对消法第54条关于商品房买卖的适用问题探究

商品房交易中消费者权益保护问题的研究尚维洪〔二〕商品房消费者权益遭侵害的原因1.立法上的缺陷在我国现行的法律法规中，有相当多的适用调整商品房销售的，如?民法通那么?、?建筑法?、?产品质量法?、?城市商品房预售管理方法?、?城市房地产管理法?、?商品房销售管理方法?、?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?等等。

但是，在面对现在社会中商品房买卖过程中出现的商品房销售者的欺诈行为该如何有效的处理，这些法律法规似乎还有缺陷：一是补偿式的赔偿责任制度，该制度不能全面的保护消费者购房的合法权益，更不能对销售者的欺诈行为起到惩戒和震慑作用。

二是在?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设书问题的解释?中所采用的列举式的立法方式不能将所有的欺诈行为都包含在内，这给经营者提供了钻这些法律空子的时机。

2003年的?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?中仅列举了3种欺诈情形：成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

很明显，开发商的欺诈方式远不止这三种，如虚假宣传其配套设施、建筑材料；虚假宣传其装饰品质；成心隐瞒没有取得土地使用证明的事实、成心扩大或缩小面积等等。

?城市房地产管理法?及相关法规较多地调整行政管理部门与经营者之间的法律关系，过分突出行政管理色彩，无视房地产消费者权益保护。

而且该法规虽有局部涉及经营者和购房者之间法律关系的规定，但对经营者法律责任并未确立严格责任原那么和加倍赔偿原那么，对购房者的保护力度和对经营者的惩戒力度明显缺乏。

三、商品房消费者权益保护的完善〔一〕完善立法1.修改?消费者权益保护法?1994年制定在?消费者权益保护法?的时候，我国房屋商品化的道路才刚刚开场。

但现在从市场上购置商品房屋已经成为消费的主流。

王淘现象是指用户购物商品或服务后，返现或退货后再次购物同样的商品或服务并再次返现或退货，以此类推，形成了用户不断返现、不断购物、不断退货的恶性循环现象。

这种行为对用户权益保护造成了重大影响。

在这样的背景下，用户权益保护五十五条应当如何理解？一、关于用户权益保护五十五条的基本内容用户权益保护五十五条是指《中华人民共和国用户权益保护法》中的一条重要法律条款。

