商业是如何做市场定位的？(商业地产开发策划)

商业地产前期策划（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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商业地产项目策划方案一、项目背景分析商业地产项目作为一个重要的投资领域，一直受到广大投资者的关注。

本文以商业地产项目策划方案为题，旨在通过对项目背景的分析，提出具体的策划方案。

1.1 市场背景分析商业地产项目是基于市场需求而建设的，因此，首先需要进行市场背景分析。

通过对当地市场环境、竞争态势、人口结构、消费水平等综合指标的研究，确定项目的可行性和市场潜力。

1.2 项目目标与定位商业地产项目的目标与定位是重要的决策依据。

在项目策划中，需明确项目的发展目标，例如：打造当地商业中心、提升城市形象、满足市场需求等等。

同时也需要明确项目的定位，如高端商业、休闲娱乐等。

二、市场调研与需求分析市场调研是商业地产项目策划中的重要环节，可以通过问卷调查、访谈、统计数据等方式进行。

通过市场调研，可以了解到目标用户的需求、消费行为以及竞争对手的优势和不足，以便为项目的定位和规划提供参考。

2.1 目标用户画像根据市场调研数据，对目标用户进行人口结构、年龄、职业、收入等方面的描述，可以根据目标用户的特点来制定项目的业态。

2.2 竞争对手分析通过分析竞争对手的产品、服务、定价策略以及市场占有率等，可以帮助我们了解竞争对手的强弱势，从而制定相应的竞争策略。

三、项目规划与设计商业地产项目的规划与设计是整个项目的核心，包括项目的总体布局、建筑风格、内部空间划分等。

3.1 总体规划商业地产项目的总体规划需要综合考虑市场需求、土地利用、交通便捷性等因素，确定项目的布局、占地面积、楼栋数量等。

3.2 建筑风格与外观设计商业地产项目的建筑风格与外观设计直接影响到项目的形象与吸引力，需要与市场需求相匹配，同时注重创新与美观性。

3.3 内部空间划分商业地产项目内部空间的划分需考虑到业态结构、顾客流线、运营效率等因素。

通过科学合理的空间布局，提升用户体验和舒适度。

四、项目运营与管理商业地产项目的运营与管理是确保项目成功的关键环节。

在项目策划中，需明确项目的运营模式、招商策略、合作伙伴关系等。

商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动，将其转化为商业建筑物，最终达到商品流通和服务消费的目的。

商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目，涉及到多个环节和要素。

在进行商业地产开发时，需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。

1.市场调研阶段：在这个阶段，开发商需要进行市场调研，了解市场需求、竞争情况、消费者群体等，以确定商业地产项目的定位和规模。

2.地产选址阶段：在确定商业地产项目的定位后，开发商需要选址。

选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。

3.资金筹措阶段：在选址确定后，开发商需要进行资金筹措。

资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。

4.项目设计阶段：在资金筹措完成后，开发商需要进行项目设计。

项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等，以满足商业地产项目的功能和美观要求。

5.施工建设阶段：在项目设计完成后，开发商需要进行施工建设。

施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。

6.运营管理阶段：在商业地产项目建设完成后，开发商需要进行运营管理。

运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等，以保证商业地产项目的正常运营。

1.市场定位：开发商需要对市场进行准确的定位，确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。

市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者，造成投资回报率低。

2.地产选址：选址是商业地产开发成功的关键。

选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保项目有足够的流量和盈利能力。

3.资金筹措：资金筹措是商业地产开发的基础。

开发商需要合理选择资金筹措方式，确保项目能够按计划进行。

4.项目设计：项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。

开发商需要与专业设计团队合作，制定合适的设计方案。

5.施工建设：施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。

学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。

商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。

1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。

地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。

每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。

历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。

可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。

因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。

伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。

在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。

不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。

分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。

消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。

因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。

因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。

第二,地段属性存在一定盲点。

虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。

这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。

商业地产商铺定价操作程序
商业地产的定价操作程序可以按照以下步骤进行：
1. 进行市场调研：了解当前商业地产市场的行情和供需情况，包括其地理位置、周边环境、交通便利性、人流量等要素。

2. 评估物业特征：确定商业地产的特点，如物业面积、建筑品质、使用用途、租金收入情况等，并将其综合考虑进定价策略中。

3. 与相似物业比较：参考类似地段和类型的商业地产，了解其租金水平和销售价格，以确定目标商业地产的定位和定价范围。

4. 考虑成本与回报：综合考虑商业地产的购置成本、持有成本和预期收益，制定一个合理的回报率目标。

5. 运用专业工具和方法：使用商业地产评估工具和方法，如现金流折现法、租金乘数法、市场比较法等进行定价分析，以达到合理估值。

6. 与相关方协商：与租赁方、潜在买家或中介机构进行沟通，了解其需求和预算，进行协商和谈判，以确定最终的定价。

7. 及时调整与市场变化：跟踪市场动态，如需调整定价，及时根据市场变化做出相应调整。

总的来说，商业地产的定价操作程序需要综合考虑市场情况、物业特征、成本与回报以及市场需求等多个因素，同时运用专业方法和工具进行分析，以确定一个合理的定价策略。

商业地产项目开发流程及注意事项一、开发流程1、市场条件判断(前期市场调研）在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析,仅从所自啊地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性，和对项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。

