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土地估价师案例分析：现场勘察的方法与要求土地估价师案例分析：现场勘察的方法与要求一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、依据有关法律规定，我国土地所有权分为。
A：国有土地所有权和农民集体土地承包权B：国有土地所有权和集体土地所有权C：国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权D：国有建设用地所有权和国有农用地所有权E：35％～50％2、某企业欠缴消费税20万元．税务机关责令其补交拖欠的消费税，同时加罚了滞纳金1200元．针对上述情况，的说法符合城市维护建设税有关规定．【2006年考试真题】A：以l200元为税基补缴城市维护建设税B：以20．12万元为税基补缴城市维护建设税C：以20万元为税基补缴城市维护建设税，不考虑滞纳金D：以20万元为税基补缴城市维护建设税，再按消费税拖欠天数对拖欠的城市维护建设税加收滞纳金E：土地3、按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是。
A：土地的稀缺性和经营权的垄断B：土地位置与肥沃程度的差别以及在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别C：农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成D：土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权的分离E：35％～50％4、采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑修正。
【2002年考试真题】A：级差地租工B：垄断地租C：级差地租ⅡD：经济地租E：时间因素5、影响地价的环境质量主要包括__环境。
A．人文B．社会C．自然D．城市E．经济6、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。
A．土地利用分区B．土地利用C．土地利用专项D．土地利用指标7、__年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。
A．1960B．1961C．1962D．19638、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5万元，租期5年，租金不调整．如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6％，则承租土地使用权价格为万元。
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有至关重要的意义。
无论是房地产开发、企业并购，还是土地出让、抵押贷款等，都离不开准确的土地评估。
接下来，让我们通过一个实际案例来深入了解土地评估的具体操作过程。
一、案例背景本次评估的对象是位于城市郊区的一块工业用地，面积约为 50000平方米。
该土地周边交通便利，基础设施完善，有多家大型工厂和物流企业。
委托方是一家准备收购该土地用于扩大生产规模的制造企业，他们需要了解这块土地的市场价值，以便做出合理的投资决策。
二、评估目的明确评估目的是土地评估的首要任务。
在本案例中，评估目的是为委托方提供该土地在公开市场条件下的公平合理价值，为其收购决策提供参考依据。
三、评估原则1、合法原则：评估过程必须遵守国家法律法规和相关政策，确保土地的使用和交易合法合规。
2、公平原则：评估结果应公正、客观，不受任何利益相关方的影响。
3、最有效使用原则：考虑土地在当前条件下最合理、最可能的使用方式，以实现其最大价值。
4、替代原则：在评估过程中，参考类似土地的市场交易价格和收益情况。
四、评估方法选择常见的土地评估方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。
在本案例中，由于周边有较多类似工业用地的交易案例，且土地收益较易预测，因此选择市场比较法和收益还原法进行综合评估。
五、市场比较法评估过程1、收集交易案例：通过查阅土地交易数据库、咨询房地产中介机构等途径，收集了周边地区近期成交的与评估对象类似的工业用地交易案例。
2、选取可比案例：根据交易时间、土地用途、面积、地理位置、基础设施等因素，从收集到的交易案例中选取了三个可比性较强的案例。
3、建立价格可比基础：对选取的可比案例的交易价格进行修正，使其与评估对象在交易情况、交易日期、土地使用年限、区域因素和个别因素等方面具有可比性。
4、进行因素修正：交易情况修正：考虑可比案例的交易方式是否正常，如是否存在特殊的交易条件或优惠政策，对交易价格进行相应的修正。
关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》估价报告案例分析一．项目背景1、估价目的委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。
故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。
2、宗地概况委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。
3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。
二．估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。
由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。
来源于“XX项目开发全程策划”的部分文本。
2.基地价值及开发市场价值分析2.1 基地价值计算2.1.1基地价值计算原则和方法现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。
在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。
2.1.2基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）2.1.3基准地价的确定如下表现行昆明市城区各类用地基准地价表表2-10住宅用地基准地价拟涨35％2.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价图2-15级别：I 级 基准地价：4186元/平方米（279万元/亩）分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙江，盘龙区向北至东风东路所围成的区域及双龙商场、省邮电局，省农机局，盘龙法院片区。