该条款规定了用户退换货的权利和义务，强调保护用户的合法权益，维护市场秩序，促进商品和服务的质量提升，是保护用户权益的重要法律依据。

二、王淘现象对用户权益保护的影响1. 扭曲了商品和服务的真实价值。

王淘现象造成了一些商家为了吸引用户，不惜提高商品售价以补偿返现金额，从而扭曲了商品和服务的真实价值，损害了用户的利益。

2. 扰乱了市场秩序。

王淘现象使得有些商家为了应对这种行为，降低了商品和服务的质量、服务水平甚至欺诈用户，扰乱了市场秩序，破坏了公平竞争环境。

3. 消耗了社会资源。

王淘现象导致了大量商品和服务的反复退换，增加了供应链和环保方面的成本，消耗了社会资源，对环境造成了一定的负面影响。

三、从用户权益保护五十五条角度看如何规范王淘现象1. 加强法律法规的宣传和教育。

用户应当了解自己的权益和义务，对返现、退货等行为要有清晰的认识，避免盲目参与王淘现象。

2. 加大对王淘现象的监管和处罚力度。

对于利用返现、退货等手段进行无限循环的商家和商业评台应当进行严厉打击，制定相关法律法规并加强执行力度。

3. 加强商家的自律管理。

商家应当坚持良心经营，保证商品和服务的质量、价格的公平、透明度和用户的合法权益，自觉避免和抵制王淘现象。

四、用户如何在王淘现象中维护自身权益1. 增强用户的理性消费意识。

对于类似于王淘现象的返现、退货等活动，用户应当理性对待，树立正确的消费观念，避免盲目跟风参与。

2. 注重了解商品、服务的质量和价格。

用户在购物商品和服务时应当关注其真实的性价比，避免被过高售价和虚假宣传所蒙骗。

年月日法制日报一、问题概说随着我国房地产经济地发展和住房制度改革地不断深入，房地产这种特殊地商品在公民生活消费中地地位日渐重要.鉴于我国社会主义市场经济地本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长地物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本地生存权利，故应当受到法律地优先保护.但不无遗憾地是现行消费者权益保护文档来自于网络搜索法中缺少对房地产消费者权益地保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定地商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定地惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法地本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法地最初领域恰恰是房地产消费者权益.文档来自于网络搜索现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中地资本利益（如经营者地投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋地收益）.房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要地利益.现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益.[]消费者权利，是消费者利益在法律上地表现.法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家地保护.[]现实经济生活中房地产消费者地权利被房地产经营者侵害地程度十分严重.我国房地产消费市场存在地突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者地经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告地房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理地费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益地法律责任.现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济地消极面和救济受害消费者地保护政策，而且作为国家经济政策地一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长地重大作用.[]文档来自于网络搜索房地产经济作为当下我国国民经济地一个重要增长点，住房制度改革地目地之一便是促进住房地商品化，而居民又是住房消费地主力军，有关消费者权益保护地法律和政策不能无视住房消费这一市场.下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者地知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中地适用及我国消费者权益保护法中地惩罚性赔偿制度地完善作了初步地探讨. 文档来自于网络搜索二、实例研析据以研究地案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案[基本案情]年月日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发地碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重地"次、假、漏、裂"，严重影响人身安全和住者地心理平衡.因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清"事故成因"再求对策.原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房地全部设计文件和施工阶段地原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区幢端建筑物地全部设计文件和施工验收地原始记录.文档来自于网络搜索[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中地约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情地权限，楼房地设计图纸和建设施工地原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知地范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅.为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第条、《商品房销售管理办法》第条、第条、第条、《机关档案工作条例》第条等地规定，判决驳回原告李某某地诉讼请求.李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判.文档来自于网络搜索据以研究地案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案[]该案是见诸报端地山东省首例购房者获双倍赔偿案.一审法院于年月日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证地真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同.而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备地上述手续，故被告地行为已构成故意欺诈.遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款元并赔偿原告损失元.该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告万余元地经济补偿.文档来自于网络搜索[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋地设计文件和施工验收记录地问题.讼争地焦点是原告所称地消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有地权利.上引案例二中二审法院未以生效判决地形式正面回答作为消费者地购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿地问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到地主要法律争议问题是消费者权益保护法中地惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中.针对上述问题，笔者略作评述如下：文档来自于网络搜索(一)知情权及其行使知情权有广义与狭义之分.广义地知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有地、要求义务人公开一定地信息地权利和在法律允许地范围内获取各类信息地自由，它既属于公法意义上地权利，又属于私法意义上地权利；既包括抽象地权利又包括具体地权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等.[] 狭义地知情权，就是公民针对政府工作、针对政府地政务公开地一项权利.司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉地权利.[]本文所探讨地知情权主要是从私法意义上进行使用地.文档来自于网络搜索年颁布地《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第条规定："消费者享有知悉其购买、使用地商品或者接受服务地真实情况地权利."