保利地产2019年第三方工程评估方案

保利地产第三⽅交付评估⽅案付评估⼯作，现场评估⼯作当⽇完成。

4、第三⽅评估单位完成现场评估后于2⽇内编写完成正式评估简报并递交⼯程管理中⼼审核。

⼯程管理中⼼于2⽇内完成简报审核及发放⼯作。

三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（⼀）评估条件第三⽅交付评估的项⽬或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域⼯程完⼯，完成保洁⼯作；2、完成交付的法定程序及证件办理⼯作；3、完成现场供⽔、供电、供⽓、供暖的接驳及施⼯，达到使⽤条件。

（⼆）评估时间评估⼯作于集中交付前7⾄15天开展，评估⼯作为期⼀天，当天完成。

（三）评估抽选范围1、各⼦公司所有交付的住宅项⽬（含公寓、别墅），评估单元按精装修或⼟建施⼯单位划分；2、交付标准为精装修的项⽬,每家精装修单位划为⼀个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为⽑坯的项⽬，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同⼀批次内由两家或两家以上⼟建总包施⼯时，交付评估按⼟建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、⾛⽕楼梯。

抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公⽤部位。

5、屋⾯为被抽选的户内对应楼栋的屋⾯。

6、⾸层⼤堂为被抽选的户内对应楼栋的⼤堂，同⼀批次内抽选2个⾸层⼤堂。

7、地下室电梯厅的抽选为⾸层⼤堂对应的地下电梯厅，抽选数量同⾸层⼤堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防⽕分区。

检查内容（或部位）含地下室出⼊⼝、墙、地及顶渗漏、地⾯、坡道、岗亭、停车位、排⽔沟、集⽔井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。

抽选数量为⾸层⼤堂对应地下车库的⼀个防⽕分区（共2个防⽕分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项⽬，应对该交付批次内所有的公建配套进⾏评估。

10、建筑外⽴⾯随机选取3栋参与评估，不⾜3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为⼩区主⼊⼝、⼩区围蔽、中⼼园区及主要⾏⾛道路作为评估范围，如出现分期交付项⽬对于以上部位共⽤情况时，仍参与评估并在报告内进⾏提⽰。

第三方工程评估方案1. 项目概述第三方工程评估是指由独立于设计、建设和运营单位之外的第三方机构，对工程项目的设计、施工、运营等环节进行全面客观的评估和监督，以保障项目的质量、安全和可持续发展。

