第九章抵押贷款市场解析

Securitization
债务资产证券化
Chapter 9
Mortgage Markets
“Securitizing one’s future income flow”
Chapter Outline
按揭（不动产抵押）贷款及其特点 机构投资者与按揭贷款市场 按揭贷款的价值评估 Mortgage-backed securities 次贷（Subprime)危机的形成与影响
CPM的特点
利息逐期递减
It
1 i 1 i Pi N 1 i 1
N
t 1
t 1 ,2,3,, N
贷款余额加速递减
1 i N 1 i t Bt P N 1 i 1

Example . Solution
请75%的抵押担保，那么，对中低收的退伍军人来说，他们可 以得到100%的抵押贷款，无需付首期。
传统抵押
常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保
传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入 证明人士，假如房屋贷款首期为购买价的25%或以上 无联邦保险，但有私人担保 传统按揭贷款：均额偿付、固定利率
P Pi 第t期还款 Rt Pi ( t 1) N N
t 1 ,2,3,, N
N 1 利息总额 Pi 2
CAM的特点
付款额逐期递减
Payment
P Pi Rt Pi ( t 1) N N
贷款余额逐期递减
0 Balance
N
t
P Bt P t N
联邦保险抵押贷款 联邦机构提供担保以保证贷款者偿付按揭款 保费为抵押贷款金额的0.5%，用于补偿抵押贷 款提供保证的成本 保证提供者为FHA（联邦住房管理局）or the VA（退伍军人管理局） 法律限定了抵押贷款的最大金额 The volume of FHA loans has consistently exceeded that of VA loans
Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.
CAM的计算
源自文库贷款额为P,利率为i,分N期偿还
PLAM---the price level adjusted mortgage，根据 价格指数的变化定期调整按揭利率 SAM---shared appreciation mortgages，在开始放 贷时规定一个利率，并评估抵押房地产的市值，整个贷 款期间利率不变，但每过一段时间，重新评估抵押房地 产的市值，放贷者按比例分享部分房地产增值额，作为 利息补偿
4.3 CAM与CPM的比较
CAM
现值 利率 初始付款 首月还款本金 60000.00 0.12 766.67 166.67
CPM
60000.00 0.12 617.17 17.17
差异
0.00 0.00 149.50 149.50
利息总额
贷款余额 付款总额
108300
直线下降 168300.00
Solution
P 60000 0.12 R1 Pi 60000 N 12 30 12 166.67 600 766.67
600 R360 166.67 600 359 168.34 360 P 60000 逐期递减金额 i 0.01 1.67 N 360 N 1 利息总额 Pi 108300 2
联邦住房管理局（FHA）保险
FHA是美国1934年大萧条时期产物，其初衷是为了稳定住房业，而 长期策略是向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全 额担保。已为2400万个家庭提供了贷款保险，同时为许多住宅工程 贷款提供了保险。 凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值 造成损失的全部责任。 FHA利用收取的保险费建立三种保险基金，分别是共同抵押保险基 金、一般保险基金和特别风险保险基金，分别为不同种类的住房抵 押贷款提供保险。当FHA担保的抵押贷款出现坏账时，FHA利用保 险基金给予赔偿。
$0.89 $2.60 $0.11
$11.03 1-4 Family Multifamily residential Commercial Farm
http://www.federalreserve.gov/Pubs/supplement/2008/12/table1_54.htm
联邦保险抵押和传统抵押
MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数
CPM的特点
摊销额（每期偿还本金数）逐期递增
At
1 i Pi N 1 i 1
t 1 t 1
t 1 ,2,3,, N
摊销递增金额
i 1 i ΔAt Pi t 1 ,2,3,, N 1 N 1 i 1
退伍军人管理局（VA）保险
Veterans Administration, VA
符合条件的退伍军人购买住宅，可以得到VA
提供的部分抵押担保。服役情况不同，担保 额也不一样，一般在抵押贷款总额的25%至
50%之间
VA的抵押担保无需付担保费。VA的抵押担保和FHA的抵押
担保可以结合一起来用，如VA提供25%的担保，再向FHA申
2.充分摊销.等额还款CPM
Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan
资金回收式 资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不 变。 本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平 均偿还贷款的本息。 N N
1 1 i 1 PV R R t N 1 i i 1 i t 1 i i R PV MLC N N 1 1 i 1 1 i
不等额还款方式
分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出 每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金 额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是 按年还款。 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)
接受按揭申请并评估申请人的信用记录 按揭合同约定按揭贷款利率、期限和抵押物（collateral） 发起人赚取按揭利率与资金筹集利率之间的息差
按融资财产划分的抵押债务类型
Mortgage Loans Outstanding
截至2008年第四季度，美国按揭贷款余额约为14.64万亿美元
R PV 1 1 im im
m
0.12 12 60000 360 1 1 0.01 60000 0.010286126 617.17
还款总额 617.17 360 222181.20
利息总额=还款总额-贷款总额
利息总额 162181.20
一、按揭贷款及其特点
Background on Mortgages
按揭（mortgage）是发放给个人或企业用于购买房屋、土地和其他 实物资产的贷款总称。
首付（down payment）和所购资产应付额之间的差值
主要是储蓄机构和按揭贷款公司（mortgage companies）作为发 起人（originator）发放按揭贷款
分期付款（Amortized）

