城市空间结构-长沙为例

地租的理论变化曲线，容易理解，中心区 越靠近CBD，各种市政设施，各种服务行业 越齐全，享受得越多，付出得越多，故大致 为这个曲线。
而这个形则难以理解一点，比较零售业和农业，农业很简单，不管在哪里， 假设去除地理及各种变量的影响，它的付租能力应该是近乎相同的（主要不同 在交通费用上，但也很小）。 零售业依靠中心区大量齐全的市政设施及各种 多样性更易存活，付租能力达到最大值，而离开市中心意味着离开大量的消费群体， 即使郊区有消费者，也是比市中心更少的。
• 1）20世纪80年代中期到90年代末 1986-1995 中山路百货大楼，友谊华侨商场，阿波罗 商场，东塘百货大楼，晓园百货大楼共同 上演一场颇具影响的商战，即商业五虎闹 长沙，形成良好的商业规模效应。但是专 业市场和商业活动带的发展还在城区内。
由于城市经济发展的限制，没有出现大型综合零售业 态，以点状和线状空间分布为特点.
城市商业空间的演变
• 1)从长沙市的空间发展可以看出，1981年 以前的长沙一直以五一广场为商业中心， 形成单核心的城市空间结构主要商业功能 集中在五一广场附近，企业用地、生产用 地、居住用地和商业用地混合其中，呈现 出典型的“生产型城市”特点。 • 空间结构的演变主要从20世纪中后期开始， 分为两个阶段：
城市结构多核心模式
求解…… 图错了， 这里应该是6
它们三个应该是一个从“均质理想“，到 ”非均质“，再到”多核心多变化“ 是一个越来越有弹性的过程，变量越来越 多。 它们代表着人们对自己生活的城市的了解 越深，因为或许一个问题研究到最后就会 发现这个问题是无解或者是多解的，是一个 动态的，多变得，无法测得的。
• 区域中心商业区 原来的东南西北调整为芙蓉、天心、雨花、开福、 岳麓五个行政区。 芙蓉区——五一广场、袁家岭、火车站商业中心以 及新的建材家居购物区域，向东发展。 天心区——没有自己的商业中心，改造下河街、发 展黄兴路步行街 雨花区——东塘、侯家塘和新发展的雨花亭为商圈 开福区——伍家岭商业和四方坪 岳麓区——溁湾镇商业中心
大型综合购物中心概念的辨析
购物中心，源自英文Shopping Center和Shopping Mall. 前者指一个集中购物的场所，后者一般是商店群围绕一条或几条步行街 来布置. 购物中心还常指Plaza,Square,Pavilion,Marketplace,Hall,Shopping City 美国《零售词典》认为：“购物中心是一个由零售商店以及其相应设施组 成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般情况下，它有一个或者 几个大的核心商店，并且有众多小商店环绕，此外，还有宽敞的停车场， 同时其位置靠近公路，顾客购物来去便利。”
• 4）
• 由前面的图可看出，长沙基本属于集中块 状城市空间结构类型。湘江将城市分为东 西两个部分，东部为主城区，历来以商业、 工业、居住和行政功能为主；西部主要为 文化教育功能。由于岳麓山是西部城市扩 展的天然屏障，特别是长株潭城市经济一 体化的发展以及湘江生态经济带规划建设 实施以来，长沙的城市空间主要向东南方 向发展，总体结构呈现出连片放射状、沿 湘江带组团型发展相结合的新趋势。
专业化商业区等所处的郊区呈现集聚趋势。 中心区开始呈现扩散趋势，
• 从图中可以看出长沙城市中心区商业带发 展的主要特点特点： • 1）传统商业带的空间分布在扩散，形成新 的商业空间带状聚集。扩散的同时，也有 些传统商业带的商业气氛在减弱，有些在 城市更新改造中消亡和发展缓慢。例如五 一路。
• 2）传统商业带中主要业态形式是百货商业、折扣 店、小型专业店和专卖店，业态的聚集规模小， 相互之间的关联度低、形式重复度大，对原有城 市空间要素的影响较小。 新商业带状空间主要是由大型综合购物中心形式 发展所产生的聚集效应带动形成的，他们的聚集 规模大，业态之间的关联度高，形式既有重复也 有创新，许多业态形式规模与原有城市空间肌理 有较大冲突，只有通过对城市空间结构进行改造 和更新后才能满足业态建设需要。
• 2）从1996年开始，五一广场东南角进入了第一 家大型商业合资企业平和堂商厦。他推出了长沙 第一个真正意义上的大型综合购物中心，对长沙 商业空间结构带来强烈的冲击。 • 长沙的商业企业进行了行业整合 • WTO后，各种零售形态，所有制不断涌现。 • 大型专业综合市场商业空间在城市边缘区域发展 起来。
而在零售业中，大型综合购物中心是整个商业空间中的核心。
经国家经贸委的调查显示，2002年上半年新批的28个外资项目中，有1个百货 店，3个3000平方米左右的社区超市，其他24个全是大型综合性专业超市。 还有其他一系列数据，这里略过了哟。。。
以长沙作为实证研究范例的充分性。主要基于我国中部地区特大型城市中，
大型综合购物中心对城市空间结构影响研究的理论框架 以及相关模型的应用的浅析（应用于长沙实例）
城市的同心圆模式 扇形理论 城市结构多核心模式
