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农用地基准地价评估策略分析摘要：目前我国经济水平和科技水平的快速发展，人们生活水平得到了显著提高。
农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。
目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。
基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。
关键词：农用地；基准地价；经营权流转引言利用区域基准地价影响力模型对现有的农用地基准地价进行了区域修正，修正后的农用地基准地价与通过传统方法计算的基准地价在空间分布上基本一致。
将区域基准地价影响力模型应用于农用地基准地价的评估，弥补了现有农用地基准地价评估中对农村所处的区域因素影响考虑的不足。
通过考虑区域因素对农用地基准地价的影响并对其修正，为农用地基准地价的协调统一和区域平衡提供了一定的依据，有利于保障农民的利益，为土地征用补偿，促进土地资产合理配置，深化土地制度改革，农村集体土地流转等工作提供依据。
1估价农用地的时候需要遵循的原则在对农用的地基准地价进行评估的过程中，需要按照一定的原则进行，否则就会导致操作中出现失误。
首先，当农用地条件正常的情况下，所获得的收益达到预期值。
在评估农用地的时候，要参考实际的市场价格，经过对比并不断地修正，估算农用地价格。
其次，在技术以及各种因素保持恒定的情况下，如果土地面积相同，进行某种要素追加的时候，会减少报酬增量。
进行实际估价的时候，需要综合考核投入要素共同作用的结果和影响农用地总收益的情况。
将农用地的效用充分发挥出来，所获得的经济效益良好，否则会对周围土地的利用产生影响。
再次，从农用地的角度而言，在多种因素的影响下，价格会出现浮动。
农用地基准地价评估策略分析摘要：2016年，国务院办公厅发布了《国务院关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发〔2016〕82号），明确提出探索建立农用地有偿使用制度，落实承包土地所有权、承包权、经营权“三权分置”等产权制度改革。
明晰农用地使用权，明确农用地的使用方式、供应方式、范围、期限、条件和程序，要求协同开展资产清查核算以各类自然资源调查评价和统计监测为基础，推进全民所有自然资源资产清查核算。
而农用地基准地价体系的建立是核定农用地资源资产价值，建立农用地有偿使用制度的基础工作之一。
基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的要点。
本文就农用地基准地价评估策略展开探讨。
关键词：农用地；基准地价；评估策略引言农用地基准地价作为政府公示地价，可以为深化农村土地“三权分置”产权制度改革，促进农用地流转市场培育，推动土地适度规模化经营，提高土地生产能力和效率，开展农用地资源资产核算，维护农民合法权益，助推乡村全面振兴等提供基础性支撑。
不同于城镇建设用地，农用地存在利用类型、利用方式多样，产权权利构成复杂，地价形成机制多元，农地价格体系比较庞杂等特殊性，使得当前农用地基准地价评估工作中普遍面临技术思路、评估要点不清等问题。
本文就农用地基准地价的意义、技术思路和评估要点进行分析，并提出策略。
1农用地基准地价的意义1.1、完善公示地价体系，为建立健全自然资产产权制度提供依据自然资源资产产权制度是加强生态保护、促进生态文明建设的重要基础性制度，自改革开放以来，我国自然资源资产产权制度逐步建立，在促进自然资源节约集约利用和有效保护方面发挥了积极作用。
农用地基准地价丰富了公示地价体系，还为农用地经营权入股、抵押、作价出资等提供价格参考。
原国土资源部、中央编办、财政部、环境保护部、水利部、农业部、国家林业局印发《自然资源统一确权登记办法（试行）》（国土资发〔2016〕192号），明确了自然资源统一确权登记工作的规范与要求。
农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标 (1)二、工作任务 (1)三、工作依据 (1)四、术语和定义 (2)五、基本原则 (2)六、技术路线 (4)七、农用地基准地价评估 (5)八、成果提交要求 (23)根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。
一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。
结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。
二、工作任务按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。
总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。
三、工作依据（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。
集体农用地基准地价技术手册一、引言概述嘿呀，小伙伴们，咱们来说说这个集体农用地基准地价技术手册是干啥的呢。
简单来讲呢，就是给集体农用地的地价定个基准啦。
这就像是给这些土地的价值定个基本的标准，就像咱们买东西知道个大概价格一样。
这对好多方面都超级重要呢，不管是土地流转呀，还是土地的规划啥的，有了这个基准地价，大家心里就都有个谱啦。
二、使用范围说明1. 土地流转方面。
在农民伯伯想把自己的集体农用地流转出去的时候，这个基准地价就可以作为一个参考，让他们知道自己的土地大概值多少钱，不至于被坑啦。
2. 农村的建设规划。
比如说村里想要搞点新的建设，像盖个小工厂或者新的居民区啥的，这个地价基准就能让规划者知道这块地的价值，在做决策的时候更科学合理。
3. 对于一些想投资农村土地的企业或者个人来说，这也是个重要的参考，让他们能清楚了解土地的价值情况，再决定要不要投资。
三、操作步骤指南1. 地价评估准备。
首先得收集相关的土地资料，像土地的面积呀，土壤质量呀，地理位置啥的。
这些资料收集全了，才能进行下一步。
2. 选择评估方法。
这里面有好多评估方法可以选择呢，比如说收益还原法、市场比较法之类的。
这就需要根据土地的具体情况来决定啦。
如果这块地经常用来种农作物，收益比较稳定，可能收益还原法就比较合适；要是周围有很多类似的土地交易，市场比较法可能就更好用。
3. 实地勘察。
这一步可不能少哦。
