2018年1-6月上海市奉贤区房地产市场情况

2018年上海市房地产市场总体情况2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。

房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。

1.房地产开发建设总体平稳(1)房地产开发投资低位增长2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资4033.18亿元，比上年增长4.6%。

从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。

1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在3.0%～5.3%区间波动(见图1)。

2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%，比重同比下降0.3个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。

2018年，本市住宅投资2225.92亿元，比上年增长3.4%，占房地产开发投资的55.2%，比重下降0.6个百分点;办公楼投资692.71亿元，增长7.9%，占17.2%;商业用房投资461.42亿元，下降8.9%，占11.4%。

从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。

2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元，比上年增长21.2%，占全部房地产开发投资的45.8%，比重提高6.3个百分点;建安工程投资1971.77亿元，下降6.3%，占48.9%。

(2)房屋在建规模略有下降2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积14672.37万平方米，比上年下降4.5%。

其中，住宅施工面积7520.39万平方米，下降6.2%。

2018年，本市房屋新开工面积2687.17万平方米，比上年增长2.6%。

其中，住宅新开工面积1473.17万平方米，增长5.0%;商办新开工面积517.77万平方米，下降22.3%，连续两年出现两位数下降。

上海18月份高档住宅市场分析案例高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高标准的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。

随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，依照上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方米在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。

而且，每平方米7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。

那么，怎么说这些楼盘销售情形如何样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。

上海（1-8月份）高档住宅市场分析调查对象：全市今年开盘价在每平方米8000元以上的高档楼盘（不含别墅物业）调查目的：把握高档楼盘的进展状况及其特点一、市场概论以及区域概述市场概论高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅。

从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。

自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。

进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的确实是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。

从上图能够看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方米8000元及其以上的新盘共计15个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有222个。

2018年上海市奉贤区经济运行情况2018年，全区经济运行延续了总体平稳、稳中有进的基本态势，主要经济指标稳步增长，部分指标超额完成，圆满完成年度目标任务。

同时，经济环境面临稳中有变的新情况，平稳增长的基础仍需巩固。

从主要指标完成情况看：三次产业增加值增速创六年新高，可比增长6.1%（同比增长8.0%）；工业生产增速较前三季度回落，规模以上工业产值增速为9.7%，较上年同期提高2.4个百分点，郊区排名第二；财政收入超额完成目标，同比增长22.1%，区级地方财政收入同比增长18.0%，增幅全市排名第二；消费市场延续稳中趋缓态势，实现社会消费品零售总额580.2亿元，同比增长8.4%；固定资产投资保持较快增长，完成投资总额440.5亿元，同比增长20.5%，其中房地产投资同比增长22.7%；实现全区居民人均可支配收入43586元，同比增长9.0%，其中农村常住居民可支配收入增速高于城镇居民。

一、经济运行总体平稳（一）经济总量增势较好，产业结构持续优化全年我区实现增加值841.5亿元，可比增长6.1%（同比增长8.0%）。

二三产业实现协同增长，其中第二产业实现增加值452.8亿元，同比增长7.8%（可比增长6.1%），其中工业实现增加值414.6亿元，同比增长8.0%（可比增长7.0%），对增加值的贡献率为49.1%；第三产业实现增加值378.7亿元，同比增长9.1%（可比增长7.1%），其中房地产业增速较快，实现增加值44.3亿元，同比增长16.9%（可比增长17.5%），对增加值的贡献率为10.3%。

三次产业结构比重为1.2:53.8:45.0，其中第一产业比重比上年下降0.4个百分点，第二产业比重下降0.1个百分点，第三产业比重上升0.5个百分点。

（二）工业生产呈高开低走态势，但增速仍高于上年水平1-12月份，全区941家规模以上工业企业累计完成产值1724.0亿元，同比增长9.7%，增幅较去年同期提高了2.4个百分点（图1）。

