发项目的特点:１。

市场潜力巨大.2．开发投资风险相对较小.3．多元化的市场需求。

４．对开发商投资能力要求较低.２、写字楼开发项目写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼写字楼主要指为商务、办公活动提供空间的建筑。

2022年10月江苏省高等教育自学考试房地产开发与经营(课程代码28898)注意事项:1.本试卷分为两部分,第一部分为选择题,弟二部分为非选撣题。

2.应考者必须按试题顾序在箸题卡(纸]指定位置上作普,箐在试卷上无效。

3.涂写部分、画图部分必须使用2B铅笔,书写部分必须使用黑色字迹签字笔。

第一部分选择题一、单项选择题:本大题共15小题,每小题1分,共15分。

在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的,请将其选出。

.1.决定房地产开发地域性的是房地产A.开发的全面系统性B.开发的广泛联系性C.开发的风险性D.产品的不可移动性2.有权处分抵押物,并优先获偿的是房地产抵押活动中的A.抵押人B.抵押权人C.他项权人D.银行.3.总体而言,我国房地产开发企业资质等级可划分为A.三个级别B.四个级则C.五个级别D.六个级别4.企业经营计划必须严格执行体现了房地产企业經营计划的A.综合性特点B.战略性特点C,灵活性特点D.权威性特点5.不同土地使用者之间在空间上的联系以及为维持空间联系所必须发生的空间移动成本的大小反映了区域的A.自然环境特点B.经济地位C.社会地位D.交通便捷程度6.两国发生政治冲突,-国向另-国在其国境内的企业征收特别税或使用费等,该行为属于A.政府于预B.政府制裁C.财富剩夺D.经济风险7.根据《中华人民共和国土地管理法)规定,征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前A.3年平均年产值的4-6倍B.5年平均年产值的4-6倍C.3年平均年产值的6-10倍D, 5年早均年产值的6-10倍8.房地产价格调查属于A.专题性市场调查B.综合性市场调查C.探测性市场调查D.因果性市场调查9.用每间客房的综合投资乘以客房数来估算-座渭店总投资的方法是A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似医算法10.反映债权人发放贷款安全程度的指标是A借數偿还期B.资产负儀率.C.流动比率D.速动比率11.給所有投标人同等的信息量体现了房地产开发項目招投标中的A.公开原则B.公平原则C,公正原则D.诚实信用原则12.可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路的进度计划编制方法是A.表格法B.横道图法C.网络图法D.曲线法13.因承包商的原因造成施工进度滞后属于A费用常赔的内容B.工期索赔的内容C.其他索赔的内容D.不可索赔的内容14.根据开发建设的正常支出和应获得的利润来制定产品价格的理论依据是A.生产费用价值论B. 预期原理C.替化原理D.供求理论15.饮用水中的总大肠菌群指标属于A微生物学指标B.一般化学指标C,毒理学指标D.放射性指标第二部分非选择题二、判断改错题:本大题共5小题，每小题2分,共10分。

江苏自考房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营1、(P1一定的经济或社会目的的行为。

(选择题)2、(P3)房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。

(选择题)3、(P4)与老城区相比，新城区在地理位置上表现出的劣势有哪些,(简答题)地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了开发建设周期。

4、(P4)新城区与旧城区相比，优势有哪些,(简答题)远离城市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利;同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低。

在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。

5、(P5)广义的房地产经营活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程。

(选择题)6、(P6)一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。

(判断改错)7、(P4)房地产经营供求关系调整缓慢性体现在哪些方面,(简答题)从宏观的角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采取某些手段对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系调节，远不如对一般商品的作用明显。

从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。

我国房地产市场政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。

也使得土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。

从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。

尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性较小，房地产的使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃。

第一章绪论房地产• 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

• 特点：固定性、耐久性、异质性房地产业• 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

• 属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。

房地产开发与经营• 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

• 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

• 比较：角度不同（产品、管理）；内容不同（生产环节，流通环节）房地产开发与经营的特点难度大风险大政策性强房地产开发形式和内容按开发的时间不同初次开发：对未利用土地的开发利用过程再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途按开发的内容不同外延式开发：增加城市用地面积内涵式开发：提高容积率或土地利用率按开发的规模不同单项开发：规模小，项目功能单一综合开发：规模大，项目功能齐全按经营对象的相对差异划分地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押　①出让：经营者是国家　一级开发　②转让、出租、抵押：经营者是土地使用人二级开发按活动发生的不同过程划分房地产开发经营房地产流通经营案例：海南房地产泡沫分析（3）• 主要问题– 土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；– 金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；– 当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；– 住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；– 政府产业战略的失误；– 大量的投机性人群。