评估人员要亲自到集体农用地上看看，看看实际的土地状况，有没有啥特殊的情况，像有没有被污染呀，有没有特殊的地形地貌啥的。
4. 计算基准地价。
根据前面收集的资料、选择的方法还有实地勘察的结果，就可以开始计算基准地价啦。
这个计算过程要很仔细哦，一点差错都可能影响到最后的结果呢。
5. 审核与调整。
计算出来的地价要经过审核，看看有没有不合理的地方。
如果有，就要进行调整，直到得出一个比较合理准确的基准地价。
四、功能特点介绍1. 提供价值参考。
就像前面说的，它能给集体农用地的价值提供一个比较靠谱的参考，让土地交易等活动更加公平合理。
农用地基准地价评估策略探讨摘要农用地基准地价不具有具体的评价收费标准，在土地使用权流转的过程中，基准地价会受到土地年限、土地面积、容积率、土地形状等多种因子影响。
因此，为实现农用地基准地价的公平、精准评估，相关部门和专家一直都在研究探讨农用地基准地价评估策略。
本文为研究农用地基准地价评估策略，围绕基准地价概念，评估原则进行分析，最后结合先进方法探讨农用地基准地价评估有效策略。
关键词：农用地；基准地价；评估我国正在加快农用地的合理化交易，从而促进土地流转，并且为农用地合理定价和交易构建公平和公正的渠道。
而其中，农用地基准地价的评估是极为关键的一环。
农用地基准地价合理评估，有利于保证农民的合法权益，继而实现土地市场标准化，为我国日后的土地交易发展打好基础。
而当前，我国部分地区关于农用地基准价评估缺乏经验，各地区评估标准不同，导致评估市场紊乱，严重影响到农用地合理建设工作。
因此，建设农用地基准评估策略，对于农用地市场化评估有非常重要意义。
1.基准地价的分析基准地价是当地政府根据土地等级不同、地域不同，根据土地相关经济算法而提出的基准价，是对一段时间内土地估价平均值的确定[1]。
基准地价是土地价格的一个常规指标，其具体是指反映不同级别土地农用对收益差异的数值。
但并非土地的真实价格。
土地价格在某种程度上是对土地收益情况的反映，其会受到土地周围自然条件以及社会经济发展等因素的影响。
当前，我国各地区农用地基准地价均按照《农用地估价规程》完成定价，该规范中指出农用地基准价应该根据土地权力期限、土地所属类型以及农田基础建设的基本情况而定[2]。
2.农用地基准地价评估原则分析农用地基准地价评估是根据相关规范和原则进行精准评估。
《规程》中的评价方法适合大部分农用地基准地价评估工作。
但是，实际上，农用地基准地价评估依然要根据实际情况进行判断，保证基准地价评估达到良好的状态。
实际上，农用地基准评价的过程中，应该在规范基础上遵循一定原则，才能够保证农用地基准地价评估良好完成，以下是对农用地基准地价评估进行分析。
农用地分等定级估价实施方案1总则1.1农用地分等定级估价的目的与任务1.1.1农用地分等定级的目的农用地分等定级估价的主要目的是：（1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
1.1.2农用地分等定级估价的任务根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。
1.2农用地分等定级估价的对象农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
1.3农用地分等定级估价的体系说明农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。
农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。
农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
农用地分等成果在全国范围内具有可比性。
农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。
农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。
农用地估价农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
聚 焦 三 农2020年第10期新农民农用地基准地价评估问题探讨罗 丹（武汉永业赛博能规划勘测有限公司，湖北 武汉 430062）摘要：受城镇土地市场和本身资产特性的影响，农用地在投入生产和转移过程中必然要体现出其经济价值，并进行有价交换。
为了规范农用地流转过程，促进土地资源的合理利用，需要制定合理的指导价格。
本文就农用地基准地价评估中的主要问题进行总结，以期为今后农用地基准地价评估更新工作提供参考。
关键词：农用地；基准地价；评估1 引言基准地价是法定公示地价的重要内容，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。
土地有偿使用制度建立以来，全国各地依法建立了较为完善的城镇基准地价定期确定和更新制度。
近年来，为支撑农村土地制度改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，全国大部分地区先后制定了国有农用地基准地价，但体系不完善、管理不规范等问题仍不同程度存在。
2 农用地基准地价评估概述2.1 农用地基准地价内涵农用地基准地价内涵[1]包括：（1）估价基准日，土地价格随时间呈动态变化，因此，需要确切时点，从而确定具体价格；（2）评估范围，一般以行政区作为评估范围；（3）用地类型，依据《土地利用现状分类》标准确定；（4）土地权利状况，一般有土地使用权和承包经营权；（5）使用年期，有些地区使用无限年期，有些地区则采用《农村土地承包法》中规定的农用地承包年期；（6）开发程度，用地类型不同，对应的开发程度有所差异。
2.2 农用地基准地价技术方法评估农用地基准地价的技术方法主要有样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法三种[2]。
样点地价平均法适用于样点资料丰富且整体分布较为均匀的区域；定级指数模型法是基于定级指数、市场交易资料和生产效益资料而建立模型，对定级过程的科学性与合理性有较高要求；基准地块评估法一般用于均质区域。
在实际评估中，一般结合评估区域的农用地利用状况、市场交易资料、经济社会现状及资料收集情况，选择适用的技术方法。
连州市国有农用地基准地价评估成果一、评估范围此次基准地价更新工作覆盖范围覆盖连州市所辖各镇的行政辖区范围。
具体工作范围：连州镇、大路边镇、星子镇、丰阳镇、东陂镇、九陂镇、保安镇、西江镇、龙坪镇、西岸镇、三水乡、瑶安乡。