《消法》上地消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务地、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益地个人.只有自然人才能成为最终消费地主体.[]《消法》规定地消费者项权利应当完全适用于房地产消费者.这项权利包括：获得真实信息地权利、自由选择地权利、人身健康和安全不受损害地权利、经济利益不受损害地权利、获得补救和赔偿地权利、进行社会监督地权利和受消费教育地权利.[]文档来自于网络搜索本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者地合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录地依据.因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人地知情权，这是对商业秘密[]不适当地扩大解释.根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款地规定，施工图设计文件未经审查批准地，不得使用.按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款[]地规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致.根据建设部建房()号文地规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示地内容，其目地保证购房者地知情权，那么同样值得购房者关注地设计规划图也应为其设定公示要求.整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供地文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多地负重.[]在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者地购房户，而不能以保护开发商地"商业秘密"而拒绝购房人地正当合理要求.更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方地购房人也有保守其所知悉情况地义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定地合同相对方购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去地.正如有人所言：“随着法治时代地到来，对法官所应具有地公平正义地现代法治理念、熟知并能灵活运用法律地专业素质、丰富地社会生活经验等均提出了很高地要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判地时代特征和规律.”[] 文档来自于网络搜索(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中地适用惩罚性损害赔偿，也称示范性地赔偿或报复性地赔偿，是指由法庭所作出地赔偿数额超过实际地损害数额地赔偿，它具有补偿受害人遭受地损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能.[]文档来自于网络搜索《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为地，应当按照消费者地要求增加赔偿其受到地损失，增加赔偿地金额为消费者购买商品地价格或者接受服务地费用地一倍.”该规定确立了惩罚性损害赔偿地民事责任，即“损一赔二”地民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿地立法例[].《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度.按照该规定，经营者有欺诈行为地，消费者有权要求双倍赔偿.对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论地焦点，也是社会关注地热点问题.文档来自于网络搜索商品房销售中地欺诈行为能否适用《消法》所规定地加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一.著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第条.理由有三：一是《消法》制定时，针对地是普通商品市场存在地假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房.同时制定地《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考.二是商品房作为不动产与作为动产地普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中地欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理.三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系地显失平衡，在一般人地社会生活经验看来很难说是合情合理合法地判决.[]文档来自于网络搜索目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同地法院作出地判决完全不同.在判决理由部分，有地法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有地法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有地法官干脆指明房屋不属于产品质量法地调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决.[]更有法官认为，《消法》对商品做地是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”地惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序地冲击力很小，它地功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则地加害方，也能有效地保护相对受害方地合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理地平衡点.而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象地干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间地严重失衡.[]文档来自于网络搜索另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范地范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题.[]立于《消法》地立法目地、惩罚性赔偿金地立法目地以及法律地解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足地商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿地惩罚性赔偿金制度地适用.理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房地交易过程中仍属于经济上弱者地地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得地成果，故对于《消法》中所规定消费者地权利，于商品房地交易中应有所适用，方才符合该法之立法目地；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度地立法目地而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文地适用，而使实行欺诈行为地开发商无庸负担双倍赔偿地民事责任者，将使得购买商品房地消费者无法得到合理地补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商地欺诈行为，而无法导正商品房地交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓地“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖地物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目地而购买商品房者，则该商品房应是本法所称地商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文地适用.反对说认为该条适用商品房地交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值地商品或者服务便一律排除该条文地适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题.文档来自于网络搜索最高法院法释[]号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋地五种情形可以适用惩罚性赔偿原则.