保险费由借款人支付，计入抵押贷款当中
按揭贷款合同
特点
按揭贷款是否带有联邦担保
按揭贷款总额 按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率
按揭贷款利率水平
到期期限（maturity） Other special provisions Discount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人 (originator)的发起费用
固定利率抵押贷款
FRM（fixed-rate mortgage）：利率固定不变
FRM的缺陷
期限上的不匹配：借短放长，高通胀下的风险 不匹配问题与可调整利率按揭贷款的创立
借款人不受利率上升的影响，但是利率下降，减少收益。虽然可以较 低的市场利率再融资，但是要承担交易费用，如过户费和发起费。
Analysis of Principal and Interest
I1 Pi 60000 0.01 600
A1 R I1 617.17 600 17.17
A120 600 1.01 56.10 360 1.01 1
119
I120 R A120 617.17 56.10 561.07 A348 542.28 A358 593.09
二、住房抵押贷款的类型
抵押贷款付款模式的发展
Development of mortgage payment patterns
早期的抵押贷款模式
1、首付高，50%以上 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值
1.分期偿还固定本金式抵押贷款CAM
the Constant Amortization Mortgage Loan
I 348 74.89 I 358 24.08
Monthly Interest and Principal
Payment
Principal
Interest
Years
30years
未清偿贷款余额
(Outstanding loan balance)
B12
1.01360 1.0112 60000 1.01360 1 60000 0.99637121 59782.27
162181.20
先慢后快降 222187.20
53881.20
前者更快降 53881.20
付 款 比 较
Years
CPM
CAM
贷 款 余 额 比 较
30years
Years
从CAM转向CPM的前提是:
贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不 变或增加 一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出 真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险. 尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充 足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水 平。
付款额 逐期递减金额
P i N
0
N
t
Example
A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. 12%：表示每月还款一次的年名义利率，故每个月 的实际利率为12%/12=1%
3. 可调整利率按揭贷款
Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
ARM根据经济条件的变化，相应调整利率（有时也包括付款方式） 的按揭贷款。 在放贷时设定一个起始利率（起始利率一般较低），然后每隔一 定时间，按利率实际变动情况调整利率，一般事先规定一个上限 （caps）和下限(floors) 常见的可调利率按揭贷款有二种
B180 60000 0.85705713 51243.24 B293 60000 0.50050818 30030.49
293 24 12 5 即24年加5个月才
偿还一半本金
未清偿贷款余额
Outstanding loan balance
Years
30years