会计经验：在所得税方面,房地产企业房屋确认收入时间是什么时候

房地产开发企业收入确认的时限房地产开发企业收入确认的时限一、房地产开发企业会计确认收入时限（一）房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：1)以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；2)以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3)以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；4)以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。

值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。

例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。

而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

开发商销售收入的确认是按照《企业计制度》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可*地计量。

这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时,即在产权变更时确认收入。

比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。

银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。

合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。

因此开发商在没有将房屋法律意义完全交付给购买者前，必须承担这样的连带责任。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨新收入准则在2018年1月1日正式实施，对于房地产企业来说，预售收入确认成为一个重要的问题。

在此之前，根据旧准则，房地产企业可以在合同签订后进行预售房款的确认，而不需要等到房屋交付的时间点。

新收入准则要求企业必须根据更为严格的标准来确认收入，对于预售收入的确认也做了相关规定。

新收入准则要求企业必须满足一系列的关键过程和判断，以确认收入。

对于房地产企业来说，这就意味着企业必须在签订合同后，判断是否满足以下条件：1）已经将实际控制权转移给了购房者；2）可以准确估计收入的金额；3）收入是预计能够收回的；4）相关成本和风险可以可靠地确定。

新收入准则要求企业必须将预售房款按照不同的阶段进行确认。

在旧准则下，企业可以一次性确认全部的预售房款，而新收入准则将预售房款分为多个阶段确认，并且对于每个阶段的确认要求更为严格。

企业必须根据实际控制权转移、未转移的控制权和购房者支付的款项之间的关系，来确定预售房款的确认时间点。

新收入准则还要求企业将预售房款按照各个阶段的服务性质进行分类。

对于房地产企业来说，通常可以将预售房款按照土地使用权出售、建筑物建造、资金筹措等阶段进行分类。

对于每个阶段的服务，企业需要根据服务性质的完成程度来确认收入。

新收入准则对于房地产企业来说，带来了一系列的变化和挑战。

房地产企业需要对预售收入的确认过程进行重新的审视和调整。

企业需要建立更为严格和完善的内部控制制度，确保预售收入的确认过程符合新收入准则的要求。

企业需要加强对于预售收入的估计和计量能力，确保能够准确估计收入的金额和确认收入的时间点。

企业还需要对于预售收入按照不同阶段进行分类和确认的方法进行调整和完善。

企业会计准则房地产收入确定的依据摘要：1.房地产企业收入确认的依据2.新收入准则对房地产企业收入确认的影响3.房地产企业收入确认的具体方法4.房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异正文：一、房地产企业收入确认的依据房地产企业的收入主要来源于房地产销售，其收入确认的依据主要包括以下几个方面：1.合同：房地产企业与客户签订的购房合同是确认收入的主要依据。

根据合同约定的房号、面积和金额等，可以确定购房款的支付方式和时间等相关信息。

2.履约义务：房地产企业在合同中承担的履约义务是确认收入的关键。

根据新收入准则，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

3.交易价格：房地产企业与客户约定的交易价格是确认收入的重要依据。

交易价格的确定需要考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的真实性和公允性。

二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响新收入准则对房地产企业收入确认产生了一定的影响，主要体现在以下几个方面：1.收入确认时点：新收入准则强调在客户取得相关商品控制权时确认收入，而非按照旧准则在风险报酬转移时确认收入。

这使得房地产企业在收入确认上更加注重客户对商品的实际控制。

2.履约义务识别：新收入准则要求企业识别合同中的单项履约义务，并将交易价格分摊至各单项履约义务。

这要求房地产企业在收入确认过程中更加关注合同中各项履约义务的履行情况。

3.收入计量：新收入准则要求企业对收入进行计量，确保收入的真实性和公允性。

这需要房地产企业在收入确认时充分考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的准确性。

三、房地产企业收入确认的具体方法根据新收入准则，房地产企业收入确认的具体方法可以总结为以下五个步骤：1.识别与客户订立的合同；2.识别合同中的单项履约义务；3.确定交易价格；4.将交易价格分摊至各单项履约义务；5.履行各单项履约义务时确认收入。

四、房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异房地产企业在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的收入确认存在一定的差异，主要体现在以下几个方面：1.会计上：根据新收入准则，房地产企业在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。