本方案旨在为企业或机构提供一套完整的第三方工程评估方案，旨在提升工程项目的质量和可持续性。

2. 评估目标（1）评估项目的设计合理性和可行性，包括设计方案是否符合国家相关标准和规范，是否满足用户需求，是否便于施工和维护等方面。

（2）评估项目的施工过程，包括材料选择、工序流程、质量控制、安全管理等方面，以确保施工质量和安全。

（3）评估项目的运营管理，包括设备维护、系统运行、环境保护等方面，以确保项目的可持续发展。

3. 评估内容（1）设计评估a. 对项目的设计文件进行审查，包括施工图、技术规范、材料选型等内容。

b. 对设计方案进行模拟和验证，包括仿真分析、工艺流程优化等。

（2）施工评估a. 监督现场施工过程，包括施工计划的执行、质量控制、安全管理等方面。

b. 进行设备和材料的抽检，确保施工质量和产品合格。

c. 对施工现场环境、卫生、安全等进行检查，确保施工过程符合相关规定。

（3）运营评估a. 对设备运行情况进行监测和评估，包括设备故障率、维护情况、能耗情况等。

b. 对环保措施进行检查和评估，包括废水排放、废气排放、噪声控制等。

c. 对运营管理制度进行评估，包括人员配备、培训情况、应急预案等。

4. 评估方法（1）文档审查通过对设计文件、施工方案、运营管理制度等文档进行审查，查找其中的问题和风险点。

（2）现场检查对施工现场、设备运行现场、管理机构等进行现场检查，并进行必要的记录和采样。

（3）数据分析对采集到的数据进行统计分析和模拟计算，评估项目的设计、施工和运营情况。

（4）专家评审邀请相关领域的专家对项目进行评审，提出意见和建议。

5. 评估报告（1）评估报告应包括评估过程、结果和结论，对项目的设计、施工和运营进行全面评价。

保利地产第三方季度评估方案调整说明土建过程评估方案调整说明一、实测调整说明：1、季度评估不再对精装修进行检查，精装修标段抹灰工程全部参评完成后即不在进行检查。

如已进入精装修项目存在三层以上抹灰新工作面时，仍进行季度评估，墙面腻子已施工时仍按抹灰标准进行检查。

2、住宅实测将抹灰工程与设备安装合并，比例按一下原则进行调整：3、商业，实测项除删除地砖等精装修检查项外，防火门并入抹灰工程检查，其余部分保持不变。

同时抹灰空鼓测区由原方案一个自然间变更为一面墙。

4、实测实量把现在主体结构（混凝土、砌体、钢结构）、设备安装（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）、抹灰工程（抹灰工程、防水）、幕墙工程共四分项改为三个分项：主体结构工程（混凝土、砌体、钢结构）、建筑装饰装修工程（抹灰、防水、幕墙）、机电安装工程（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）。

5、商业砌筑工程中砌筑节点原“墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于7天”调整为不少于14天。

调整说明：原体系中7天描述有误，与规范不符，因此按规范要求调整为14天。

6、明确对层高超过五米的住宅项目，垂平等指标只是三米以下的墙面进行检查，顶棚水平度等指标仍需继续检查。

7、防渗漏实测项中屋面防水卷材厚度应调整为防水层厚度。

调整说明：原体系中对于屋面涂膜厚度无检查项，因此予以增加。

8、防渗漏实测项中卫生间卫生间涂膜厚度选点原则由“共8个测区，现场取样，实测值与设计值进行对比。

”，调整为“随机选择8个卫生间，每个卫生间取目测最薄处，实测值与设计值进行对比。

”。

调整说明：对测区数量进行明确为8个卫生间，同时由于渗漏易发生在最薄弱环节，因此将取样部位调整为目测最不利部位。

9、防渗漏外门窗及窗口封堵检查项中选点原则由“已施工完成区域随机抽查10处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整为“已施工完成区域随机抽查4处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整说明：原体系描述有误，现进行修正。

一、目的提升项目品质和项目管理水平，降低项目风险。

二、适用范围适用于XX地产集团所属现场开始地上主体结构施工、尚未完成竣工备案的住宅项目（商业部分另行约定\三、各部门工作职责1、集团项目管理中心1.1负责过程评估制度的编制、修订；1.2负责组织集团第三方季度评估工作、发布过程评估成果和年度总结报告;13解决评估中争议、参加部分项目评估工作，监督评估工作的正常履行;2、区域项目部2.1参与集团季度评估工作，对评估过程的公平性、合理性进行监督；2.2对第三方评估中发现问题的整改进行跟踪；2.3配合集团协调、解决过程评估工作中发生的争议。

3、事业部3.1配合第三方开展过程评估工作；3.2落实第三方过程评估中发现问题的整改，并报备至区域项目管理部。

四、评估工作组织L评估周期每季度一次，由集团项目管理中心统一编制"季度项目评估工作计划"，各项目的具体评估时间将提前三天通知区域公司项目管理部。

2、评估标段划分原则上以项目为单位进行过程评估，若项目为同期或不同期开发、分为不同标段、且总承包单位不同时，应以分期、分标段为单位进行过程评估。

3、结果应用3.1根据第三方评估单位提供的评估结果，集团按季度进行过程评估综合排名并公布。

3.2对第三方评估结果存有疑议的项目，可在评估结束后五天内向集团项目管理中心提出申诉，同时需提供相关照片、数据，最终结果由集团项目管理中心综合评估后确定。

4、评估流程4.1首次会议:检查小组到达项目后召开检查首次会议,介绍此次检查内容、检查人员及分工安排，待评估项目具体实测楼栋由总承包商项目经理随机抽取，第三方根据现场实际进度在抽取楼栋中随机抽取本检查周期内施工部位；4.2现场检查：检查小组根据施工阶段对项目进行相关检查，检查中须留存现场检查原始记录数据和照片备查。