级别Ⅱ级 基准地价：3072元/平方米（205万元/亩）分布范围：1区域：北起人民中路与西昌路的交叉点，沿人民中路至人民中路与东风西路的交叉点小西门，小西门向西北沿东风东路至东风东路与翠湖南路的交叉点，此交叉点沿翠湖南路至翠湖南路与圆通街的交叉点，此交叉点沿圆通街至圆通街与盘龙江的交叉点，此交叉点沿盘龙江至盘龙江与环城南路的交叉点双龙桥，双龙桥向西至环城南路与西昌路的交叉点，此交叉点沿西昌路至人民中路与西昌路的交叉点所围成的的区域除一级地外。
第1篇一、实验背景随着我国经济的快速发展，土地资源作为国家重要的生产要素，其价值日益凸显。
基准地价评估作为土地管理的重要组成部分，对于土地市场调节、土地资源配置以及土地税收等方面具有重要意义。
为了提高基准地价评估的准确性和科学性，本次实验以某地区为研究对象，采用多种评估方法进行基准地价评估，并对评估结果进行分析。
二、实验目的1. 掌握基准地价评估的基本原理和方法；2. 熟悉不同评估方法在基准地价评估中的应用；3. 提高基准地价评估的准确性和科学性；4. 为土地管理提供参考依据。
三、实验内容与方法1. 实验数据本次实验选取某地区为研究对象，收集了该地区近年来的土地利用现状、土地交易数据、土地定级成果等资料。
2. 评估方法本次实验采用以下几种评估方法：（1）市场比较法：根据已发生的土地交易案例，分析市场供需关系，确定基准地价。
（2）成本逼近法：从土地取得、开发、利用等环节，分析土地成本，确定基准地价。
（3）收益还原法：根据土地产生的收益，分析土地价值，确定基准地价。
（4）综合评价法：结合多种评估方法，综合分析土地价值，确定基准地价。
3. 实验步骤（1）数据整理：对收集到的实验数据进行整理，确保数据的准确性和完整性。
（2）市场比较法：选取典型案例，分析市场供需关系，确定基准地价。
（3）成本逼近法：分析土地取得、开发、利用等环节的成本，确定基准地价。
（4）收益还原法：分析土地产生的收益，确定基准地价。
（5）综合评价法：结合多种评估方法，综合分析土地价值，确定基准地价。
四、实验结果与分析1. 市场比较法评估结果通过市场比较法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
2. 成本逼近法评估结果通过成本逼近法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
3. 收益还原法评估结果通过收益还原法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
4. 综合评价法评估结果综合以上三种评估方法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
5. 结果分析（1）市场比较法评估结果与其他两种方法评估结果基本一致，说明市场比较法在基准地价评估中具有较高的可靠性。
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法①评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。
具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
b)资料和外业调查要求●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；●样点调查应符合数理统计要求。
③确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
④投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。
市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
a)调查样点的要求●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；●样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；●样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：Eni／En=ENi／EN式中：Eni——第i类用地抽取的样点单位数；En——各类用地抽取的样点单位总数；ENi——第i类用地的样点单位数；EN——各类用地的样点单位总数。
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于各种经济活动，如土地交易、抵押贷款、城市规划等，都具有至关重要的意义。
接下来，我将通过一个具体的案例，为您详细介绍土地评估的实操过程。
一、案例背景假设我们需要对一块位于城市郊区的工业用地进行评估。
该土地面积为 5000 平方米，用途为工业生产，周边有类似的工业企业和相关配套设施。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该土地在特定时点的市场价值，以便为土地所有者在土地交易中提供参考依据。
三、评估方法的选择土地评估常用的方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。
在这个案例中，由于周边有较多类似的工业用地交易案例，我们选择市场比较法作为主要的评估方法。
四、市场比较法的操作步骤1、收集交易案例通过土地交易市场、房地产中介机构、政府部门等渠道，收集周边近期发生的类似工业用地交易案例。
至少收集三个以上的案例，以保证数据的可靠性和代表性。
2、选择比较案例对收集到的交易案例进行筛选和分析，选择与评估对象在用途、面积、位置、交易时间等方面最为相似的案例作为比较案例。
3、建立比较因素体系根据影响工业用地价值的因素，建立比较因素体系，包括土地用途、土地面积、土地形状、交通条件、基础设施、环境状况、规划限制等。
4、对比较案例进行修正将评估对象与比较案例在各项比较因素上进行对比分析，并根据差异程度对比较案例的价格进行修正。
修正的方法通常采用系数修正法，即根据各项因素对土地价值的影响程度确定修正系数，然后将比较案例的价格乘以相应的修正系数，得到修正后的价格。
5、计算评估对象价格将修正后的比较案例价格进行加权平均，得到评估对象的初步评估价格。
五、数据收集与分析在这个案例中，我们收集到了以下三个比较案例：案例一：面积为 4800 平方米的工业用地，交易价格为 800 万元，交易时间为 6 个月前，位于评估对象东侧 1 公里处，交通条件较好，基础设施完善。
提要根据农用土地的具体特征选择适当的方法和评估中具体的操作是本文探讨的重点。
解决不同利用方式下农用土地收益差异的综合平衡计算是关键。
结合库尔勒市农用土地分等定级的具体实践，建立一套较为完整的农用土地价格评估体系，为今后开展的工作提供范例。