• 最终结局：泡沫破灭– 大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米– 大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷– 大量资金流失；– 大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米– 产生大量房地纠纷和官司；• 泡沫破灭的根本原因国家强有力的宏观调控政策；土地供应失控；城市规划和管理失控；金融领域失控；产业发展战略失控；市场有效的最终需求不足；市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。

房地产开发与经营综合复习一、单项选择题1．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）A．房屋出租B．房地产抵押C．土地使用权转让D．土地使用权出让2．根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，下列各类土地的最高出让年限，不是50年的是（）A．教育用地B．旅游用地C．工业用地D．综合用地3．房地产开发按开发的规模不同，可以分为（）A．初次开发和再次开发B．外延式开发和内涵式开发C．单项开发、综合开发D．地产开发、房产开发4．房地产市场可分为一级、二级、三级市场，是按（）细分。

A．交易形式B．用途C．目标市场D．内部结构5．下列不属于房地产价格特征的是（）A．位置对价格起决定作用B．完全按成本定价C．趋升性D．垄断性6．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）A．土地费用B．前期贯穿费C．房屋开发费D．管理费用7．是指对于为了取得供租赁用的房地产所要支付的资本额，计算其所能期待获取的纯收益，此纯收益占资本额的比率称为（）A．毛利率B．纯收益率C．投资收益率D．期待利润率8．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》颁布并将于2007年11月1日实施，这体现了房地产的（）A．适应性B．位置固定性C．相互影响性D．政策影响性9．房地产项目某个建设的周期可以分为三个时期，依次是（）A．投资前期、生产期和投资期B．投资前期、投资期和生产期C．建设期、投资前期和投资期D．投资前期、建设期和生产期10．根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为确定型、风险型和（）A．不确定型B．定量型C．已知型D．不稳定型11．项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间称为（）A．投资回收期B．内部收益回收期C．净收益回收期D．外部收益回收期12．下列属于房产管理部门核发的是（）A．销售许可证B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证13．物业代理佣金的收取标准要根据代理方式来确定，联合代理一般要较独家代理支付较多的代理金，可以为独家代理的（）A．1.5倍B．2倍C．2.5倍D．3倍14．（）型广告一般出现在开盘前期和初期，目的在于提高楼盘的知名度和潜在客户的认知感，一般采用简介形式并配以效果图成形A．告知型B．说服型C．提示型D．促销型15．在销售市场中，当房地产销售范围小、销售价成本价相差大、企业有自己的营销队伍、经验丰富及财力雄厚时，可以来取的方式是（）A．直销B．间接销售C．短渠道D．长渠道16．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

纲1036江苏省高等教育自学考试大纲28898房地产开发与经营南京工业大学编江苏省高等教育自学考试委员会办公室一、课程性质及其设置目的与要求（一）课程性质和特点《房地产开发与管理》课程是工程管理专业学生的一门必修的专业课程。

通过本课程的学习，应考者应了解房地产开发企业及其制度，熟悉房地产开发程序，熟悉房地产项目开发与经营的基本理论和方法，掌握房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识，具备项目开发与经营的基本技能。

（二）本课程的基本要求本课程的学习要侧重于房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识；在自学中要注意理论联系实际，提高自学与更新本专业知识的能力。

（三）本课程与相关课程的联系《房地产开发与管理》是工程管理专业的一门综合性较强的课程，牵涉的知识面比较多，其前修课程包括建设法规、工程项目管理和工程合同管理等，这些课程可以帮助我们更好地掌握房地产项目开发与经营的基本理论和方法。

二、课程内容与考核目标第一章绪论（一）课程内容本章介绍了房地产开发和经营的含义、基本程序和基本环节。

（二）学习要求通过本章的学习，要求掌握房地产开发程序，房地产经营的三个基本环节以及每个环节所包含的经营内容。

房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。

（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。

2、掌握：房地产经营的基本环节。

3、重点掌握：房地产开发的基本程序。

第二章房地产开发与经营基本理论（一）课程内容本章介绍了房地产开发与经营中的生产策略、价格策略等策略，讨论了房地产开发与经营决策的类型以及根据各种决策类型在进行正式决策时应该遵循的决策准则。

同时也介绍了房地产开发与经营决策的一般程序。

（二）学习要求通过本章的学习，要求掌握房地产开发与经营的理念、策略，熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策依据。

（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发与经营理念。

2、掌握：房地产开发与经营策略。

房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。

由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。

房地产包括土地和建筑物。

特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。

二、房地产服务业一）物业管理业。

二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。

2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。

3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。

4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。

发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。