表1连州市各镇辖区范围面积统计表二、评估对象本次国有农用地基准地价评估的评价对象为连州市行政辖区内的全部现有国有农用地和国有宜农未利用地。
根据省厅《广东国有农用地基准地价评估指导意见》，本次评估的国有农用地中，耕地包括水田、水浇地、旱地地类，园地包括果园地类，林地包括有林地、灌木林地、其他林地地类，水域及水利设施用地包括坑塘水面地类，国有宜农未利用地包括其他草地、内陆滩涂地类。
其中，连州没有天然牧草地、人工牧草地、茶园、其他园地、沿海滩涂和盐碱地分布，因此，上述地类不包含在评估对象中。
本次国有农用地基准地价的评估范围均在连州市行政辖区内，评估对象总面积为134.96平方公里。
其中国有耕地面积为4.26平方公里，国有园地面积为0.45平方公里，国有林地面积为124.95平方公里，国有水域及水利设施用地面积为0.15平方公里，及国有宜农未利用地面积为5.15 平方公里。
表2连州市国有农用地地类面积汇总表单位：平方公里三、农用地级别分布情况表3农用地级别分布描述示意表四、基准地价内涵国有农用地基准地价是地级以上市、县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
（1）土地使用权类型：界定为国有农用地出让使用权。
（2）土地出让年期：最高出让年期设定为50年。
（3）估价期日：本次估价基准日期为2017年12月31 日。
（4）标准耕作制度：包括种植制度或养殖种类。
（5）农业生产基础设施条件：根据各国有农用地地类的农业生产需求进行设置。
根据以上基本原则，我们确定连州市国有农用地的基准地价内涵为:连州市国有水田类耕地基准地价内涵设定为：在种植“早稻-晚稻”的一年两熟的标准耕作制度下，具备有效的灌溉设施和一定的排水条件，并至少有村间、田间道路（含机耕道）可到达，在年度土地利用现状变更调查中确认为水田和水浇地的二级土地利用类型，基准日期为2017年12月 31日，最高出让使用年限为50年，国有性质耕地（包括水田、水浇地）出让使用权的各级别平均单位面积价格。
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法①评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。
具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
b)资料和外业调查要求●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；●样点调查应符合数理统计要求。
③确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
④投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。
市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
a)调查样点的要求●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；●样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；●样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：Eni／En=ENi／EN式中：Eni——第i类用地抽取的样点单位数；En——各类用地抽取的样点单位总数；ENi——第i类用地的样点单位数；EN——各类用地的样点单位总数。
b)样点资料的整理●样本资料补充完善或剔除：对所有调查的样本资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除；●样本资料归类：将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。
⑤投入产出资料和市场交易资料分析计算a)投入产出样点资料的分析计算样点地价的计算方法可以收益还原法的步骤和要求进行计算。
b)市场交易样点资料的分析计算根据样点类型，采用相应的估价方法计算市场交易样点地价。
⑥样点地价的修正及样点地价处理样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。
样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。
a)样点地价的年期修正不同年期的样点地价资料应修正到基准地价的有限年期。
计算公式为；Pm=Pml/[1—1／(1十rd)ml]式中：Pm——修正后的土地价格；ml——样点地价的实际年期；Pml——样点地价；rd——土地还原率。
b)样点地价的期日修正不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价期日的地价，才能用于基准地价评估。
修正过程中应区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。
在已建立地价指数系统的地区，可利用地价指数进行修正。
计算公式如下：Kij=Pis/Pij式中：Kij——第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数；Pis——第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价(或地价指数)；Pij——第i类用地第j期土地交易平均价(或地价指数)。
，对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式如下：Pls=Kij×Pij式中：Pls——修正为基准地价评估期日的宗地价格；Pij——第j期，第i类宗地的实际成交地价；Kij——意义同上；c)样点地价的其他修正●交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常条件下的交易地价。
●农用地开发程度修正：在不同农田基本设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的农田基本设施配套程度下的地价。
基准地价评估中的农田基本设施配套程度，可按各级农田基本设施配套现状程度的平均水平设定。
●权利修正：是指对承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等不同权利状况的修正。
d)样点数据检验●同一土地级别中，同一交易方式的样点地价要通过样点同一性检验。
