2018上海商业地产市场盘点与趋势预测

2018年上海市房地产市场总体情况2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。

房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。

1.房地产开发建设总体平稳(1)房地产开发投资低位增长2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资4033.18亿元，比上年增长4.6%。

从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。

1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在3.0%～5.3%区间波动(见图1)。

2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%，比重同比下降0.3个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。

2018年，本市住宅投资2225.92亿元，比上年增长3.4%，占房地产开发投资的55.2%，比重下降0.6个百分点;办公楼投资692.71亿元，增长7.9%，占17.2%;商业用房投资461.42亿元，下降8.9%，占11.4%。

从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。

2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元，比上年增长21.2%，占全部房地产开发投资的45.8%，比重提高6.3个百分点;建安工程投资1971.77亿元，下降6.3%，占48.9%。

(2)房屋在建规模略有下降2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积14672.37万平方米，比上年下降4.5%。

其中，住宅施工面积7520.39万平方米，下降6.2%。

2018年，本市房屋新开工面积2687.17万平方米，比上年增长2.6%。

其中，住宅新开工面积1473.17万平方米，增长5.0%;商办新开工面积517.77万平方米，下降22.3%，连续两年出现两位数下降。

2018年1-6月上海市奉贤区房地产市场情况1-6月，奉贤区房地产市场总体平稳，房地产开发投资增速实现两位数增长，房地产项目建设规模略有增长，商品房销售面积有所增长，房地产项目本年到位资金小幅提升。

一、房地产开发投资增长15.6%1-6月，奉贤区房地产开发投资106.51亿元，比去年同期增长15.6%，增速同比上升10.8个百分点，占全社会固定资产投资比重为58.4%，同比提高4个百分点。

从增长因素看，已入库商品房大项目带动房地产投资作用明显。

上海中铁京贤房地产有限公司的南桥镇D-01-13区域、上海励治房地产开发有限公司的奉贤区南桥新城16单元32-04地块、上海中海海煦房地产有限公司的奉城镇57-05区域地块（6月新增）、上海恒冉房地产开发有限公司的馨雅名邸、上海湾碧房地产开发有限公司的海湾碧桂园项目（6月新增）等20个项目投资均超过2亿元，合计拉动投资77.09亿元，而去年同期仅17个项目超过2亿元。

从房屋类型看，住宅投资79.41亿元，比去年同期增长15.1%，占全部房地产开发投资的74.6%；办公楼投资1.70亿元，下降64.5%；商业营业用房投资8.47亿元，增长12.1%；其他房屋投资16.94亿元，增长56.5%。

从投资构成看，土地购置费增幅略有增长。

1-6月，房地产开发投资中建筑工程投资61.73亿元，比去年同期增长19.2%；土地购置费39.31亿元，增长16.7%，占全部房地产开发投资的36.9%，占比同比下降0.3个百分点。

二、房地产项目建设规模略有增长1-6月，奉贤区商品房施工面积1051.62万平方米，比去年同期增长3.7%，其中，新开工面积134.25万平方米，增长19.7%。

