2018年房地产大宗交易市场回顾及明细清单

CHINA REAL ESTATE数据一、成交：成交规模低位回升，地价创近年单月新低进入第二季度以来，土地成交相比第一季度有所回暖，但并未整体大幅、显著地回升，在4月份土地成交规模回落后，5月份成交重新攀升，但涨幅不大且成交均价反而下滑。

具体来看，5月份CRIC 监测的300城经营性土地共成交2383幅，同、环比分别上涨了8%和19%；成交建筑面积16540万平方米，环比4月上涨17%，同比更是大幅上涨43.2%，但5月份土地成交总价仅2869亿元，环比下滑了14%，楼板价也环比下跌13.6%，仅为1735元/平方米，刷新一年以来的最低楼板价记录。

二、分布：一二线成交规模降至历史低位，三四线放量增长5月份市场总体表现为量涨价跌，且一二线的成交规模几乎已经触底。

一线城市5月份成交建筑面积仅有36万平方米，同、环比均大跌79%，该成交面积也刷新一线城市两年来最低月度成交量；但成交金额21亿元，同环比分别降低了92%和91%，降幅甚至大于成交面积降幅，主要由于本月一线城市的平均楼板价再度大跌至5914元/平方米，环比大跌56%。

二线城市本月成交建筑面积1682万平方米，同比上升33%，环比下跌47%，成交金额为716亿元，同比上涨37%，环比下跌43%，本月成交均价4255元/平方米，与上月基本持平，小幅上涨了7%，同比也微涨4%。

三四线城市本月成交建筑面积14822万平方米，同环比分别上涨47%和37%，也是三个能级中唯一环比上涨的，成交金额2132亿元，同、环比涨幅分别为39%15%，但成交均价下降至1438元/平方米，环比降幅为15%。

本月土地成交总体面临溢价率高涨、单价不涨反跌的情况，二线和三四线城市本月的平均成交溢价率环比均有10个百分点左右的上涨，但成交的楼板价却环比下跌，从高溢价成交地块的分布来看，主要位于城市的下属县或镇，距离城市中心较远。

在目前土地市场的运行状态下，企业的拿地成本下行，但同样被限制的还有销售价格，提升自身的项目运营能力、周转速度等将成为可否盈利的关键。

2018年连云港房地产市场报告目录市场环境篇一、2018年全国楼市政策二、2018年港城楼市政策市场运行篇三、2018年港城楼市土地市场概况四、2018年港城楼市运行情况1、市场运行-成交篇2、市场运行-房价篇3、市场运行-供应篇4、市场运行-库存篇5、市场运行-二手房篇市场营销篇五、港城楼市1-12月月报六、2019楼市展望一、2018年全国楼市政策2018 年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过以往任何一年，根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，出台相关房地产调控政策措施已经超400 次。

在全国如此严厉的政策调控下，房地产市场整体上出现明显降温。

随后，调控政策由紧到松，出现松绑迹象，如山东菏泽的取消限售、珠海拟放松限购政策、广州松绑商、合肥解除限价通知等。

那么，去年全国主要有哪些政策发布？连云港市又有哪些政策出台呢？1、政府将不再是唯一居住用地供应者1 月15 日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

【详情】2、国家发改委全面放宽城市落户条件国家发改委印发2018 年推进新型城镇化建设重点任务的通知，指出全面放宽城市落户条件。

其中，探索搭建区域间转积分和转户籍通道，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，2018年实现进城落户1300万人。

【详情】3、坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松针对部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并从规划、用地、资金、市场秩序等方面，对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。

通知强调，各地要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

CHINA REAL ESTATE 数据一、供应：房企备战金九使同、环比皆小幅增长，下月仍有望继续放量29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。

各城市环比比涨跌参半，供应较7月有所回升，房企大多在积极备货金九银十，随着未来大量项目入市，预计未来几个月供应量将继续平稳回升。

一线城市供应量环比微降7%，同比上升35%，整体供应量好于去年同期。

其中，上海供应量继续保持高位，达到120万平方米，环比、同比涨幅分别达到了21%和929%。

二三线城市的供应量小幅回升，环比微增6%，同比增长12%。

各城市同环比均是跌多涨少，重庆、武汉、长沙等城市供应则明显放量，在销售淡季企业仍在积极推案，市场热度高涨。

整体来看，随着年内最后一个热销期的临近，部分楼盘将纷纷上市，预计9-10月间供应量将有显著提升。

二、成交：市场整体平稳运行，后期成交热度有望稳步回升8月，29个重点城市成交量为2389万方，环比下降5%，同比较去年上升7%。

整体来看，目前市场依旧处于供不应求的状态，成交量跟随当月及上月供应，各城市的环比跌多涨少的态势保持不变，但是同比来看，总体市场热度尚可，高于去年同期，随着下半年改善型需求的释放，市场热度将稳步回升。

