2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》【章节题库】-第七章 风险分析与决策(下)【圣才出品】

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付( )。

A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发贷款。

从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。

参见教材P304。

2、[试题]一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。

( )【答案】×【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

参见教材P366。

3、[试题]关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。

A.折让优惠是为了吸引潜在租户B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上【答案】D【解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。

折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的租金水平不会变化。

参见教材P354。

4、[试题]房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级【答案】C5、[试题]房地产估价报告通常由( )组成。

①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。

A.①③②④⑤⑥⑦⑧B.①②③④⑤⑥⑦⑨C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨D.①②③④⑤⑥⑦⑩【答案】A【解析】本题考查的是估价报告的组成。

2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试试卷及答案一、单项选择题（共35小题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）1．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A．获取房地产当期收益B．获取房地产未来收益C．直接从事房地产开发经营活动D．间接参与房地产开发经营活动2．投资者对房地产内部，使用功能韵变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。

A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性3．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的重要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好4．假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。

A．4.42％ B．8.11％ C．8.13％ D．9.54％5．下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步6．反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产同质价格7．随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。

A．向下 B．平稳 C．不稳定 D．向上8．在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

A．租金增长率上升B．新增供给小于新增需求C．新开工项目增加D．租金增长率下降9．可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段10．房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

A．施工单位 B．建设单位C．监理单位 D．设计单位11．某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。

第七章 风险分析与决策一、单项选择题1、房地产开发项目的开发期，由（ ）两个阶段组成。

A、建造期与经营期B、准备期与经营期C、准备期和建造期D、建造期和经营准备期2、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（ ）。

A、绿地率B、容积率C、建筑密度D、建筑限高3、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。

A、空置率与有效毛收入呈反向变动B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率4、某房地产开发项目的占地面积4000m2，土地总价5000万元，如果房屋开发成本为6000元/m2，预测销售价格为15000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。

A、1.4B、1.5C、1.6D、1.75、某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。

A、1.4B、1.5C、1.6D、26、房地产开发项目盈亏平衡分析包括（ ）。

A、多因素临界点组合B、最低运营费用比率C、最低购买价格D、最高租售数量分析7、（ ）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A、临界点分析B、保本点分析C、敏感性分析D、盈亏平衡分析8、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A、利润为零时B、利润最大时C、允许的最低经济效益指标D、允许的最高经济效益指标9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。

A、最高工程费用B、最高租售数量C、最高购买价格D、最高土地取得价格10、房地产项目敏感性分析时，首要步骤是（ ）。

第七章风险分析与决策第一节房地产投资项目不确定性分析一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。

[2017年真题] A．宏观社会经济环境B．房地产市场供求关系C．租户支付租金能力D．银行贷款利率【答案】D【解析】对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：①购买价格；②权益投资比率；③租金水平；④空置率；⑤运营费用；⑥有效面积系数；⑦贷款利率等。

其中空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。

2．当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）。

[2016年真题]A．绿地率B．容积率C．建筑密度D．建筑限高【答案】B【解析】当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。

3．下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（）。

[2014年真题]A．运营费用B．年还本付息额C．空置率D．权益投资比率【答案】C【解析】空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛收入非常重要。

空置率提高，会导致有效毛收入减少；空置率降低，会使有效毛收入提高。

4．下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。

[2011年真题]A．建筑安装工程费B．土地费用C．空置率D．容积率【答案】C【解析】对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：①购买价格；②权益投资比率；③租金水平；④空置率；⑤运营费用；⑥有效面积系数；⑦贷款利率等。

其中，空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

第七章 风险分析与决策【考情分析】■本章考试所占分值较大，2016年、2015年、2011年、2009年均有大的计算题 ■内容有一定的难度，需要掌握例题及真题的解题方法第一节 房地产投资项目不确定性分析1.房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素■购买价格■权益投资比率（资本金占初始投资的比例）■空置率■运营费用3.权益投资比率■权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例■权益投资比率低，说明资本金少，借款资金多，使用了高的财务杠杆，投资者的风险和报酬相应增加，权益投资收益率高■当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率■金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 【2017年真题】风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。

（ ） 『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。

通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

参见教材P216。

4.运营费用■运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出■通过签署长期物业协议可以减少运营费用的变动，但无法排除通货膨胀的影响，也无法减少大修理费用的变化【2017年真题】估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（ ）的影响。

