独墅湖规划方案

苏州独墅湖科教创新区区位介绍苏州独墅湖科教创新区位于苏州城东独墅湖畔，始建于2002年，是苏州工业园区南部发展的核心区域，规划总面积25平方公里，规划人口40万。

致力于构建高水平的产学研合作体系，重点发展纳米技术、生物医药、融合通信、软件及动漫游戏产业。

目标是在今后5—10年内，建设成为高等教育发达、人才优势突出、高新技术产业集聚、创新体系和环境功能一流的国家级高新技术开发区和国家创新基地。

首期11平方公里城市面貌日益完善，高等教育、新兴产业和公共配套三大功能区建设基本成型。

二期桑田岛区域规划建设全面启动，世界名校区、苏州纳米城、纳米孵化基地、桑田岛大学科技园、新兴产业基地等一批重点项目正加快推进。

区域以政产学研资介联动促进发展为特色，全面打造“科技新硅谷、人才新高地、城市副中心、创业首选区”。

高等教育苏州独墅湖高等教育区的开发模式遵循“政府搭台、高校办学、面向市场、后勤城市化、管理现代化”的基本方针，借鉴国外高等教育市镇的成功经验，采用基础设施共享、校区相互开放融合的城市规划方式开发建设。

目标建设成为国内一流的高等教育人才培养基地以及高科技成果研究转化基地。

科教创新区通过大力引进国内知名院校，集聚智力资源，打造科研平台，对区域主导产业形成强大推力。

区域主要入驻高校现有中国科学技术大学苏州研究院，中国人民大学国际学院，南京大学苏州研究生院，东南大学苏州研究院，新加坡国立大学苏州研究院等。

科研发展科教创新区重点发展高智力、高成长性、高产出，低资源占用、低原材料依赖、低污染的新兴高科技产业。

已逐步形成融合通信、生物医药、软件与动漫游戏、集成电路设计、纳米技术等产业集群，聚集了1000余家高科技企业。

年申请专利超1300件，汇聚了120多个市级以上研发机构，其中省部级20余个。

传感网、智能电网、先进制造、新能源等新兴产业发展也正在加速推进。

创意创业园是园区国际科技园五期工程，占地47公顷，规划总建筑面积74万平方米。

拿地45天，独墅湖西地块规划出炉，打造精装洋房、高层产品▏沉默加速度是我的脚步延伸阅读:尹山湖四大天王拿地一个月，吴中三块地规划强势出炉首开、龙湖携手拿下万业西地块，楼面价17868元/平，溢价率28.87%。

好快好快！拿地45天，独墅湖万业地块规划出炉！该地块由龙湖＆首开，于1月11日6号公告中联手竞得，楼面价17868㎡/元，溢价率28.87%，超过市场指导价。

首先，先看下地块信息。

位于吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧，属于独墅湖西，尹山湖区域。

总占地面积103319.3㎡，最大容积率2.2，可建面积近23万方，体量较大，将分为两块开发。

南地块：面积为54283.1㎡北地块：面积为49036.2㎡据规划公示，项目将打造28栋住宅，由5幢多层+5幢小高层+18幢高层产品组成，分布于南北两地块。

南地块：27-33F高层产品北地块：6-9F/11-16F洋房、小高层产品具体楼栋层数及楼栋分布如下：1-5#，6F6-9#，9F10-15#，16F16-18#，17F19#，11F20-21#、24-27#，为33F23#、28#，为27F售楼处位于北地块，通达路一侧；幼儿园位于规划路一侧。

此次批前公示，仅公示了28#高层产品，2梯4户，3房2卫，主卧为套房设计。

【地块规划要求】1.地块内需独立设置一所幼儿园，用地面积不低于3200㎡，建筑计容面积不小于2200㎡，规模不低于2轨6班，与首期住宅同步交付使用。

幼儿园方案报审时需提供教育部门意见，建成后无偿移交属地政府，产权归属地政府所有。

2.按规划要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付，并须按照不低于1000元/㎡标准进行前期装修，经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府所有。

3.另要求，地块内住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，住宅建筑应全部采用装配式建筑，单体建筑预制装配率应不低于30%。

项目公示可谓是相当快，拿地仅仅45天，且中间还有个春节假期，可知快周转项目，按照目前进度在6-7月份就有可能开售。

又是“玺”系！独墅湖核心地块规划出炉！现场正在施工！就在昨天，苏高新独墅湖核心地块规划出炉！我刚刚实探工地发现，现场的围挡上面赫然也是招商的“玺”产品系列，和园区湖东的项目如出一辙。