一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。

这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。

而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。

对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。

一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。

同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。

如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。

房地产没收客户售房定金，什么时候确定收入，需要交纳哪些税金，
怎么样做账
1、房地产没收客户售房定金，什么时候确定收入，需要交纳哪些税金，怎么样做账；
回复如下：
专家回复：在合同约定的不退还时间确认收入。

需要缴纳企业所得税。

没收客户的定金，视同预收房款这个事项没有发生，而是发生了一个取得营业外收入的事项。

则已经交纳的营业税及附加、土增税应退回，因营业外收入不属于营业税应税范围，仅作为企业所得税收入处理。

专家分析：
收到定金：借：现金贷；预收帐款这个环节是预交营业税及土地增值税等相关税金如果确定这个定金没收了，借；预收帐款贷；营业外收入而这个环节是在当期预收帐款中冲减了，自然以前交纳的税金可以得到冲减但要并入当期应纳税所得额中缴纳企业所得税。

房地产收入确认时间点和具体要求房地产收入确认时间点和具体要求，听起来是不是有点枯燥？别急，让我来给你讲讲这个话题，保证让你听得津津有味。

先说说收入确认，简单来说，就是企业什么时候能把钱算作自己的。

这就好比你买了新房，交了定金，但钥匙没拿到，心里那个急啊。

房子还没真正到手，钱就不能算是自己的。

这个时候，收入确认就像是在等雨后彩虹，只有条件合适，才能欣赏到美丽的风景。

房地产收入确认的时间点，通常是在买卖合同履行完毕的时候。

想象一下，一个满怀期待的新房主，终于等到交房那一天，心里那个美啊，恨不得立马搬进去。

然而，财务上可没那么简单。

大家都知道，房子买卖可不是说说而已，它涉及到很多细节。

比如，房产的交付、验收、付款等，任何一步都有可能让你痛失收入。

这就像是打麻将，碰到一张好牌，如果不及时出手，就可能错过良机。

说到具体要求，那也是一门大学问。

得有完整的合同，这个是硬性指标。

没有合同，你就像没了身份证，干什么都不顺心。

得确保房产已经交付使用。

你想想，如果房子还在建设中，业主哪能享受到居住的快乐？还得有收款的依据。

比如说，买家付了定金，收据得好好保管，别到时候想找个证明，结果翻箱倒柜找不到。

这里面还有个小细节，很多人可能没注意到。

房地产公司得把这些收入分清楚，不能一股脑儿都算进去。

想象一下，你在聚会时，大家分蛋糕，每人一块，不能说“我吃了六块”，结果把大家都惊呆了。

收入确认也是如此，得按照合同规定的比例来确认，既要合法又要合规，才能让生意长长久久。

对了，收入确认的依据还得跟实际情况相符。

你总不能把纸上的收入跟现实情况完全脱节吧？就像是泡沫的泡沫，眼看着美丽，实则一戳就破。

这一系列的要求，不仅是为了保护买家，更是为了维护整个市场的健康。

毕竟，房地产行业可是一根独木桥，走得稳才能越走越远。

现在你可能会问，为什么这些要求那么重要呢？说实话，很多企业在这方面出问题，最终的结果就是利润缩水，甚至面临亏损。

生意好做，人人开心，但要是因为收入确认的问题，最后把自己搞得一团糟，那可就得不偿失了。

房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。

作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。

然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。

本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。

首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。

房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。

对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。

当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。

预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。

另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。

售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。

房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。

纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。

企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。

其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。

房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。

然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。

根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。

增值税纳税义务时间及企业所得税与会计准则收入确认时间一、增值税纳税义务时间与地点1、中华人民共和国增值税暂行条例(中华人民共和国国务院令第538号 )第十九条增值税纳税义务发生时间：（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）进口货物，为报关进口的当天。

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

第二十二条增值税纳税地点：（一）固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。

总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

（二）固定业户到外县（市）销售货物或者应税劳务，应当向其机构所在地的主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明，并向其机构所在地的主管税务机关申报纳税；未开具证明的，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地的主管税务机关补征税款。

（三）非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

（四）进口货物，应当向报关地海关申报纳税。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

2、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号)第三十八条条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。