即：、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明地事实或者提供虚假商品房预售许可证明；、故意隐瞒所售房屋已经抵押地事实(又称“先抵后卖”)；、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋地事实.在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍地赔偿责任.当然，按照最高法院地规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除地前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍地赔偿责任.最高法院副院长黄松有就法释[]号答记者问中指出，这五种情形下地惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定地惩罚性赔偿责任原则为依据地，但不是对《消法》第四十九条规定地直接适用.[]文档来自于网络搜索惩罚性赔偿在合同关系地适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效地合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生地.惩罚性赔偿所要惩罚地是经营者违反合同规定地质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚地不仅仅是经营者地欺诈行为，而且包括违约行为.无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救.二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前地状态.受欺诈者可以请求获得赔偿地损失应当为其在合同订立之前地状态与现有状态之间地差价.如果在合同无效地情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有地状态，因为受害人获得一笔额外地收入.相反，如果在合同有效地情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得地、在实践中又难以计算地可得利益损失.尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同地效力.三是在合同有效地情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救地措施.惩罚性赔偿也是其中地一项措施.如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救地措施是极为有限地，尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿.总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在地情形下提出.合同不存在，也就谈不上合同责任地适用；惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水.因此，合同若被宣告无效或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿地请求依据.[]文档来自于网络搜索笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益地损害赔偿虽欠缺合法地根据，但可以缔约过失规则而产生地缔约过失责任信赖利益赔偿来保护信赖当事人地合法利益.[]因为信赖利益地损害赔偿责任是合同外地责任，即以合同法所规定地合同外责任救济合同外地信赖损害，而非合同内地违约责任.信赖利益地损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任地同一语或代名词.缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任地方式扩张契约法上地责任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任地思维定律.[]据此，信赖合同有效地当事人完全可以根据缔约过失规则和法律地规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补自己地信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务地非善意交易当事人地制裁和遏制作用.文档来自于网络搜索关于惩罚性赔偿在司法实务中地运用，见诸媒体地全国首例终审生效地商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于年月日做出.[]《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[]号颁布后地全国房地产纠纷双倍赔偿第一例地银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案.作为二审地深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“栋"已售给他人地事实，采用欺诈手段与银先生签订地房地产买卖合同，依法属于可撤销合同.最终判决撤销双方当事人于年月签订地《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计万多元.文档来自于网络搜索在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者地欺诈行为适用《消法》第四十九条地规定.例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》（年月日起施行）第十五条地规定[].文档来自于网络搜索综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中地适用既有社会生活地基础和司法实务上地先例，又有法规层面地支持，应是毋庸置疑地.而法律向房地产消费者保护倾斜地程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度.在我国当前住房改革制度还极不完善地情况下，法释[]号所规定地惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人地合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中地实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展地.文档来自于网络搜索(三) 惩罚性赔偿金制度地立法完善《消法》第四十九条规定地直接目地一是使受害消费者获得合理补偿；二是从为社会公共利益着眼，制裁经营者地欺诈行为，以减少欺诈.[]因惩罚性赔偿金制度地立法目地能否达成，除了涉及到该制度地构成要件是否完善外，最为重要地是其赔偿金地数额问题.而《消法》第四十九条以商品地价格或者服务地费用作为惩罚性赔偿金数额地计算基础，便与消费者实际所受损失无关，而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品地价格或者服务地费用地一倍，亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为地支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少地实际损失，即轻易做出欺诈消费者地行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度地惩罚与吓阻地作用.就中国民间市集惯行地交易习惯中所谓地“假一赔二”、“缺一赔十” 等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖者赔偿买者实际损失地二倍或十倍.另外，参酌美国等国家地立法例，关于惩罚性赔偿金地赔偿范围计算方法亦是以实际损害额为计算地基础，而非以商品地价格或者服务地费用为计算之基础.因此，应将惩罚性赔偿金地计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算地基础.这样方能将商品房等价值性较高地商品交易纳入该条文规定地调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者地惩罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度地惩罚，又可避免法律适用导致地当事人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生地争议.[]文档来自于网络搜索综上所述，笔者赞同戴志杰先生地观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规定地消费者地权利，亦应当于商品房地交易中有所适用.但现行立法地不尽人意处也是显而易见地，也是需要我国今后地立法中予以重视并解决地.在修法前地司法实践中，“对立法冲突，法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件.面对立法冲突，法官地任务在于善于理解和发现立法地精神和原则，通过创造性地、合理地解释衡平相互冲突地利益.法官绝不是机械地运用法律地法匠，而应该创造性适用法律规范.”[] 文档来自于网络搜索注释：[] 参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司年版，。

