房地产估价理论与方法第七章收益法及其运用章节练习(2016

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 地租资本化法，即：地价=地租×利息率。

（ ） 本题答案： 2、多项选择题 未来净收益流的类型有（ ）。

A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化 本题答案： 3、判断题 未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 4、单项选择题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。

A.13 B.15 C.16 D.17姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。

（）本题答案：6、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（）本题答案：7、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。

（）本题答案：8、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。

（）本题答案：9、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。

房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案2016房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案习题(一)1、大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证，下列对于它与普通定期存款单的不同之处叙述正确的是( )。

A.通常为记名式B.面额固定C.金额较大D.允许在市场上买卖转让2、下列属于控制性详细规划的内容的是( )A.建设条件分析和综合技术经济论证B.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线C.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求D.确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高3、根据我国《合同法》的规定，当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以采取的追究违约责任的方式是( )。

A.只能适用定金条款B.只能适用违约金条款C.合并适用违约金和定金条款D.选择适用违约金或者定金条款4、如果说保险的基本职能通过保险人的负债业务来实现，那么保险的( )则是通过保险人的资产业务实现的。

A.派生职能B.融通资金职能C.收入再分配职能D.组织经济补偿职能5、证券市场分为两级，包括( )。

A.发行证券的再转让市场B.原始购买者之间的市场C.证券的发行市场D.交易流通市场6、下列不属于股票基本特征的是( )。

A.稳定性B.决策参与性C.流通性D.非返还性7、关于短期资金市场的特点的叙述有误的一项是( )。

A.融资期限短，最长不超过一年B.融资的目的是为了解决短期资金周转的需要C.参与者主要是熟悉投资技巧，业务精通的专业投资者D.金融工具有较强的“货币性”风险较小，故有时被称为货币市场8、( )是指通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而消除因时距短而使各指标受偶然性因素影响所引起的波动。

A.最小二乘法B.扩大时距法C.移动平均法D.缩小时距法9、下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是( )。

A.单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B.复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C.用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D.在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算10、( )是反映在一定时空状态下社会经济现象的综合数量和特性。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。

A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

房地产估价理论与方法-7(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 假设开发法是以( )为理论依据的。

A. 收益递增原理B. 均衡原理C. 预期原理D. 未来趋势原理2. 收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A. 均衡原理B. 替代原理C. 预期原理D. 未来趋势原理3. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。

A. 27.6B. 28.2C. 29.0D. 29.94. 路线价法主要适用于( )。

A. 城市街道两侧商业用地的估价B. 旧建筑物的估价C. 新建筑物的估价D. 拆迁房屋的估价5. 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。

A. 开发结束时的时间B. 购买待开发房地产时的时间C. 开发期间的某个时间D. 全部租售出去时的时间6. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

A. 548.19B. 558.15C. 567.39D. 675.407. 某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。

A. 62500B. 62000C. 61000D. 615008. 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。