每个项目标段检查完成后，检查的数据结果需事业部项目经理及分管副总、区域项目管理部负责人、监理单位总监、总承包商项目经理签字确认。

付评估工作，现场评估工作当日完成。

4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。

工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。

三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。

（二）评估时间评估工作于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。

（三）评估抽选范围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。

抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。

5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。

6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。

7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。

检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。

抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。

10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告内进行提示。

保利地产2018年第二次安全、质量飞检方案为确保2018年保利地产安全、质量飞检顺利开展，现对业务岗人员进行明确，具体安排如下：（一）评估原则：1、质量风险不再进行飞检，改为与实测实量检查同步进行。

2018年仅针对安全文明进行飞行检查。

2、安全、质量检查针对全国现在建所有的项目，参于检查的起止时间：从基础底板钢筋绑扎开始至项目交付给小业主前一个月周期内。

3、安全、质量飞检结果应用：安全文明飞检成绩不得低于80分，质量风险成绩不得低于75分，如低于底线分数将对项目或标段进行复检查，复查结果处理如下：（1）当项目或标段安全文明综合成绩低于80分时，该项目或标段进行第二轮复查，如复查后安全文明成绩仍低于80分时扣该项目或标段当次评估综合成绩3分；（2）当项目或标段质量风险综合成绩低于70分时，该项目或标段进行第二轮复查，如复查后质量风险成绩仍低70分时扣该项目或标段当次评估综合成绩3分；（3）当项目或标段安全文明、质量风险同时低于底线时，安全文明、质量风险同时进行复查，如复查中两项或其中某一项仍旧低于底线时将扣除该项目或标段当次评估综合成绩3分。

4、安全文明、质量风险复查标段成绩计算：如项目仅进行一次检查无需复查的则为当次检查得分。

当项目或标段安全文明、质量风险低于底线需参与复查时按以下标准执行：（1）复查后成绩高于底线要求，则项目或标段最终得分为两次检查得分算术平均值；（2）复查后如成绩仍低于底线要求，则项目或标段最终得分仍为第一次检查得分，同时扣除该项目或标段当次评估综合成绩3分；（3）当项目或标段安全文明、质量风险同时低于底线参与复查时，如其中一项成绩高于底线，另一项仍低于底线要求，则高于底线的分项得分按两次检查得分算术平均值，低于底线的分项得分为第一次检查成绩，同时扣除该项目或标段当次评估综合成绩3分。

