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陈晓娟与吴涛、乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院【审结日期】2021.05.31【案件字号】(2021)新01民终2144号【审理程序】二审【审理法官】谭建艳黄淑梅王菲【审理法官】谭建艳黄淑梅王菲【文书类型】判决书【当事人】陈晓娟;吴涛;乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司【当事人】陈晓娟吴涛乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司【当事人-个人】陈晓娟吴涛【当事人-公司】乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司【代理律师/律所】赵伟方新疆元正盛业律师事务所【代理律师/律所】赵伟方新疆元正盛业律师事务所【代理律师】赵伟方【代理律所】新疆元正盛业律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】陈晓娟【被告】吴涛;乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司【本院观点】本案的争议焦点：一是违约金数额的认定。
违约金调整应当是在实际损失的基础上，考虑合同履行情况、当事人的过错程度、其他影响要素等方面进行调整。
举证责任应当在当事人之间进行分担。
【权责关键词】代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2021年5月9日，陈晓娟已收到由天一阳光公司返还的定金2万元。
天一阳光公司当庭表示放弃向陈晓娟收取中介费。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点：一是违约金数额的认定。
陈晓娟主张吴涛应当按照双方合同约定承担违约责任，即违约金的数额是房屋实际成交价的10%。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。
馨园住宅小区简介
馨园住宅小区位于西安市灞桥区新筑街道办事处北舍村，西邻西滨大道，绕城高速路以外。
小区有住房108套，预计入住人口432人，现实际入住32户，人口98人。
小区占地总面积13230m2，建有四幢多层砖混结构楼房，其中1#、2#楼的1--5层为平层，6--7层为复式住宅，共有住房72套；住房3#、4#楼为复式，并带有地下停车库，共有住房36户。
四幢住宅总面积约为22000m2。
小区内建有自给供热锅炉房一套，位于小区最北端，占地面积约1.4亩，建筑面积222m2。
第一层砖混结构，主体空间6.7m高，建筑高度为6.9m。
内配4吨燃煤锅炉一台，以供小区采暖使用，锅炉生产规模可供22000m2供热。
小区绿化已达规模化，每幢楼前都有绿化带，内植各种常青、景观、花卉树种，一年四季有绿色，春季花开艳丽。
小区内建有健身广场，器材多样化，有乒乓球桌台、跑步机、棋牌桌、高低杠等健身器材。
门房三间配有门卫2人，内有小区自动监控一套，小区大门为自动可控不锈钢推拉门。