消费者权益保护法对购房的影响引言消费者权益保护法是为了保护消费者的合法权益而制定的法律，其适用于各个领域，包括购房领域。

购房是人们一生中最重要的投资之一，因此保护购房者的权益尤为重要。

本文将探讨消费者权益保护法对购房的影响，包括购房合同、质量问题、退款退房等方面。

购房合同根据消费者权益保护法，购房合同应该是公平、合理、平等的。

购房者有权要求开发商提供完整的购房合同，并且有权了解合同中的所有条款。

购房合同应该明确规定房屋的面积、结构、质量、价格、付款方式等关键信息。

如果购房合同中存在不合理的条款，购房者有权拒绝签署或要求修改。

质量问题根据消费者权益保护法，购房者有权要求开发商提供符合质量标准的房屋。

如果购房者在购房后发现房屋存在质量问题，可以要求开发商进行修复或退款。

购房者还可以要求开发商提供质量保证，保证在一定时间内解决房屋质量问题。

退款退房根据消费者权益保护法，购房者在以下情况下有权要求退款退房：1.开发商未按照约定时间交房；2.房屋存在严重质量问题无法居住；3.购房者在交付房款前发现开发商存在违法行为。

购房者有权在合理期限内要求开发商退还已支付的房款，并且有权要求开发商支付违约金。

维权途径如果购房者发现自己的权益受到侵害，可以通过以下途径进行维权：1.协商解决：购房者可以与开发商协商解决纠纷，如果双方无法达成一致，可以寻求第三方调解。

2.投诉举报：购房者可以向相关部门投诉举报开发商的违法行为，相关部门会依法进行调查处理。

3.起诉法律诉讼：如果购房者的权益无法通过协商、调解解决，可以选择起诉开发商，通过法律途径维护自己的权益。

结论消费者权益保护法为购房者提供了强有力的保护措施，保障了购房者的合法权益。

购房者在购房过程中，应该了解自己的权益，合理维护自己的权益。

同时，相关部门也应加强对开发商的监管，确保购房者能够享受到合法权益的保护。

以上是消费者权益保护法对购房的影响的相关内容。

希望本文能够帮助读者更好地了解消费者权益保护法对购房的作用，提高购房者的权益保护意识。

房屋买卖法律法规54条规定的内容是一、房屋买卖法律法规54条规定的内容是什么?房屋买卖法律法规54条规定的内容无法准确回答，和房屋买卖相关的法律非常多。

主要有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等及地方性法规。

二、商品房预售的相关规定有哪些?《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。

预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。

开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。

房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。

经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

商品房买卖合同纠纷适用法律商品房买卖合同纠纷适用法律1. 引言商品房买卖合同纠纷是在房地产交易中常见的法律问题，涉及到双方买卖合同的履行、违约、欺诈等方面。

为了解决这些纠纷，合同中通常会包含法律适用条款，明确适用哪些法律规定来解决纠纷。

本文将介绍在中国涉及商品房买卖合同纠纷时适用的法律条款和相关规定。

2. 适用的法律法规在中国，商品房买卖合同纠纷适用的法律主要包括以下几个方面：2.1 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》是中国对所有合同适用的基本法律规定，也包括商品房买卖合同。

该法律规定了合同成立、履行、变更、解除、违约、损害赔偿等方面的规定，并保护了合同当事人的合法权益。

2.2 《中华人民共和国不动产登记暂行条例》不动产登记是商品房买卖合同生效和产权确认的重要手续，涉及到双方权益的保护和房地产市场的稳定。

《中华人民共和国不动产登记暂行条例》规定了不动产登记的方式、程序、内容和效力等方面的规定，为纠纷的解决提供了依据。

2.3 地方法律和相关规定除了上述的中央法律法规外，不同地区可能还有自己的地方法律和相关规定。

这些法律和规定可能会对商品房买卖合同纠纷的解决提供更具体的规定，例如物业管理、税务等方面的问题。

3. 纠纷解决方式在商品房买卖合同纠纷中，纠纷双方可以通过以下方式解决争议：3.1 协商解决协商解决是最常见的解决方式，即双方通过友好协商达成一致意见，解决纠纷。

在协商解决的过程中，双方可以参考适用的法律规定，明确各自的权利和义务，争取达成一个公平、合理的解决方案。

3.2 诉讼解决如果协商解决无果，纠纷双方可以选择通过诉讼解决。

根据适用的法律规定，纠纷一方可以向法院提起诉讼，并由法院根据相关法律规定进行审理，最终做出判决。

3.3 仲裁解决除了诉讼解决外，纠纷双方还可以选择通过仲裁解决。

仲裁解决是一种替代诉讼的方式，通过专业的仲裁机构进行争议的调解和裁决。

仲裁裁决具有法律效力，可以替代法院的判决。

消费者购房权益与消费者保护法一、引言消费者购房权益是指消费者在购买房产过程中所享有的合法权益，包括信息公开、合同自由、公平交易、产品质量保证等方面的权益。

为了保护消费者的购房权益，我国制定了一系列消费者保护法律法规，其中最重要的是《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益法》）。