各种收入确认时间总结归纳收入是指个人或组织获取的资金或经济利益。

不同类型的收入有不同的确认时间，下面将对常见的收入确认时间进行总结归纳。

1.工资收入确认时间：工资收入通常在个人完成工作任务后，按照约定的发薪周期进行发放。

一般而言，工资收入确认时间为月底或月初。

2.股票收入确认时间：股票收入指个人或组织通过股票交易获取的利润或分红。

股票收入的确认时间取决于个人或组织何时出售股票或收到分红款项。

一般而言，股票收入确认时间为股票交易完成后的结算日期，此时资金进入个人或组织的银行账户。

3.房屋租金收入确认时间：房屋租金收入指个人或组织通过租赁房屋获取的收入。

租金收入的确认时间取决于租约的约定，通常为每月或每季度。

在租赁期满后，房屋租金收入的确认时间为承租人支付租金的日期。

4.利息收入确认时间：利息收入是指个人或组织通过存款、债券等金融工具获得的利息收益。

利息收入的确认时间取决于金融机构的结息周期，如存款的确认时间可以是每年、每半年或每季度。

5.销售收入确认时间：销售收入是指个人或组织通过销售产品或提供服务获得的收入。

销售收入的确认时间取决于销售活动的完成情况，一般而言，销售收入的确认时间为产品或服务交付给客户后的结算日期。

6.广告收入确认时间：广告收入是指个人或组织通过展示广告或提供广告服务获得的收入。

广告收入的确认时间取决于广告合约的约定，一般为广告展示或服务完成后的结算日期。

7.版权收入确认时间：版权收入是指个人或组织通过销售版权或版权许可获得的收入。

版权收入的确认时间取决于版权合约的约定，一般为版权许可或销售完成后的结算日期。

总结起来，各种收入的确认时间根据不同类型的收入而异。

工资收入在个人或组织完成工作任务后的发薪周期内确认；股票收入在股票交易完成后的结算日期确认；房屋租金收入在租约约定的每月或每季度确认；利息收入根据金融机构的结息周期确认；销售收入在产品或服务交付客户后的结算日期确认；广告收入在广告展示或服务完成后的结算日期确认；版权收入在版权许可或销售完成后的结算日期确认。

新收入准则下房地产企业收入确认的步骤你知道吗，房地产行业就像是一个庞大的机器，里面每一个零件都得精确运作才能顺畅前行。

可是在这一大堆复杂的规则里，收入确认的事儿可真让不少人头疼。

你要知道，不是所有的收入都能随便“啪”一声就确认了，也不是说你手里拿着一笔钱就能随便把它算成收入。

最近，新收入准则出台了，房地产公司在确认收入时得按照新的规则来走，一不小心就可能掉进“坑”里。

你问我新准则到底咋回事？别急，我慢慢给你理理。

先来个小问题，房地产企业是如何确认收入的？简单说，就是在什么时候，企业能把“卖楼的钱”正式变成自己的收入。

这事儿说起来简单，但操作起来绝对是个技术活。

你要理解，收入不是随便就能确认的，得等到某些条件都符合了，才能说“OK，收入可以算进来了”。

要说这个新收入准则，它主要讲了三个关键步骤：合同签署、履约进度和交付，没错，就是这么简单的三步。

第一步，合同签署。

这个步骤很重要，就像你买房子之前，得先跟卖方签个购房合同一样。

这个合同不是你随便在纸上写个字就完了，得确保所有条款都明确，买卖双方的权利义务都清楚。

你想啊，如果你签了个不清不楚的合同，后来出现纠纷谁说得清楚？所以，新准则要求房地产企业在确认收入之前，得确保合同内容没有问题，且双方已经就所有的交易细节达成一致。

你可以把它想象成你和卖家敲定了一个“明白了”的协议，啥事儿都不含糊，双方心里都有数了。

第二步，履约进度。

这一步就是在说，咱们买房子的时候，不可能一开始就住进去吧？要有个过程，开发商得先把地基打好、墙壁砌好，最后交付给你房子。

这一过程中，开发商做的每一步，都得算进收入的确认里。

新收入准则规定，房地产公司要根据项目的实际进展来确认收入。

举个例子，假如一个项目建了一半，咱们可以根据这个进度，合理地确认部分收入，而不是等到房子建完交给你才算收入。

这就像是你在和老板交代进度，做到了多少就得汇报多少，不能全都憋着等最后交差。

然后呢，第三步，交付。