商品房竣工面积62.69万平方米，增长14.1%，其中，住宅竣工面积46.32万平方米，增长11.3%。

三、商品房销售面积有所增长（一）新建商品房销售面积增长12.4%1-6月，奉贤区新建商品房销售面积27.01万平方米，比去年同期增长12.4%。

2018年商业地产和住宅地产行业分析报告2018年10月目录一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策 (7)1、行业主管部门 (7)2、行业管理体制 (7)3、行业主要法律、法规和政策 (8)（1）土地供应方式 (8)（2）土地供应总量和结构 (9)（3）土地审批权限 (12)（4）土地使用成本 (12)（5）价格与供给结构 (14)（6）房地产信贷 (19)（7）房地产税费 (25)二、行业性质与特点 (28)1、商业地产 (28)（1）投资属性强 (28)（2）经营方式多样 (29)（3）区域关联性强 (29)（4）资金回收灵活 (29)2、住宅地产 (30)（1）周期性较强 (30)（2）政策敏感度高 (30)三、行业发展状况 (31)1、商业地产行业发展状况 (31)2、住宅地产行业发展状况 (33)四、行业发展趋势 (35)1、商业地产行业发展趋势 (35)（1）去库存基调下商业地产供需回暖，市场竞争下机遇与挑战并存 (35)（2）商业地产企业向轻资产转型 (36)（3）商业地产业态向差异化发展 (36)2、住宅地产行业发展趋势 (37)（1）住宅地产行业调控力度继续向纵深发展 (37)（2）强者恒强，住宅地产行业集中度不断提升 (37)（3）注重有效供给、城市差异化明显，长效机制与短期调控有效衔接，行业利润空间将逐步回归理性 (38)五、影响行业发展的因素 (38)1、商业地产行业 (38)（1）有利因素 (38)①居民消费水平稳步上升 (38)②产业结构调整 (39)①电子商务冲击 (39)2、住宅地产行业 (40)（1）有利因素 (40)（2）不利因素 (41)①行业调控趋紧 (41)②土地成本升高 (41)③人口红利萎缩 (41)④行业资金环境趋紧 (42)六、行业进入壁垒 (42)1、土地资源壁垒 (42)2、资金规模壁垒 (43)3、政策壁垒 (43)七、行业上下游的关系 (44)1、与上游产业关系 (44)2、与下游产业的关系 (44)八、行业竞争及主要企业情况 (45)1、我国商业地产行业竞争状况及主要企业 (45)（1）华润置地有限公司 (46)（2）万达商业地产股份有限公司 (46)（3）凯德集团 (47)（4）恒隆地产有限公司 (47)（5）新鸿基地产发展有限公司 (48)（6）上海世茂股份有限公司 (48)（7）嘉里建设有限公司 (49)（8）中国金茂控股集团有限公司 (49)（9）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 (50)2、我国住宅地产行业竞争状况及主要企业 (50)（1）碧桂园控股有限公司 (51)（2）万科企业股份有限公司 (51)（3）中国恒大集团 (52)（4）融创中国控股有限公司 (52)（5）保利房地产（集团）股份有限公司 (52)（6）绿地控股集团股份有限公司 (53)（7）中国海外发展有限公司 (53)（8）龙湖地产有限公司 (54)（9）华夏幸福基业股份有限公司 (54)（10）华润置地有限公司 (54)九、区域房地产市场状况 (55)2、北京市房地产市场 (57)3、天津市房地产市场 (58)4、沈阳市房地产市场 (60)5、烟台市房地产市场 (61)6、杭州市房地产市场 (62)7、成都市房地产市场 (63)8、重庆市房地产市场 (65)9、三亚市房地产市场 (66)10、香港房地产市场 (67)近年来，国家对房地产行业宏观调控力度持续加码，2016年3月，热点城市房地产政策开始逐步收紧，其中上海、深圳调控升级，苏州、南京、武汉等20余城市重启或更新限购限贷政策，以抑制房地产市场过热、抑制本地改善性及外地投资性需求，主要内容包括土地限价、房价调控、市场监管、下调公积金和商贷额度等。

2018年上海市宝山区房地产市场情况2018年，随着房地产市场的持续降温，我区房地产除了投资稳步增长以外，开发建设和销售等各项指标增速均有所下降，宝山房地产市场进入更为平稳理性的调整期。

一、房地产投资增速平稳2018年，全区完成房地产开发投资358.71亿元，同比增长24.1%，增速比上年提高16.8个百分点，占全社会固定资产投资的72.3%。

主要是土地购置费用的快速增长，全年实现土地购置费203.02亿元，同比增长69.5%。

可见，土地购置费的快速增长是促进房产投资总量上升的主要原因，如果剔除土地费因素，2018年房地产开发投资完成155.69亿元，同比下降8%。

（见图1）从投资结构上看，住宅投资的主体地位依旧。

2018年商品住宅投资257.22亿元，占总投资71.7%；办公楼投资19.56亿元，占5.5%；商业营业用房投资为24.08亿元，占6.7%；其他用房投资57.84亿元，占16.1%。

（见表1）表1： 2018年房地产投资类型占比情况计量单位：万元二、房地产开发企业资金下降2018年，全区房地产开发企业本年实际到位资金442.70亿元，同比下降7.5%，占当年计划投资的98.2%。

其中，上年末结余资金126.23亿元，同比下降10.6%，占全部资金的22.2%。

国内贷款87.69亿元，增长0.9%；自筹资金173.78亿元，增长39.8%；定金及预收款126.35亿元，下降12.3%；个人三、房地产开发建设呈“二降一升”状态2018年，全区房屋施工面积1155.14万平方米，同比下降6.6%。