在靠近的河道的一侧，正好也有人员正搭着梯子在围挡上面施工，装饰品牌。

我还站在门口向里面张望了一会，目前工地已经有小型挖掘机在工作，而且不远处还有一批建筑材料已经进场。

地块的进度一步步在加快，如今项目规划已经出炉，接下来就等入市了，预计最快年底就可以入市。

我们再来回顾下拿地历史，今年6月23日，苏高新以总价16亿元成功拿下该地块，成交楼面价31621元/㎡，溢价率15%。

地块占地约2.54公顷，容积率在1.6-2之间。

地块改善属性明显，而且后期打造的户型，160㎡以上和160㎡以下，均各占50%。

目前，板块二手房挂牌价格在5.1-8万/㎡之间，地块对面的美颂花园二期挂牌均价在5.3万/㎡左右，三期挂牌均价在6.2万/㎡左右。

而且，大户型的挂牌价格更高，建面约141㎡的户型，挂6.5万/㎡、6.7万/㎡的比比皆是...由此可见，即便月亮湾地块未来售价突破限价，仍然存有不小的倒挂空间！根据最新规划，项目拟打造8栋13-17F的小高层，南北两侧呈“一”字排开，较为开阔，社区中部也涵盖了大面积的景观空间，便于后期业主休闲娱乐。

另外，各楼栋一层均有部分架空层，可以打造多种泛会所。

和规划一同出炉的还有1#和7#的平面户型图，均为2梯2户，享有独立电梯厅，私密性极强。

1#-4房2厅2卫四开间朝南，整体南向开间约13.8米，其中，客厅开间约4米，主卧开间约3.8米，另外，户型还带有南北双阳台，保障空气流动性和采光。

7#-4房2厅2卫四房两厅两卫，也是四开间朝南，整体南向面宽约17米，客厅、餐厅开间约6米，且北向阳台面宽也较大，整个餐厨客厅，采光强、南北对流，通风佳。

卧室方面，双套房设计，主卧开间约4米，进深约5米，改善属性明显。

房源精装修交付，且精装标准不得高于6000元/㎡。

苏州市沿独墅湖地区城市设计一、项目背景沿独墅湖地区位于苏州古城东南部，北接金鸡湖、南接吴淞江，是苏州东南部重要的滨水发展区域。

长期以来，沿独墅湖地区一直处于两大行政区（苏州吴中区与工业园区）城市核心区的边缘，呈现明显的城乡两元化特征，也是苏州亟待开发的滨水地区。

为进一步挖掘城市水文化，彰显滨水城市特色，协调周边地区空间布局和形态，协调、完善区域道路、轨道交通等基础设施建设，凸显独墅湖滨水地区的现代城市空间特色，现面向国内外公开招标“苏州市沿独墅湖周边地区城市设计”。

二、规划目的1、本次国际咨询目的在于集思广益，通过邀请国内外优秀的设计机构征集具有远见、富有创意并切实可行的城市设计方案，以世界的眼光谋划沿独墅湖地区的长远发展和未来。

2、打造高标准的滨湖城市功能区，形成独具魅力与活力的城市特色风貌区。

3、城市设计方案具有可操作性，能够为下一步规划工作提供系统性、框架性的指引。

三、规划范围北至机场路（金鸡湖大道）、南到镬底湖、西至郭新河、东至星湖街，规划用地面积为41平方公里，其中水域面积约16平方公里。

四、基础资料1、现状概况（1）行政辖区独墅湖周边地区处于苏州工业园区与吴中区交界处，东北属于工业园区娄葑镇，西南属于吴中区郭巷街道。

（2）周边区域独墅湖地区位于苏州城区东南角，北有金鸡湖，东南有镬底湖。

湖东侧是独墅湖科教创新区（原独墅湖高教区）。

湖北侧是金鸡湖，中间由金鸡湖大道（原机场路）隔开。

湖西、南为吴中区行政范围。

吴中区近年来实施退田还湖，再造尹山湖，并规划形成以湖为核心、以滨水绿廊为轴的开放型生态空间。

（3）现状自然条件①气候条件苏州地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。

常年夏季风向为东南向，冬季主导风向为西北向。

②地形地貌苏州地处长江三角洲的太湖平原，境内土壤的发育，受温暖湿润的气候条件和河港交错、湖荡棋布的地理环境等影响，地貌属流水地貌型。

独墅湖周边地势平坦，西高东低，水流一般由北向东南流动为主。

摊牌了！园区局部地块最新调整！2宗一线临湖宅地亮相！3宗瞰湖宅地！独墅湖月亮湾王炸地块爆出！苏州工业园区2022年第三批次局部地块控规及调整公示，信息量巨大，一块又一块重磅宅地被炸出！涉及独墅湖科教区、月亮湾、娄葑、车坊和跨塘等区域。