2018年上海市奉贤区全社会固定资产投资运行情况2018年奉贤区紧抓机遇、努力作为、拥抱梦想，推动产业转型升级、加大基础设施投资，紧紧围绕打造新时代“奉贤美、奉贤强”的新高峰努力推进投资项目建设工作。

全年我区全社会固定资产投资增速保持稳定，工业投资、房地产投资、基础设施投资、工业技改投资、东方美谷产业投资增幅明显，投资项目有序推进。

一、全区全社会固定资产投资运行的主要情况2018年全区全社会固定资产投资总量增长明显，完成投资440.51亿元，同比增长20.5%。

其中，市属项目完成投资26.58亿元，同比增长6.2%；区属项目完成投资413.93亿元，同比增长21.6%。

从投资领域看，工业投资完成101.61亿元，同比增长14.4%，工业投资（区属）完成投资84.34亿元，同比增长9.8%；房地产投资完成227.19亿元，同比增长22.7%；城市基础设施投资完成87.9亿元，城市基础设施投资（区属）完成73.97亿元，同比增长10.8%（见图1）；从占比情况看房地产投资持续为全社会固定资产投资的增长助力（见图2）。

注：市属项目主要为国网上海市电力公司奉贤部分62个项目；化学原料和化学制造品制造业、橡胶和塑料制品业等17个项目及G228公路新建工程等。

以下分析均为区属项目。

图1二、主要运行特点（一）工业投资增幅明显全年工业投资表现良好，各月累计增幅有8个月达到两位数增长。

1-12月，完成工业投资84.34亿元，同比增长9.8%。

全年工业投资增幅明显主要是8个大项目的拉动，上海申能热电工程项目、上海临港华平经济发展有限公司临港智造园六期项目、上海君实生物工程有限公司的君实生物科技产业化临港项目等8个项目合计带动工业投资34.66亿元，占工业投资四成。

（二）亿元以上工业项目持续拉动全年在建计划总投资1亿元以上工业项目持续拉动，项目个数、投资额同比均有所提高，占全区工业投资比重基本持平（见表1）。

在建计划总投资1亿元以上工业项目完成投资额同比增长9.6%，同比提高4.5个百分点；从项目个数上看，较去年同期增加3个；从占全区工业投资比重看，占比达八成多，与去年同期基本持平，大项目对工业投资的拉动作用尤为明显。

2018年上半年上海市奉贤区固定资产投资运行情况2018年上半年我区全社会固定资产投资增速总体稳定，工业投资增幅明显，投资项目有序推进。

一、全区全社会固定资产投资运行主要情况上半年，全区全社会固定资产投资总量进一步扩大，投资额保持两位数增长，完成投资190.21亿元，同比增长12.3%。

其中，市属项目完成投资7.85亿元；区属项目完成投资182.36亿元，同比增长7.7%。

从投资领域看，工业投资完成51.74亿元，同比增长36.9%，增幅明显，较一季度增长20.8个百分点；房地产投资106.51亿元，同比增长 15.6%，较一季度基本持平；城市基础设施投资25.98亿元，同比下降14.2%，较一季度收窄3.9个百分点。

工业投资（区属）完成45.26亿元，同比增长19.8%，较一季度增长11.0个百分点；城市基础设施投资（区属）完成22.51亿元，同比下降25.6 %，较一季度收窄7.5个百分点；从占比情况看房地产投资仍是拉动全社会固定资产投资的增长主力。

注：市属项目为国网上海市电力公司奉贤部分26个项目、2个 G228公路新建工程和化工区的巴斯夫上海涂料有限公司79500吨/年汽车涂料扩建项目等13个项目。

以下分析均为区属项目。

从2017年6月至2018年6月三大固定资产投资领域的增幅情况看（见图1），增幅情况有所波动。

工业投资、城市基础设施投资受大项目影响增幅波动较为明显。

图1：从2017年6月至2018年6月三大投资领域占全社会固定资产投资比重情况看（见图2），三大投资领域占比情况仍较为稳定，推动我区全社会固定资产投资总量增长的动力主要是房地产投资(占比达58.4%),其次是工业投资（占比达24.8%，同比提高2.5个百分点），第三是城市基础设施投资（占比达12.4%，同比下降5.5个百分点）。