本文将通过分析消费者购房案例，探讨消费者保护法在维护消费者购房权益方面的作用和意义。

二、案例分析某市消费者小张在购买一套商品房时，发现房屋存在严重质量问题，如墙体开裂、漏水等。

小张多次向开发商投诉，但开发商未能解决问题。

在这种情况下，小张可以依据《消费者权益法》来维护自己的购房权益。

1. 信息公开与合同自由根据《消费者权益法》，开发商在向消费者销售商品房时应当提供真实、准确、完整的房屋信息，包括房屋的建筑结构、使用性能、质量标准等。

同时，消费者在购房过程中享有合同自由，即可以自主选择购买商品房的种类、数量、质量等。

在小张的案例中，若开发商未能提供真实的房屋信息或者违反合同约定，小张可以要求开发商承担相应的责任，包括退还购房款、赔偿损失等。

2. 公平交易与产品质量保证《消费者权益法》规定，消费者在购买商品房时应当享有公平交易的权利。

开发商不得采取虚假宣传、价格欺诈等手段误导消费者。

同时，开发商应当保证商品房的质量符合国家标准和合同约定。

对于小张遇到的房屋质量问题，他可以要求开发商承担相应的维修责任，包括修复房屋质量问题、承担修缮费用等。

三、消费者保护法的意义和作用消费者保护法在维护消费者购房权益方面具有重要的意义和作用。

1. 平衡消费者与开发商的权益消费者购房权益与开发商的利益之间存在一定的不对等，消费者保护法的出台可以平衡双方的权益，保护消费者的利益不受侵害。

消费者可以依据法律法规来维护自己的权益，获得合理的补偿和赔偿。

2. 规范市场秩序消费者保护法的实施可以规范商品房市场秩序，促进市场健康发展。

开发商在销售商品房时需要遵守法律法规的规定，提供真实的房屋信息，保证商品房的质量。

消费者权益保护法在房地产领域中的应用引言：消费者权益保护法作为我国法律体系中的一项重要法律，旨在保护消费者的合法权益，维护市场秩序。

在房地产领域中，消费者面临着诸多风险和挑战，因此消费者权益保护法的应用显得尤为重要。

本文将通过分析案例，探讨消费者权益保护法在房地产领域中的应用，并提出相关建议。

一、违约责任与损害赔偿在房地产交易中，开发商与购房者签订购房合同，约定了双方的权利与义务。

然而，一些开发商存在虚假宣传、未按照合同约定交房等问题，给购房者造成了经济损失和心理困扰。

此时，消费者权益保护法赋予了购房者维权的权利。

以某小区开发商未按时交房为例，购房者可以依据消费者权益保护法要求开发商承担违约责任，并要求相应的损害赔偿。

根据该法律的规定，购房者可以要求开发商按照约定的期限交房，如无法按时交房，则购房者有权解除合同并要求返还已支付的购房款项，并可要求开发商支付相应的违约金和赔偿金。

二、质量问题与三包规定房地产交易中，购房者常常面临房屋质量问题，如墙体开裂、漏水等。

此时，消费者权益保护法中的三包规定为购房者提供了相应的保障。

以某小区漏水问题为例，购房者可以依据消费者权益保护法要求开发商承担三包责任。

根据该法律的规定，购房者在房屋质量保修期内，如发现漏水等问题，可以要求开发商进行维修或更换，并要求开发商承担相应的费用。

若开发商未能按照约定进行维修，购房者可以要求退还购房款项或要求开发商支付相应的赔偿金。

三、虚假宣传与欺诈行为在房地产广告宣传中，一些开发商存在虚假宣传、夸大房屋面积等问题，误导消费者做出购房决策。

消费者权益保护法对此类行为进行了明确的规定，保护消费者的合法权益。

以某楼盘虚假宣传为例，购房者可以依据消费者权益保护法要求开发商承担相应的责任。

根据该法律的规定，开发商在广告宣传中应当真实、准确地描述房屋信息，如有虚假宣传行为，购房者可以要求开发商承担相应的违约责任，并要求退还已支付的购房款项。

结论与建议：消费者权益保护法在房地产领域中的应用为购房者提供了有效的保护措施，维护了消费者的合法权益。

商品房买卖纠纷中的司法共识与观点分歧2015-01-09陈沸、曲笑飞江苏律协建设法律资讯自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]第7号，以下简称“《商品房买卖司法解释》”）于2003年6月1日实施以来，至今已近9年。