其中，住宅施工面积为711.82万平方米，同比下降12.1%；办公楼施工面积为91.05万平方米，同比下降5.8%；商业营业用房施工面积为116.61万平方米，同比四、商品房销售回归理性，住宅均价保持平稳1、新建商品房销售面积下降2018年，全区新建商品房销售面积104.84万平方米，同比下降63.6%。

2018年上海商业地产市场总结及2019年展望
本文详细解析2018年上海商业市场的变化与发展，并对2019年的发展趋势做出预测。

回望2018年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55个新商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。

未来2-3
年上海即将启动的新项目层出不穷，广受关注的新出让大型商业地块，如崇邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体等等，这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。

PART 01
2018
年上海商业地产市场盘点
土地市场
2018年商办用地市场供应保持稳定增长，主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区，市中心及郊区商办用地供应量相对收紧。

2018年上海市房地产市场总体情况2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下,本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。

房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。

1。

房地产开发建设总体平稳(1)房地产开发投资低位增长2018年,本市房地产开发投资低位增长，完成投资4033。

18亿元，比上年增长4.6％。

从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势.1—2月的投资增速(10。

1％)为全年最高点，此后总体保持平稳,增速在3。

0%~5。

3%区间波动(见图1).2018年,本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%，比重同比下降0.3个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降.2018年，本市住宅投资2225。

92亿元，比上年增长3。

4％，占房地产开发投资的55.2%，比重下降0。

6个百分点；办公楼投资692。

71亿元，增长7。

9％，占17。

2％；商业用房投资461.42亿元，下降8.9%，占11。

4％.从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。

2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元，比上年增长21.2%，占全部房地产开发投资的45。

8%，比重提高6。

3个百分点;建安工程投资1971。

77亿元，下降6.3％，占48。

9％。

(2）房屋在建规模略有下降2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积14672.37万平方米，比上年下降4。

5％。

其中，住宅施工面积7520。

39万平方米，下降6.2%.2018年，本市房屋新开工面积2687.17万平方米，比上年增长2.6％。

其中，住宅新开工面积1473。

17万平方米，增长5.0％；商办新开工面积517。

2018年1-9月上海市闵行区房地产情况简析1-9月，全区房地产开发投资增速走出低迷，从8月份开始由负转正，建设规模总体缩小，但新开工面积大幅增长。

从销售数据看，新建商品住宅交易市场逐渐回暖，二手住宅交易有所提升。

一、投资增幅由负转正1、1-9月，全区房地产投资264.89亿元，比上年增加30.22亿元，同比增长12.9%，其中土地购置费114.89亿元，占投资额比重为43.4%。

今年新增项目17个，新增项目投资额66.64亿元，同比增长6.4%，占全区房地产投资额的比重为25.2%。

2、从区域来看颛桥、梅陇和莘庄镇房地产开发投资额增幅较大1-9月，颛桥、梅陇和莘庄镇房地产开发投资额累计83.92亿元，同比增长1.7倍，主要原因是：三镇城区内房产公司投资计划较大,完成情况好。

颛桥、梅陇和莘庄镇的投资额占全区房地产开发投资额的32%。

3、马桥镇和浦锦街道房地产开发投资额位居前列1-9月，马桥镇和浦锦街道的房地产开发投资额位列第一和第二，分别为41.21亿元和39.57亿元，同比增长47.4%和34.3%，占投资额比重为30.5%，也是拉动全区房地产投资的重要组成部分。

1、房屋建设规模同比下降。

1-9月，全区房屋施工面积1389.49万平方米，比去年同期下降9.5%，但降幅收窄。

其中，住宅施工面积639.71万平方米，与去年基本持平，同比微降1.0%；办公楼施工面积259.60万平方米，同比下降25.6%；商业营业用房施工面积200.27万平方米，同比下降29.7%。