图2：从产业分类看，第二产业占全社会固定资产投资比重同比上升，第三产业占比同比下降，原因是上半年工业投资大项目拉动作用明显。

2018年前三季度上海市奉贤区经济运行情况2018年前三季度，我区经济在良好开局的基础上实现平稳增长，主要经济指标完成情况良好。

进入四季度，经济运行的外部不确定因素增强，逆全球化和贸易保护主义抬头，中美贸易摩擦不断升级，若日本、欧盟等经济体也跟风参与，或将对全球经济复苏造成负面冲击，导致我区生产、出口下行压力增大,对经济增长的韧性提出考验。

从主要指标完成情况看：规模以上工业产值增速略有放缓但仍保持两位数增长，增幅达11.9%；财政收入持续快速增长，同比增长27.9%，区级地方财政收入同比增长24.0%，增幅全市排名第二；实现社会消费品零售总额429.3亿元，同比增长8.4%；（区属）固定资产投资完成投资总额291.9亿元，同比增长16.2%，其中工业投资同比增长9.3%，较上年同期提高了6.8个百分点。

一、经济运行稳中向好（一）工业生产较上半年有所放缓但仍保持两位数增长1-9月份，全区941家规模以上工业企业累计完成产值1259.8亿元，同比增长11.9%，增幅较去年同期提高了4.4个百分点（图1）；9月当月规模以上工业产值环比增长4.6%。

从供给侧和生产端来看，我区经济仍然显示出较强的活力。

工业企业效益持续提升。

1-8月份，规模以上工业企业实现利润总额98.2亿元，同比增长9.4%；主营业务收入达到1183.1亿元，增长14.1%，较上年同期提高4.2个百分点；资产负债率为46.6%，同比下降4.0个百分点。

其中“上海莱士血液制品股份有限公司”的金融投资亏损额较高，对规上工业企业利润总额造成较大影响，剔除“莱士”影响后1-8月实现规上工业企业利润112.8亿元，同比增长34.0%。

从图2来看，剔除“莱士”影响后各月累计的规上工业企业利润增幅上浮14-25个百分点，基本高于产值增幅。

（二）财税收入保持高速增长1-9月份，全区实现财政总收入418.2亿元，同比增长27.9%。

其中，区级财政收入126.8亿元，同比增长24.0%，增幅全市排名第二。

奉贤房地产市场调查报告一、奉贤宏观环境分析1、奉贤地理位置概况奉贤地处长江下游三角洲平原，位于上海市西南部。

北倚黄浦江，南临杭州湾，有13 千米长的江岸线和逶迤千米的海岸线。

东邻南汇区，西与金山区、松江区毗连，北与闵行区隔江相望，东北方向接闵行区的浦江镇。

总面积平方公里，其中市属农场平方公里。

地理座标为东经120 ° 27 ′，北纬 30 °56 ′。

2、奉贤基础设施建设｛交通便捷｝作为上海经济发展的南部腹地，奉贤具有十分优越的投资环境。

交通日益发达。

贯穿境内水陆交通便捷。

浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境，此外还有沙港、竹港、横泾港、巨潮港、航塘港、奉新港、红卫港、三团港、随塘港等干河。

公路铺展成网，总长746 千米，密度达到每平方千米千米，主要有大亭公路、莘奉公路、大叶公路、南奉公路、沿浦公路、南亭公路、航塘公路、奉柘公路、航南公路等，沪杭公路斜越区境西部。

