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广东商学院答题纸(格式二)评语:资产评估案例分析——东风汽车企业价值市场法评估摘要：资产评估在我国作为行业己经走过了 I •儿年的时间，并作为•个独立的专业化市场中介服务 行业得到了社会的认可。
在这I •几年里，从全盘套用国外理论到逐步借鉴国外经验形成我国自己的 资产评估理论体系，从而为资产评估在我国的健康发展打卜•了坚实的基础。
随着我国经济的发展， 资产评估涉及的理论越来越广，内容越来越丰富。
本文讲首先介绍资产评估的理论框架，再以实际 案例进行评估分析。
一、资产评估理论框架资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规，根据特定IJ 的,遵循评估原则，依照相关程序, 选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
资产 算的行为。
资产评估基木理论框架结构的基木内容主要包括：(1) 资产评估木质是资产评估基本理论框架的逻辑起点，它受环境因素影响，同时乂对环境具有 反作用。
反作用。
（2） 资产评估的功能是资产评估在特定经济行为下在特定环境发挥作用的能力受制于资产评估的 本质。
课程 资产评估成绩 ________________20 13 - 20 14学年第1学期评阅人 _______________________被估资产重置成木二参照物成交价XC. 价格指数法被估资产重置成木二资产的历史成＞kx(l+ai%) (1+32%)L 仃+an%)(环比物价指数)D •统计分析法在重置成木知识的基础匕 成木法的评估公式有两个：① 被评估资产评估值二复原垂買成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值该公式的重置成本是一种复原重置成木，运用价格指数法确定的兼置成本就是复原帝置成本， 此时必须考虑其功能落后因素并扣除其功能性贬值。
② 被评估资产评估值=更新取置成木*综合成新率二更新電置成本一实体性贬值综合成新率二理论成新率*现场勘察调整系数该公式运用市场更新項:置成木得到更新重買成木，己经考虑了其功能落后因素，故不需耍再进 行计算功能性贬值，当背景材料耒提供经济性贬值信息时，亦不扣除经济性贬值因素。
资产评估中的市场法概念全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：市场法是资产评估中常用的一种方法，它是通过分析市场上已有的同类资产交易数据来确定目标资产的价值。
市场法的基本原理是，相似的资产在市场上具有相似的价值。
通过比较目标资产与市场上其他同类资产的交易价格，可以确定目标资产的市场价值。
市场法在资产评估中广泛应用，尤其是在房地产、股票、债券等金融资产的评估中。
在房地产领域，市场法通常是通过比较目标房产与附近区域同类房产的成交价格来确定目标房产的价值。
在股票领域，市场法则是通过比较目标公司与同行业其他企业的市盈率、市净率等指标来确定目标公司的估值。
市场法的优点之一是其客观性和易操作性。
由于市场上已有大量的交易数据可供参考，因此通过市场法进行资产评估可以获得相对客观的结果。
市场法还具有时效性，因为市场价格会随着市场供需关系的变化而变化，所以通过市场法评估的资产价值更具有实时性。
市场法也存在一些局限性。
市场上的交易数据可能存在一定程度的噪音，例如市场波动、市场情绪等因素会影响资产的交易价格，导致市场法评估的结果不够准确。
市场法在评估特殊资产或市场不成熟的领域时可能不够适用，因为缺乏可供比较的同类资产或交易数据。
在实际应用中，市场法通常会与收入法、成本法等其他评估方法结合使用，以综合考虑不同方法的优缺点，获得更准确和可靠的资产估值结果。
市场法是资产评估中一种重要的方法，通过比较目标资产与市场上同类资产的交易数据来确定其价值。
市场法具有客观性和时效性的优点，但也有一定的局限性，需要在实际应用时注意其适用范围和结合其他评估方法进行综合分析。
第二篇示例：资产评估是指对资产进行评估和定价的过程，其中市场法是一种常用的评估方法之一。
市场法是一种依靠市场上已完成的交易数据来确定资产价值的方法，它是根据市场上类似或相似资产的交易数据，来评估目标资产的价值。
市场法在资产评估中发挥着重要作用，尤其是在缺乏可靠的财务信息或缺乏相关经验的情况下，市场法可以为资产的定价提供可靠的参考依据。
资产评估的差不多方法第一节市场法一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是一种最简单、有效的方法。
（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。
1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。
2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
二、运用市场法进行资产评估的方式一般地讲，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就能够把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
参照物差异调整因素要紧包括三方面；一是时刻因素。
时刻因素是指参照物交易时刻与被评估资产评估基准日相差时刻所阻碍的被评估资产价格的差异。
二是地域因素。
地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的阻碍差异。
三是功能因素。
功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的阻碍。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序1．明确评估对象。
2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场差不多信息资料，查找参照物。
3．分析整理资料并验证其准确性，推断选择参照物。
4．把被评估资产与参照物比较。
5．分析调整差异，做出结论。
（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。
2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和同意。
市场法的缺点表现在：1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
[例]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为交易实例A0%；交易实例B2%；交易实例C3%；交易实例D0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为交易实例A6%；交易实例B7%；交易实例C12%；交易实例D10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）11年限修正系数?[1-]?[1?3035（1?8%）（1?8%）=（1-0.0994）÷(1-0.0676)=0.9006÷0.9324=0.9659⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为交易实例B修正后的单价为交易实例C修正后的单价为交易实例D修正后的单价为⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
成本法进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
已知条件：（1）FOB价为EUR（欧元）560,000.00元。
按评估基准日汇率计算，折合USD（美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；（2）国外运输费31405美元（3）国外运输保险费2284美元（4）银行财务费率0.4%，外贸手续费率1.5%，海关监管手续费率0.3%，商检费率0.3%没有进口关税税率与进口增值税税率国内运杂费与安装调试费 300369.54元人民币一、计算公式CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费其他费用=银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费重置成本＝CIF价＋其他费用＋国内运杂费＋国内安装调试费评估价值＝重置全价×综合成新率CIF价＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民币其他费用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民币进口设备重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民币三、综合成新率的确定（一）确定实体性贬值率（1）该设备经济使用寿命为16年，已使用日历年限为2.5年（2）实体性贬值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）确定功能性贬值率被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额成本×折现系数）功能性贬值率=24.60%（三）确定综合成新率（1）经济性贬值率＝0%（2）综合贬值率＝实体性贬值率＋功能性贬值率＋经济性贬值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）综合成新率＝1－综合贬值率＝1－40% =60%四、评估价值的确定评估价值＝重置成本×综合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04× 2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本= 直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。
1996 年进行一次改造，改造费用为 4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为 2 万元。