A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。

空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。

参见教材P217。

【归纳对比】。

第七章风险分析与决策
考点一：房地产投资项目不确定性分析（见表7-1）★★★★
表7-1 房地产投资项目不确定性分析
考点二：盈亏平衡分析★★★★★
1．盈亏平衡分析的基本原理
（1）盈亏平衡分析的基本原理（见表7-2）
表7-2 盈亏平衡分析的基本原理
（2）线性盈亏平衡分析
①基本公式
a．盈亏平衡产量Q*＝C f/（P*－C v）；
b．盈亏平衡价格P*＝C v＋C f/Q*；
c．盈亏平衡单位产品变动成本C v*＝P*－C f/Q*。

式中C f为总固定成本，C v为单位变动成本。

②判断标准
如图7-1所示，当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。

图7-1 盈亏平衡分析图
2．房地产开发项目盈亏平衡分析（见表7-3）
表7-3 房地产开发项目盈亏平衡分析
考点三：敏感性分析（见表7-4）★★★★
表7-4 敏感性分析
考点四：风险分析★★★
1．风险分析概述（见表7-5）
表7-5 风险分析概述
2．概率分析的步骤与概率确定方法（见表7-6）
表7-6 概率分析的步骤与概率确定方法。

房地产估价师题■风险分析与决策1、如果成木合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险有承包商负担5对开发商()°A.影响不太大B.无影响C.影响很大D.有影响2、有尖统计分析表明，在大城市中心区，土地费用己经占到总开发成本的()°A.40 % ”50 %B.30 % ”40 %C.50 % ”60 %D.30%以下3、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是0分析的目的。

A.敏感性B.风险c.盈亏平衡D.概率4、研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值, 分析判断项目承担风险的能力，这是（）的目的之一。

A.敏感性分析B.现金流量分析C.保木点分析D.统计试验分析5、（）的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。

A.容积率B.租售价格C.资木化率D.贷款利率6、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%,成本上升60%时，开发利润（税前）为0,乙项目当售价下降20%,开发利润（稅前）为0, 因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面（）。

A.甲强于乙B.乙强于甲c. 一样D.不能确定7、假设某项目年净租金收入期望为100万元，若进行市场调查与分析后认定资本化率为7%,与认定为8%,两者相差1%,则所求得的项目资本价值差为（）万元。

A.1250B.2678C.1000D.1788、盈亏平衡分析的基本方法是建立成木与产量,销售收入与销量之间的函数尖系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出（）。

A.临界点B.转折点C.平衡点D.保木点9、（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

A.敏感性分析B.风险分析C.盈亏平衡分析D•保木点分析10、保木点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)1、[试题]按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为( )。

A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型。

E,收益加增值型【答案】BDE【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

参见教材P23。

2、[试题]最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

( )【答案】×【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。

最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

参见教材P219。

3、[试题]下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。

A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C【解析】本题考查的是房地产直接投资。

具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。

参见教材P11。

4、[试题]以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( )的70%。

A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【答案】A【解析】本题考查的是土地储备贷款。

以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

参见教材P306。

5、[试题]房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时，按5%的预征率预缴增值税。

( )【答案】×【解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。

在收到预收款时，按3%的预征率预缴增值税。

参见教材P174。

6、[试题]商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括( )。

A.开发商违法预售B.借款人赖账不还C.借款人拖延还款D.房地产市场供需失衡【答案】D7、[试题]下列关于资金时间价值的表述中，正确的有( )。

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是( )。

A.Pi≥0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C【解析】本题考查的是概率分析的步骤与概率确定方法。

各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。

参见教材P232。

2、[试题]某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是( )。

A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【解析】本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。

参见教材P199。

3、[试题]在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是( )。

A.Pi≥0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C【解析】本题考查的是概率分析的步骤与概率确定方法。

各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。

参见教材P232。

4、[试题]租赁融资在房地产领域的应用模式主要是( )。

A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资【解析】本题考查的是房地产债务融资。

租赁融资主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。

参见教材P290。

5、[试题]房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。

( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷款。

房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。

参见教材P301。

6、[试题]关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有( )。

A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关。