越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。

同时，本县地处黄浦江南岸、杭州湾北部，在沪(上海 )、甬 (宁波 )、杭 (杭州 )大三角的腹部。

陆路有贯穿县境南北的沪杭公路将沪浙相连，县内则乡乡有公路，村村通汽车；水路以金汇港和浦东运河为主的骨干河道交织成网，北通浦江，南连大海。

科学地开发和建设金汇港出海口，依托和凭借这些条件，城乡融合，相互渗透，可变远郊的不利因素为有利因素。

将大大缩短沪甬杭间的水运距离。

奉贤地处开放型的多功能的全国经济中心城市上海的郊区，这一得天独厚的条件已经为本县经济发展发挥了良好作用，并随着经济体制改革的深入进行、城乡一体化计划的逐步实施、科技支农的不断加强，必将发挥出更大的作用。

｛邮电通讯畅通｝区邮政局下属32 个局所中提供全功能服务的局所有29 个，邮路总长314 千米，农村投递路线2293 千米。

拥有国际汇兑业务，年发送信函万件，国内国际特快专递万件，各类报刊订销万份。

电信业务总量为万元，其中本地电话业务量占%。

2018年新房成交均价17135元，比2017年降了！上海海湾板块房价怎么回事？在上海，可以说几乎没有人不知道黄浦江，但有许多人不知道碧海金沙。

作为上海惟一一处已开发的蓝色海域，碧海金沙耗费了不少人力、物力以及财力。

为了实现碧波、蓝海、金沙的效果，当地管理者对65万平方米的水域进行了人工淡化，并从海南岛运来沙子，铺成了一片近8万平方米的人造沙滩。

5月16日，一位上海奉贤海湾旅游区管委会的人员骄傲地对《国际金融报》记者表示，他们有信心把海湾板块打造成一个国际高端居住社区，直接对标香港太平山。

众所周知，香港太平山拥有著名的半山豪宅区，政经名人、顶级富豪及社会名流多聚集于此，因此有人把渴望成功入住半山区称为“香港梦”。

然而，动辄每平方米百万元起的房屋均价，让很多人的“香港梦”不得不止步于“梦”这一层面。

▲图片来源于网络那么，碧海金沙所辐射的海湾板块，这些年的房屋均价是多少呢？上海链家研究院数据显示，2013-2017年，上海海湾板块新房均价分别为11423元/平方米、11670元/平方米、10304元/平方米、15233元/平方米、20311元/平方米，年均复合增长率约为15.5%。

从目前情况来看，“海湾梦”与“香港梦”相比，便宜了不止一个零头。

“刚需大佬”与“奢华专业户”同台PK有些房企或许相信“海湾梦”是能够实现的，比如泰禾和碧桂园。

2017 年9 月，泰禾集团完成了对上海金闵房地产开发有限公司（下称“上海金闵”）的收购，共斥资13.12亿元。

上海金闵的核心资产为海尚墅林苑项目，位于上海市奉贤区海湾旅游区海泉路555号，规划总计容建筑面积为15.11万平方米。

其中，留给泰禾集团开发的计容建筑面积为7.51万平方米。

这部分待开发的7.51万平方米，后在泰禾集团2017年的年报里以“奉贤海湾院子”的名称出现，现在被命名为“泰禾海上院子”。

据记者粗略计算，若刨除上海金闵已开发的部分，泰禾海上院子的平均楼面价为1.75万元/平方米；若与上海金闵已开发的部分进行平摊，那么泰禾海上院子的平均楼面价为8683元/平方米。

2018年1-9月上海市闵行区房地产情况简析1-9月，全区房地产开发投资增速走出低迷，从8月份开始由负转正，建设规模总体缩小，但新开工面积大幅增长。

从销售数据看，新建商品住宅交易市场逐渐回暖，二手住宅交易有所提升。

一、投资增幅由负转正1、1-9月，全区房地产投资264.89亿元，比上年增加30.22亿元，同比增长12.9%，其中土地购置费114.89亿元，占投资额比重为43.4%。