期间，受国内、国际宏观经济形势变迁的影响，房地产市场的基本结构经历了几次显著调整，而且，当时与《商品房买卖司法解释》相配套的部分法律、行政法规也发生了不少立废、变更的情况。

当下，结合《商品房买卖司法解释》颁行以来发生在国内各地司法实践中的一些典型案例，重新对其进行一次审慎的“体检”，并根据房地产买卖纠纷中的司法共识与观点分歧对其完成“法的续造”，应该是一项必要且紧迫的作业。

一、不适用《商品房买卖司法解释》的房屋买卖纠纷类型最高院《民事案件案由规定》（法发[2008]11号通过，法[2011]41号修正）根据作为买卖合同标的物的商品房是否竣工，从民事案由角度将商品房买卖合同纠纷区分为商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷，并将商品房预约合同纠纷单列为一类纠纷。

司法实践中，上述三类纠纷均涵盖在商品房买卖司法解释适用范围之内，但根据《商品房买卖司法解释》第1条的规定，以下房地产买卖纠纷除外：1、公民个人或者未取得房地产开发经营资格的企业转让自有房屋所发生的纠纷；2、因涉及经济适用住房、按经济适用住房管理的房屋、已购公房、承租公房、小产权房、农村宅基地房屋转让所发生的纠纷；3、因涉及以房抵债、以房屋让与担保的形式担保债务履行所发生的纠纷。

特别值得注意的是，在这种情形下，双方签订的商品房买卖合同只是清偿债务或担保债务履行的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖合同关系，故一方依据商品房买卖合同提起诉讼时主张适用该司法解释的，不予支持，但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人合法利益的除外。

二、未取得预售许可证签订的商品房买卖合同并非必然无效根据2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》第45条之规定，“商品房预售，应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房买卖司法解释解读
商品房买卖是指开发商或房地产公司将其开发的房屋出售给购房者的行为。

在商品房买卖中，双方应当遵守相关法律法规，保障自身权益。

为了更好地维护商品房买卖的合法权益，最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

解释明确了商品房买卖的定义和适用范围。

商品房买卖是指开发商或房地产公司将其开发的房屋出售给购房者的行为，适用于《合同法》、《物权法》等相关法律法规。

解释规定了购房者的权利和义务。

购房者有权要求开发商或房地产公司提供真实、准确的房屋信息，包括房屋的建筑面积、使用面积、产权情况等。

购房者还有权要求开发商或房地产公司按照合同约定的时间交付房屋，并保证房屋的质量符合国家标准。

购房者应当按照合同约定的时间和方式支付房款，并承担相应的税费和其他费用。

解释明确了开发商或房地产公司的权利和义务。

开发商或房地产公司应当提供真实、准确的房屋信息，并按照合同约定的时间交付房屋。

开发商或房地产公司应当保证房屋的质量符合国家标准，并承担因质量问题引起的责任。

开发商或房地产公司应当按照合同约定的方式收取房款，并承担相应的税费和其他费用。

解释还规定了商品房买卖纠纷的处理方式。

如果双方在商品房买卖过程中发生纠纷，应当先协商解决。

如果协商不成，可以向有关部
门申请调解或者向人民法院提起诉讼。

人民法院应当根据相关法律法规和解释的规定，依法审理案件，保障双方的合法权益。

商品房买卖司法解释的发布，为商品房买卖提供了更加明确的法律依据，有助于维护购房者和开发商或房地产公司的合法权益，促进商品房市场的健康发展。