资产评估案例分析例题

[例]（1）估价对象概况。

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。

评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。

选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。

经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。

交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。

交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。

作业题3一、资产评估的基本方法1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。

假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。

2．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。

X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

二、机器设备评估1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。

该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。

经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。

求该设备的重置成本。

（保留两位小数）2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。

若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。

3．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

三、房地产评估1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

流动资产评估案例案例一、原材料评估例1：某企业在评估时点的一个月前购进燃料3000吨，单价150元／吨，运杂费为1500元；两个月前购进的生产配套件200件，单价为120元／件，运杂费150元。

资产评估时，经核实鉴定，尚有库存燃料：100吨，配套件80件，几乎没有各种损耗，故忽略不计。

由于燃料和配套件近期价格基本稳定，则原材料物资的评估价值为：燃料的评估价值：＝100 х（150＋1500÷300）＝15500 （元）配套件的评估价值＝80х（120＋150÷200）＝9660 （元）分析：这是一种最简单的情况，该原材料物资购进时间短，市场行情稳定，而且各种损耗均可忽略，故账面成本与现行市价基本接近，运用历史成本法即可。

例2：某企业库存甲材料评估时账面价值为540000元，共分三批购进，第一批购进40000元，当时的物价指数力100％；第二批购进50000元，当时的物价指数为140％；第三批购进450OOO元，当时的物价指数为200％；资产评估时的物价指数为180％。

损耗不计，据此计算甲材料的评估值为：第一批评估值：40000Х180÷100＝72000（元）第二批评估值：50000Х180÷140＝64286（元）第三批评估值：450000Х180÷200＝405000（元）合计：541286（元）分析：由于甲材料是不同时期分批次购进的，且市场行情波动较大，因此要对账面价值根据评估时点的现行市价进行调整。

调整的依据有两种：一是比较现行市价与账面单价确定调整系数；二是根据不同时期的物价指数来确定调整系数，选定统一的评估时点为基准日。

上述的案例中，评估值的确定就是由物价指数法得出的。

案例二、低值易耗品评估某企业购进某项低值易耗品10件，购进时原价为400元，预计使用10个月，实际已使用6个月，该项低值易耗品现行市价为500元。

经核实，该项低值易耗品库存工件，在用的为8件，则该项低值易耗品的评估值为：500Х（4÷10Х100％）Х8＋500Х2＝2600（元）分析：本例中低值易耗品的评估区分了在库低值易耗品和在用低值易耗品两种不同使用状态。

第二章例题例1：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。

拟采用市场法进行评估。

根据如下资料，评估值分别是多少？（1）被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件。

该类设备功能与价值呈线性关系。

（2）已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。

（3）已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%。

则评估值分别是多少？例2：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。

已知该地区同类房地产价格指数在此期间分别：（1）累计上升4％；（2）平均每月上升1％；（3）每月递增1％；（4）每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％（5）交易时为110％，评估时为116％.则现在的价格分别是多少？例3：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。

则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。

A.37500B.30000C.1875D.无法计算例4：已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。

据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支—非常损失”项目的金额为10万元。

评估基准日为2010年12月31日。

预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1％。

则2011年的收益额是多少？例5：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。

计算其评估值。

例6：承上例，设被评估资产未来收益期为12年，经预测，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。

计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例7：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。

资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。

评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。

评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。

按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。

据调查，该机器设备目前还没有换代产品。

经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。

根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。

该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04× 2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本= 直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。

1996 年进行一次改造，改造费用为 4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为 2 万元。

资产评估收益法例题
某公司拥有一处商业物业，房屋面积为5000平方米，位于市
中心商业区，目前出租给一家知名连锁超市，租期为10年，
每年租金为200万元。

公司考虑将该商业物业进行转让，希望通过资产评估来确定其合理价格。

根据收益法进行资产评估，首先需要计算每年的净租金收益。

净租金收益等于租金收入减去租金支出。

在这个案例中，没有提及租金支出，可以假设租金支出为零。

因此，每年的净租金收益为200万元。

然后，需要确定资本化率。

资本化率是指投资者要求的投资回报率。

根据市场情况和类似商业物业的投资回报率，可以假设资本化率为5%。

这意味着投资者希望每年的投资回报率为5%。

最后，可以使用净租金收益除以资本化率的方法来确定合理的资产评估价值。

即200万元除以5%（0.05），得到4000万元。

所以，该商业物业的合理资产评估价值为4000万元。

需要注意的是，以上计算仅是一个简化的例子，实际的资产评估可能涉及更多因素，如租赁合同条款、物业状况、市场需求等。

因此，在进行资产评估时，需要综合考虑多个因素，并进行详细的市场调研和数据分析。

例1：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。

以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。

则专用设备的现行市价为：▪120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）例2：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：▪100×900/1200=75（万元）例3：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。

由此确定被评估资产价值：10×（90/120）0.6。

8.41元。

例4：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上找到了3被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被评估资产总价=5455×800=4364000（元）例5：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该企业的评估值=1000×18=18000（万元）例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备4台，估算其重置成本之和为30万元，而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为600万元，则：▪调整系数=30/20=1.5▪该类通用设备的重置成本=600×1.5=900（万元）例7：某被评估资产购建于2000年，原价30000元，2005年和2008年两次进行更新改造，当年投资分别为3000元和2000元。

