2019年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节题(第7~10章)【圣才出品】

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

2019年房地产估价师理论与方法考试真题2019 年房地产估价师《理论与方法》真题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是() 。

A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案： D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案： D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是 ()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案： D4、关于估价目的的说法错误的是 ()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价新报告的用途答案： C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于 ()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案： C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案： B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是 ()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是 ()A房地产转让估价应评估出租人权益价值B续贷抵押估价应评估出租人权益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案： D9、某套住宅的套内建筑面积为145 ㎡，使用面积为132 ㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23 ㎡，按套内建筑面积计算的价格为 7500/ ㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为() 元 / ㎡。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。

{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试 《房地产估价理论与方法》试题（本试题包含客观题和主观题两部分）中华人民共和国 监制http://cpta二〇〇九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B 铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。

（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为（ ）元/㎡。

A ．4395B ．4486C ．4636D ．48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。

A ．370B ．385C ．420D ．5503.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

人力资源与社会保障部人事考试中心————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________上述情况中，存在名义价格的是（）。

【导语】2019年房地产估价师考试还有⼀段复习时间，⽬前⼤家该做⼀些强化试题，强化⼀下⾃⼰对于教材考点的记忆，及时查漏补缺。

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1.下列属于房地产外部因素的有( )。

A.⼈⼝因素 B.实物因素 C.经济因素 D.社会因素 E.权益因素 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考查的是房地产价格影响因素的分类。

⾃⾝因素(实物、权益、区位)，和外部因素(⼈⼝因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、⼼理因素、其他因素)。

参见教材P121。

2.下列属于建筑物实物因素的包括( )。

A.开间、进深、楼层 B.电梯、中央空调、集中供热 C.通风、采光、⽇照 D.风格、⾊调 E.层⾼、朝向 『正确答案』BCD 『答案解析』本题考查的是建筑实物因素。

选项A中的楼层属于区位因素;选项E中的朝向属于区位因素。

参见教材P125、P133。

3.城市规划对⼟地使⽤管制的内容，主要包括( )。

A.建筑⾼度 B.建筑结构 C.容积率 D.⼟地使⽤权来源 E.⼟地⽤途 『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。

建筑结构不属于⼟地使⽤管制内容，⼟地使⽤权性质是管制内容，但是不管制来源。

参见教材P128。

4.影响房地产价值的权益因素包括( )。

A.房地产权利设⽴和⾏使的限制 B.房地产区位的限制 C.房地产使⽤管制 D.房地产通风采光的限制 E.房地产相邻关系的限制 『正确答案』ACDE 『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。

房地产的利⽤肯定要受到⼀定限制。

包括：权利状况的设⽴和⾏使的限制，使⽤管制，和相邻关系的限制。

选项B属于区位因素。

参见教材P127～129。

5.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。

A.交通便捷程度 B.朝向、楼层 C.周围环境和景观 D.建筑规模 E.外部配套设施 『正确答案』ABCE 『答案解析』本题考查的是区位因素。

2019年理论与方法答案一、单项选择题1．C2．A3．C4．B5．A6．C7．C8．C9．A10．C11．B12．B13．B14．C15．B16．A17．D18．A19．C20．B21．C22．B23．C24．C25．D26．C27．A28．B29．C30．A31．C32．B33．B34．A35．B二、多项选择题1．BCDE2．ABCD3．ABCD4．AB 5．ACDE6．AD7．BCD8．ACE9．BCD10．ACDE11．ABD12．ABD13．BD 14．ABE15．BCDE三、判断题1．√ 2．×3．√4．×5．√6．√7．×8．×9．×10．×11．×12．×13．×14．√15．√四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y[1-1/(1+y)n](2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元(4)计算2～3层商场收益价格：年净收益：1000×2×70％×600=84万元V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元(6)计算5～10层办公楼收益价格：年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元(7)计算11～24层住宅价格：V11～24=1000×14×4000=5600万元(8)计算房地产价格：V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。

房地产估价师房地产估价理论与方法第十章房地产估价程序综合练习与答案一、单选题1、下列选项中，不属于估价委托合同内容的是（）。

A.估价目的和估价对象B.估价机构名称C.估价费用及支付方式D.实地查勘记录【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价业务接洽与承接。

实地查勘记录，应当作为估价报告的附件。

2、某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（）。

A.2016年9月20日B.2016年9月23日C.2016年9月26日D.2016年9月27日【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是估价假设和限制条件。

致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

3、（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。

A.估价对象B.价值类型C.价值时点D.估价目的【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价目的的确定。

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。

4、下列选项中，不属于估价委托合同内容的是（）。

A.估价目的和估价对象B.估价机构名称C.估价费用及支付方式D.实地查勘记录【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价业务接洽与承接。

实地查勘记录，应当作为估价报告的附件。

5、根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。

A.房屋征收B.公司上市C.企业清算D.司法鉴定【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是不应承接估价业务的情形。

《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

第四节净收益的测算一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。

A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据资本化公式法【答案】D【解析】“未来数据简单算术平均法”就是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收益。

由于收益法采用的净收益应是未来的净收益，而不是过去的净收益或目前的净收益，所以“未来数据资本化公式法”是求取净收益最合理的方法，应避免采用过去数据简单算术平均法和未来数据简单算术平均法。