一线城市成交量环比上升4%，同比增幅达41%，且8月单月成交量较2018年月均水平高出23%。

其中北京一改上月的波动行情，与上海一样同、环比齐增，市场成交保持高位。

广州则继续阶段性调整，但也有所回暖，成交环比下降16%，较2018年月均下降了16%。

二三线城市成交量环比下降6%但同比微升4%，环比跌多涨少，多数城市保持低位运行。

预计下半年9、10月份销售旺季供应量全面打开后，各城市成交量将稳步回升。

三、库存：六成城市库存持续走低，消化周期分化更为显著8月，近6成重点城市供求比有所回升，沈阳、长沙、合肥、杭州、南京、厦门等市由于成交锐减，导致供求比攀升至1以上，厦门更是高达到2.8，而深圳、济南、成都和南宁供求比不足0.5，市场供不应求矛盾依然显著。

CHINA REAL ESTATE 数据一、供应：环比增34%同比降30%，预计4月仍将环比上升32个重点城市商品住宅3月供应量环比上升了34%，仅北京、徐州、长春、福州、海口等5个城市较上月出现了显著下降，降幅达30%以上；而总体供应量与去年相比仍处低位，同比下跌30%。

一线城市供应量环比上升68%，但同比依旧下降了52%，整体供应量依旧维持在历史低位。

二、三线城市的总体供应量较上月小幅增长34%，环比涨多跌少，城市分化不断加剧。

与去年同期相比，二三线城市供应量仍处低位，同比下降27%，预计4月总体供应量仍有望小幅上扬，市场供需矛盾将得以进一步缓解。

二、成交：环比增46%但同比跌38%，市场走势惯性延续3月，成交量有了稳步回升，32个重点城市成交量为2191万方，环比上升了46%，同比下降了38%。

一方面随着本月供应放量，成交有了稳步回升；另一方面，考虑到延迟备案等因素，销售“惯性”犹存，预计未来成交热度还会保持一段时间。

一线城市成交量环比上升79%，同比下滑61%。

总体来看，一线城市的政策调控依旧严苛，成交低迷的状态尚未得到缓解，购房者观望态度浓厚，后期成交量仍有极大可能在低位徘徊。

二三线城市成交量走势同样是环比上涨同比下跌，涨跌幅均在50%以内。

同比除郑州、徐州外，其余城市全线下跌，不及去年同期。

三、库存：超4成城市库存同比增幅超10%，近半数库存消化周期超12个月3月，在供应显著放量下成交量也开始回暖，大部分城市呈现供不应求的格局，重点城市商品住宅供求比普遍下滑，海口、长春不足0.3，仅南昌、武汉、济南、南宁、佛山5市供求比大于1。

从消化周期来看，虽然成交有所回升，但相较库存来看成交量整体上依然处在较低水平，因此本月重点城市商品住宅去化周期持续拉长，仅合肥、青岛、长春等5市环比下滑。

四、成交结构：改善类产品走俏，中高档成交占比全线提升从价格段分布来看，高档产品成交回落明显，北京、深圳分别下滑11%和5%，仅上海上涨9个百分点。

CHINA REAL ESTATE 数据一、供应：整体环比微增而同比减三成，上海、长沙和沈阳等显著增量4月份31个重点城市新建商品住宅新增供应量为1769万平方米，环比微增2%，上海、长沙、沈阳3城新增供应量“爆发式”增长，环比、同比皆倍增。

而总体供应量与去年相比仍处低位，同比下跌26%，预计5月供应量有望与4月大体持平或小幅微增，后期也将趋于稳定。

一线城市供应量环比上升16%，但同比依旧下降了24%，整体供应量依旧维持在低位；北京、广州延续之前低迷的供应态势，同、环比齐跌。

二、三线城市的总体供应量环比持平，城市分化不断加剧，诸如长沙、沈阳、合肥、长春、海口等二线城市环比涨幅均在100%以上或左右；而杭州、福州、成都、佛山等环比显著下跌，其中杭州跌幅最大达73%。

二、成交：一线环同比跌幅仍居前，部分调控城市触发“末班车”行情4月，31个重点城市成交量为2378万平米，环比微增1%，同比下降了23%。

一线城市成交量环比下降20%，同比下滑40%。

由于政策调控依旧严苛，成交低迷的状态尚未得到缓解，购房者观望情绪浓郁，后期成交量极可能低位徘徊。

二、三线城市成交量环比微增2%，同比下降了22%，但相比前4月月均又增加10%。

除合肥外，其余城市成交量环比涨跌幅都不明显，大连涨幅最大为63%，天津跌幅最大，环比下跌27%三、库存：超1/4城市库存同比增30%左右，近半数城市消化周期超15个月4月，近六成城市商品住宅供求比继续低位，受极低供应量影响北京、杭州、海口不足0.3，值得注意的是，上海供应大幅放量致供求比攀升至3.14。