5、如项目/标段安全文明或质量风险低于底线需进行复查时，评估组第一时间向集团备案。

同时评估组应向项目/标段下发整改通知单，整改通知单需甲方、监理、施工单位三方签字确认。

保利地产精装修过程安全文明施工操作指引一、目的1.通过定期评估，识别并消除项目风险。

2.通过对安全文明和管理风险的整改措施的跟踪和落实，消除施工现场安全隐患。

二、适用范围适用于集团所有处于精装修施工、暂未交付的项目。

三、取样总则1.随机原则：施工现场所有在建项目（标段）均参评，样板房/销售中心除外。

2.可追溯原则：所有涉及扣分或风险提示的部位均进行拍照留底。

3.完整原则：所有涉及安全风险的分项均要进行检查评估，不能有遗漏。

4.效率原则：对于阶段相同的楼栋，可仅选取其中的一栋或两栋进行安全风险检查，以提高效率。

现场检查时，现场整体场坪、地下室全数进行检查，楼栋选取按保证每种业态不少于1栋楼的前提下选择2-3栋楼从屋面或作业面往下进行检查，施工作业面必检。

5.真实原则：所有问题以现场评估时所拍照片为唯一评判依据。

6.参评范围：精装修参评范围包含：正负零以上楼栋内已移交区域、地下室电梯厅、材料堆放场地、集中加工区、办公区或者其他可明确为精装单位管理的区域。

对于其他部位按土建安全文明评估标准进行安全文明评分。

四、安全生产操作细则1.临时用电1.1施工用电1.1.1指标说明：合理的分配电能，方便对电路的开合操作。

有较高的安全防护等级，能直观的显示电路的导通状态。

1.1.2评分标准：(1) 违反“一机、一闸、一漏”1处扣2分。

(2) 箱体内未设置系统接线图和分路标记；无巡视维修记录或填写不真实一处扣2分。

(3) 电线老化/破皮/随意拖地/浸水每处扣2分。

1.1.3测区范围：全标段1.2现场照明1.2.1指标说明：施工现场一般都是比较复杂的，危险性也较大，故而照明的灯具要求要更高。

1.2.2评分标准：(1) 室内临时照明线路及灯具安装高度低于2.4m未使用安全电压供电扣2分。

(2) 手持照明灯、危险场所或潮湿作业未使用36V以下安全电压，扣2分。

1.2.3测区范围：全标段1.3配电箱开关箱1.3.1指标说明：合理的分配电能，方便对电路的开合操作。

保利地产第三方季度评估方案调整说明土建过程评估方案调整说明一、实测调整说明：1、季度评估不再对精装修进行检查，精装修标段抹灰工程全部参评完成后即不在进行检查。

如已进入精装修项目存在三层以上抹灰新工作面时，仍进行季度评估，墙面腻子已施工时仍按抹灰标准进行检查。

2、住宅实测将抹灰工程与设备安装合并，比例按一下原则进行调整：3、商业，实测项除删除地砖等精装修检查项外，防火门并入抹灰工程检查，其余部分保持不变。

同时抹灰空鼓测区由原方案一个自然间变更为一面墙。

4、实测实量把现在主体结构（混凝土、砌体、钢结构）、设备安装（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）、抹灰工程（抹灰工程、防水）、幕墙工程共四分项改为三个分项：主体结构工程（混凝土、砌体、钢结构）、建筑装饰装修工程（抹灰、防水、幕墙）、机电安装工程（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）。

5、商业砌筑工程中砌筑节点原“墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于7天”调整为不少于14天。

调整说明：原体系中7天描述有误，与规范不符，因此按规范要求调整为14天。

6、明确对层高超过五米的住宅项目，垂平等指标只是三米以下的墙面进行检查，顶棚水平度等指标仍需继续检查。

7、防渗漏实测项中屋面防水卷材厚度应调整为防水层厚度。

调整说明：原体系中对于屋面涂膜厚度无检查项，因此予以增加。

8、防渗漏实测项中卫生间卫生间涂膜厚度选点原则由“共8个测区，现场取样，实测值与设计值进行对比。

”，调整为“随机选择8个卫生间，每个卫生间取目测最薄处，实测值与设计值进行对比。

”。

调整说明：对测区数量进行明确为8个卫生间，同时由于渗漏易发生在最薄弱环节，因此将取样部位调整为目测最不利部位。

9、防渗漏外门窗及窗口封堵检查项中选点原则由“已施工完成区域随机抽查10处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整为“已施工完成区域随机抽查4处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整说明：原体系描述有误，现进行修正。

附件：保利地产实测实量操作指引（精装过程）保利地产精装修实测实量操作指引目录一.编制目的 (4)二.实测实量体系框架 (4)三.适用范围 (4)四.精装修过程实测实量指引 (4)1.涂饰工程或粉刷石膏面层 (4)1.1.1墙面表面平整度 (4)1.1.2墙面垂直度 (5)1.1.3阴阳角方正 (6)1.1.4阴阳角直线度 (7)1.1.5抹灰地面平整度 (7)1.1.6顶棚(吊顶)水平度极差 (9)1.1.7地面找平层裂缝/空鼓............................ 错误!未定义书签。

1.1.8裂缝/空鼓（墙面）.............................. 错误!未定义书签。

2.防水工程 (10)2.1.1防水切片厚度 (10)2.1.2坐便坑距 (10)3.插座面板 (11)3.1.1同一室内开关、插座面板高度偏差 (11)3.1.2并列插座开关面板高度差 (12)4.饰面砖粘贴（墙面） (13)4.1.1墙面表面平整度 (13)4.1.2墙面垂直度 (14)4.1.3阴阳角方正 (15)4.1.4接缝高低差 (15)4.1.5饰面砖拼缝宽 (16)4.1.6裂缝/空鼓 (17)5.饰面砖粘贴（地面） (17)5.1.1表面平整度 (17)5.1.2接缝高低差 (18)5.1.3饰面砖拼缝宽 (19)5.1.4地砖裂缝/空鼓 (19)5.1.5窗台石、门槛石裂缝/空鼓 (20)6.装饰材料 (20)6.1.1．吊顶螺杆 (20)6.1.2．木基层板厚度 (21)6.1.3．不锈钢饰面材料厚度 (21)一.编制目的1.1．规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