关键词农用土地价格评估标准粮库尔勒市分类中图法 f301.3科学、合理地评估土地价格，有利于土地资源优化配置，有利于土地有偿使用制度改革，亦为土地市场的培育提供保障。
经过近几年的实践，城市土地的定级估价已形成了比较完善的方法与理论体系。
但在广大的农村，由于土地市场的不完善，农用土地价格评估的特殊性等原因，农用土地资源评估理论与实践滞后[1]。
因此，有必要对农用土地评估进行全面探讨与研究。
1 农用土地价格的特征土地价格是土地资源价格和土地资本价格构成的一种二元价格。
尽管土地资本价格的具体界线界定和计算相当复杂，但毕竟是真实的，理论上价格应当是生产价格加平均利润[2]，即级差地价ⅱ。
因此，合理地计算土地资源价格对确定土地价格显得更为重要。
马克思指出，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。
土地价格并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格[3]。
这种意义上的地价，正是土地资源的价格[2]。
可以表示：土地资源价格 = 土地绝对价格＋土地级差价格 i＋土地垄断价格土地绝对价格是评估区内最劣地的价格；级差地价 i 是由土地自然肥力和位置决定的，但对于农用土地向城市土地更替过程而言，有些投入因素已经与土地自然属性合为一体而不可分离（如水利投入等），它们不仅是形成土地生产力的重要内容，而且随着土地使用方式的转变继续发生作用，也应该成为土地资源价格固有属性之一[2]；土地垄断地价主要在一些特殊用地地区有限范围内存在，在此不作讨论。
根据上述对农用土地价格的解释，评估具有以下一些特征：(1) 农用土地以其收益能力为价格的基础。
土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的千差万别。
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。
【2007年考试真题】A：成本逼近法B：剩余法C：收益还原法D：路线价法E：时间因素2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。
A．1067B．1167C．1200D．23343、地租是扣除__后的余额。
A．成本、利润B．利息、税收C．成本、利润、税收D．成本、利润、利息、税收4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
【2004年考试真题】A：替代原则B：变动原则C：协调原则D：收益原则E：时间因素5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。
A：资本B：注册资本C：实收资本D：法人资本E：土地6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。
A．保险利益必须是受法律保护的利益B．保险利益必须是法律认可的利益C．保险利益一般为经济上的利益D．保险利益必须是确定的利益E．保险利益必须优先考虑投保人的利益8、地籍按功能可分为__。
A．初始地籍、日常地籍B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍C．城镇地籍、农村地籍D．常规地籍、数字地籍9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。
2016土地估价师案例分析：农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、税收主要通过规定不同的税种、税率和（）等，来调节经济利益和经济行为。
A．税制B．税法C．税目D．税额2、某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是331元／㎡,313元／㎡、354元／㎡、294元／㎡，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为元／㎡。
A：322B：323C：324D：331E：时间因素3、国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田的必须经__批准方可征用。
A．县级人民政府B．市级人民政府C．省级人民政府D．国务院4、某大型百货商城临街宽15m，进深100m，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。
A：宽深比修正B：区位修正C：用途修正D：出让方式修正E：时间因素5、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，以作为限差。
A：中误差B：两倍中误差C：三倍中误差D：以上均不对E：土地6、有一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/m2，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为__元/m2。
A．2000B．4213D．22137、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定，各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立__制度，进一步加强对土地估价机构的监管。
A．初审B．审批C．抽查D．备案8、当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格。
A：不变B：下降C：上升D：不确定E：土地9、土地开发整理规划是土地利用总体规划的深化和补充，也是土地利用总体规划的重要组成部分，其中，省级土地开发整理规划的内容包括__。
A．分析土地开发整理的背景与条件B．分类分期测算规划期内土地开发整理投入量C．估算土地开发整理的投资D．制定实施规划的政策措施E．提出土地开发整理的总体安排10、新《企业所得税法》规定的税率，小型微利企业减按（）征收。
土地估价师案例分析基准地价评估第一篇：土地估价师案例分析基准地价评估2015年土地估价师案例分析：基准地价评估（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
A．1 B．2 C．3 D．42、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不确定 E：土地3、市场经济与计划经济的本质区别在于。
A：价格的形成机制B：生产力水平高低 C：有无计划和调控 D：所有制形式 E：土地4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。
小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。