宏观层面
城市空间结构
微观层面
中心地理论
零售引力法则 零售周期理论
城市商业结构
伯吉斯 霍伊特
城市的同心圆模式 扇形理论
哈里斯 乌尔曼
城市结构多核心模式
城市同心圆模式
城市商业空间结构的演变，旧城难以忍受之痛！
研究思路（集中到一个点，再展开在这个点中的问题）
基本概念的辨析 几个已有模型的解释 长沙大型综合购物中心的发展与空间区位（实例） 大型综合购物中心对城市的作用及发展(从集聚 与扩散的角度） 旧城不能承受之痛 旧城问题的运作机制 (大家来讨论吧）
第一部分
研究对象的确定与研究框架 基本概念的辨析 几个基本模型的解析与应用
第二部分
长沙大型综合购物中心的发展与空间区位
思路
• 长沙发展概况 • 长沙空间结构发展 • 长沙商业结构发展 • 长沙商业空间构成 商业中心点状 商业带状 • 大型综合购物中心产生与发展机制 • 空间区位规律分析
• 城市化发展 第一阶段1949-1977新中国成立至改革开放前 由于政治原因，无论工业化还是城市化,大多 处于迂回状态。 第二阶段1978至今 全市城市化率迅速提升
加入新的变量可以更深入的进行分析，比如加上人口密度这一变量 或者再在前面两个圈层的基础上加上一个变化的“吸引圈”（结合零售 引力法则来理解）
各种因素都可能作用到这个理论模型上面，导致城市多样化发展 比如地形差异，文化差异，行政干预的不同等等 但是前面的理论模型是最基本的，一个正常条件下发展起来的城市应该 逃不过它们的束缚
扇形理论
解读： 用一个以“1中心商务区” 中心为圆心的圆去截这个图， 那么我们可以得到不同长度的 弧，弧的不同长度代表该区域 在离城市中心商务区相应距离 的存在概率。
比如，2商业区，离中心区近的 地方弧度很大，比在周围大很多 正好应证了之前的同心圆理论。 3低收入住宅区，分三种情况 4中等收入住宅，存在一个选择 问题，是“入市”，还是“出市” 5高收入住宅，一个方便的选择 或者一个美丽的环境选择问题
研究对象的选择(原因及背景）
零售业是我国第三产业中最重要的产业之一，它与国民经济和人民生活息息相
关。20世纪90年代以来，我国的零售业保持着年均16.37%的增长速度，是全球最大 的消费品市场。自从2002年我国加入WTO以后，零售业成为最先对外开放的行业。 而实际上国外许多大型零售企业利用各种方式已经相继涌入我国的主要大城市的零 售业市场，使得零售业形成了提前开放的局面。
商业中心区
专业大卖场
形成了包含城市商业中心区、城市商业带和专业 化商业区完整的商 长沙的城市中心商业区几经变化，形成了现在的 五一广场、袁家岭、东塘三个呈点状的区域，其 他的商业空间均属于专业性和区域性商业中心。 这三个“点”的变化也经历了零售业态结构演变 相类似的周期性变化。 1）20C80年代以前，五一广场商圈是长沙市空间 中唯一的商业中心。 2）20C80年代中期，”商业五虎闹长沙”，袁家 岭、东塘商圈兴起削弱了五一广场商圈的中心地 位。 3）20C90年代末，平和堂为代表的大型购物中心 出现在五一广场，使其业态形式全面更新。
导入期 经营方法的革新和改良促使新的业态产生，在此阶段，新业态的经营特 点还未被消费者和业内理解，市场占有率很低。另外，由于新业态的开发成 本、店铺投资费用较高，往往很难获得利润。 成长期 新业态在这一阶段开始被消费者接受，也得到业内的理解，市场占有率 迅速提高，但模仿者也显著增加，导致现存业态与新业态之间即异业态竞争 日益激烈。这时先进入者开始迅速扩张，利润率上升。 竞争期 竞争企业进一步增加，新业态之间的竞争加剧，同时伴随组织规模扩大 造成的间接费用增加，利润率开始下降，在这一阶段主要表现为同业态竞争。 成熟期 业界主要企业市场占有率已开始出现滑波，销售额仍很大但是利润率下 降，新业态的特征逐步丧失，为另一种新业态的产生提供重要的契机，业界 主要以差别优势进行竞争，市场趋于稳定。 衰退期 由于消费者购买行为的变化和新业态的出现，市场明显萎缩，整个行业 地位都在下降，最终退出市场。
长沙城市及零售业态发展概况
• 长沙正进入快速城市化时期，与其他中西 部城市相比，处于中上水平。
• 产业结构与城市经济发展 目前形成了以二、三产业共同拉动经济增 长的格局，产业结构不断优化。
城市空间结构及形态发展 1）楚汉到明清时期
2）20世纪初
• 3）
• 长沙自古就是全省的航运枢纽，通过湘江 雨武汉相连，长沙沿江一带一直是重要的 通商口岸，因此这种以湘江航运为主要对 外联系和经济依托的长沙，主要表现为沿 湘江带状发展。 • 从图中，我们可以看出旧城的位置以及老 商业中心区的范围。
零售业态空间区位研究
中心地理论
提出者W.Christaller 提出时间，1933年
A.Losch
中心这个概念是相对存在的，有中心才有非中心，同样的 有了非中心才可能有中心。
六边形网格的形成 构筑市场原则的两个限制因素：
1，各级供应点必须达到最低数量以使得商人的利润最大 2，一个地区的所有人口都应得到每一种货物的提供或者服务