1.2．提供工程质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

二.实测实量体系框架2.1.1实测实量为工程实体实测。

2.1.2实测实量标准主要来源于国家规范要求：2.1.3实测实量取样原则：1、随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

保利地产第三方工程评估方案1.评估内容项目评估内容涉及项目实测实量、安全文明施工及指定内容三个方面。

1.1.1项目实测实量涉及尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。

1.1.2安全文明施工重要涉及安全管理、文明施工、脚手架及卸料平台、基坑工程、模板支架、高处作业、施工用电、物料提高机和施工升降机、塔式起重机和起重吊装、施工机具等内容。

根据国家安全文明施工规范原则 JGJ59-严格评价。

1.1.3指定内容为集团每年旳工程关注重点，如渗漏、空鼓/开裂等。

2.评估措施原则上以总包单位为主体进行检查，标段建筑面积10万平方米（涉及地下室）实测一组数据，标段建筑面积10万平方米以上（涉及地下室）实测两组数据，每年组织不少于三期，每期对全集团所有在建项目进行检查。

2.1评估得分标段及子公司评分措施详见附件《保利地产第三方评估评分细则》。

2.1.1住宅项目（1）标段综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分。

（2）多标段项目不需进行项目综合分计算，评比排名仅考虑到标段即可。

（3）当所测项目旳检查内容不能涵盖表格中所有检查内容时，得分将按所测点数旳权重进行折算（指定内容扣分为实扣分，不进行折算）。

2.1.2商业项目（1）项目综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分（2）集团综合得分为各项目综合得分旳算术平均数。

（3）当所测项目旳检查内容不能涵盖表格中所有检查内容时，得分将按所测点数旳权重进行折算。

2.2评估流程2.2.1评估流程涉及评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。

2.3评估报告每个参评项目旳段现场评估作业完毕后，均需项目负责人对项目评估数据进行签字承认；在各区域（子）公司所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完毕该区域（子）公司旳所有项目简报并发送给各区域（子）公司，抄送给集团工程管理中心；在全集团所有区域（子）公司评估报告提交后7天内，第三方评估公司编制完毕保利地产第三方评估总报告并发送到集团工程管理中心。

管理中心审核。

工程管理中心于3日内完成简报审核及发放工作。

（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。

（二）评估时间评估工作严格于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。

（三）、评分方式：1、目前观感体系尽量的进行量化。

2、对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。

3、问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）4、问题的定量：个别（仅1-3处问题）、局部（4-6处问题）、普遍（7处以上问题），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。

5、评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。

6、实测实量:毛坯：开间/进深、净高（主卧及客厅）、阴阳角、门窗型材拼缝宽、门洞口尺寸。

精装：开间/进深、净高（主卧及客厅）、阴阳角、门窗型材拼缝宽、木地板拼缝宽。

（六）、项目评估得分：①毛坯、精装交付项目综合分=户内观感×40%+外立面×5%+园林观感×15%+公共部位×15%+消防×10%+防渗漏试验×15%+优秀做法加分+提前交付加分优秀做法每实现一个，该标段总分加0.02~0.05分；②新增提前交付加分机制，具体计算如下：（加分时间以平台公司交付申报表为准，且应提前十天以上提交申报表）在现场评估得分基础上，按照以下比例进行加分：例：受检标段申报的评估时间为6月10日，合同交付时间为6月30日，现场交付评估得分为80.0分。

因为该标段提前了20天交付评估，所以应加分0.3%，所以最终得分为：80.0*（1+0.3%）=80.24分。

五、结果应用：1、交付评估结果于第三方交付评估完成后4日内书面告知子公司；2、对于存在较大、重大交付风险的项目予以书面通告；3、各子公司所属项目的交付综合得分在每一次的评估过程中进行动态排名，年底进行统一排名；4、交付中单项的评分与供方年度考核挂钩；5、对于交付中发现的客服、技术、销售类问题由第三方评估单位收集后统一由工程管理中心进行整理，并与各子公司、技术研发中心、品牌管理中心商议后形成公司正式文件制度及流程。