今年新增项目17个，新增项目投资额66.64亿元，同比增长6.4%，占全区房地产投资额的比重为25.2%。

2、从区域来看颛桥、梅陇和莘庄镇房地产开发投资额增幅较大1-9月，颛桥、梅陇和莘庄镇房地产开发投资额累计83.92亿元，同比增长1.7倍，主要原因是：三镇城区内房产公司投资计划较大,完成情况好。

颛桥、梅陇和莘庄镇的投资额占全区房地产开发投资额的32%。

3、马桥镇和浦锦街道房地产开发投资额位居前列1-9月，马桥镇和浦锦街道的房地产开发投资额位列第一和第二，分别为41.21亿元和39.57亿元，同比增长47.4%和34.3%，占投资额比重为30.5%，也是拉动全区房地产投资的重要组成部分。

1、房屋建设规模同比下降。

1-9月，全区房屋施工面积1389.49万平方米，比去年同期下降9.5%，但降幅收窄。

其中，住宅施工面积639.71万平方米，与去年基本持平，同比微降1.0%；办公楼施工面积259.60万平方米，同比下降25.6%；商业营业用房施工面积200.27万平方米，同比下降29.7%。

建设规模缩小的主要原因是去年爱琴海购物广场、万象城等商办大项目竣工，也是施工面积下降的主要原因。

2、新开工面积大幅增长。

1-9月，全区房屋新开工面积260.40万平方米，同比上升82.0%。

其中：住宅新开工面积142.92万平方米，同比增长79.1%、办公楼新开工面积30.92万平方米，同比增长1.1倍。

新开工面积增加的主要原因是：1-9月新开工项目17个，其中纯住宅项目占了6个，商办项目5个、保障房项目5个及住宅和商业混合项目1个。

2018年上半年上海市奉贤区经济运行情况今年以来，面对错综复杂的国内外环境，我区坚持稳中求进工作总基调，紧紧围绕“奉贤美，奉贤强”的战略目标，坚持新发展理念，推进产业转型升级、提升质量效益，推动经济持续向高质量发展迈进。

上半年，我区经济运行保持总体平稳、稳中向好的发展态势，工业生产快速增长，需求增势稳中趋缓，经济效益不断提高，就业持续向好，动能加快转换，实现了“时间过半，任务过半”的目标。

从主要指标完成情况看：三次产业增加值稳健增长，可比增长7.3%（同比增长9.8%），为六年同期最高增幅；工业生产领域增长强劲，规模以上工业产值继续保持两位数增长，增幅达14.0%，增速郊区排名第二；财政收入持续高速增长，同比增长36.2%，区级地方财政收入同比增长32.6%，全市排名第二；消费市场保持稳定，实现社会消费品零售总额288.0亿元，同比增长8.8%；固定资产投资保持较快增长，完成投资总额190.2亿元，同比增长12.3%，其中工业投资同比增长19.8%，较上年同期提高了22.2个百分点；实现全区居民人均可支配收入22681元，同比增长9.1%。

表1： 2018年上半年全区主要经济指标完成情况一、经济运行总体平稳（一）经济总量增势较好上半年我区实现增加值412.7亿元，可比增长7.3%（同比增长9.8%）。

其中，第一产业实现增加值2.9亿元，可比下降39.0%；第二产业实现增加值225.4亿元，可比增长9.9%，其中工业实现增加值207.0亿元，可比增长10.4%，比第二产业总体高出0.5个百分点；第三产业实现增加值184.4亿元，可比增长5.5%。

三次产业结构比重为0.7:54.6:44.7，其中第一产业比重比上年下降0.5个百分点，第二产业比重上升1.0个百分点，第三产业比重下降0.5个百分点。

（二）工业生产增势迅猛上半年我区工业生产强劲增长，1-6月份，全区940家规模以上工业企业累计完成产值835.8亿元，同比增长14.0%，比一季度放缓0.5个百分点，增幅较去年同期提高了6.6个百分点（见图1）。