A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～10005、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。
A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。
A．县级人民政府B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门D．县级税务征管部门7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。
A．减免农业税 B．减免耕地占用税 C．减免土地使用税 D．给予优惠 E．给予处罚8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。
案例调查的内容
对于委估不动产的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价⽅法，⽽作为⽐较交易资料应该是资料中最类似委估不动产的部分。
因此必须对交易案例资料作进⼀步分析，并对每宗选做不动产资料整理出⼀份包括构成要素的完整资料。
估价师所使⽤的交易资料主要来⾃于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪⼈等提供的信息以及估价者搜集的尚未列⼊记录的相关交易资料。
当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限制，估价师可勉强采⽤这些案例资料，并⾛访经纪⼈、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进⾏适当调整，进⽽⽤做⽐较案例。
估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项⽬：交易⾯积、交易时间、位置、宗地条件、地上物状况、购买者和销售者动机，销售的条件，不动产销售前后的利⽤状况等等。
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。
【2007年考试真题】A：成本逼近法B：剩余法C：收益还原法D：路线价法E：时间因素2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。
A．1067B．1167C．1200D．23343、地租是扣除__后的余额。
A．成本、利润B．利息、税收C．成本、利润、税收D．成本、利润、利息、税收4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
【2004年考试真题】A：替代原则B：变动原则C：协调原则D：收益原则E：时间因素5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。
A：资本B：注册资本C：实收资本D：法人资本E：土地6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。
A．保险利益必须是受法律保护的利益B．保险利益必须是法律认可的利益C．保险利益一般为经济上的利益D．保险利益必须是确定的利益E．保险利益必须优先考虑投保人的利益8、地籍按功能可分为__。
A．初始地籍、日常地籍B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍C．城镇地籍、农村地籍D．常规地籍、数字地籍9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。
A．半B．1C．2D．310、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。
A：成本法和剩余法B：剩余法C：模型估价法D：剩余法和收益还原法E：合法性11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。
【2002年考试真题】A：500B：1500C：1666．7D：2000E：时间因素12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元．A：1017B：987C：983D：910E：时间因素13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。
A．土地制度B．住房制度C．城市规划D．城市化进程14、在物价持续上涨时期，存货计价采用可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。
A：先进先出法B：后进先出法C：加权平均法D：个别认定法E：土地15、《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由__登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
A．国务院B．省级人民政府C．县级人民政府D．乡镇人民政府16、判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是__。
A．该地块的最佳利用方式B．该地块的收益是否均衡C．最有效使用方式可以持续多久D．目前利用方式是否为最有效17、下列关于土地利用总体规划与农业规划的关系，表述错误的是__。
A．农业区划是对农业生产空间分布的一种科学分类，是实现农业合理布局和制订农业规划的手段和依据B．土地利用总体规划的成果是农业区划的基础之一C．土地利用总体规划需要进一步在土地上落实农业资源的合理利用与布局D．土地利用总体规划对农业用地的规模与布局又有指导和控制作用18、采用插值法求内部收益率，FNPV(i1)、FNFV(i2)分别为采用i1、i2时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求__。
A．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为正，且i1与i2相差超过2%B．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为负，且i1与i2相差不超过2%C．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差不超过2%D．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差超过2%19、农业土地侧重于土地的__。
A．经济条件B．地理位置C．自然条件D．土质状况20、设立证券公司，应当具备的条件中，主要股东具有持续盈利能力，信誉良好，最近3年无重大违法违规记录，净资产不低于人民币__。
A．2亿元B．1亿元C．5千万元D．3千万元21、预期收益原则可以在__估价方法中得以应用。