2．某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。

该房地产的价格为（）万元。

[2011年真题]A．313B．329C．417D．446【答案】D【解析】设收益率为Y，偿债基金系数为a，由公式a＝Y/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。

则房地产的价格为：3．通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。

[2016年真题]A．空置损失B．房产税C．房屋折旧费D．房屋保险费【答案】C【解析】运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

4．关于地租测算的说法，错误的是（）。

[2014年真题]A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D【解析】各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题及详解第七章成本法及其运用第一节成本法概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

[2017年真题]A．旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B．估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C．估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D．已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A【解析】A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。

B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。

C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。

D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

2．成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A．在估价时点时B．在交易时C．在签订转让协议时D．在建造完成时【答案】A【解析】成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

3．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A．某标准厂房B．某体育场馆C．某待出让土地D．某写字楼【答案】B【解析】新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

第三章房地产价格和价值第一节房地产价格和价值的种类一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。

[2010年真题]A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D【解析】投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。

同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。

所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

2．某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。

该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。

[2014年真题]A．39.36B．45.00C．131.22D．170.58【答案】A【解析】承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。

由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。

3．某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。

年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。

[2013年真题]A．93.26B．93.43C．98.11D．98.28【答案】B【解析】期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。

2019年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题精选及详解一、单项选择题（每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．购买房地产上市公司股票的投资活动属于（）。

A．直接投资B．金融投资C．实物投资D．生产性投资【答案】B【解析】金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。

在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。

2．某区域整个投资市场平均收益为16%，国债收益率为3%，银行贷款利率6%，房地产投资市场相对整个投资市场的系数性市场风险系数为0.5，房地产投资的预期收益率为（）。

A．8.00%B．9.50%C．11.00%D．10.00%【答案】B【解析】根据投资组合预期收益率计算公式E（R j）＝R f＋βj[E（R m）－R f]，式中，E （R j）为同一时间段内资产j的预期收益率；R f为无风险资产的收益率；E（R m）为同一时间段内，市场整体平均收益率；βj为资产j的系统性市场风险系数相关系数。

本题中R f＝3%，E（R m）＝16%，βj＝0.5，则房地产投资的预期收益率E（R j）＝3%＋0.5×（16%－3%）＝9.50%。

3．某城市当前租房的租住和自住的比例关系称为该城市当前住房市场的（）。

A．总量结构B．租买结构C．投资结构D．产品结构【答案】B【解析】租买结构是当前使用的房地产空间中，租住和自有自住的比例关系。

A项，总量结构是指从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。

C项，投资结构是指根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。

D项，产品结构是指从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》.doc2019 年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题( 共35 题，每题 1 分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1. 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20 层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( ) 。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2. 土地取得成本是取得( ) 所需的费用. 税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3. 对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价(单价)=[( 增加后的容积率- 原容积率)/( )] ×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4. 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( ) 。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5. 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( ) 。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6. 中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是( ) 。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格7. 房地产的供给曲线表示( ) 。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案C8. 某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000m 2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2 。

A.40B.45C.48D.50答案C9. 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50 年，单价为3500 元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30 年，单价为3000元/m2，报酬率为 6 %。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案第一章房地产估价概论一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、专业估价与非专业估价的本质区别不包括()。

A、实行有偿服务B、由专业机构和人员完成C、目的是评估市场价值D、具有公信力3、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务4、房地产估价是评估房地产的()。

A、价值B、使用价值C、交换价格D、市场价格5、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处()年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

A、3B、5C、7D、106、()一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值7、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9、房地产需要专业估价是因为()。

2019年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。

2019年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题一、单项选择题（共35题,每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．350011．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元／m2。

房地产估价理论与方法复习思考题第十章房地产估价程序1、为何要制定一套科学、严谨、完整的估价程序?估价程序有何作用?房地产估价程序简称估价程序，是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，通俗地说，就是又好又快地完成一个估价项目，从头到尾需要做哪些工作，其中哪些工作应当先做，哪些工作可以后做。

为了保质、按时完成每个估价项目，估价机构和估价师应不断总结和梳理出完成一个估价项目所需要做各项工作及其进行的先后次序，形成一套科学、严谨、完整的估价程序。

估价程序的作用概括起来主要有以下4个：①规范估价行为；②保证估价质量；③提高估价效率；④防范估价风险。

按照科学、严谨、完整的估价程序有条不紊地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免疏忽遗漏、顾此失彼或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。

履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。

作为专业服务的房地产估价，不仅其实质内容（评估价值准确）很重要，而且其形式和过程（程序）也很重要。

完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容）。

对于不是有意高估或低估的，可以说“过程”比“结果”更重要，因为如果“过程”真正做到位了，“结果”一般不会出错。

对于因估价结果异议所引起的估价鉴定，其中一项重要的鉴定内容就是检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序去开展估价工作，即检查在履行估价程序方面是否存在简化、省略等问题或疏漏。

例如，在受理估价委托时，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解其真实的估价需要；在收集估价所需资料时，是否尽职收集了估价所需资料，包括是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所需资料，自己是否努力收集了估价所需的其他资料，并且对估价所依据的资料是否依法进行了核查验证；在估价中，是否对估价对象进行了实地查勘，以及实地查勘是否符合要求（是否认真、到位）；是否恰当选择了估价方法并进行正确、仔细的测算。