4月供应增加而成交量略有下滑，使得大多数城市库存压力继续上升，有超过1/4的城市库存同比增幅在30%左右及以上，且增幅逐月扩大。

从消化周期来看，仅大连、青岛、成都等5市下滑，其余重点城市商品住宅去化周期继续拉长，特别是北京、深圳涨超29个月；大连、厦门、无锡、沈阳等市本月消化周期继续超过20个月。

房地产步入新阶段，运营创新助力行业发展——2018年度深圳房地产市场回顾及2019年展望文/Article＞戴德梁行● 住宅市场方面，“731新政”令市场进一步转冷，全年商品住宅新房成交面积257.8万平方米，与2017年的历史低点相比上升13.9%。

成交均价为54128元/平方米，房价上涨势头被实质性遏制，价格曲线持续平稳。

● 写字楼市场方面，全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米，虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象，不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。

年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。

● 商业市场方面，虽然高达51.7万平方米的新供应量令市场竞争加剧，但新入市的优质购物中心特色创新不断涌现，成熟项目也积极升级调改，至年末主要市场指标仍然具有较为平稳的表现——优质购物中心空置率同比小幅上升1.3个百分点至4%，最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。

● 投资市场方面，2018年深圳大宗交易市场整体表现仍然十分活跃，全年录得交易总额约280亿元。

其中，优质写字楼资产备受投资者青睐，在全年大宗交易总额中占比近50%。

在粤港澳大湾区规划的利好下，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。

2019年1月9日，戴德梁行举行2018深圳房地产市场年度发布会，对2018年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对2019年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

住宅市场：多轮调控之下楼市步入低速去化期，长效机制促房地产市场长期稳定2018年，全国房地产市场延续了频繁调控、持续收紧的节奏，至“坚决遏制房价上涨”要求提出之后，不同层级城市的楼市趋向平稳的走势逐渐明朗。

在深圳市场，虽然严厉的调HOUSING AND REAL ESTATE·住宅与房地产131控措施已令市场在2017年走向冷清，但限价政策之下，一手市场的关注度被提高，保守的指导价格也促成了上半年多个豪宅个盘的热销。

CHINA REAL ESTATE数据一、成交：量跌价涨，一二线城市成交规模触底回升今年上半年土地市场成交规模同比上涨，但主要是靠三四线城市的高成交量支撑整体成交规模，一、二线城市的表现均较为冷淡，其中一线城市尤为显著。

6月份全国地市成交再度呈现量跌价涨的走势，CRIC监测的300城经营性土地共成交2275幅，同环比分别下降了16.2%和17.8%；成交建筑面积14364万平方米，环比跌幅28.2%，同比也下滑19.2%，主要由于2017年第二季度末土地市场开始显著升温；成交总价3243亿元，同环比也分别下跌21.4%和11.8%；此外，6月份土地成交溢价率仅有23.2%，环比回落13.9个百分点，重新回到低位，各项指标均下滑显著。

二、分布：一二线成交规模环比微升，三四线成交再陷低迷6月份市场总体表现为量跌价升，一线城市成交面积在上月低谷后重新上涨，总体来看一二线城市表现都稳中有升，三四线城市本月则成交规模严重收缩。

一线城市6月份成交建筑面积103万平方米，环比大涨99%，主要由于上月成交仅有53万平方米，该成交面积相比去年同期仍然下跌了62%，成交金额187亿元，环比高涨278%，但同比降幅为59%，经历半年的相对低位后，本月一线城市的平均楼板价回升至18202元/平方米，环比大涨90%，同比也有8%涨幅，主要由于一线城市整体成交量低，土地成交均价受到单地块影响较大。

二线城市本月成交建筑面积2736万平方米，同比回落31%，环比上升7%，成交金额为1049亿元，同环比分别下降559%和5%%，本月成交均价为3833元/平方米，同环比均下降了11%，二线城市本月成交持续以城市偏远区域或下辖区县为主，土地成交均价进一步下降。

三四线城市本月成交建筑面积11488万平方米，同环比分别回落了15%和34%，本月土地市场成交量收缩较为严重，成交金额1984亿元，环比下跌21%，同比几乎没有变化，但成交均价持续抬升至1728元/平方米，同环比均上涨19%。