建设规模缩小的主要原因是去年爱琴海购物广场、万象城等商办大项目竣工，也是施工面积下降的主要原因。

2、新开工面积大幅增长。

1-9月，全区房屋新开工面积260.40万平方米，同比上升82.0%。

其中：住宅新开工面积142.92万平方米，同比增长79.1%、办公楼新开工面积30.92万平方米，同比增长1.1倍。

新开工面积增加的主要原因是：1-9月新开工项目17个，其中纯住宅项目占了6个，商办项目5个、保障房项目5个及住宅和商业混合项目1个。

2018第三季度中国商业地产指数报告一、概述2018年第三季度，中国商业地产指数回落至118.1点，环比下降3.7%，同比下降2.5%。

宏观经济指数和零售商信心指数走强，同比环比均实现上涨。

宏观经济发展平稳，消费升级态势持续，品牌和购物中心数字化营销方面创新活跃。

商用土地指数和商用物业开发指数同比出现回落，增量市场呈现进一步放缓态势。

二、中国商业地产指数中国宏观经济指数：平稳运行，服务业对经济的拉动作用增强2018年第三季度，中国宏观经济指数148.3，同比上涨5.9%，环比上涨4.1%。

经济保持平稳运行，GDP同比增速6.5%。

产业结构持续优化，第三产业比重持续上升。

第三产业增加值占GDP比重50.96%，比第二产业高出10.6个百分点。

第三产业增加值同比增长7.9%，比二季度提升0.1个百分点，高于GDP增速。

服务业对经济增长的拉动作用不断增强。

新产业、新业态及新商业模式发展迅速，带动相关行业增加值及占比不断提高。

其中租赁与商务服务业成为增加值排名靠前的细分行业，增加值比上年同期增长9.4%，增加值占GDP的2.7%，比上年同期有所增高。

前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为78%，比上年同期提高14个百分点，消费基础作用进一步巩固。

居民消费持续升级。

社会消费品零售总额同比增长3.8%，消费升级类商品保持快速增长，其中通讯器材类及化妆品类商品分别增长10.7%和12%。

服务业的持续增长及消费升级的趋势为商业地产发展提供了良好的市场环境。

中国商用土地指数：核心城市商用地块价值凸显，一线城市价格走强，新一线城市成交活跃，二三线城市流拍增多2018年第三季度，中国商用土地指数76.5，同比下降12.8%，主要由二三线城市商业用地流拍引起。

商用土地总体成交量环比微降1.1%，其中三线城市降幅较大，达到19.7%。

商用土地楼板价环比上涨8.5%，一线城市贡献较大，涨幅75.2%。

溢价率继上季度高温后回落，环比下降50.4%，高溢价地块比例降低。

2018年前三季度上海市宝山区商业运行情况至三季度，全区实现商品销售额3687.52亿元，与去年同期相比，增长15.8%，实现社会消费品零售总额497.53亿元，增长1.7%。

一、流通市场运行平稳，增长较快从总量和增长看，受“互联网+”大宗商品交易平台的影响，自2016年以来，我区的商品销售额持续保持较快的增长速度。

1-9月实现商品销售额3687.52亿元，增长15.8%。

其中限额以上实现2603.88亿元，增长23.7%，金属及金属矿批发实现2602.43亿元，增长18.5%，通过互联网实现的销售额1218.09亿元，增长23.4%。

（如图1所示）二、社会消费品零售总额增长乏力，增速趋缓（一）社会消费品零售总额总体情况数据显示：自2017年以来，我区社会消费品零售总额增幅持续低位，至2018年9月，全区实现社会消费品零售总额497.53亿元，增长1.7%。

其中，批发和零售业实现社会消费品零售总额451.99亿元，下降0.3%，住宿和餐饮业实现45.54亿元，增长27.1%。

从社会消费品零售总额的结构看，限额以上企业实现零售额291.06亿元，与去年同期持平；限额以下实现零售额206.47亿元，增长4.3%，主要是因为市场关闭等因素影响了限额以下零售额增速。

（如图2所示）（二）社会消费品零售总额增长乏力的情况分析1、规模企业增长动力不足，大企业下滑明显至9月，全区限额以上商业企业共实现零售额291.06亿元，与去年持平，其中批发零售业企业实现263.72亿元，下降2.6%，住宿餐饮业企业实现27.34亿元，增长27.9%。

从限额以上企业的增长及变动情况看，今年与去年相比，存量企业259户，实现零售额189.41亿元，下降9.5%，拖累零售总额增长4.2个百分点；关停并转的零售企业22户，影响零售额14.50亿元，拖累零售总额增长3.0个百分点。

今年新纳入统计的限额以上零售、餐饮企业34户，实现零售额25.59亿元，拉动零售总额增长5.2个百分点；市属连锁企业实现零售额75.55亿元，增长15.4%，拉动零售总额增长2.0个百分点。