月亮湾核心项目位于月亮湾北侧，翠薇街以东，星湖街以西，仁爱路以南，涉及3个地块。

目前均为空地状态。

其中，北侧部分居住用地调整为公园绿地，并明确各地块规划指标。

其3宗宅地的容积率分别为1.2、1.6、1.2，建筑限高分别为24米、60米、24米，即8F、20F、8F，其中，2宗地块将建设为低密社区。

另外要注意的是，该区域预计规划了轨交12号线！独墅湖边上，又是低密社区，还可以一线瞰湖，想想都精彩！现如今，不远处一线临湖铂悦犀湖，挂牌均价近8万/㎡，近三个月时间都成交了5套。

由此可以看出，湖景低密住宅的稀缺价值。

问一句不该问的，对比园区腹地的星洲西地块、永旺西地块，你会选择哪里居住呢？娄葑再补仓娄葑地块位于东兴路以南、常台高速以东，占地约3.05公顷。

地理位置上就位于文萃小学南，和新希望锦麟芳华雅苑处于同一水平线上。

基地现状内部为空地，外部为住宅即相关配套。

结合用地使用需求，将原规划中U2环境设施用地调整至地块西北角，并在其东侧和南侧预留5m绿地，其余用地并统一调整为二类居住用地。

该住宅用地的占地面积2.9公顷，容积率1.8，建筑限高80米。

今年以来，娄葑板块已有一宗宅地出让了，就在其东侧，成交楼面价20500元/㎡，被建屋拿下。

对于想在园区上车，且总价预算不多的买房人，接下来就重点关注这两宗地块就足够了。

跨塘也要爆基地地块位于葑亭大道以南，戈巷街以西，戎巷路以北，占地约24.73公顷。

紧靠3号线戈巷站，交通出行方便。

地块周边现状有唯亭学校、畅苑新村四区、一所幼儿园，地块本身则是平整土地。

根据规划要求，该区域内有宅地、学校、加油站。

该地块占地面积3.79万公顷，容积率1.6，建筑限高≤80米。

苏昆界浦河大桥园区那边规划提升区域交通服务水平，加强市域各板块沟通联系，完善区域应急防灾保障，在落实常态化xx防控的基础上，苏州工业园区一批规划项目正加快建设步伐，计划于今年建成投用。

独墅湖第二通道项目独墅湖第二通道项目西起吴中区东方大道，向东以隧道方式穿越独墅湖，后接苏州工业园区创苑路，隧道全长3.33公里，计划20XX 年建成通车。

这是穿越独墅湖屏障的一条东西向城市主干路，衔接吴中区、苏州工业园区两大片区，也是我国首条下穿通航运河异型双层隧道。

独墅湖第二通道通车后，从园区科教创新区到吴中郭巷的车程，将由现在的30分钟缩短到5分钟！金鸡湖隧道工程金鸡湖隧道西起星海街，沿中新大道穿越金鸡湖，止于南施街西侧，湖中段与轨交6号线共线位建设。

隧道全长约6.04公里，其中主线长约5.4公里，为双向6车道规模，设计时速50公里/小时。

项目力争于2022年底主线建成通车，届时，湖东和湖西间往来只需三分钟。

312国道苏州东段改扩建工程（工业园区段）312国道苏州东段改扩建工程（工业园区段）是苏州东西方向的重要通道，东起于阳澄湖大桥苏昆交界处，向西利用既有阳澄湖大道线位与已建312国道苏州西段相接，路线全长约9公里。

其中，苏昆交界至星华街为新建改造段，长约6公里。

为了优化过境与到发交通，本项目在唯胜路至现有沪宁高速出入口段设置下穿隧道，长约2.18公里，项目主线部分力争于2022年底建成通车。

该项目工程的实施对进一步完善苏州市普通国省干线公路路网布局，分离城市交通和过境交通，提高服务水平，满足沿线居民出行需求，对促进苏州的社会经济发展具有十分重要的意义。

扬明路沙苑路缤特力路（跨沪宁高速）工程扬明路沙苑路缤特力路工程项目北起阳澄湖大道，经和顺路后上跨越沪宁高速，南至扬东路，全长1140米，双向四车道，按城市次干路标准建设，其中主桥采用40m+70m+40m单箱双室等高连续钢箱梁，总长150米，总重1739吨，项目计划于2022年四季度建成通车。