实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发。

只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。

一个住宅区,一栋写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所以要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。

当一个商业地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模在完成商业地产项目的选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的状况，可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一些相关问题。

4、项目土地取得及政府许可完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。

土地取得指投资商按照政府土地主管部门的商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定限的土地开发使用权.政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应发改委、规划局、商委等政府机构的批准等。

项目土地取得有两打标准：（1）土地规模标准。

商业地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要,得够用.（2）土地价格标准。

土地价格的高低将决定项目的竞争优势。

尤其在项目做初期。

土地价格越低，前期资金的压力越小。

5、项目定位细化彻底的、细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算相关问题。

商业地产营销策划步骤第一步：目标确定在商业地产营销策划中，首先需要明确目标。

这可以包括确定销售目标、租赁目标、品牌推广目标等。

目标的确定应该是明确具体、可量化的，例如销售额增长10%，租金收入增加20%，提高品牌知名度等。

第二步：市场分析在制定策略之前，了解市场情况是非常重要的。

对商业地产市场进行全面的研究和分析，包括市场规模、竞争对手分析、目标客户分析、用户行为分析以及市场趋势分析等。

通过市场分析可以了解市场中的机会和挑战，为后续制定策略提供参考。

第三步：制定战略基于市场分析的结果，制定适合的市场营销策略。

这包括选择目标市场、差异化定位以及市场定位战略。

根据战略的不同，可以选择不同的策略工具，如产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略等。

在制定战略时，需要与相关部门和团队进行密切合作，确保策略的可行性和实施性。

第四步：推广计划制定制定详细的推广计划是商业地产营销策划的核心环节。

推广计划需要包括目标市场、目标客户、推广渠道、推广内容、推广时间表等内容。

在设计推广内容时，需要确保信息准确、吸引人，并提供差异化的竞争优势。

同时，在制定推广计划时要充分考虑预算、执行力和监测机制，确保计划的可行性和有效性。

第五步：执行推广计划执行推广计划是商业地产营销策划的重要环节。

在执行过程中，需要密切关注市场反应，及时调整和优化推广策略。

同时，要与销售团队、推广团队和其他相关部门保持良好的沟通和协作，确保推广计划的顺利实施。

第六步：评估与改进评估推广效果并进行改进是商业地产营销策划的最后一步。

通过定期对推广活动进行评估和分析，可以了解推广效果，并针对不足之处进行改进。

评估的内容可以包括销售数据、租赁数据、客户反馈、市场份额等。

同时，在评估的基础上，可以调整和改进策略，提高推广效果和商业地产的竞争力。

总结来说，商业地产营销策划需要经过目标确定、市场分析、制定战略、推广计划制定、执行推广计划和评估与改进六个步骤。

每个步骤都需要认真和细致地进行，确保策划的全面性和有效性。

商业地产营销策略与推广方案第1章市场分析 (4)1.1 市场概述 (4)1.1.1 市场规模 (4)1.1.2 市场结构 (4)1.1.3 区域分布 (4)1.2 竞争对手分析 (5)1.2.1 竞争对手分类 (5)1.2.2 竞争对手优势与劣势 (5)1.3 消费者需求分析 (5)1.3.1 消费者群体 (5)1.3.2 消费需求特征 (5)1.3.3 消费趋势 (5)1.4 市场趋势与机遇 (5)1.4.1 市场趋势 (6)1.4.2 市场机遇 (6)第2章项目定位与目标 (6)2.1 项目定位 (6)2.2 项目目标 (6)2.3 项目差异化优势 (6)2.4 目标客户群分析 (7)第3章营销策略制定 (7)3.1 产品策略 (7)3.2 价格策略 (7)3.3 促销策略 (8)3.4 渠道策略 (8)第四章品牌建设与传播 (8)4.1 品牌理念与核心价值 (8)4.1.1 品牌理念 (8)4.1.2 核心价值 (9)4.2 品牌形象设计 (9)4.2.1 品牌视觉识别系统（VIS） (9)4.2.2 品牌应用规范 (9)4.3 品牌传播策略 (9)4.3.1 传播目标 (9)4.3.2 传播渠道 (9)4.3.3 传播内容 (9)4.3.4 传播节奏 (10)4.4 媒体投放策略 (10)4.4.1 媒体选择 (10)4.4.2 投放策略 (10)4.4.3 效果评估 (10)第5章线上营销 (10)5.1 互联网营销概述 (10)5.2 网站与电商平台 (10)5.2.1 建立专业网站 (10)5.2.2 电商平台合作 (10)5.3 社交媒体营销 (10)5.3.1 内容策划 (11)5.3.2 社交媒体矩阵 (11)5.3.3 网红、大V合作 (11)5.4 网络广告投放 (11)5.4.1 人群定位 (11)5.4.2 广告形式 (11)5.4.3 效果监测与优化 (11)第6章线下营销 (11)6.1 线下活动策划 (11)6.1.1 活动主题设定 (11)6.1.2 活动形式与内容 (12)6.1.3 活动组织与执行 (12)6.2 场地租赁与展会营销 (12)6.2.1 场地选择 (12)6.2.2 展会营销 (12)6.2.3 展会策划与执行 (12)6.3 合作与联盟营销 (12)6.3.1 合作伙伴选择 (12)6.3.2 联盟营销活动策划 (12)6.3.3 合作协议与执行 (12)6.4 线下广告投放 (12)6.4.1 广告形式选择 (12)6.4.2 广告内容设计 (13)6.4.3 广告投放策略 (13)6.4.4 广告效果评估 (13)第7章客户关系管理 (13)7.1 客户信息收集与管理 (13)7.1.1 客户信息收集 (13)7.1.2 客户信息管理 (13)7.2 客户沟通与维护 (13)7.2.1 客户沟通 (13)7.2.2 客户维护 (14)7.3 客户满意度调查与改进 (14)7.3.1 客户满意度调查 (14)7.3.2 改进措施 (14)7.4 大客户营销策略 (14)7.4.1 精准定位 (14)7.4.3 持续跟进 (15)第8章销售团队建设与管理 (15)8.1 销售团队组织架构 (15)8.1.1 设立销售部门：根据项目规模和市场需求，设立销售部门，包括销售一部、销售二部等。

商业定位商业地产项目前期定位正确与否是决定商业地产开发成功的关键一环，只有下功夫扎扎实实地做好前期商业定位工作，才能做到事前规避风险。

开发商必须要了解竞争对手的定位，才能真正引领市场；在项目开发前期开发商一定要注意分析市场数据，了解商圈内最为需要的商业和服务是什么，比如什么东西卖得最好、什么品牌最有市场热度；在做商业地产项目定位的时候，还需要准确计算商业地产项目所需要的合理的经营面积，最为重要的一点就是要以市场调查为依据计算不同业种、业态的店铺数量。

商业地产，特别是购物中心所最终要达成的目标是互补型商业，它需要不同店铺之间形成相互促进和相互提升的协同作用。

在制定租户组合的考虑因素上，第一，要非常清楚、明确目标顾客和商场市场定位，并围绕目标客户去思考。

商品价位要符合目标顾客群的购买价位，不然的话就可能没有销售产生；第二，各类型的商品销售比例是以吸引目标顾客、留连在购物中心最长时间为目标。

针对不同业种、业态的店铺组合，餐饮类租户必须多元化、多选择性，价位一定要在顾客群的购买力之内；区域、楼层租户组合应该以各租户的相容性为主导，同比性较强的商品，租户要有一定数量，令购物者多做选择，注意潮流、品牌的兴衰、地域性的偏好。

建立一个能够满足目标顾客需求的租户组合，才能达到1＋1>2的目的和效果。

（1）、目标市场定位1）区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；2）客户群定位：在商圈范围确定之后，根据本区域产业结构、行业发展态势，确定客户群；3）超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。

（2）功能定位1）购物功能：体现于商品品种、档次上，购物功能是购物中心最基本功能；2）休闲功能：在现代大型购物中心，休闲功能往往被当作购物中心的附加功能加以设置；3）娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等；4）服务功能：主要体现于购物中心物管和客户经营主体服务两方面。

（3）特色定位1）大众化定位：购物中心项目所在商圈内有足够消费群、客户群，没有激烈竞争，采用大众化经营定位，可以取得稳定收益，投资经营风险小。

商业地产三种盈利模式及六大盈利要点——深圳市华地集团有限公司——常见的五类商业地产形态商业形态底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体商业与住宅的差异性1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。

住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。

2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。

因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。

3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。

相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。

而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。

基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。

商业地产三种盈利模式该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。

优点缺点相对省时省力且能够实现资金的快周转。

无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。

（如：很多老旧的商业综合体就是存在这个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所）优点缺点产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。

收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。

即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。

该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。

适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企。

优点缺点该模式较适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。

持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。