2010年对该资产进行评估，假设从2000年至2010年每年的价值上升率为10%，该资产的尚可使用年限经检测和鉴定为6年。

资产评估学第1讲资产评估总论例题解析资产评估是指对特定资产进行评估，确定其在市场上的价值或者价格。

它是一项重要的金融工作，对于投资、贷款、保险等方面都具有重要的指导意义。

本文将通过例题解析的方式，来介绍资产评估的一般原理和方法。

例题一：某城市一套大型商业综合体的资产评估该商业综合体总建筑面积20万平方米，地理位置位于该城市的中心商业区，周边交通便利，租赁率稳定在90%以上。

根据市场行情及周边商业综合体的租金状况，假设每平方米租金为200元，市场的平均资本化率为7%，则该商业综合体的资产评估价值为多少？解析：根据市场价值评估的基本原则，确定商业综合体的资产评估价值需要考虑其租金收入和资本化率。

首先，计算商业综合体的租金收入：20万平方米 × 200元/平方米 × 90% = 3600万元。

然后，根据资本化率，计算资产评估价值：3600万元 ÷ 7% = 5142.86万元。

因此，该商业综合体的资产评估价值为5142.86万元。

例题二：某公司一批机器设备的资产评估某公司拥有一批机器设备，总数为100台，购置时间平均为5年。

根据相关市场调研，类似机器设备的折旧年限为10年，当前市场价值为每台10万元。

根据资产折旧法则和市场价值，计算该批机器设备的资产评估价值。

解析：根据资产评估的折旧原则，确定机器设备的资产评估价值需要考虑其购置时间和折旧年限。

首先，计算机器设备的折旧率：（5年 ÷ 10年）× 100% = 50%。

然后，根据市场价值和折旧率，计算每台机器设备的资产评估价值：10万元 × (1 - 50%) = 5万元。

最后，计算该批机器设备的总资产评估价值：100台 × 5万元 = 500万元。

因此，该批机器设备的资产评估价值为500万元。

通过以上两个例题的解析，我们可以看出资产评估的原理和方法，在不同的情况下可以采用不同的评估指标和计算方式。

《资产评估》案例分析题汇总(doc 13页)《资产评估》案例分析题1.某企业因业务发展，向汽车公司租用运输卡车5辆，合同约定租期5年，每年年初支付租金每辆2000元。

设利率10%。

第二章书本P21［例10］要求（1）普通年金与先付年金有何不同？（2）计算每辆汽车5年租金共多少？解答：（1）普通年金是指发生在期末的年金，先付年金是指发生在期初的年金。

（2）计算每辆车5年租金车共：先付年金终值=普通年金终值×（1+I）=2000*(A/P,10%,5)*（1+10%）=13431.22(元 )2.某企业欲购置一台设备,当时银行利率10%,以分期付款方式支付,每年年初支付30000元,3年期.若不购置还可以向甲企业租用,租用每年年末支付31000元,3年期,应如何决策?第二章书本P22［例11］解答:1)购置设备所需金额现值(先付年金)=30000*(P/A,10%,3)*(1+10%)=82067.72)租用设备所需金额现值(普通话年金)=31000*(P/A,10%,3)=77093.9 故应选用租用方案.3.某企业有一项投资,需投资120万元,投资该项目后每年可获净利润(现金流量)30万,预付项目寿命5年,若无风险报酬率10%,则应否投资该项目?为什么?第二章书本P21［例9］答案:投资该项目，每年可获净利润（现金流量）30万元，5年总额为150万，原始投资额为120万，如果不考虑资金时间价值，也不考虑资金的其它用途，该项目应投资。

但考虑到资金的机会成本和资金的时间价值，则应进行分析计算。

5年获得的净利润（现金流量）的现值为：30*（P/A,10%,5）=113.724(万元)即尽管5年内取得的收益总额为150万，大于原始投资额，但由于5年收益是不同时点上取得，而其总额的现值仅为113.724万元,小于原始投资额,因而不应投资该项目.8 8 8 8 84、2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。

第1篇一、案例背景甲公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。

经过多年的发展，甲公司已成为当地知名的房地产开发企业。

随着公司业务的不断扩大，甲公司决定进行资产重组，引入新的投资者。

为了确保重组过程的顺利进行，甲公司需要对其资产进行评估，以确定其真实价值。

甲公司委托乙资产评估事务所进行资产评估。

乙资产评估事务所是一家具有专业资质的评估机构，拥有多名注册资产评估师。

在评估过程中，乙事务所的评估人员对甲公司的资产进行了详细的调查和分析，包括土地、房屋、设备、无形资产等。

二、案例描述1. 评估目的：甲公司委托乙资产评估事务所进行资产评估，目的是为了确定公司资产的真实价值，为资产重组提供参考依据。

2. 评估范围：乙资产评估事务所对甲公司的土地、房屋、设备、无形资产等进行了全面评估。

3. 评估方法：乙资产评估事务所采用了市场法、收益法和成本法三种方法对甲公司资产进行评估。

4. 评估结果：经过评估，甲公司资产总价值为10亿元。

5. 争议发生：在资产评估过程中，甲公司发现乙资产评估事务所的评估结果与其实际价值存在较大差异。

甲公司认为乙资产评估事务所的评估结果不准确，影响了资产重组的顺利进行。

三、法律规范分析1. 《中华人民共和国资产评估法》：根据《中华人民共和国资产评估法》的规定，资产评估机构应当依法设立，具备相应的专业资质和人员条件。

乙资产评估事务所作为具有专业资质的评估机构，符合法律规定。

2. 《资产评估准则》：根据《资产评估准则》，资产评估人员应当遵循独立、客观、公正的原则，对资产进行评估。

乙资产评估事务所的评估人员具备相应的专业知识和技能，符合准则要求。

3. 《资产评估报告准则》：根据《资产评估报告准则》，资产评估报告应当真实、完整、客观地反映评估结果。

乙资产评估事务所的评估报告符合准则要求。

4. 《合同法》：根据《合同法》，甲公司与乙资产评估事务所签订的评估合同应当符合法律规定，双方权利义务明确。