A．剩余法B．市场比较法C．成本法和剩余法D．剩余法和收益还原法22、下列属于政府及其所属部门的不正当竞争行为的是__。
A．假冒和仿冒行为B．不正当销售行为C．滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场D．侵犯商业秘密的行为23、对山西省太原市某县政府的具体行政行为不服申请的复议，由下列__机关管辖。
A．山西省太原市人大B．山西省太原市人民政府C．山西省人民政府D．山西省人民政府法制局24、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关时，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为。
A：20B：66．7C：75D：50E：合法性25、土地利用系数是农用地分等的主要参数之一。
下列关于土地利用系数的说法中是正确的。
A：土地利用系数计算时，，指第j种指定作物国家一级指标区内最高单产B：土地利用系数等值区的边界可打破村级行政单位的完整性C：土地利用系数的计算必须分指定作物计算D：等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X±2S之间(X表示平均值；S 表示标准差)E：合法性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、任何一个形态的社会，__是核心、是根本。
A．生存环境B．商品C．资源D．人2、根据《土地管理法实施条例》规定，下列属于国有土地的范围的包括。
A：乡(镇)农民集体土地B：国家依法征收的土地C：国家依法征用的土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E：农村和城市郊区已经依法没收、征收、征购为国有的土地3、《中华人民共和国物权法》规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括__。
A．单位共有B．按份共有C．个人共有D．共同共有E．单位与个人共有4、在会计处理中，房地产企业在经营期间的利息净支出应计入（）。
A．间接费用B．管理费用C．销售费用D．财务费用5、垄断对资源配置的影响有。
A：垄断企业的产量不足而以高定价来谋求最大利润，会导致分配性低效率B：垄断企业的定价还导致收入从消费者向垄断企业老板的再分配的不公平性C：垄断还可能导致技术性低效率D：垄断可以使资源进行优化配置E：没有影响6、政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是__。
A．基准地价B．标定地价C．出让底价D．市场交易价7、影响建筑物的环境因素有。
A：建筑结构B：建筑年代C：建筑物朝向D：建筑设计E：建筑风格8、下列关于房产图的描述正确的是。
A：房产分户图是分丘图的局部明细B：房产分户图用于表示房屋细部建筑结构，比例尺一般为1：100C：房产分幅图用于反映房屋及其占地的位置、权属状况等，比例尺一般为1：500D：房产分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料E：房产分丘图内所有房屋及其用地情况等房地产要素9、土地管理的方法中，经济杠杆是经济方法的工具。
其中，通过__可以实行土地有偿使用，使土地所有权在经济上得以实现调节土地供需矛盾，指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构，鼓励对土地的投入，提高土地利用的集约度。
A．地租地价杠杆B．财政杠杆C．税收杠杆D．金融杠杆10、城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为A：测算以货币形态的土地收益为主B：测算必须从企业利润人手C：测算统一似商服业利润为计算的标准D：宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性E：农村社会经济发展水平11、《城乡规划法》规定，规划区包括。
A：城市建成区B：镇建成区C：乡建成区D：村庄建成区E：因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域12、市场比较法的估价步骤包括：①调查与选择比较案例；②交易情况修正；③个别因素比较与修正；④其他相关修正；⑤估价期日修正；⑥确定价格可比基准；⑦区域因素比较与修正；⑧确定比准价格。
估价步骤顺序正确的是__。
A．①⑥②⑤⑦③④⑧B．①②⑥⑦⑤③④⑧C．①⑥②⑦⑤④③⑧D．①②⑥⑦⑤④③⑧13、的城市总体规划，经所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批．【2009年考试真题】A：地级市B：直辖市C：省会城市D：50万以上人口的大城市E：100万人口以上的城市14、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》要求制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，主要是为解决当前征地工作中存在的__问题。
A．安置措施不落实B．征地补偿同地不同价C．征地补偿标准偏低D．征地费用分配不合理E．征地补偿标准随意性较大15、关于土地使用权转让，下列说法正确的有。
【2008年考试真题】A：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地的，经有关部门批准后，可以转让土地使用权B：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县级人民政府有优先购买权C：土地使用权转让经双方当事人同意可以不签订土地转让合同D：无偿转让地上建筑物，其使用范围内的土地使用权可以不随之转让E：土地使用权转让包括出售、交换和赠与16、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及。
A：流转税B：所得税C：行为税D：财产税E：从量税17、黄红壤与棕壤之间过渡型土类是__。
A．暗棕壤B．寒棕壤C．黄棕壤D．暗棕壤18、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括。
A：出售B：交换C：赠与D：出租E：抵押19、封闭式基金扩募或者续期，应当具备的条件是，并经中国证监会审查批准。
A：年收益率高于全国基金平均收益率B：基金托管人、基金管理人最近2年内无重大违法、违规行为C：基金持有人大会和基金托管人同意扩募或者续期D：中国证监会规定的其他条件E：年收益率等于全国基金平均收益率20、企业持未到期的应收票据向银行贴现时，其贴现净额的大小与有关。
A：票据到期值B：贴现率C：申请日期D：贴现期E：企业利润率21、地籍是土地的户籍，它的特性有。