同一级别中样点数量不能满足总体检验的需要时，需对级别进行差别判断归类，按类进行样点总体同一性检验。
●同一级别中，不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验。
●用t检验法或均值——方差法对样点进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。
e)样点地价分布图的绘制所调查和计算出的样点地价，要在工作底图上绘制样点地价分布图。
●按不同用途分布绘制样点资料分布图；●土地级别界线要反映在图上；●直接在图上表示样点地价；样点地价资料多时，采用分级图例表示地价点标准；●样点资料应有编码，编码应反映不同用地类型、样点类型和样点序号等。
f)数据整理将经过修正及样点数据处理以后的样点，按土地级别、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填入相应的表格。
⑦计算级别基准地价a)样点数量的确定。
合格样点量应符合数理统计要求。
b)基准地价计算。
以级别为单位，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权平均值、中位数、众数等作为该级别的基准地价。
(2)定级指数模型法①评估步骤采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。
具体步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)按土地利用类型进行样点地价调查、计算与整理；d)测算有样点地价定级单元的平均地价；e)选择确定有样点地价定级单元的指数；f)建立定级单元平均地价与定级指数系数模型；g)计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。
③确定土地利用类型详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。
④样点地价的调查、计算与修正详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。
⑤测算有样点地价定级单元的平均地价对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价；如果样点数量为3个以下，或虽样点数量为3个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。
⑥选择确定有样点地价定级单元的指数根据定级单元的指数图和表格，将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的基本数据。
⑦建立定级指数与定级单元地价关系模型a)基本模型用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型见下式：●线性模型y＝aX+b●对数模型y＝a×㏑(X)+b●乘幂模型y＝aXb●指数模型Y=aebx●多项式模型y＝aX2+bX+c式中：Y——评估单元地价X——评估单元定级指数；a、b、c——为常数；e——自然对数的底。
b)模型的确定方法和步骤如下：●绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线性回归模型还是非线性回归模型；●如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型，并对模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果确定模型。
有关线性回归模型的检验要求见下文c)线性回归模型的检验；●如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时，应引入非线性回归模型。
在选择非线性回归模型时，应对各模型的判定系数R的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型。
c)线性回归模型的检验线性回归模型需对以下结果进行说明：●描述性统计结果，包括变量Y与X的均值、标准差、样点数；●相关分析结果，包括相关系数R、判定系数R2、调整判定系数R3、单项显著性检验P值、回归系数95％的置信区间；●对全部观察单位进行回归诊断的结果；●残差统计结果；●残差的直方图，判断标准化残差是否服从正态分布；●观察值的累加概率图。
R>d)经济系数估价值的经济意见检验一般从符号和值域两个方面检验。
符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
⑧计算各级别基准地价利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为级别基准地价。
(3)基准地块评估法①评估步骤采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分均质区域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地价的平均地价作为该均质地域的基准地价。
具体评估步骤如下：a)调查和收集资料；b)划分均质地域；c)选定基准地块；d)评估基准地块价格；e)核定基准地块价格水平；f)计算均质地域基准地价。
②资料调查的内容及要求a)资料调查的内容●农用地自然条件资料：包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本建设等资料；●农用地社会经济资料：包括人均耕地、农产品市场供求、土地利用规划、交通条件等资料；●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押等市场交易资料；●其他资料：如农用地历史地价资料等。
b)资料调查的一般要求详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。
③划分均质地域a)确定农用地地价影响因素●自然因素。
是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。
●社会经济因素。
是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、农民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。
